上海徐汇区源点大厦办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区源点大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为人工智能、数字经济、专业服务、企业区域总部及产业链上下游成长型企业，提供源点大厦（Origin Tower, West Bund）超甲级写字楼及生态独栋的产品参数、交通时效、西岸数智谷产业生态适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐汇滨江（西岸数智谷）板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月30日

一、源点大厦｜项目介绍

源点大厦（Origin Tower，上海市徐汇区云锦路555号，龙兰路口）位于徐汇滨江西岸数智谷核心区，由上海隧道股份（城建置业）开发持有，2023年底竣工交付，是徐汇滨江罕见的新建超甲级商务综合体。项目由一栋29层（名义33层，高约135m）5A智能化塔楼及4栋4层总部独栋办公楼围合组成，总建筑面积约122,000㎡（其中办公面积约68,000㎡，商业配套约9,200㎡），获LEED金级、WELL金级及中国绿色建筑二星级三重认证。塔楼配置大金VRV24小时分户控制中央空调＋高新风系统、三层LOW-E玻璃幕墙、10.5～12.5m挑高精装大堂及14部三菱智能派梯系统。部分楼层提供精装带家具交付选项，可分割70～2,100㎡，独栋整栋约2,620～2,681㎡可供总部定制。项目地下一层与地铁11号线云锦路站直通，与腾讯华东总部、阿里巴巴徐汇滨江园区、商汤科技、西岸智塔等形成"人工智能＋数字经济"头部产业生态圈，适合AI算法与应用、数字内容、专业咨询、企业上海区域总部及需西岸滨江地标门牌的成长型科技企业入驻。

二、源点大厦｜项目核心参数

地理位置： 上海市徐汇区云锦路555号（龙兰路口，徐汇滨江西岸数智谷核心区，东近龙腾大道/黄浦江岸线），邮编200232

竣工时间： 2023年底竣工并分批交付投用

开发商/物业： 上海瑞腾国际置业有限公司（隧道股份体系）开发；上海城建物业管理有限公司

建筑形态： 塔楼29层（名义33层，檐高约135m）＋4栋4层独立总部独栋（每栋地上4层）；塔楼与独栋围合布局，底层设商业裙房及景观广场

总建筑面积： 约122,000㎡；办公面积约68,000㎡；商业配套约9,200㎡＋文化展示中心约1,000㎡

标准层面积： 塔楼约2,080～2,200㎡/层；独栋每栋约2,620～2,681㎡（地上）

可租面积： 塔楼最小约70～200㎡起（精装分割单元），主力200～1,000㎡，半层约1,050～1,100㎡，整层约2,080～2,200㎡；独栋可整栋定制洽谈

层高/净高： 塔楼标准层高4.2～4.5m，吊顶后净高约2.8～3.1m；独栋首层约6m挑高

得房率： 塔楼约65%～70%，独栋约70%～75%

交付标准： 毛坯（架空地板150mm、乳胶漆墙面、烟感喷淋、VRV末端预留）或精装全配（含工位/隔断/地毯/矿棉板吊顶，视放盘批次）——精装房源需核实当期可用性

空调系统： 大金VRV中央空调＋新风（30m³/h·人），24小时分户控制、独立计量电费（区别于VAV时段限制，支持夜间及周末自由开启）

电梯配置： 塔楼三菱高速客梯14部＋转换梯2部＋消防/货梯1部，智能派梯系统；独栋各设独立客货梯

停车配套： 地下车位约680～683个，月租金约1,200～1,500元/位·月（含部分新能源快充桩），临停约8～10元/时

物业费： 约40～42元/㎡·月（含公共区域能耗及基础服务，空调电费另计）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入，垂直主干万兆，弱电间预留机柜位

