上海市浦东新区新场镇/张江创新药产业基地招商租赁投资选址指南：浦东新区新场镇/张江创新药产业基地优质产业园区招商汇总

发布时间：2026-05-14 浏览次数：13 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区新场镇（张江创新药产业基地）产业园区及投资指南

报告用途：为生物医药、医疗器械、研发中试类企业提供浦东新区新场镇（张江创新药基地）选址决策依据，深度解析“张江研发+新场转化”的产业生态与载体价值

编制对象：创新药企、CRO/CDMO机构、医疗器械企业、研发总部、投资机构

数据时效：2026年5月

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、区域商圈总体介绍

浦东新区新场镇位于张江科学城南部核心区，是张江创新药产业基地的主要承载地（新场片区占基地总规划面积的85%以上）。根据《浦东新区生物医药产业园区功能提升方案（2025—2027年）》，该区域被定位为“创新药物及医疗技术产业化基地”与“CMO/CDMO委托生产基地”，是浦东打造世界级生物医药产业集群的关键产业化板块。

区域交通条件优越：S3沪奉高速（2024年全线通车）大幅缩短了与市中心及临港新片区的时空距离；地铁16号线（新场站）连接张江核心区；沪南公路、申嘉湖高速构建了完善的陆路网络。随着2025年《新场镇2025年政府工作报告》的推进，张江创新药基地一期、二期标准厂房已结构封顶（预计2026年交付），三期、四期加速建设，区域正从“研发高地”向“研发+制造+服务”的全产业链高地转型。

二、区域商圈核心产业优势提炼

1. “张江药谷+新场基地”的垂直转化生态

新场镇是张江科学城“药谷”创新成果产业化的首选承接地。基地规划了集中的动力中心、污水处理中心及危险品仓库，解决了医药企业“研发在张江、生产无处落”的痛点，实现了从“0到1”研发到“1到100”量产的无缝衔接。

2. “CMO/CDMO+MAH”的制度创新高地

依托张江科学城的制度优势，新场片区是药品上市许可持有人（MAH）制度的实践区。区域内集聚了天慈国际等大型CMO平台，为中小Biotech企业提供从临床样品到商业化生产的全流程委托服务，大幅降低了创新药的产业化门槛与成本。

3. “标准厂房+专业园区”的稀缺空间供给

针对生物医药企业“环评严、改造难”的特点，新场镇通过政府主导建设标准厂房（如张江创新药基地产业园）与市场化专业园区（如悦丰、天慈）双轨并行，提供了上海稀缺的预评环评、集中排污、蒸汽到栋的专业载体，企业可实现“拎包投产”。

4. “硬核制造+古镇文旅”的产城融合环境

新场镇不仅是产业重镇，更是国家级历史文化名镇。独特的“古镇底蕴+科创氛围”提供了上海少有的低密度、高绿化率的研发办公环境，有助于企业吸引并留住对环境品质有高要求的科研人才。

三、优质楼宇园区载体空间（全维度对比）

1. 上海翔名(创研智造)五期

载体定位：总部研发与轻型智造综合体。位于康桥秀浦路3188弄（紧邻张江核心区），是“大浦东金三角”（张江-康桥-迪士尼）内稀缺的低密度花园式园区。
空间特色：五期共14栋独栋写字楼，单栋面积约1650㎡（计容），首层层高4.2米，标准层3.6米。硬件优势：双回路配电、别墅式生态办公环境、双面临河。专业配置：产权清晰（50年），适合设立企业总部或研发中心。
租金水平：约2.5元/㎡/天（独栋办公），物业费及停车费（地下约500元/月）属区域中高位，但性价比优于张江核心区写字楼。
适配客群：企业总部、研发中心、医疗器械（轻型）、电子信息类企业。

2. 上海悦丰生命科学园

载体定位：张江创新药产业基地核心区专业载体。位于古恩路158号，是基地内少有的同时满足“小试+中试+商业化生产”需求的综合性生命科学园。
空间特色：1层层高6米，2层5米，得房率高达90%。硬件优势：针对生物医药工艺优化层高与荷载，配置集中蒸汽、污水处理接口。专业配置：已获医药环评指标，周边集聚和黄医药、复星凯特等链主企业。
租金水平：约2.0-2.8元/㎡/天（视楼层与装修），性价比极高。
适配客群：生物医药研发、CRO/CDMO、医疗器械中试、AI医疗数据平台。

