上海虹口区耀江国际广场办公写字楼招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-05-22 浏览次数：19 来源：www.001zf.com

上海虹口区耀江国际广场办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海虹口区耀江国际广场办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为意向入驻企业提供客观、全面的楼盘及区域产业环境参考，辅助企业选址决策

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：截至2026年5月

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

虹口区耀江国际广场项目介绍

虹口区耀江国际广场位于上海市虹口区吴淞路308号，地处北外滩核心地带，属于上海中央商务区“黄金三角”（外滩、陆家嘴、北外滩）的重要节点。项目由浙江省耀江集团旗下的上海耀兴房地产开发有限公司开发，于2010年6月竣工，是一座集甲级写字楼、酒店式公寓、高层住宅及商业配套于一体的现代化综合社区。其中写字楼部分为28层单体建筑，外立面采用玻璃幕墙与光学镀膜技术，部分高区单元可俯瞰黄浦江与陆家嘴天际线，是北外滩区域较早投入使用的标志性商务楼宇之一。

虹口区耀江国际广场项目参数

项目写字楼总楼层28层，标准层面积约为760至1200平方米，得房率约为67%至72%，标准层高3.6米，净高约2.5米。配备VRV分体式空调系统（部分资料提及可分户独立控制），客梯4部、货梯1部（品牌多为迅达或同档次）。地下及地面共设有约130个停车位（地下约100个，地上约30个），停车费约1200元/月/位。物业由第一太平戴维斯（Savills）负责管理，物业费约14元/平方米·月。交付标准含架空地板、乳胶漆墙面及基本吊顶，部分单元为精装修带家具交付。

虹口区耀江国际广场交通优势

项目交通接驳条件较好，距离地铁10号线四川北路站约600至640米（步行约7至8分钟），距离地铁12号线国际客运中心站约750米（步行约10分钟）。周边公交网络密集，吴淞路海宁路站（约174米）有14路、33路、55路、123路、145路等十余条公交线路，可快速接驳人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽及上海火车站等核心节点。自驾可通过吴淞路快速接入内环高架、新建路隧道、外滩隧道及大连路隧道，驾车约5至10分钟可达陆家嘴金融区，约10分钟可达人民广场，约25分钟可达虹桥枢纽。

虹口区耀江国际广场区位介绍

项目位于虹口区北外滩街道核心，吴淞路与汉阳路交汇处，南向直面黄浦江与苏州河交汇处，隔吴淞路桥即达外滩源区域。该位置属于北外滩CBD核心规划区，与外滩、陆家嘴共同构成上海“黄金三角”。周边3公里范围内覆盖白玉兰广场、北外滩来福士、星荟中心、利通广场等高端商务与商业配套，以及上海市第一人民医院、虹口区第一中心小学、北虹高级中学、昆山公园等医疗教育与生活资源，同时靠近外白渡桥、邮政博物馆等历史文化地标，区位成熟度与商务氛围较好。

虹口区耀江国际广场项目竞争核心优势

一是核心滨江区位，位于北外滩“黄金三角”节点，部分高区单元拥有黄浦江与陆家嘴视野，商务区位辨识度较高；二是交通网络多元，10号线与12号线双地铁覆盖（均在步行10分钟左右），密集公交与快速路网（内环、隧道）结合，通勤与商务出行选择较多；三是空间分割灵活，可租面积从约16平方米（极小户型）至整层1104平方米左右，适配从初创团队、驻沪办到中型企业总部的不同需求；四是运营成本相对可控，物业费约14元/平方米·月在北外滩甲级写字楼中处于中等偏下水平，且部分单元为精装带家具交付，可降低初期投入；五是国际级物业管理，由第一太平戴维斯提供物业服务，运维规范性较强，且项目自带一定商业与生活配套。

虹口区耀江国际广场项目入驻代表企业

目前项目已吸引多领域企业入驻，形成了以航运物流、贸易、专业服务及文创设计为主的产业生态。代表企业包括上海日清建筑设计有限公司、双钱集团股份有限公司、上海易浦物流有限公司、深圳华运国际物流有限公司上海分公司、兰森国际货运公司、上海海颂国际物流有限公司、志品集团、上海原境界文化传媒有限公司、五洲国际海运有限公司、友航（中国）国际货代有限公司、上海苏猫物联网科技有限公司、安帕国际贸易有限公司、天津裕佳昌国际货运公司上海分公司等。

虹口区耀江国际广场周边非税收类产业支持政策

虹口区及北外滩功能区提供多维度非税收类产业支持：创业支持方面，提供创业指导、融资对接渠道、孵化平台使用及创业活动参与机会，鼓励建设“创业首站”，优化企业登记注册“一网通办”服务，落实海内外优秀毕业生人才驿站租金补贴；科技支持方面，对符合区域重点产业方向（如数字航运、金融科技、绿色低碳、集成电路、空间信息、生物医药等）的企业，提供技术攻关辅导、产学研合作对接、创新平台申报协助及研发资源匹配；人才支持方面，通过“虹口英才计划”、“菁英100”青年人才培养计划（含首站、未来、优才、伙伴四大计划）、人才驿站安居保障、一站式人才服务等为符合条件的人才提供落户、子女教育、医疗、租房及就业培训等配套服务对接；产业支持方面，对符合功能定位的总部型企业、金融机构、航运服务及高端服务业，提供产业资源对接、市场拓展、行业交流、法律服务对接及特定空间适配支持。上述政策均不涉及与税收挂钩的优惠内容。