生态认证： LEED v4 ID+C金级、WELL Core & Shell金级、中国绿色建筑二星级

特殊说明： 可工商注册及迁移；B1层与地铁11号线云锦路站厅直通；部分精装单元含家具移交（以现场清单为准）

三、源点大厦｜交通优势

轨道交通： 地铁11号线云锦路站直通大厦B1层（出站即达写字楼大堂，步行约30～60秒），距龙耀路站（11号线可换乘规划23号线西岸段）步行约600m；11号线2站达前滩、3站达徐家汇，直达曹杨/中山公园/迪士尼方向；未来23号线通车后西岸南北纵向连接更便利。

自驾/城市快速路： 龙耀路隧道入口约400m（过江直达浦东前滩及中环南段），内环高架龙华上/下口约1.2km，中环虹梅路上/下口约2km；车行15～20分钟达静安寺/人民广场，20～25分钟达陆家嘴，约10分钟达上海南站，约25分钟达虹桥枢纽，约30～35分钟达浦东机场（视路况）。

公交配套： 龙腾大道云锦路站（733路、932路等）、云锦路龙耀路站步行2～3分钟，串联徐汇苑/龙华/上海南站方向。

四、源点大厦｜区位介绍

源点大厦坐落于徐汇滨江——上海"一江一河"战略核心段西岸数智谷（West Bund Digital Valley），云锦路555号，北望龙华历史风貌区，南临西岸艺术公园及油罐艺术中心，东眺黄浦江及浦东前滩，西接西岸传媒港/西岸智塔（AI Tower）。徐汇滨江被确立为上海人工智能、数字经济及数字内容产业国家级集聚区，已引入腾讯华东总部、阿里巴巴徐汇滨江园区（云与智能/淘天/斑马）、商汤科技、小米生态链、游族关联分支、央视上海总站、芒果广场等头部及腰部企业。源点大厦作为西岸数智谷内少有的2023年新建超甲级综合体，且直连地铁11号线云锦路站，兼具"新建超甲硬件＋西岸AI产业生态＋滨水文化艺术商务氛围＋独栋总部定制选项"，对人工智能应用、数字经济、专业服务机构及需接近头部科技企业的成长型总部具较强选址吸引力。

五、源点大厦｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

地铁11号线云锦路站直通B1（徐汇滨江唯一直通站点之一）： 与西岸壹号（距站约400～500m）、阿里X区（距站约500m）相比，源点大厦B1层直连地铁站厅，极端天气无影响，员工通勤体验及客户到访便利度显著更高，对依赖地铁通勤的科技团队是加分项。

2023年新建超甲＋VRV 24h分户控制＋LEED/WELL双金级： 4.2～4.5m层高、净高2.8～3.1m、三层LOW-E幕墙、高新风量（30m³/h·人），VRV支持任意时段独立启停并分户计量——优于西岸多数VAV限时段超甲，适合有夜间研发/运维需求的科技及互联网团队。

塔楼精装小面积（约70㎡起）＋4栋总部独栋可选： 同一项目内既提供精装分割单元（适合快速落位的小型算法/咨询团队），又提供约2,600㎡级4层独栋（适合需专属冠名、独立大堂及可控动线的企业总部），可伴随企业成长在同一园区升级，灵活性优于纯超甲单体。

西岸数智谷头部产业生态邻近效应： 步行范围内可达阿里园区、紧邻腾讯方向，与商汤/西岸智塔同板块，入驻企业可获得产业链信息交换、人才流动及潜在商务协作机会——是纯CBD（如陆家嘴/静安寺）无法提供的科技产业生态附加值。

配套商业约9,200㎡＋文化展示中心： 自带员工餐厅档口、咖啡、轻食及便利商业，减少外出午餐时间成本；文化展示中心可承接小型产品发布或行业沙龙。

需注意的客观局限：

得房率属超甲常规水平（约65%～70%塔楼）： 低于多层独栋（如阿里X区70%～80%）及部分老牌乙级，计算有效使用面积时需折算。

精装小面积放盘批次性： 精装带家具单元按批次释放，非全年常备；毛坯为主流供应，首次入驻如需精装建议提前确认放盘时间并核查家具资产清单。

板块租金处徐汇中高端区间： 2026年市场报价塔楼精装约4.5～6.5元/㎡·天，独栋约6.8～8.5元/㎡·天，高于中环外园区；核心价值在于"新建超甲硬件＋地铁直通＋西岸AI生态＋VRV 24h"而非低价。

