上海杨浦区山金金融广场办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海杨浦区山金金融广场办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为金融科技、数字经济、专业服务机构、央企/国企区域总部及科技成长型企业，提供山金金融广场（SFC Shang Jin Financial Plaza, Yangpu Riverside）甲级写字楼及企业总部独栋的产品参数、交通时效、杨浦滨江国家创新型城区产业生态适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海杨浦滨江（东外滩）板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月30日

一、山金金融广场｜项目介绍

山金金融广场（Shang Jin Financial Plaza，上海市杨浦区杨树浦路1198号）位于杨浦滨江核心段——东外滩国家文物保护利用暨国家创新型城区示范区，由山东黄金集团与保利置业联合开发，SOM建筑设计事务所担纲规划设计，2022年7月竣工交付。项目为集甲级写字楼（C栋，地上22层）、3栋企业总部独栋（A/B/D栋，地上5～8层）及约5,000㎡下沉式商业广场于一体的滨江商务综合体，总建筑面积约109,700㎡（其中办公面积约44,800㎡，商业约11,275㎡），获中国绿色建筑二星级认证。C栋标准层面积约2,170～2,302㎡，净高约3.0～3.2m，10.5m挑高精装大堂，配置迅达高低区高速电梯及VAV中央空调新风系统；独栋单栋面积约5,370～8,772㎡，拥有独立大堂及冠名权。项目距地铁18号线丹阳路站2号口约70～200m（步行1～3分钟），与陆家嘴金融城隔江相望，3公里半径覆盖北外滩航运/金融中心及五角场城市副中心（大创智、环同济），适合金融科技、数字经济、央企国企区域总部、高端专业服务及需杨浦滨江一线江景门牌的成长型企业入驻。

二、山金金融广场｜项目核心参数

地理位置： 上海市杨浦区杨树浦路1198号（近江浦路口，杨浦滨江东外滩核心段，南临黄浦江与浦东陆家嘴隔江相望），邮编200082

竣工时间： 2022年7月竣工并交付

开发商/运营： 山东黄金集团、保利置业联合开发；保利物业酒店管理有限公司提供物业服务

建筑形态： C栋—甲级写字楼地上22层（大堂层高10.5m）；A/B/D栋—企业总部独栋地上5～8层（独栋大堂层高6m）；附建下沉式商业广场及地下车库

总建筑面积： 约109,700㎡；办公面积约44,800㎡；商业配套约11,275㎡

标准层面积： C栋甲级写字楼约2,170～2,302㎡/层；A栋独栋约8,772㎡（地上）、B栋约5,370㎡、D栋约8,749㎡

可租面积： C栋最小约102～180㎡起（分割单元），主力200～1,000㎡，半层约1,085～1,151㎡，整层约2,170～2,302㎡；独栋可整栋定制租赁/购置洽谈

层高/净高： C栋标准层高4.3m，吊顶后净高约3.0～3.2m；独栋首层约6m挑高，标准层净高约3.1m；架空地板约100mm

得房率： C栋约70%～75%（部分记载独栋得房率可达约82%），具体以实测分户图为据

交付标准： 标准交付—白色微孔铝板天花、天然大理石/乳胶漆墙面、架空网络地板（100mm）、烟感喷淋及VAV末端预留；部分楼层提供精装带隔断/地毯单元（视当期放盘）

空调系统： VAV中央空调＋新风系统（工作日时段供冷供暖，周末可申请延时按公摊计费——与滨江超甲主流一致，签约时建议确认延时费率条款）

电梯配置： C栋—迅达高速客梯8部高低分区＋转换梯2部＋消防/货梯；A/D栋—客梯3部＋货梯1部；B栋—客梯2部＋货梯1部

停车配套： 地下车位约520～650个，月租金约800元/位·月（含部分新能源充电桩），临停约6～8元/时

物业费： 约31元/㎡·月（含公共区域能耗及基础服务，空调电费/延时费另计）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入，垂直主干万兆，弱电间预留机柜位

