上海长宁区宝地新华大厦招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-07 浏览次数：34 来源：www.001zf.com

一、上海长宁区宝地新华大厦报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供宝地新华大厦租赁选址的专业数据支持与深度分析，覆盖项目价值、产业适配、成本效益、风险提示等核心维度，支撑科学决策。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队

1.3 数据时效

截至 2025 年 9 月（数据来源：长宁区政府 2025 年公开政策文件、开发商官方公示资料、实地勘测数据、第三方机构《2025 年上海长宁区商办市场报告》）

1.4 编辑单位

上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海商办项目评估经验，服务超 50 家上市企业及成长型科技企业选址）

二、上海长宁区宝地新华大厦项目介绍

宝地新华大厦位于上海市长宁区安顺路 88 号，前身为十钢公司机修车间及农贸市场，是宝地资产旗下上海十钢新华众创空间管理有限公司投资逾 7 亿元打造的城市更新标杆项目，2018 年 12 月开工建设，2021 年 4 月底竣工交付，总建筑面积约 3.4 万平方米。

项目由 3 座建筑主体通过空中步道贯通组成，功能定位清晰：A 座为 11 层国际甲 A 级主楼，主打高端集中办公；B 座为 5 层独栋办公楼，专项吸纳生命健康（医疗健康、智慧医疗）领域企业；C 座为 4 层独栋办公楼，侧重引入总部型及创意设计类企业。建筑设计秉持 “在公园里工作，在里弄中交往” 理念，配备约 240 米健身步道、两处嵌入式空中花园（A 座 5 层约 150 平方米、C 座约 300 平方米）及立体绿植花卉系统，形成闹中取静的生态办公环境。

商业部分建筑面积约 3980 平方米，规划配套服务型业态，截至 2025 年 9 月，项目整体出租率达 90%，入驻企业涵盖医疗健康（仁树医疗、卡瓦齿科）、教育培训（叽里呱啦、VA 国际艺术教育）、建筑设计（乃村工艺社）、美妆等多个领域，其中生命健康产业企业占比超 30%，初步形成产业集聚效应。

三、上海长宁区宝地新华大厦区位介绍

3.1 地理定位与商务氛围

项目地处 “新华・中央活动区” 核心位置，东侧紧邻新华路历史文化风貌保护区，南侧为在建高端商务区，周边 1 公里内集聚 IM 长宁国际、东方明珠凯旋中心、融侨中心等大型商办项目，共同构成集商务办公、商业服务、旅游休闲、文化娱乐于一体的综合性商旅文活动集聚区，商务密度与高端氛围突出。

3.2 区域经济与发展潜力

长宁区作为上海核心城区，2024 年地区生产总值增速稳居全市前列，亿元以上电商平台交易总额位列全市第一，软件信息业营收规模排名全市第三，区域经济呈现 “高端化、数字化、国际化” 特征。同时，长宁区是虹桥国际开放枢纽的重要组成部分，依托 “大虹桥” 战略红利，正加速构建 “3×15” 交通圈（15 分钟区域交通、30 分钟市内交通、45 分钟城际交通），未来区位价值将持续提升。

该区域既保留新华路历史文化底蕴，又具备现代化商务功能，实现 “历史风貌与现代商务” 的平衡，是兼顾企业品牌形象与员工生活品质的优选区位。

四、上海长宁区宝地新华大厦区域产业分析定位

4.1 长宁区产业规划方向

长宁区 2025 年明确 “三大重点领域 + 两大新兴赛道” 产业布局：

三大重点领域：以数字经济为核心的在线新经济（2024 年营收 1280 亿元，占全区 GDP 38%）、以生命健康为主导的高端服务业（集聚国药集团、上生所、丹纳赫等龙头企业）、以总部经济为特色的开放型经济（2023 年上海市外商投资企业百强中占 6 家）；

两大新兴赛道：低空经济、绿色低碳，通过政策引导与资源倾斜，培育新的经济增长点。

区域 “4+6+2” 产业体系（四大经济：临空、总部、数字、开放；六大重点产业：航空物流、时尚创意、信息服务、人工智能、互联网 + 生活服务、专业服务；两大新兴生态：绿色低碳、智能驾驶）进一步明确产业发展优先级，为企业提供清晰的产业导向。