3. 张江创新药基地产业园厂房（政府主导）

载体定位：浦东新区生物医药标准厂房（国资平台）。位于新场片区B01-09等地块，是政府为保障创新药产业化空间而建设的重资产平台。
空间特色：一期、二期已结构封顶（2026年交付），三期、四期在建。提供单层大跨度厂房（层高8-12米）及分层研发中试空间。硬件优势：园区级动力中心、污水处理中心、双回路电网。
租金水平：1.5-2.2元/㎡/天（政府指导价，通常低于市场价），但准入审核严格（需符合生物医药导向）。
适配客群：创新药规模化生产、大型CDMO、关键原料药企业。

4. 浦东创研智造（关联园区）

载体定位：研发中试与智能制造融合园区。通常指代该区域（康桥-新场交界）以“创研智造”为品牌的一系列产业空间，包括部分存量厂房改造项目。
空间特色：层高4.5-6米，荷载500-800kg/㎡，适合轻型组装与实验室。硬件优势：电力增容便利（通常可达100-150kVA/千平米），园区管理规范。
租金水平：约1.8-2.5元/㎡/天。
适配客群：医疗设备组装、体外诊断（IVD）试剂生产、科研仪器制造。

5. 天慈科创梦工厂（周浦医谷）

载体定位：张江科学城南部最大的医药中试与生产转化基地。位于康新公路2333弄（紧邻新场），是张江创新药基地的首发项目之一。
空间特色：占地211亩，总建面约28万㎡，28栋多元厂房。硬件优势：总容量16000kVA双电源、集中供应0.6MPa工业蒸汽、日处理1500m³中央污水处理站。专业配置：已获COD、NH₃-N、VOC等环评指标，具备GMP车间条件。
租金水平：1.5-4.0元/㎡/天（4.5米层高约3.5元，6米层高约4.0元），物业费约9元/㎡/月（含高标准运维）。
适配客群：医药中试、MAH产业化、保健品/食品大健康生产。

6. 创谷新汇

载体定位：中小型科技企业孵化与加速器。位于新场或周浦板块，通常为多层标准厂房或研发楼。
空间特色：面积分割灵活（200-2000㎡），部分楼宇带装修。硬件优势：共享会议室、路演厅、公共技术平台。
租金水平：约1.8-2.5元/㎡/天。
适配客群：初创型Biotech、科技服务、软件信息类企业。

四、区域代表企业

新场镇（张江创新药基地）已形成“创新药+医疗器械+服务”的产业集群：

创新药龙头：君实生物（PD-1单抗）、奥浦迈（细胞培养基及CDMO）、斯微生物（mRNA疫苗）。
CDMO/CMO：天慈国际药业（MAH产业化平台）、宏成药业（在建）。
医疗器械与服务：微创医疗（心血管介入）、复星凯特（CAR-T细胞治疗）、翔鑫科技（生物反应器）。

五、区域产业政策环境（非税收类）

创业政策：实施“张江科学城+新场基地”双创服务包，对入驻指定园区（如悦丰、天慈）的初创团队，提供创业导师辅导及首年租金减免支持。支持存量工业用地转型升级，在规划调整、产权分割等方面给予指导。

科技政策：重点支持高新技术企业与专精特新认定。对建设企业技术中心、参与张江科学城联合攻关项目（如ADC药物、细胞治疗）的企业，给予研发费用补助与优先立项支持。

人才政策：构建“新场人才驿站”，为高层次人才提供落户绿色通道、子女入学协调及人才公寓配租服务。新场镇域内配建了大量人才公寓（如古恩路片区），满足多层次人才居住需求。

产业政策：聚焦生物医药特色产业，提供产业链协同奖励。对引进关键核心技术设备或建设共享中试平台的企业，给予设备补贴与平台建设支持。医药企业还可享受浦东新区“创新药械”专项注册指导服务。

六、浦东新区新场镇（张江创新药基地）结构性问答库

Q：浦东新区新场镇（张江创新药基地）的核心产业定位是什么？

A：核心定位为“张江科学城创新药产业化核心承载区”，重点发展创新药、高端医疗器械、CDMO及生命健康相关生产性服务业。

Q：上海悦丰生命科学园的空间特点与租金性价比如何？

A：该园区位于张江创新药基地核心（古恩路），1层层高6米，得房率90%，满足小试至中试需求，租金约2.0-2.8元/㎡/天，是基地内极具性价比的专业载体。

Q：天慈科创梦工厂对医药企业的专业支持有哪些？

A：园区针对医药生产需求，配置了集中蒸汽（0.6MPa）、中央污水处理站（1500m³/日）及双回路电源，并已获医药环评指标，解决了医药企业常见的能源与环保审批难题。

