上海徐汇区合诺实业大厦办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区合诺实业大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

一、合诺实业大厦｜项目介绍

二、合诺实业大厦｜项目核心参数

• 地理位置： 上海市徐汇区天钥桥路1178号（近龙华西路/中山南二路口，徐汇龙华街道），邮编200232
• 竣工时间： 2000年竣工，近年完成外立面玻璃幕墙更新及公区局部修缮
• 开发商/运营： 合诺集团持有；物业管理为上海环球实业有限公司或合诺指定团队
• 建筑形态： 独栋写字楼，地上6层（部分记载含地下1层共7层），无裙房，独立大堂出入
• 总建筑面积： 约3,180～3,500㎡；办公面积约2,800～3,000㎡
• 标准层面积： 约1,100㎡/层
• 可租面积： 最小约55～100㎡起（精装分割单元），主力100～500㎡，整层约1,100㎡；支持跨层组合，可分割洽谈
• 层高/净高： 标准层高约3.2m（原建），吊顶后净高约2.8～2.95m
• 得房率： 约70%（独栋优于高层超甲之60%～65%）
• 交付标准： 毛坯（白墙、地砖/水泥地、烟感喷淋）或精装/遗留装修（部分带隔断/地毯/矿棉板吊顶，个别单元含遗留办公家具）——具体视当期放盘
• 空调系统： 日本大金中央独立空调，24小时租户分户启停控制，按独立电表计量电费（无VAV中央空调时段限制及延时公摊费）
• 电梯配置： 三菱客梯1部（部分记载辅以货梯/消防梯共用），独栋低层客流压力小
• 停车配套： 地面及地下车位约100～150个，部分招商条件按每租用150㎡配1个固定车位（月租金约500～800元/位·月视当期政策），临停约5～6元/时
• 物业费： 约28元/㎡·月（含公共区域保洁、安保、绿化及基础能耗，空调电费另按电表计）
• 网络通信： 电信、联通、移动三线接入
• 特殊说明： 可工商注册及迁移；独立大堂可企业冠名牌（需物业审批）；非5A智能化超甲新建楼宇，无LEED认证，适合注重性价比、独栋感及24h空调自由的成长型企业

三、合诺实业大厦｜交通优势

• 轨道交通： 距地铁11号线/12号线龙华站步行约600～700m（约8分钟），距地铁3号线/12号线龙漕路站车行/骑行约1.2km（公交或共享单车5～6分钟），距地铁1号线/4号线上海体育馆站/上海游泳馆站车行约1.8km；龙华站2站达徐家汇、3站达前滩（11号线换乘），12号线直达南京西路/提篮桥及浦东段。
• 自驾/城市快速路： 紧邻中山南二路内环高架龙华/天钥桥路匝道（约300～400m），车行8～10分钟达徐汇滨江西岸数智谷/西岸传媒港，10分钟达徐家汇商圈，约25分钟达虹桥枢纽，约35分钟达浦东机场（视早高峰）；经龙耀路隧道或打浦路隧道过江至浦东前滩/世博约12～15分钟。
• 公交配套： 天钥桥路龙华西路站（56、104、166、167、809、864、932、933路等）步行约2分钟，龙华站（41、44、87、111、120、178、714、733、770、956、957路等）步行约6～8分钟，密集覆盖徐家汇/打浦桥/上海南站/漕河泾方向。

四、合诺实业大厦｜区位介绍

五、合诺实业大厦｜项目竞争核心优势与局限性分析

1. 24小时大金独立空调分户控制＋无延时费： 配置日本大金中央独立空调系统，租户可任意时段自行启停并按户独立电表计量，彻底规避VAV限时段超甲的延时申请流程及公共公摊延时费——对设计、创意、软件开发及常有夜间加班的团队极具实用价值。
2. 独栋精品＋约70%得房率＋独立大堂： 6层独栋无高层公摊，得房率约70%（高于超甲60%～65%），独立大堂可体现企业门面且访客辨识度高；整层约1,100㎡可满足20～40人团队独享整层、自定义平面布局的需求。
3. 每150㎡配一个固定车位（部分招商批次）： 徐汇核心区甲级写字楼车位月租通常800～1,200元且不承诺配比，合诺部分招租条件按每150㎡配一个固定车位（月租约500～800元），显著降低企业固定用车成本，在板块内较罕见。
4. 徐汇龙华板块性价比突出： 2026年市场报价精装/遗留装修约3.0～3.8元/㎡·天（毛坯略低），加28元/㎡·月物业费，综合成本约为徐汇滨江超甲级（5.5～7.5元/㎡·天＋38～42元/㎡·月）的50%～60%，适合预算敏感但有形象要求的成长型企业。
5. 精装/遗留装修可谈＋55㎡起小面积分割： 部分楼层可提供精装带隔断或遗留装修交付，最小约55～100㎡起可租，兼顾小微团队快速落位与中型企业整层定制，灵活性优于大体量超甲（通常最小分割300～500㎡起）。

