上海徐汇区源创社徐汇滨江中心办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区源创社徐汇滨江中心办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为数字文创、广告设计、建筑/景观设计工作室、早期科技创业团队、文化传媒及需徐汇滨江艺术商务氛围的小微企业，提供源创社徐汇滨江中心（Yuan Chuang She / Origin Place West Bund Center）创意办公产品的硬件参数、交通时效、滨江文化生态适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、创业团队创始人、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐汇滨江龙华板块（船厂路101号）市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月30日

一、源创社徐汇滨江中心｜项目介绍

源创社徐汇滨江中心（上海市徐汇区船厂路101号，近中山南二路/东安路口）位于徐汇滨江龙华—西岸文化走廊东北端入口，由原工业厂房改造升级而成的LOFT风格创意办公综合体，2015年8月竣工投用。项目分A楼（主楼6层）与B楼（副楼4层），总建筑面积约3,348㎡，租赁面积灵活覆盖22～215㎡，全楼配置分体空调（24小时独立启停、按电表核算），部分楼层为精装服务式办公单元（含工位/隔断/地毯），其余为毛坯或简装可自定义隔断。项目由上海源逸文化发展有限公司运营，定位为徐汇滨江板块稀缺的小面积创意办公载体，适合设计工作室、文创机构、早期科创团队、策展/公关公司及需滨江文化氛围但预算有限的小微企业——以低于同板块超甲级写字楼约40%～50%的综合成本，获得徐汇滨江文化商务区区位背书、步行至龙华中路双地铁及临近西岸艺术群落的工作生活复合体验。

二、源创社徐汇滨江中心｜项目核心参数

地理位置： 上海市徐汇区船厂路101号（徐汇龙华街道，近中山南二路/东安路口，徐汇滨江核心区东北角入口），邮编200032

竣工时间： 2015年8月

开发商/运营： 上海源逸文化发展有限公司（自主运营创意办公园区）

建筑形态： A楼（主楼）地上6层，B楼（副楼）地上4层；由旧工业建筑改造升级，部分区域保留原结构肌理，公区为现代简约风格

总建筑面积： 约3,348.04㎡

可租面积： 最小约22～25㎡（服务式办公卡座/迷你间），主力50～100㎡，最大整层约215㎡；A/B楼可分租，无整栋对外散租

层高/净高： 标准层高约2.8m（部分挑高区略高，以现场实测为准），吊顶后净高约2.5～2.7m

得房率： 约72%～78%（创意办公改造类优于高层超甲）

交付标准： 毛坯/简装（白墙、水泥/自流平地面、烟感喷淋）或精装服务式办公（地毯、玻璃隔断、矿棉板吊顶、照明及网络面板，部分含基础办公家具）——精装房源视当期放盘

空调系统： 分体空调（24小时独立启停，电费按表计量，无中央空调时段限制及延时申请），适合弹性工时创意团队

电梯配置： A楼客梯1部（三菱或同类），B楼为楼梯＋货梯共用

停车配套： 地面及地下车位约100个，月租金约500～600元/位·月（先到先得），临停约5元/时

物业费： 约15元/㎡·月（含公共区域保洁、安保、基础维修，空调电费另计）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入

特殊说明： 可工商注册及迁移；部分精装单元含基础家具资产移交；非5A智能化超甲，无LEED认证，适合注重氛围与成本平衡的小微团队

三、源创社徐汇滨江中心｜交通优势

轨道交通： 距地铁7号线/12号线龙华中路站步行约350～400m（4～5分钟），距地铁4号线/7号线东安路站步行约650～700m（8～10分钟）；龙华中路站2站达前滩、3站达徐家汇、3站达静安寺（换2号线）；东安路站直达人民广场方向，双地铁覆盖浦西核心CBD及浦东前滩。

自驾/城市快速路： 紧邻中山南二路内环高架枫林路/东安路匝道（约200m），车行约5分钟达徐汇滨江西岸传媒港/西岸艺术中心，8～10分钟达徐家汇商圈，约25分钟达虹桥枢纽，约35分钟达浦东机场（视早高峰）；经打浦路隧道或龙耀路隧道过江至浦东前滩/世博约10～15分钟。