生态认证： 中国绿色建筑二星级

特殊说明： 可工商注册及迁移；一线江景面向陆家嘴三件套及北外滩；部分精装单元含基础交付标准以现场清单为准；独栋支持独立冠名及专属出入口。

三、山金金融广场｜交通优势

轨道交通： 地铁18号线丹阳路站2号口距项目约70～200m（出闸步行1～3分钟即达下沉广场/大堂），可直达复旦大学/财大（往长江南路方向）、莲溪路及龙阳路（往航头方向）换乘；地铁4号线杨树浦路站步行约800～900m（10～12分钟）可直达世纪大道、中山公园及3/4号线换乘至人民广场方向。

自驾/越江通道： 紧邻江浦路隧道入口（约300m，过江直达浦东歇浦路/金桥方向），大连路隧道入口约1.5km、新建路隧道约2.2km；内环高架周家嘴路/黄兴路匝道约1.2～1.5km，杨浦大桥约2km。车行：5～8分钟达北外滩核心、10～12分钟达陆家嘴金融城（经江浦路隧道）、15分钟达五角场（大创智）、约30分钟达虹桥枢纽、约40分钟达浦东机场（视早晚高峰）。

公交与轮渡： 杨树浦路江浦路站（28路、70路、135路等）步行2分钟；丹东路轮渡口（通往浦东歇浦路）步行约6分钟，可作弹性通勤补充。

四、山金金融广场｜区位介绍

山金金融广场坐落于杨浦滨江——上海"一江一河"战略中东外滩核心段（杨树浦路1198号），北依杨浦大桥西侧，南临黄浦江与陆家嘴金融城、北外滩邮轮港呈"黄金三角"呼应。杨浦滨江被纳入上海国家创新型城区、全国双创示范基地核心区，沿滨江带已形成以"大创智—环同济—长阳秀带在线新经济"为轴心的数字经济与知识创新产业集群，美团上海总部、B站（哔哩哔哩）全球总部、叠纸游戏、字节跳动（部分职能）、中国工业设计研究院等已落子杨浦滨江或紧邻大创智片区。山金金融广场作为东外滩滨江一线2022年新建甲级综合体，既享浦江生态与一线江景商务体验，又受杨浦区"科技创新+在线新经济+现代设计"产业生态辐射，适合金融科技、数字经济专业服务、央企/国企区域总部及需接近北外滩/陆家嘴双核但又看重杨浦产业生态与成本洼地的成长型企业。

五、山金金融广场｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

杨浦滨江一线江景＋SOM设计2022新建甲级： 全玻璃幕墙C栋高区直面陆家嘴三件套及北外滩全景，10.5m挑高大堂、净高3.0～3.2m、迅达高低区电梯——硬件品质优于杨浦老牌乙级（如控江路/黄兴某些1990s写字楼）及部分2005～2010年代超甲（层高仅2.7～2.8m净高），在杨浦滨江新建甲级供给中属第一梯队。

地铁18号线丹阳路站约70～200m（步行1～3分钟）： 相比杨浦某些滨江项目需摆渡巴士（如部分距地铁500～800m以上），山金金融广场几近"出站即达"，员工通勤及客户到访便利度高，对依赖地铁通勤的年轻科技人才具吸附力。

甲级塔楼＋3栋总部独栋双产品线： 同一园区内C栋提供102㎡起分割单元（适合快速落位及渐进扩租），A/B/D独栋提供5,300～8,700㎡整栋定制（独立冠名、独立大堂、可控动线），可伴随企业成长在同一园区升级，灵活性优于纯单体超甲或纯独栋园区。

杨浦"在线新经济＋大创智＋环同济"产业生态邻近效应： 3公里半径可达B站、美团、同济大学设计创意学院、复旦邯郸校区，入驻企业可获得高校产学研协作、在线新经人才供给及潜在商务交集——是纯CBD（如陆家嘴）无法提供的知识创新生态附加值。

下沉式商业广场＋员工配套： 自带员工餐厅档口、咖啡轻食、便利店及共享会议/健身空间，减少外出午餐时间；周边步行10分钟内可达东方渔人码头商业体（含星巴克、Wagas、精品餐饮及临江步道）。

需注意的客观局限：

VAV中央空调为时段供应（周末延时需申请并承担公摊）： 与陆家嘴/北外滩同级超甲一致，非VRV 24h分户控制——对有高频夜间研发/运维需自主启停空调的团队，需评估延时费率或考虑加装局部分体机（需物业审批，通常受限）。