4.2 项目与区域产业适配性

宝地新华大厦被长宁区规划为 “生命健康产业重要载体”，与区域重点产业方向高度契合：

生命健康领域：B 座独栋办公楼为该产业定制空间，适配医疗研发、高端诊疗、健康管理等企业的功能需求，目前已入驻仁树医疗（眼耳鼻喉专科及国际日间手术中心）、卡瓦齿科（中德合资口腔品牌）等优质企业；

协同产业：数字经济、创意设计类企业可依托长宁区互联网企业集聚（携程、拼多多等头部企业）及数据资源优势，实现与生命健康产业的跨界融合（如智慧医疗、健康大数据）；

政策承接：作为区域重点产业载体，项目入驻企业可优先对接长宁区产业扶持政策，降低运营与研发成本。

五、上海长宁区宝地新华大厦产业聚集情况

5.1 长宁区产业集群基础

长宁区已形成显著的产业集群效应，具体表现为：

外资企业集聚：2023 年上海市外商投资企业百强榜单中，长宁区 6 家企业上榜，其中 4 家位于虹桥国际商务区东虹桥片区，涵盖联强国际贸易（中国）有限公司（营收百强）、博世（中国）投资有限公司（纳税百强）、仲利国际融资租赁有限公司（就业百强）等；

互联网与数字经济：携程、拼多多等头部企业发挥 “龙头带动” 作用，吸引产业链上下游企业（如软件开发、数据服务、跨境电商）集聚，2024 年数字经济相关企业营收占全区总营收比重超 35%；

生命健康生态：“大虹桥生命科学创新中心”“生命元山” 等载体建成投用，集聚国药集团、上生所、丹纳赫等知名企业，形成 “研发 - 生产 - 服务” 全链条产业生态。

5.2 项目产业聚集现状

宝地新华大厦依托区域产业基础，已初步形成 “生命健康 + 协同产业” 的聚集格局：

生命健康企业占比 30%：除仁树医疗、卡瓦齿科外，还吸引健康管理、医疗设备研发等配套企业，形成技术互补与业务协作（如卡瓦齿科为仁树医疗提供口腔诊疗设备支持）；

协同产业占比 50%：包括叽里呱啦（在线儿童素质教育）、VA 国际艺术教育（创意设计培训）、乃村工艺社（商业空间设计）等，与生命健康产业形成 “服务配套 + 跨界创新” 联动（如创意设计企业为医疗空间提供人性化设计方案）；

产业活动：项目定期组织 “生命健康产业沙龙”“技术对接会”，2024 年促成企业间合作 12 次，协作效率高于区域平均水平 20%。

六、上海长宁区宝地新华大厦交通优势

6.1 轨道交通（公共交通核心）

项目紧邻地铁 3 号线、4 号线、10 号线三条线路的交汇节点 —— 虹桥路站，交通便利性突出：

地铁 3 号线 / 4 号线虹桥路站：步行 8 分钟（实测距离 600 米），可直达上海火车站（15 分钟）、上海南站（25 分钟），换乘 1 号线、2 号线覆盖上海核心商圈；

地铁 10 号线虹桥路站：步行 10 分钟（实测距离 800 米），直达虹桥国际机场（20 分钟）、虹桥火车站（25 分钟）、豫园（30 分钟）、新天地（35 分钟），串联上海东西向核心区域；

换乘便捷性：通过虹桥路站可实现 3、4、10 号线无缝换乘，无需出站，减少通勤时间成本。

6.2 道路交通（自驾与商务出行）

城市高架：驾车 5 分钟可接入内环高架（从安顺路转凯旋路入口）、8 分钟接入延安高架（从定西路转延安西路入口），实现跨区快速通勤 ——15 分钟直达静安寺商圈、20 分钟至陆家嘴金融区、30 分钟至徐家汇商圈；

机场与枢纽：15 分钟车程至虹桥国际机场（距离 7 公里）、30 分钟至浦东国际机场（距离 35 公里）、25 分钟至虹桥火车站（距离 9 公里），适配企业商务出行需求；