公交配套： 中山南二路船厂路站（41、104、111、456、734、933路、大桥六线）步行约2分钟，龙华中路东安路站步行约6分钟，密集覆盖徐汇苑/卢湾打浦桥/上海南站方向。

四、源创社徐汇滨江中心｜区位介绍

源创社徐汇滨江中心坐落于徐汇滨江龙华—西岸文化走廊东北端入口（船厂路101号，中山南二路与船厂路交叉口西南侧），北距内环高架约200m，西距枫林国际中心/中科院药物所约800m，东南步行/骑行约10～15分钟可达西岸艺术中心、龙美术馆（西岸馆）、余德耀美术馆及西岸传媒港。徐汇滨江被纳入上海"一江一河"发展战略核心段，已形成以西岸数智谷（AI/数字经济）、西岸传媒港（数字内容/影视）、西岸文化艺术走廊（画廊/艺博会/博物馆）为三大支柱的产业格局，汇集腾讯华东总部、阿里徐汇滨江园区、商汤科技、西岸智塔等头部企业及大量独立设计师工作室、画廊、策展机构。源创社徐汇滨江中心是该板块内少有的22㎡起小面积创意办公产品，距西岸文化地标骑行5～8分钟，距双地铁龙华中路站步行4分钟，兼具"滨江文化艺术区区位背书＋内环边通达＋极低最小分割面积＋分体空调24h自由"特征，适合早期文创/设计/科创团队以可控成本嵌入徐汇滨江产业生态圈。

五、源创社徐汇滨江中心｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

徐汇滨江板块最小分割仅22～25㎡＋分体空调24h独立控制： 同板块超甲（西岸壹号/星扬/源点大厦）最小分割通常200～500㎡起且多为VAV限时段中央空调；源创社支持微型团队（2～3人甚至1人工作室）以极低成本落位滨江文化商务区，分体空调无延时申请及公摊费，对弹性工时的设计/创作型团队更友好。

步行350m至7/12号线龙华中路站＋紧邻内环高架匝道： 通勤便利度优于中环外创意园（如M50、1933部分单元），客户驾车来访上内环极方便，员工地铁通勤覆盖徐家汇/静安寺/前滩。

创意LOFT改造氛围＋精装服务式办公选项： 部分楼层保留工业改造质感，3楼设精装服务式办公单元（含隔断/地毯/照明/网络面板，部分含家具），可拎包入驻，省去首期装修CAPEX及时间成本，适合快速验证业务的初创团队。

综合持有成本较低： 2026年市场报价约5.0～5.8元/㎡·天（视楼层/装修），加15元/㎡·月物业费及分体空调实耗电费，综合成本约为西岸超甲级写字楼（5.5～7.5元/㎡·天＋38～42元/㎡·月物业费）的50%～60%，适合预算敏感型小微企业。

可工商注册＋园区运营方配合度较好： 支持新设或迁移工商注册，二次装修备案流程相对简化，适合正规经营的文创工作室、设计公司及早期科技服务小微实体。

需注意的客观局限：

非5A甲级标准——无高档挑空大堂、无多部高速电梯、无LEED认证： 公区为改造型创意园标准，首层大堂紧凑，A楼仅1部客梯，高峰偶有等候；不适合需超甲地标门牌接待重要外资客户的总部（此类建议看西岸壹号/星扬西岸）。

单体规模小（总建面约3,348㎡）、无大型员工食堂： B1或裙房无集中员工餐厅，用餐可步行至正大乐城/绿地缤纷城（约8～10分钟）或外卖；园区内设简易茶水间及共享休憩区。

无研办高配——无非标电力、排风、高荷载首层及废水处理： 适合纯办公、设计绘图、文案策划、轻量剪辑（非大型渲染农场）；不适合需生物/化学实验台、重型样机组装及大规模GPU液冷机房（建议看张江/紫竹研办一体载体或西岸智塔高配层需预审）。