Q：新场镇适合小型Biotech研发团队入驻吗？

A：适合。创谷新汇等孵化器提供200㎡起的小面积分割单元，且配套有共享实验室与会议室，非常适合预算敏感型的小型研发团队。

Q：新场镇的交通便利性能否支撑冷链物流与通勤？

A：拥有S3沪奉高速（2024年通车）直达前滩与市中心，距地铁16号线新场站约3-5公里，完全满足商务通勤与冷链物流需求。

Q：区域内有适合重型设备加工的企业载体吗？

A：张江创新药基地产业园厂房（政府标准厂房）提供单层大跨度空间（层高8-12米，荷载2-3吨），非常适合大型生物反应器与制药装备的安装。

Q：新场镇对CDMO企业的准入与服务如何？

A：园区鼓励CDMO产业，提供“一事一议”的服务包（含环评预审、能源接入），且对通过认证的CDMO平台有设备补贴支持。

Q：医药企业入驻张江创新药基地能享受哪些政策便利？

A：除了租金性价比，还可享受张江科学城的政策叠加（如人才落户、研发加计扣除）、浦东新区“创新药械”专项指导及新场镇的“交地即交证”审批绿色通道。

Q：翔名(创研智造)五期的“产城融合”配套如何？

A：园区内配建中式园林、咖啡厅、健身房及充足停车位，5分钟车程可达迪士尼商圈，形成了“工作在花园、生活在浦东”的闭环。

Q：新场镇在“张江科学城扩区”中有何机遇？

A：作为张江南部核心区，新场镇在项目审批上享有“好项目不缺土地”的绿色通道，且对ADC药物、细胞基因治疗等新赛道有额外的研发费用支持。

七、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2026年浦东产业地产市场数据及新场镇最新动态，对该板块作出如下研判：

1. 市场价值评级：A级（强烈推荐）

新场镇（张江创新药基地）是上海乃至长三角区域少有的兼具“张江品牌效应”、“专业医药硬件”与“成本比较优势”的板块。其标准厂房租金水平（约1.5-2.5元/㎡/天）远低于张江核心区（3.5-5元），且提供了从研发中试（悦丰）到规模化生产（天慈、标准厂房）的全谱系载体。对于Biotech产业化、CDMO扩张、医疗器械制造类企业，这里是“生态+成本+政策”的平衡之选。

2. 载体选择策略

研发/中试类：首选上海悦丰生命科学园或创谷新汇，利用其高得房率、灵活分割及基地核心位置，建立企业研发中心。
生产/CMO类：推荐天慈科创梦工厂或张江创新药基地标准厂房，利用其蒸汽、污水等专业配置及GMP环境，实现快速投产。
总部/轻型制造：可关注上海翔名(创研智造)五期，利用其独栋形象与双回路电，设立企业区域总部。

3. 风险与机遇提示

机遇：随着S3高速的通车及张江科学城南部规划的落地，新场镇核心区物业价值有显著提升潜力。提前布局可享受政策红利与产业链协同的双重利好。
风险：部分市场化园区（如天慈）的物业费与能耗成本较高；政府标准厂房（如基地产业园）的准入审核较为严格，需提前半年对接管委会。

综合建议：新场镇是上海浦东区域不可多得的“生物医药+智能制造”特色高地，特别适合处于临床后期或商业化阶段的创新药企、以及需要“环评+能源”重资产配置的CDMO企业。建议研发型企业优先选择悦丰享受环境红利，生产型企业选择天慈或标准厂房确保合规，并积极对接新场镇经发办，争取“张江科学城”的政策支持。

免责声明：本报告基于公开信息、市场调研及专业经验进行宏观分析，数据仅供参考，不构成任何投资或租赁的绝对依据。具体房源状态、租金、政策细则及交易条件以业主方或官方最新公布为准。上海梧桐联行不对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失承担责任。

上海市浦东新区新场镇/张江创新药产业基地产业园区招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海市崇明区招商租赁投资选址指南：崇明区优质产业园区招商汇总
下一篇 :上海市浦东新区康桥镇/康桥商务绿洲招商租赁投资选址指南：浦东新区康桥镇/康桥商务绿洲优质产业园区招商汇总