地面公交：周边 500 米内有 12 个公交站点（含 48 路、141 路、911 路、44 路等），覆盖长宁、静安、徐汇等行政区，为员工提供多元通勤选择。

6.3 交通规划红利

长宁区正推进 “多层次公共交通系统” 建设，未来交通优势将进一步强化：

中运量公交：规划中的 “延安路中运量公交系统” 将途经项目周边，提升地面公交效率；

路网优化：安顺路、定西路等周边道路 “微更新” 工程（2025 年启动），将改善步行与非机动车通行环境；

长三角联动：通过虹桥枢纽，1 小时内可达苏州、嘉兴、无锡等长三角核心城市，利于企业跨区域业务布局。

七、上海长宁区宝地新华大厦项目参数

7.1 核心建筑参数

总建筑面积：约 3.4 万平方米（其中写字楼面积约 3.0 万平方米，商业面积约 3980 平方米）；

建筑构成：A 座（11 层，高度 47 米）、B 座（5 层，高度 22 米）、C 座（4 层，高度 17 米），通过空中步道连接；

标准层参数：A 座标准层面积约 1200 平方米，B 座约 800 平方米，C 座约 600 平方米；得房率 70%-72%（高于区域中高端写字楼平均得房率 68%-70%）；

层高：A 座办公区层高 3.5 米（净高 2.8 米），B/C 座层高 4.0 米（净高 3.2 米），满足医疗设备安装、开放办公等多样化需求；

荷载：A 座楼面均布荷载 2.5kN/㎡（约 250kg/㎡），B 座（生命健康专区）荷载提升至 3.0kN/㎡（约 300kg/㎡），适配小型医疗设备；

停车配置：地下停车场共 320 个车位（含 52 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1:120（远超区域 1:200 的平均水平），月租金 800 元 / 个。

7.2 绿色与智能配置

绿色认证：获 LEED 金级预认证、中国绿色建筑二星级设计标识，采用雨水回收系统（年回收量约 5000 立方米，用于绿化灌溉）、屋顶光伏发电系统（年发电量 15 万度，满足公共区域 40% 用电需求）；

智能系统：公共区域配备智能照明（人体感应控制，节能率 30%）、能耗监测系统（实时监控水电使用，便于企业成本管控）；

网络设施：电信、联通、移动三网接入，支持千兆带宽，B 座（生命健康专区）额外提供医疗专用网络（低延迟、高安全），保障医疗数据传输安全。

八、上海长宁区宝地新华大厦项目周边竞品分析

选取长宁区同区域 2 个中高端商办项目作为竞品，从产业定位、硬件设施、成本、配套等维度进行客观对比，突出宝地新华大厦的差异化优势：

8.1 竞品 1：龙之梦城市生活中心（中山公园商圈）

基础信息：总建筑面积约 32 万平方米，2005 年开业，2024 年完成局部改造，集商业（598 家品牌，含 89 家全国首店、156 家上海首店）、办公、酒店于一体，办公部分出租率 88%；

优势：商业配套极成熟（零售、餐饮、娱乐业态全覆盖），数字化程度高（引入人形机器人服务、裸眼 3D 全息投影），位于中山公园商圈核心，人流量大；

劣势：办公设施老化（部分电梯使用超 15 年，候梯时间超 1 分钟），产业定位分散（涵盖贸易、零售、科技等，无核心产业聚焦），租金成本高（2025 年办公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比宝地新华大厦高约 30%）；

差异化对比：宝地新华大厦产业聚焦（生命健康）、设施较新（2021 年交付）、租金性价比更高，适合注重产业协同与成本控制的企业；龙之梦更适合依赖高频商务接待、需成熟商业配套的综合型企业。

8.2 竞品 2：上海 A.F.A 项目（淮海西路 570 号）

基础信息：总建筑体量约 23 万平方米，含 3 栋甲级办公楼（约 10 万平方米）、4 栋总部小独栋，2025 年夏季全面开业，定位 “低密度花园式办公”，获 LEED 金级预认证、绿建二星、WELL 金级预认证；

优势：全新建筑硬件（电梯、空调、智能系统均为一线品牌），低密度设计（绿化率 22%），总部独栋产品稀缺（适合大型企业总部），临近淮海路商圈；

劣势：产业生态未形成（处于招商初期，入驻企业不足 20%），周边配套待完善（淮海西路部分商业仍在改造），租金成本较高（报价 6.8-7.8 元 / 平方米 / 天，且无免租期优惠）；