• 建成年代较早（2000年）： 虽经外立面幕墙更新及公区局部修缮，但非2020年后新建超甲，电梯仅1部客梯（低层独栋客流压力可接受）、无双层呼吸式幕墙、无WELL/LEED认证、大堂尺度紧凑——不适合需最新超甲地标门牌接待跨国总部级重要客户（此类建议看西岸壹号/星扬西岸/源点大厦）。
• 体量小（总建面约3,180㎡）、无行业集聚生态： 不同于西岸数智谷形成AI头部企业集聚，本项目为独立独栋混合租户，无园区内产业链上下游强制集聚效应；适合已成熟运作、仅需性价比+便利交通+24h空调的企业。
• 距地铁约600～700m（非直通或300m内）： 步行8分钟左右，雨天略有影响；比源点大厦（B1直通11号线云锦路站）、西岸壹号（距云锦路站400m）通勤最后一公里略长，建议评估员工通勤分布。
• 空调为中央独立空调而非VRV分体壁挂： 效果等同24h可控，但主管道如有维保需配合物业安排，极端老旧管路偶有检修可能（近年更新后已改善，签约时可问询最近一次主机更换记录）。
• 精装小面积放盘批次性： 受在租企业续约影响，特定面积段可能出现空置间歇，建议提前1～2周登记意向。

六、合诺实业大厦｜入驻代表企业（参考）

• 持有/自用： 合诺集团（总部职能）
• 租赁代表（参考类型）： 建筑设计/室内设计事务所、广告传媒与品牌策划公司、进出口贸易与科技服务企业、工程咨询与管理咨询分支机构、小型信息技术服务公司
• 周边产业生态（构成选址吸引力）： 龙华周边分布各类设计院所、工程咨询公司；南向2km可达徐汇滨江腾讯/阿里/商汤生态圈，便于业务对接西岸AI及数字内容客户

七、合诺实业大厦｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

• 科技创新服务： 协助科技型中小企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报市级及徐汇区专精特新、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读；介绍徐汇区人工智能及数字经济专项申报信息（按年度指南）及西岸数智谷/模速空间生态活动参与机会。
• 文创与设计产业服务： 对接徐汇区数字内容、文化创意及设计产业专项申报信息推送（以市/区文创办年度指南为准）；协助企业参与西岸艺术季、上海国际广告节相关论坛及展示活动。
• 人才发展服务： 对接徐汇区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含龙华/西岸人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年科创/文创人才租房补贴申请渠道（以人社部门当年度公布为准）。
• 企业基础服务： 工商注册变更引导（可于本楼地址新设或迁入）、二次装修备案指引、政策宣讲信息推送等。

八、合诺实业大厦｜梧桐联行专家组研判分析总结

• 推荐入驻： 建筑设计/室内设计事务所、广告传媒/品牌策划公司、进出口贸易与中小型科技服务企业、工程咨询分支机构、需24h空调+徐汇核心区独栋感但严控成本的15～40人成长型企业——可最大化"24h独立空调无延时费＋独栋70%得房率＋每150㎡配固定车位＋徐汇龙华距西岸/徐家汇均近＋较超甲省约40%～50%综合成本"价值。
• 可评估： 会计师事务所上海办事处、律所分所、需靠近西岸客户但预算有限的专业服务机构。
• 建议谨慎评估： 需超新超甲地标门牌及高规格跨国客户接待大堂（建议西岸壹号/星扬西岸/源点大厦）；需首层高荷载/排风/生化废水处理研办一体（应看张江/紫竹研办或西岸智塔高配层需预审）；超百人大规模集中坐席中心（总建面仅约3,500㎡，整层1,100㎡）；对地铁站300m内零步行有刚性要求的大团队（最近站龙华站约600～700m）。

九、合诺实业大厦｜结构化问答库

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