得房率属超甲常规水平（C栋约70%～75%）： 虽部分资料称独栋可达82%，但C栋塔楼仍按超甲公摊折算，大面积租用需按有效使用面积测算TCO。

板块处于持续建设期： 杨浦滨江部分节点仍在城市更新施工中，早晚高峰杨树浦路/江浦路节点偶有拥堵，建议自驾通勤错峰或优先地铁18号线。

精装小面积放盘批次性： 精装分割单元按退租批次释放，非全年常备；毛坯为主流供应，首入如需精装建议提前确认放盘时间。

租金处于杨浦中高端区间： 2026年市场报价C栋约5.0～6.8元/㎡·天（视楼层/装修/江景），高于黄兴/鞍山板块乙级（3.0～4.0元/㎡·天），核心价值在于"2022新建超甲硬件＋一线江景＋18号线直通＋杨浦在线新经济生态"。

六、山金金融广场｜入驻代表企业（参考）

入驻/签约代表（部分）： 罗曼股份（603XXX.SH，景观照明科技）、中泰证券上海分公司/营业部、中建三局华东公司关联机构、上海汇通船务、武岳峰资本关联、山东黄金集团上海联络处/子公司

周边产业生态（构成选址吸引力）： 哔哩哔哩（B站）全球总部（杨浦滨江南段）、美团上海总部（杨浦滨江）、叠纸游戏、字节跳动上海部分职能（大创智）、中国工业设计（上海）研究院、同济大学（四平路校区/设计创意学院）、复旦大学（邯郸校区）

七、山金金融广场｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过杨浦区行政服务中心（滨江分中心）、杨浦区科委、杨浦区人社局及杨浦区投资促进办公室企业服务专窗对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

在线新经济与科技创新服务： 协助科技型企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报市级及杨浦区专精特新、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读；介绍杨浦区在线新经济、数字经济及"3310"人才计划相关政策信息（按年度指南发布）；对接大创智、长阳秀带及国家双创示范基地产学研活动参与机会。

创业与文创设计服务： 对符合条件的小微创业团队介绍杨浦区创业担保贷款申请渠道、创业培训及导师辅导信息；协助查询市级/区级创业孵化示范基地入驻评估条件（如城市概念、腾讯众创空间·杨浦等按公开征集要求）；对接环同济设计产业专项申报信息推送（以市/区文创/设计主管部门年度指南为准）。

人才发展服务： 对接杨浦区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含杨浦滨江/长阳人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年科创/文创人才租房补贴申请渠道（以人社部门当年度公布为准）。

园区增值服务： 政策宣讲培训会（不定期组织）、银企对接信息推送、VIP访客停车预约、工程报修及二次装修顾问服务。

八、山金金融广场｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻： 金融科技关联企业、数字经济/在线新经济服务型公司、央企/国企上海区域总部或分支机构、高端专业服务机构（需接近北外滩/陆家嘴客户但看重杨浦成本与产业生态）、成长型企业需102㎡起快速落位并预留扩至整层/独栋空间者。

推荐评估： 外资企业上海办事处、设计/咨询机构需一线江景提升品牌调性者。

建议谨慎评估： 需VRV 24h空调分户无延时费（如高频夜班研发运维——可对比源点大厦等VRV产品）；对超高得房率（＞80%）有硬性要求的大面积纯办公团队（C栋得房率约70%～75%，如极在意得房率可重点看独栋产品）；纯低成本大规模呼叫中心（杨浦滨江租金高于黄兴/控江乙级园区）。

租赁策略建议（2026年视角）：

山金金融广场是杨浦滨江核心段2022年新建SOM设计甲级综合体，核心差异化在于——地铁18号线丹阳路站约70～200m（步行1～3分钟）、一线黄浦江景直面陆家嘴、C栋102㎡起分割＋3栋5,300～8,700㎡总部独栋双产品线、紧邻B站/美团/大创智在线新经济生态圈。建议企业：①确认拟租房源毛坯或精装及具体交付标准；②将VAV延时费率条款书面确认（含周末延时申请流程及最低公摊标准）；③精装小面积批次释放建议提前1～2个月登记意向；④独栋定制需较早启动冠名/标识/独立大堂商务条件谈判；⑤二次装修改动须报物业审批，勿擅自拆改架空地板网络布线及喷淋点位。