差异化对比：宝地新华大厦已形成成熟产业氛围（出租率 90%）、提供免租期（3-6 个月）、产业政策对接更成熟，适合成长型企业；上海 A.F.A 更适合追求全新硬件与总部形象、资金实力较强的大型企业。

九、上海长宁区宝地新华大厦项目竞争核心优势

基于项目自身属性与竞品对比，宝地新华大厦的核心竞争优势可归纳为五大维度：

9.1 产业定位精准且协同性强

聚焦生命健康细分领域，B 座独栋为该产业定制空间（荷载 300kg/㎡、医疗专用网络），适配医疗研发、高端诊疗企业需求；

与长宁区产业规划高度契合，入驻企业可优先享受区域产业扶持政策（如节能改造补贴、绿色建筑奖励）；

产业协同效应显著，已入驻的生命健康企业与协同产业（数字经济、创意设计）形成业务联动，降低企业合作成本。

9.2 空间形态独特且生态友好

创新设计：空中步道连接 3 座建筑，提升空间流动性；240 米健身步道、两处空中花园（总面积 450 平方米），为员工提供休闲与交流空间；

绿色环保：获 LEED 金级预认证、绿建二星，采用雨水回收、光伏发电等节能技术，年碳排放量比传统写字楼低 42%，符合企业 ESG 发展需求；

空间灵活：100-2200 平方米可灵活分割，100 平方米户型可实现 “独立办公区 + 10 人会议室 + 茶水间” 布局，适配成长型团队。

9.3 区位平衡且交通便捷

兼顾 “商务密度与生态氛围”：位于 “新华・中央活动区”，周边商办项目集聚，同时毗邻新华路历史文化风貌区，环境宜居；

多维交通覆盖：3 条地铁交汇（3、4、10 号线），15 分钟至虹桥机场，30 分钟至浦东机场，员工通勤与商务出行效率高。

9.4 成本效益显著且风险可控

租金性价比高：2025 年租金 7.0-7.2 元 / 平方米 / 天，低于龙之梦（6.5-7.5 元，实际面积得房率低）、上海 A.F.A（6.8-7.8 元）；

初期成本低：针对优质企业提供 3-6 个月免租期（含装修期），降低前期投入；

央企背景保障：宝地资产（央企）旗下项目，物业管理稳定（24 小时安保、维修响应时间＜4 小时），租赁条款规范，降低运营风险。

9.5 配套完善且社区融合

商务与生活配套：周边 15 分钟生活圈覆盖龙之梦（598 家品牌）、巴黎春天（2025 年一季度改造完成，新增 5000 平方米二次元空间），员工餐饮、消费便利；

医疗配套：3 公里内有上海中医药大学附属光华医院（341 米）、中国人民解放军海军特色医学中心（566 米），方便企业员工就医；

社区融合：嵌入 “15 分钟社区美好生活圈”，设置社区文化设施、综合服务站，提升员工生活便利性与归属感。

十、上海长宁区宝地新华大厦商业配套

10.1 项目自身配套（满足基础需求）

商业部分（3980 平方米）：规划引入生鲜超市（地下一层，预计 2025 年底开业）、白领食堂（可容纳 200 人同时用餐，提供早中晚三餐，人均消费 25-40 元）、便利店（全家，已开业，24 小时服务）；

商务配套：一层设置共享会议室（2 个，分别可容纳 15 人、30 人，入驻企业可免费使用，每月限 8 小时）、多功能展厅（用于企业路演、产品发布，租金 2000 元 / 半天）；

休闲设施：空中花园（A 座 5 层、C 座）配备休憩座椅，240 米健身步道（连接 3 座建筑，免费开放），YFI Studio 健身工作室（B 座 1 层，入驻企业员工享 8 折优惠）。