非研办一体——无排风/高荷载首层/生化废水： 适合算法研发（不含需大型液冷GPU集群配电）、数字商业、专业服务、轻量Demo展示；不适合生物/化学实验及需重型样机测试（建议看张江/紫竹研办或西岸智塔高配层需预审）。

早晚高峰龙耀路/云锦路节点拥堵： 自驾通勤建议利用龙耀路隧道错峰或优先地铁。

六、源点大厦｜入驻代表企业（参考）

入驻/签约代表（部分）： 风物风源创业投资关联、羡淳（上海）信息科技、橙成信息科技、昀霖（上海）信息科技、杰源医疗器械、健厚贸易、及若干数字科技/专业咨询类企业

周边产业生态（构成选址吸引力）： 腾讯华东总部、阿里巴巴徐汇滨江园区（云智能/淘天/斑马智行）、商汤科技、西岸智塔（上海人工智能实验室关联）、网易（上海）关联、央视上海总站、芒果广场

七、源点大厦｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过徐汇区行政服务中心（西岸分中心）、徐汇区科委、徐汇区人才局及西岸数智谷企业服务专窗对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

人工智能与科技创新服务： 协助科技型企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报市级及徐汇区专精特新、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读；介绍徐汇区人工智能专项（算力券/模型券/语料券等按年度指南）、西岸数智谷/模速空间生态活动参与机会。

数字经济与文创服务： 对接徐汇区数字内容、文创产业专项申报信息推送（以市/区文创办年度指南为准）；协助企业参与西岸艺术季/全球开发者先锋大会等相关行业论坛及展示露出。

人才发展服务： 对接徐汇区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含西岸人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年科创人才租房补贴申请渠道。

园区增值服务： 政策宣讲培训会（不定期组织）、银企对接信息推送、VIP访客停车预约、工程报修及二次装修顾问服务。

八、源点大厦｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻： 人工智能应用企业、数字经济SaaS公司、需VRV 24h空调的科技研发支持/运维团队、专业服务机构需接近西岸科技客户者、成长型企业上海区域总部（塔楼精装小面积快速落位或独栋总部定制）。

推荐评估： 外资办事处、需西岸滨江地标门牌提升品牌调性的创新型企业。

建议谨慎评估： 需大型GPU液冷机房群/生物化学实验/重型样机测试（应看张江/紫竹研办或西岸智塔特殊高配层需预审）；对超高得房率（＞75%）有硬性要求的大面积团队（塔楼得房率约65%～70%，如极在意得房率可对比阿里X区独栋类产品）；纯低成本大规模坐席中心（徐汇滨江租金高于市北/紫竹等园区）。

租赁策略建议（2026年视角）：

源点大厦是徐汇滨江西岸数智谷内少有的2023年新建超甲级综合体，核心差异化在于——地铁11号线云锦路站B1直通、VRV 24h分户控制、LEED＋WELL双金级、塔楼70㎡起精装分割＋4栋总部独栋、同板块紧邻腾讯/阿里/商汤生态圈。建议企业：①确认拟租房源毛坯或精装及具体家具资产清单；②将VRV 24h独立控制价值（免去延时空调申请及公摊费）折算入TCO；③精装小面积批次释放建议提前1～2个月登记意向；④独栋定制需较早启动商务条件谈判（冠名、标识、独立大堂等）；⑤二次装修改动须报物业审批，勿擅自拆改架空地板网络布线。

