写字楼运营的三种模式和三个时期

上世纪80年代,写字楼概念初入中国。到了1992年,“邓南巡”为改革开放从理论到实践带来了全面启动,“大众从商,万众下海”成为当时一道浓重的风景。而正是在此背景下,写字楼运营在全国掀起了建设热潮。也由此催生了之后几十年间,写字楼的一段独有演变史。

写字楼的青春期


1983年,那时的香港还未回归祖国的怀抱,并且正处于本港经济动荡时期。当时,由于资金紧张,大部分个体户只能靠租用写字楼来维持正常办公,甚至其中大部分空间会成为仓库。


所以,那时拥有格子办公区、独立办公室的专业写字楼不必添加过多的附赠价值就拥有足够的吸引力。就在这样的环境里,中国写字楼以纯办公性质度过了他的青春期。


直到2005年后,全国各地开始出台“住宅禁商令”,使得“住宅公司”逐渐成为历史,同时推动写字楼向各种不同使用功能进化和分化。而这一举措也间接的定义了写字楼市场的一个核心概念:地段=价值。所以地段,成为了其判断一座写字楼运营价值的核心属性,至今都在沿用。


写字楼的互联网时期


再之后,就来到了我们熟悉的互联网时代。


在这个时代,写字楼为了满足物联网、电子商务和创意工作的需求,开始从设计布局、使用功能和管理服务三大方面下手。在服务上更是各有特色,共享大堂、直达电梯等利于企业沟通、效率的环节开始出现在各大高级写字楼里。


写字楼的3种主要运营模式


上面说完了写字楼的发展历史,接下来就说说写字楼的运营模式。目前国内写字楼已步入存量市场,有着众多的参与者。


按照运营方式的不同,可以分为开发持有、购买持有、租赁持有等主要模式。


1. 开发持有


开发自持指的是涉及产业链“项目立项—融资买地—规划设计—施工建造—竣工交付—出租”的整个流程。典型的代表企业是SOHO中国。这似乎也印证着重资产下只租不售的运营,租金的回报并不足以覆盖房地产开发融资所背负的财务费用负担,需要“以售养租”的支持。


2. 购买持有


购买持有指的是不以物业的长期持有运营为目的,主要通过购入售出之间的价格差,或者购入改造后的增值,来获得收益。在这类模式中,基汇资本具有一定代表性。


基汇资本的成功,更多是仰赖创始人团队的投资眼光和资源协调能力,购买与出售的时间基本都与房地产价格的快速增长周期相吻合,相比于巨大的资金量,主要的收益更多地源自于房地产物业的普遍增值。


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