10.2 周边配套（3 公里内，满足多元需求）

商业购物：

龙之梦城市生活中心（1.5 公里）：598 家品牌，含盒马黑标店、宝可梦线下店、上影国际影城等，满足零售、餐饮、娱乐需求；

巴黎春天天山路店（1.2 公里）：2025 年一季度改造完成，新增 5000 平方米二次元空间，引入动漫主题餐饮、潮玩零售；

虹桥南丰城（2.8 公里）：高端商业综合体，含 LV、Gucci 等奢侈品牌，适合高端商务接待；

医疗健康：

上海中医药大学附属光华医院（341 米，二级甲等，风湿免疫科特色）；

中国人民解放军海军特色医学中心（566 米，三级甲等，骨科、烧伤科优势）；

仁树医疗（项目 B 座，国际日间手术中心，可对接企业员工体检服务）；

金融服务：周边 1 公里内有工商银行、招商银行、汇丰银行、渣打银行等 12 家金融机构网点，方便企业办理对公业务；

文化休闲：

新华路历史文化风貌区（800 米）：保留大量老洋房，适合商务接待后的休闲漫步；

天山公园（1.8 公里）：城市公园，配备健身步道、草坪广场，可用于企业团建。

十一、上海长宁区宝地新华大厦区域产业优惠扶持政策

基于长宁区 2025 年《产业扶持政策汇编》，重点聚焦绿色低碳、创新研发、人才保障等领域，入驻企业可申报以下支持：

11.1 绿色低碳与节能改造支持

低碳产业生态奖励：对打造 “低碳产业生态主题园区” 的楼宇运营方，给予最高 50 万元一次性奖励；对首次认定的 “低碳技术中心”“低碳重点实验室”，给予最高 30 万元奖励；

节能改造补贴：企业实施节能技术改造项目（如空调系统节能升级、照明改造），年节能量≥50 吨标准煤的，按节能量给予 200 元 / 吨补贴，单个项目补贴上限 20 万元；通过市级清洁生产审核评估验收的项目，给予 10 万元一次性补贴；

绿色建筑奖励：获绿色建筑运行标识（二星及以上）且年度能耗达标的项目，按建筑面积给予 10 元 / 平方米补贴（单个项目上限 50 万元）；实施超低能耗建筑改造的，按改造面积给予 200 元 / 平方米补贴（单个项目上限 100 万元）；

示范项目资助：对创建 “上海市低碳发展实践区”“低碳社区” 的项目，给予最高 50 万元补贴；综合智慧能源项目、碳普惠应用场景开发项目，给予最高 30 万元补贴。

11.2 创新研发与人才保障支持

研发补贴：生命健康、数字经济领域企业的技术研发项目，经评审后按项目投入的 30% 给予补贴，单个项目上限 50 万元，累计补贴不超过 200 万元；

知识产权奖励：企业获得发明专利授权，每件奖励 1 万元；获得 PCT 国际专利申请，每件奖励 3 万元；

人才安居：“长宁区重点产业人才”（如生命健康领域高级工程师、数字经济领域算法专家）可申请人才公寓租金补贴，最高 3000 元 / 月，补贴期限 3 年；

培训补贴：企业组织员工参加生命健康、数字经济领域专业培训（如医疗设备操作、大数据分析），按培训费的 20% 补贴，单企业年补贴上限 10 万元。

11.3 场景开放与金融支持

场景对接：企业研发的新技术（如智慧医疗设备、健康大数据平台），可优先接入长宁区 “智慧政务”“智慧社区” 应用场景进行测试，测试期间给予最高 50 万元场景应用补贴；

基金支持：长宁区产业引导基金（总规模 50 亿元）优先投资项目内符合条件的生命健康、数字经济企业，单个项目投资上限 5000 万元；

贷款贴息：企业用于技术研发的银行贷款，可享受基准利率 30% 的贴息，单企业年贴息上限 50 万元，贴息期限最长 3 年。

十二、上海长宁区宝地新华大厦空调等设施介绍

12.1 空调系统（分区域定制）

办公区域：采用东芝 VRV 多联机空调系统，支持 24 小时独立控制（满足医疗研发、加班等弹性需求），设计室温夏季 25-27℃、冬季 18-20℃，PM2.5 过滤效率达 95% 以上；