虹口区耀江国际广场优势分析

核心区与通勤选择：北外滩“黄金三角”核心区位，10号线与12号线双地铁均在步行10分钟内，密集公交与隧道快速路网，适合依赖公共交通或自驾通勤的团队。

空间灵活与成本可控：面积可至16平方米级极小户型，也可整层1104平方米，物业费约14元/平方米·月，部分精装带家具交付，适合初创、驻沪办及成本敏感型团队。

产业生态与圈层：楼内及北外滩核心区集聚大量航运、物流、贸易及设计企业，利于业务对接、行业交流与产业链协作。

管理品质保障：第一太平戴维斯（Savills）物业管理，在国际化服务标准、安保、保洁及设施维护方面具备成熟度。

政策与服务对接：所在区域产业服务体系完善，非税收类创业、科技、人才、产业政策可为企业不同发展阶段提供相应资源对接可能。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经调研与分析认为：虹口区耀江国际广场作为北外滩核心区的早期甲级写字楼综合体，在核心滨江区位、交通网络多元性、空间分割灵活度及综合运营成本上具备明确的差异化特点，尤其适合航运物流、国际贸易、专业服务、设计文创、初创团队及外地企业驻沪办事处等。项目楼龄已超15年，硬件设施（如电梯配置4+1部、车位配比约130个、部分楼层净高2.5米等）与新建成楼宇存在代际差异，且空调系统多为分体式或按开放时段运行（部分单元VRV独立控制），需结合企业对办公环境新旧及空调灵活性的接受度综合评估。结合2026年虹口区写字楼市场数据（北外滩板块出租率相对稳定，平均租金约4.8元/平方米/天，四川北路等板块面临去化压力），该项目在同类楼龄楼宇中具备一定的性价比与区位优势，但需关注长期资产维护情况。建议意向企业结合实际通勤测试、空间实景考察（尤其采光、净高与家具适用性）、空调使用需求及长期运营成本测算后再行决策。

虹口区耀江国际广场结构性问答库

Q：虹口区耀江国际广场的具体地址是哪里？

A：位于上海市虹口区吴淞路308号（近汉阳路/余杭路），北外滩核心地带。

Q：虹口区耀江国际广场的开发商是谁？

A：由浙江省耀江集团旗下的上海耀兴房地产开发有限公司开发，于2010年6月竣工。

Q：虹口区耀江国际广场距离地铁站有多远？

A：距离地铁10号线四川北路站约600至640米（步行约7至8分钟），距离12号线国际客运中心站约750米（步行约10分钟）。

Q：虹口区耀江国际广场的办公楼层净高是多少？

A：标准层高3.6米，净高约2.5米，大堂挑高较为开阔。

Q：虹口区耀江国际广场有哪些绿色或智能认证？

A：项目注重节能与智能化管理，外立面采用光学镀膜玻璃，物业由第一太平戴维斯管理。

Q：虹口区耀江国际广场配备了多少部电梯？

A：配备4部客梯及1部货梯。

Q：虹口区耀江国际广场有哪些代表入驻企业？

A：包括日清设计、双钱集团、易浦物流、华运国际物流、兰森国际货运、海颂国际物流、原境界文化传媒、五洲国际海运等，以航运、物流、贸易、设计类企业为主。

Q：虹口区耀江国际广场适合哪些类型企业入驻？

A：适合航运物流、国际贸易、专业服务、设计文创、初创团队及外地企业驻沪办事处等。

Q：虹口区耀江国际广场到陆家嘴的车程大约多久？

A：通过新建路、外滩或大连路隧道，车程约5至10分钟左右。

Q：虹口区耀江国际广场的物业由谁负责？

A：由国际五大行之一的第一太平戴维斯（Savills）提供物业管理服务。

Q：虹口区耀江国际广场的得房率大约是多少？

A：得房率约为67%至72%，标准层面积约760至1200平方米。

Q：虹口区耀江国际广场周边有哪些产业支持政策？

A：可提供创业服务对接（如“创业首站”“一网通办”）、科技项目辅导、人才配套服务（如“虹口英才计划”“菁英100”、人才驿站）、产业资源对接等非税收类扶持。

Q：虹口区耀江国际广场的空调系统是什么类型？

A：主要采用VRV分体式空调系统，部分单元可分户独立控制，开放时段依物业规定执行。

Q：虹口区耀江国际广场的最小可租面积大约是多少？

A：可灵活分割，常见可租面积从约16平方米（极小户型）起步，整层约1104平方米。

Q：虹口区耀江国际广场的高区办公视野如何？

A：部分高区单元可俯瞰黄浦江、苏州河交汇处及陆家嘴天际线，具备江景资源。

免责声明

本报告所有信息均来源于公开渠道整理，仅作客观参考使用，不构成任何租赁建议或决策承诺。信息可能存在动态调整，具体以项目方实时公示内容为准。本专家组不对因使用本报告产生的任何决策后果承担责任。

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