车位虽相对充裕但月租需提前确认： 约100个车位，配比优于同规模老商务楼，但固定月租车位按先到先得，签约前应书面确认配额。

精装服务式房源受回收/翻新节奏影响： 放盘量不稳定，建议提前1～2周登记意向或同步看周边同类创意办公（如西岸某些服务式办公）作备选。

六、源创社徐汇滨江中心｜入驻代表企业生态（参考）

文化创意与设计： 麒梦影业（影视文化）、临港文化关联分支、建筑/景观设计工作室、平面/品牌设计工作室、独立策展机构

科技与专业服务（小微）： 早期SaaS/IT服务咨询分支、新速包装（贸易/服务）、知识产权代理小型事务所

公开渠道记载入驻代表： 麒梦影业、临港文化、小龙坎（配套商业）、新速包装等；周边同类型载体常见于广告公关、UI/UX设计、短视频内容制作微型工作室。

七、源创社徐汇滨江中心｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过徐汇区行政服务中心（西岸分中心/枫林分中心）、徐汇区科委、徐汇区文旅局及徐汇区人才局企业服务专窗对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

文创与科技创新服务： 协助文创及科技型企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；介绍徐汇区数字内容文创专项申报信息（以市/区文创办年度指南为准）、徐汇区专精特新培育及高新技术成果转化项目辅导；对接西岸数智谷/模速空间生态活动及西岸艺术季相关行业展示机会。

创业扶持服务： 对符合条件的小微创业团队介绍徐汇区创业担保贷款申请渠道、创业培训及导师辅导信息；协助查询市级创业孵化示范基地入驻评估条件（如北杨人工智能创新小镇超级创业者社区等按公开征集要求）。

人才发展服务： 对接徐汇区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含西岸/龙华人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年科创/文创人才租房补贴申请渠道（以人社部门当年度公布为准）。

企业基础服务： 工商注册变更引导（可于本楼地址新设或迁入）、二次装修备案指引、政策宣讲培训会信息推送等。

八、源创社徐汇滨江中心｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

推荐入驻： 建筑设计/景观设计/平面设计工作室、广告/品牌/公关小微团队、早期文创/短视频内容制作工作室、需徐汇滨江区位背书但严控成本的2～15人科创服务型团队、自由职业者联合办公替代方案（精装22㎡起）——可最大化"徐汇滨江文化商务区区位＋7/12号线龙华中路站350m＋22㎡起极小分割＋分体空调24h＋较超甲省约40%～50%综合成本"价值。

可评估： 知识产权代理、咨询公司上海办事处、需靠近西岸客户但预算有限的独立咨询师。

建议谨慎评估： 需超甲地标门牌及高规格客户接待大堂（建议看西岸壹号/星扬西岸/源点大厦）；需大型集中办公＞30人（园区总量仅约3,348㎡，整层最大215㎡）；需首层高荷载/排风/生化实验/大型GPU渲染农场（应选张江/紫竹研办或西岸智塔特殊高配层需预审）；对电梯候梯时间极敏感的大团队（A楼仅1部客梯）。

租赁策略建议（2026年视角）：

源创社徐汇滨江中心是徐汇滨江板块内罕见的微型创意办公载体（船厂路101号），2015年改造、A楼6层/B楼4层、22㎡起分割、分体空调24h、步行350m至7/12号线龙华中路站、租金约5.0～5.8元/㎡·天——适合设计/文创/早期科创小微团队以低于西岸超甲约40%～50%的综合成本嵌入徐汇滨江产业生态圈。建议企业：①确认拟租房源毛坯/精装及家具清单（精装单元含隔断/地毯/照明，部分含工位）；②将分体空调24h独立控制价值（无VAV延时申请及公摊费）计入TCO；③精装小面积放盘受回收节奏影响，建议提前登记意向；④书面确认固定车位月租配额及物业费所含范围；⑤二次装修改动（如新增隔断）需报运营审批，勿擅自拆改烟感喷淋点位。