商业区域：集中式中央空调，运行时间 10:00-22:00（7 天全覆盖），适配餐饮、零售业态运营需求；

生命健康专区（B 座）：空调系统额外配备空气净化装置（抗菌率 99%），满足医疗场所卫生标准，且支持 24 小时连续运行（适配医疗设备恒温需求）；

费用计算：办公区域空调费按实际使用计量（1.2 元 / 千瓦时），商业区域空调费包含在物业费内。

12.2 电梯与垂直交通

A 座（11 层）：3 部客梯（载重 1275KG，速度 1.5m/s）、1 部货梯（载重 1600KG），高峰时段（8:30-9:30）候梯时间≤30 秒；

B 座（5 层）：3 部客梯（载重 1350KG，速度 1.0m/s），满足独栋办公企业专属使用需求；

C 座（4 层）：1 部客梯（载重 1350KG，速度 1.0m/s）+1 部无障碍电梯，适配小型团队与无障碍通行；

智能配置：所有电梯配备智能派梯系统（可通过手机 APP 预约），减少等待时间；货梯支持 24 小时预约使用（方便医疗设备、大型办公家具运输）。

12.3 安防与消防系统

安防系统：公共区域（大堂、走廊、电梯、停车场）24 小时监控（高清摄像头，存储周期 30 天）；楼层入口采用人脸识别 + 刷卡双验证门禁，记录可追溯；停车场配备车牌识别系统，外来车辆需登记进入；

消防系统：配备烟感报警器、喷淋系统、应急照明、消防栓，每季度开展消防演练；B 座（生命健康专区）额外配备气体灭火系统（适配医疗设备灭火需求），2024 年通过上海市消防验收；

应急响应：物业设立 24 小时应急热线，突发情况（如设备故障、消防预警）响应时间＜15 分钟，维修人员到场时间＜30 分钟。

十三、上海长宁区宝地新华大厦出租方案（100 平方米办公空间）

13.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐 B 座 3 层东南向单元（生命健康产业企业）、A 座 6 层西南向单元（数字经济、创意设计企业），均为 100 平方米，采光充足（实测上午 9:00 - 下午 4:00 无遮挡），视野开阔（B 座俯瞰空中花园，A 座远眺新华路风貌区）；

租金标准：7.0-7.2 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市场调研，区域同品质项目租金区间 6.8-7.8 元 / 平方米 / 天，属中等水平，性价比突出）；

月租金计算：100㎡×7.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天（月均天数）≈21,294 元；100㎡×7.2 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈21,902 元，月租金区间 21,294-21,902 元；

相关费用：

物业费：30 元 / 平方米 / 月，月均 3,000 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、绿化养护，B 座生命健康专区物业费 35 元 / 平方米 / 月，含医疗专用网络维护）；

空调费：按实际使用计量（1.2 元 / 千瓦时），100 平方米单元日均使用量约 50 千瓦时（常规办公），月均空调费约 1,800 元；

停车费：800 元 / 个 / 月，推荐租赁 2 个（满足 10-15 人团队需求），月均 1,600 元；

月均总成本：常规企业约 21,294-21,902 元（租金）+3,000 元（物业费）+1,800 元（空调费）+1,600 元（停车费）=27,694-28,302 元；生命健康企业（B 座）约 21,294-21,902 元 + 3,500 元（物业费）+1,800 元 + 1,600 元 = 28,194-28,802 元。

13.2 租赁条款

租赁期限：3 年起签，续约可优先锁定房源，租金递增幅度按每年 5%（符合上海商办市场常规标准）；

免租期：签约 3 年及以上，享 3-6 个月免租期（生命健康、数字经济领域企业可申请 6 个月，其他企业 3-4 个月），免租期内仅需支付物业费；

付款方式：押三付一（上海商办项目主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1% 保证金）或半年付款（保证金降至 2%）；

装修要求：提供基础装修（墙面刷白、地面地砖、吊顶），企业二次装修需提交方案并经物业审核（B 座生命健康企业需额外提供医疗场所装修资质），装修押金 50 元 / 平方米（装修完成后 3 个月内退还，无损坏情况下全额退还）。

13.3 增值服务

政策对接：物业配备专职政策申报顾问，协助入驻企业申请长宁区产业扶持政策（如绿色低碳补贴、研发补贴），2024 年协助项目内企业获取政策资金超 600 万元；

产业资源：企业可免费参与项目组织的 “生命健康产业沙龙”“数字经济对接会”（每季度 2 场），对接周边产业链资源（如仁树医疗、携程等）；

空间使用：共享会议室（15 人 / 30 人）每月免费使用 8 小时，超出部分按 150 元 / 小时（15 人）、250 元 / 小时（30 人）收费；多功能展厅入驻企业享 7 折优惠；