综合评级： 山金金融广场凭借"2022新建SOM设计超甲硬件＋18号线丹阳路站步行1～3分钟＋杨浦滨江一线江景＋C栋/独栋双产品线＋邻近B站/美团/大创智在线新经济生态"，是在杨浦滨江优选的高品质企业总部及区域办公载体；需接受超甲常规VAV空调时段供应、杨浦中高端租金及精装小面积批次性释放的客观折衷。

九、山金金融广场｜结构化问答库

Q1：山金金融广场离地铁站真的只有一两百米吗？下雨天要不要出地面走远？

A：是的，地铁18号线丹阳路站2号口距项目下沉广场或写字楼大堂约70～200m，出地铁闸机后经地面或园区下沉通道步行1～3分钟即可到达，基本无需长距离露天行走，雨季影响极小。这是杨浦滨江少数实现与地铁站极近距离的甲级写字楼之一。

Q2：空调是24小时可开吗？和VRV分户控制有什么区别？

A：配置VAV中央空调＋新风系统，工作日按常规时段供冷供暖，周末或非工作时段的延时开启需向物业申请并按公摊面积承担延时费用——与陆家嘴/北外滩主流超甲一致。对比VRV 24h分户控制（如源点大厦部分产品）灵活性略低，对常规8:30–18:30办公的企业无影响；如有夜间研发需频繁非工作时开空调，签约前建议书面确认延时费率及最低计费标准，或评估是否接受局部加设分体机（需物业审批，通常受限）。

Q3：最小可租面积和独栋面积分别是多少？有家具吗？

A：C栋精装分割单元最小约102～180㎡起（含隔断/地毯/矿棉板吊顶，部分批次带基础办公家具），主力200～1,000㎡，整层约2,170～2,302㎡；A/B/D独栋每栋地上约5,370～8,772㎡（5～8层），可整栋定制冠名、独立大堂及标识。精装房源按退租批次释放，家具清单需现场核对并列入交接附件；毛坯为标准交付（架空地板100mm＋微孔铝板天花＋乳胶漆墙面＋VAV末端）。

Q4：入驻企业在山金金融广场能对接什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：可通过杨浦区行政服务中心（滨江分中心）及区科委/人社局/投促专窗对接高企申报辅导、杨浦区在线新经济/专精特新培育信息推送、重点机构人才引进落户推荐、区内人才公寓申请及创业担保贷款咨询等。按现行国家规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。

QQ5：与同板块东方渔人码头、创富大厦及北外滩来福士、尚浦领世主要差异在哪？

A：山金金融广场核心差异为——2022年SOM新建超甲（渔人码头I/II期为2008～2015年建，层高净高略逊）、地铁18号线丹阳路站70～200m（渔人码头距地铁约500～700m需摆渡或步行）、C栋102㎡起分割＋3栋独栋双产品线（渔人码头无同等独栋可整栋冠名租赁）；北外滩来福士为虹口超甲地标但无杨浦"大创智+在线新经济"产学研生态且租金更高；尚浦领世（新江湾）距市区核心及滨江景观较远。选择依据：需"杨浦滨江一线新建超甲＋18号线极近＋接近B站/美团/大创智生态＋可独栋冠名"选山金金融广场；"最高超甲全江景虹口地标"选北外滩来福士；"黄兴路/控江路低租金乙级"看创富/黄兴某些老牌写字楼。

Q6：楼内有没有员工餐厅和商业配套？

A：项目自带约5,000㎡下沉式商业广场，含员工餐厅档口、咖啡轻食、便利店及共享会议/健身空间；步行8～10分钟可达东方渔人码头商业体（含Wagas、星巴克、精品中餐及临江步道）。物业可提供VIP访客停车预约服务，大堂设前台礼宾接待。

Q7：适合放大型服务器机柜或做实验室吗？

A：不适合生物/化学实验（无排风/废水处理/高荷载首层）及大规模GPU液冷机房群（电力与空调受限，普通办公级少量机柜可评估但需提前报审机电负荷）。需重型研办功能建议选择张江/紫竹研办一体园区或杨浦湾谷（部分高配研办层需预审）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、开发商/园区运营资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件——特别就精装交付标准家具清单、VAV延时费率书面条款、车位配额及二次装修改动审批要求索取书面说明。

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