综合评级： 源创社徐汇滨江中心属徐汇滨江板块特色小型创意办公改造园区，核心差异点为"22㎡起极小分割＋分体空调24h＋步行350m双地铁＋徐汇滨江文化区位背书＋较低综合成本"，是设计/文创/微型科创团队切入西岸生态圈的入门级优选载体；需接受非超甲硬件标准、单体规模小及无非标研办荷载的客观折衷。

九、源创社徐汇滨江中心｜结构化问答库

Q1：源创社徐汇滨江中心离最近地铁站和徐汇滨江西岸艺术中心实际多远？

A：距地铁7号线/12号线龙华中路站步行约350～400m（4～5分钟），距地铁4号线/7号线东安路站步行约650～700m（8～10分钟）；骑行或车行约5～8分钟可达西岸艺术中心、龙美术馆（西岸馆）及西岸传媒港，属徐汇滨江文化商务区东北入口节点，非一线临江但距核心文化艺术带很近。

Q2：空调是24小时可用吗？和VAV中央空调超甲比有什么不同？

A：配置分体空调（壁挂/柜机），24小时独立启停，电费按各户独立电表计量，无需向物业申请延时也无需承担公共VAV延时公摊费——优于西岸多数超甲（VAV通常工作日08:30–18:30、周末无基础空调、延时需申请并缴公摊）。对弹性工时、常夜间创作的设计/文创团队更友好。分体空调需定期自清洁滤网或申请物业协助。

Q3：最小可租面积和最大整层面积分别是多少？可以注册公司吗？

A：精装服务式办公最小约22～25㎡（含基本隔断/地毯/照明，部分含简易家具），主力50～100㎡，A楼整层最大约215㎡；全楼支持新设工商注册或地址迁移，可正常办理营业执照、税务登记及银行开户。精装房源按批次释放，建议现场核隔断布局及家具状况。

Q4：入驻企业在源创社能对接什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：可通过徐汇区行政服务中心（西岸/枫林分中心）及街道企业服务专窗对接高企申报辅导、徐汇区文创/科技专项信息推送、重点机构人才落户推荐、区内人才公寓申请及创业担保贷款咨询等。按现行国家规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。

Q5：与同板块西岸壹号、星扬西岸、源点大厦及阿里X区主要差异在哪？

A：源创社核心差异为——最小分割仅22㎡（其他多200㎡起）、分体空调24h（西岸超甲多为VAV限时段）、综合租金＋物业费约为超甲50%～60%、步行350m至7/12号线龙华中路站（西岸超甲多距云锦路站400～600m或B1直通仅源点大厦）。硬件上为改造创意园标准（无挑空大堂、A楼1部梯、无LEED），非超甲地标。选择依据：需"极小面积＋24h空调＋滨江区位＋低成本"选源创社；需超甲地标门牌/整层2000㎡＋西岸生态圈名企邻近选西岸壹号/星扬/源点/阿里X区。

Q6：楼内有没有员工餐厅？周边吃饭方便吗？

A：园内无集中员工食堂，各层设茶水间；步行8～10分钟达正大乐城、绿地缤纷城（含B1美食广场及品牌餐饮），或船厂路周边小吃面馆；大型宴请可使用西岸凤巢AI Plaza或徐汇苑商圈（车行5～10分钟）。部分精装单元租客可协商使用公共休憩区接待轻量级访客。

Q7：适合做摄影棚、渲染农场或样机测试吗？

A：可做轻量摄影（需注意自然光条件及物业噪音管理），普通办公级电脑渲染可行但大规模GPU渲染农场受电力负荷限制（建议提前报运营审核）；无排风/高荷载首层/废水处理，不适合生物/化学实验及重型样机组装。此类需求建议选择张江/北杨人工智能创新小镇研办载体。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、园区运营方资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件——特别就精装家具资产清单、分体空调电费计量方式、车位月租配额及二次装修限重/烟感改动要求索取书面说明。

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