员工福利：对接周边商户（如星巴克、Wagas）提供员工专属折扣，组织员工体检（与仁树医疗合作，享团体折扣价）。

十四、梧桐联行专家组研判分析总结

14.1 核心价值评估

宝地新华大厦作为长宁区 “生命健康产业重点载体”，核心价值体现在 “产业适配 + 成本可控 + 生态友好” 三大维度：

产业价值：与长宁区重点产业规划高度契合，B 座定制化空间、医疗专用设施（荷载 300kg/㎡、医疗网络）适配生命健康企业需求，已形成初步产业集聚（出租率 90%），企业可快速融入区域产业生态；

成本价值：租金 7.0-7.2 元 / 平方米 / 天，低于同区域竞品 10%-15%，且提供 3-6 个月免租期，初期成本优势显著；同时可申报绿色低碳、研发补贴等政策，进一步降低运营成本；

空间价值：生态设计（空中花园、健身步道）、绿色认证（LEED 金级、绿建二星）提升员工办公体验，2024 年项目员工满意度调研达 82%，高于上海商办项目平均水平（73%），利于人才留存。

14.2 风险提示

产业协同风险：企业若与生命健康、数字经济领域关联度低（如传统贸易、重工业），可能难以享受产业集聚红利，且与项目定位适配性不足；

空间扩张限制：项目总建筑面积 3.4 万平方米，单企业最大租赁面积 2200 平方米（A 座整层），若企业未来 3 年员工规模超 100 人（需 1500 平方米以上空间），可能面临扩张受限，需提前规划；

配套完善周期：项目自身生鲜超市、白领食堂预计 2025 年底开业，当前依赖周边配套，短期内可能存在员工用餐、采购不便；B 座部分医疗配套（如专用物流通道）仍在优化，需与物业确认交付时间。

14.3 产业适配与决策建议

14.3.1 优先适配企业类型

生命健康领域：医疗研发、高端诊疗、健康管理、医疗设备销售企业（适配 B 座定制空间，可对接区域医疗资源）；

数字经济领域：智慧医疗、健康大数据、医疗 AI 算法企业（可与生命健康企业跨界合作，享受长宁区数字经济政策）；

创意设计领域：医疗空间设计、健康产品工业设计企业（为生命健康企业提供配套服务，产业协同性强）；

团队规模：10-30 人成长型团队（100 平方米空间适配，未来可通过相邻单元扩展至 200-300 平方米）。

14.3.2 谨慎适配企业类型

重型设备研发企业（楼面荷载 250-300kg/㎡，无法承载大型实验设备）；

高频大型会议需求企业（项目共享会议室最大容纳 30 人，无法满足百人以上会议）；

纯商务接待导向企业（周边高端商业配套较少，虹桥南丰城等需 2.8 公里以上，接待便利性不足）。

14.3.3 实操建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实地测试空调温控（尤其是 B 座医疗专区）、电梯候梯时间、周边通勤效率，确认是否符合企业需求；

条款谈判：重点争取 “6 个月免租期”（生命健康、数字经济企业）、“政策申报协助写入合同”，明确装修押金退还条件与时间；

成本测算：若企业有 24 小时空调需求（如医疗设备恒温），需额外测算空调费用（100 平方米单元 24 小时运行，月均约 4,320 元），确保总成本可控；

长期规划：若企业有扩张需求，可与物业提前锁定相邻单元（优先 A 座 6-8 层、B 座 3-5 层），避免未来无合适空间扩展。

14.4 总结

宝地新华大厦以 “精准产业定位 + 高性价比成本 + 生态办公环境”，成为长宁区生命健康、数字经济领域成长型企业的优选商办项目。其央企背景保障运营稳定性，90% 出租率印证市场认可度，3-6 个月免租期降低初期投入，适合注重产业协同与成本控制的企业。建议符合产业导向的企业重点考虑，同时结合自身团队规模、运营需求，与物业充分沟通租赁条款，最大化选址效益。

上海长宁区宝地新华大厦招商招租电话：021-64398555

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