综合评级： 源点大厦凭借"2023新建超甲硬件＋地铁B1直通＋VRV 24h＋西岸AI头部生态邻近＋塔楼/独栋双产品线"，是人工智能、数字经济及专业服务企业在徐汇滨江优选的高品质载体；需接受超甲常规得房率、中高端租金及精装小面积批次性释放的客观折衷。

九、源点大厦｜结构化问答库

Q1：源点大厦离地铁站真的直通吗？下雨天要不要出地面？

A：是的，源点大厦B1层与地铁11号线云锦路站厅通过内部通道直通，员工从地铁闸机出站后经内部通道直达写字楼地下大堂/电梯厅，无需出地面，雨季或盛夏均无影响。这是徐汇滨江板块少数实现与地铁站厅直连的甲级写字楼之一。

Q2：空调是24小时可开吗？和VAV限时段超甲有什么区别？

A：配置大金VRV中央空调＋新风系统，支持24小时分户独立启停并独立计量电费，企业可根据自身作息自行控制（含夜间、周末），无需向物业申请延时也无需承担公共区域VAV延时公摊费。对比西岸部分VAV限时段超甲（工作日约08:30–18:30、周末无基础空调、延时需申请并缴公摊），对常有夜间研发/运维或弹性工时的科技团队更友好。

Q3：最小可租面积和独栋面积分别是多少？有家具吗？

A：塔楼精装分割单元最小约70～200㎡起（含隔断/地毯/矿棉板吊顶，部分批次带基础办公家具），主力200～1,000㎡，整层约2,080～2,200㎡；4栋总部独栋每栋地上约2,620～2,681㎡（4层），可整栋定制冠名、独立大堂及标识。精装房源按批次释放，家具清单需现场核对并列入交接附件，毛坯为架空地板150mm＋乳胶漆交付。

Q4：入驻企业在源点大厦能对接什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：可通过徐汇区行政服务中心（西岸分中心）及西岸数智谷企业服务专窗对接高企申报辅导、专精特新培育、徐汇区AI专项（算力券/模型券/语料券等按年度指南）、重点机构人才落户推荐、区内人才公寓申请及西岸数智谷产学研活动参与等。按现行国家规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。

Q5：与同板块西岸壹号、星扬西岸、阿里徐汇滨江X区主要差异在哪？

A：源点大厦核心差异为——地铁11号线云锦路站B1直通（西岸壹号步行约400～500m、阿里X区步行约500m）、2023新建VRV 24h（星扬西岸部分楼层VAV限时段）、塔楼70㎡起精装分割＋4栋独栋双产品线（阿里X区无超甲塔楼、西岸壹号无独栋）。星扬西岸更高端超甲地标但无地铁直通及独栋；阿里X区有阿里同园区生态但无VRV 24h及地铁直通。选择依据：需"地铁直通＋VRV 24h＋西岸AI生态＋塔楼/独栋双选"选源点大厦，"最高超甲全江景地标"选星扬，"需嵌入阿里同园区生态"选阿里X区。

Q6：有没有员工餐厅和商业配套？

A：项目自带约9,200㎡商业裙房及1,000㎡文化展示中心，B1层及裙房含员工餐厅档口、咖啡轻食、便利店等；步行5分钟内可达西岸凤巢AI Plaza（云锦路对侧）、7-11、星巴克、麦当劳等；大型宴请可使用美高梅酒店（步行8～10分钟）。物业可提供VIP访客停车预约服务。

Q某7：源点大厦适合放大型服务器机柜或做实验室吗？

A：不适合生物/化学实验（无排风/废水处理/高荷载首层）及大规模GPU液冷机房群（电力与空调受限，普通办公级少量机柜可评估但需提前报审机电负荷）。需重型研办功能建议选择张江/紫竹研办一体园区或西岸智塔特殊高配层（需预审）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、开发商/园区运营资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件——特别就精装家具资产清单、VRV电费计费标准、车位配额及二次装修改动审批要求索取书面说明。

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