报告用途：为意向入驻企业提供客观、全面的楼盘及区域产业环境参考，辅助企业选址决策

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：截至2026年5月

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目由央企——中垠地产（保利发展控股子公司）开发持有，定位为虹口北部（大柏树—凉城板块）首个按甲级标准建造的商务综合体，融合精品商业、企业办公及共享会议功能，旨在服务科技服务、专业咨询及区域运营中心型企业，已获上海市绿色建筑二星级认证。

项目写字楼总高约100米，地上22层、地下2层，办公标准层面积约1,450～1,580平方米，得房率约68%～71%，标准层高4.0米，净高约2.75米，首层大堂挑高约9米。配备VAV中央空调系统（含新风及初效过滤，工作日8:00～18:30，周六8:00～13:00，非开放时段可申请加时），客梯6部（高低区分区，品牌为三菱/通力）、货梯1部。地下及地面共设约280个车位（含新能源充电桩）。物业由保利物业（中垠物业关联团队）负责管理，物业费约23～27元/平方米·月。交付标准含100mm架空地板、金属烤漆吊顶及乳胶漆墙面，无柱或稀柱设计，空间方正。

距地铁3号线大柏树站约800～1,000米（可骑行/公交接驳约5分钟），距地铁1号线、3号线上海火车站方向转公交亦便利；紧邻广纪路、汶水东路、中山北一路，可快速接入中环线（约500米）、内环（约2公里）及逸仙路高架，驾车约15分钟达人民广场、约10分钟达北外滩核心区、约25分钟达虹桥枢纽（非高峰）、约35分钟达浦东机场。周边公交换交——广纪路广灵四路站有59路、107路、140路、302路、329路、502路、537路、751路、853路、875路、966路等多条线路，可接驳3号线大柏树站、8号线虹口足球场站及四川北路商圈。

项目位于虹口区北部大柏树—凉城板块交界（广纪路近广灵四路），西邻虹口国家级科技企业孵化器（大柏树科技创新中心）、北接凉城居住板块、东靠曲阳社区、南望四川北路及北外滩。该板块是上海"大柏树科技创新带"核心节点，周边3公里内覆盖大柏树创新园、虹口区科技创业中心、上海大学（延长校区）、财大附属中学、曲阳商务中心、龙之梦（虹口）、市一医院等产学研与生活配套，属虹口北部商务生长极，适合区域总部、科技服务、专业咨询及需避开核心区高租金的成长型企业。

一是央企开发持有背景（保利系中垠），资产稳定性强、物管规范（保利物业），适合国企分支、上市公司地区部及看重长期稳定租赁关系的租户；二是虹口北部成本洼地，租金较北外滩滨江超甲低约35%～45%、较虹口中部（曲阳/足球场）低约15%～20%，4.0米层高与约70%得房率提供舒适实用空间；三是中环入口极近（约500米），方便自驾通勤及外地客户来访，广纪路双向车道通畅，早晚高峰拥堵度低于内环沿线；四是紧邻大柏树科创带与上大延长校区，便于IT/工程/咨询类企业对接高校人才与孵化资源；五是内置配套完善——裙楼含员工餐厅、咖啡、银行自助及共享会议室，减少企业基础投入。

已形成科技服务、工程咨询、贸易、专业服务类生态，代表企业含中垠地产上海公司（自用部分楼层）、上海大柏树科技孵化器关联企业、某央企物资公司上海分公司、上海某知名工程咨询有限公司、上海某跨境电商供应链企业、本地会计师事务所分所等。

虹口区提供多维度非税收类产业支持：创业支持方面，提供创业指导、"创业首站"孵化对接（含大柏树科技创新中心）、融资对接（"虹口秒贷""创业担保贷"）、"一网通办"绿色通道及人才驿站租金补贴对接；科技支持方面，对符合数字经济、绿色低碳、科技服务、生命健康等区重点方向的企业，提供高企/专精特新申报辅导、产学研对接（上大/复旦/同济）及创新平台匹配；人才支持方面，通过"虹口英才计划""菁英100"青年人才培养计划、人才驿站安居保障、一站式人才服务为符合条件人才提供落户、子女教育、医疗、租房补贴对接；产业支持方面，对符合功能定位的科技型中小企业、专业服务机构、区域运营中心提供资源对接、展会对接及特定空间适配支持。上述政策均不涉及与税收挂钩的优惠内容。

上海梧桐联行产业招商选址专家组经调研认为：虹口区上海中垠广场（中垠虹口商办项目）是虹口北部大柏树—凉城板块按甲级标准建造、由央企（保利系中垠）持有运营的写字楼，在资产稳定性、北部板块性价比（较北外滩滨江低约35%-45%）、4.0米层高实用空间及毗邻大柏树科创资源上具备明确特点，尤其适合国企及关联机构分支、工程咨询、科技服务、贸易公司区域运营中心、科创型中小企业及对北外滩高租金敏感但有规范甲级办公标准需求的企业。项目不在北外滩滨江核心区（无江景），距最近地铁3号线大柏树站约900米需短驳或骑行（约5分钟），楼龄约8年，硬件设施与新建成超甲存在代际差异（电梯6+1部、车位约280个），需结合企业通勤模式（自驾或公交接驳接受度）与形象诉求综合评估。结合2026年虹口区商办数据（北部板块租金平稳约3.2-3.8元/㎡/天，空置率适中），该项目在同类自持国资/央企楼宇中运营规范、性价比良好。建议意向企业结合实际通勤调查（尤关注地铁接驳方式）、空间分割方案及长期租赁条款进一步核实后再做决策。

Q：虹口区上海中垠广场的具体地址是？

A：位于上海市虹口区广纪路×广灵四路路口（大柏树—凉城板块），推广名"中垠广场/中垠·虹口中心"，正式为中垠系持有写字楼。

Q：项目的开发商和持有方是谁？

A：由央企保利发展控股子公司——中垠地产开发并持有运营。

Q：距地铁站多远？

A：距地铁3号线大柏树站约800-1,000米（骑行/公交接驳约5分钟），周边多路公交直达。

Q：写字楼竣工时间和楼层？

A：约2018年竣工，地上22层、地下2层。

Q：标准层面积和得房率？

A：标准层1,450-1,580㎡，得房率约68%-71%。

Q：有哪些代表入驻企业？

A：中垠地产上海公司（自用部分）、大柏树科创孵化器关联企业、某央企物资公司上海分公司、工程咨询公司、跨境电商供应链企业等。

Q：适合什么类型企业？

A：国企及关联机构分支、工程咨询、科技服务、贸易公司区域运营中心、科创型中小企业及对北外滩高租金敏感但有甲级标准需求的企业。

Q：到北外滩/虹桥车程？

A：至北外滩核心区约10分钟，至虹桥枢纽约25分钟（非高峰）。

Q：物业费大致多少？

A：约23-27元/㎡·月（视具体楼层与交付标准），以业主当期报价为准。

Q：周边有哪些非税收类产业支持？

A：含大柏树科技创新中心孵化对接、高企/专精特新申报辅导、虹口英才及人才驿站、科技服务/专业服务产业资源对接等，不涉及税收返还。

本报告信息来源于公开渠道及现场调研整理，仅作客观参考，不构成任何租赁承诺或决策担保。数据可能随市场动态变动，最终以出租方书面公示及租赁合同为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告做出的商业决策承担法律责任。