30-40%空置率:深圳、上海和北京写字楼已进入残酷时刻!

我们正处在一场经济深度调整的危局之中。

这个危局表面上是疫情所致,更深层次的或许是产业结构调整艰难和投资拉动失效产生的综合效应。

一个比较直观的指标,就是写字楼的空置率水平。

在经济最活跃的北上广深等一线城市,写字楼和商铺正在整体承压,办公楼空置率上升和租金下滑成为市场趋势。

很多区域空置率动辄超过40%,这已经不是一个个别现象。上一轮是个别二线城市,比如天津,脱离市场需求的办公楼开发致使滨海新区大量写字楼空置为鬼城。当一线城市也开始大面积空置,背后所隐藏的商业地产和商办物业开发的投融资链条断链的风险也在加剧。

有些机构测算按照当前的局势来看,明年上海的写字楼空置率将飙升至30%,深圳在2022年将有近三分之一的高级写字楼将出现空置。

其实空置率这个事情不算最糟糕的,最糟糕的是空置率持续走高的同时,供应量却没有减少,预计2023年,深圳的写字楼总库存预计将较去年底增约60%,上海将攀升44%。

据央视财经报道,在上海虹口区的北外滩区域写字楼群,一些写字楼整体空置率在40%左右。前滩和大虹桥区域的写字楼空置率也接近40%。

而在上海徐汇区的核心写字楼板块,对外出租的办公楼相对较少,空置率大约在10%左右。房地产中介告诉记者,他负责的一栋写字楼部分楼层现在每平方米每天报价九块多,比去年低了一块左右,并且报价还有可商量的余地。即便一些楼盘议价空间不大,但免租期可以适当延长,相当于变相降低了租金。

数据显示,今年第三季度上海写字楼新增项目体量共计37.1万平方米,同时,净吸纳量也恢复到21.6万平方米。同时,今年第三季度,上海市优质写字楼空置率为20.4%,相比第二季度增长了0.5个百分点。此外,今年上海写字楼租金持续走低,第三季度租金相较于第二季度下跌1%,但跌幅有所收窄。

(2)

随着疫情的持续好转,大多数新增写字楼都推迟到三季度入市,但记者近日走访深圳福田中心区、车公庙、南山、罗湖多个写字楼片区时发现,楼龄较大、老旧的写字楼空置率比以往进一步扩大。

仲量联行数据的报告显示,深圳写字楼三季度空置率为27.8%,环比二季度25.8%上升两个百分点;四季度的空置率为25.6%,环比下跌2.2个百分点。

在深圳的很多片区,降低租金已经成了目前写字楼最重要的揽客手段,不少业主之间甚至还打起了租金价格战。有业主称:“你喊150我就130,你喊130我就110,小业主之间的价格战非常严重。”

而深圳楼市,目前写字楼存量约813万平米。未来五年,深圳将持续供应大量写字楼。5年后深圳写字楼的总量将达到1613万平米。

而现在就已经是空置率高达30-40%,未来看到的写字楼将是一半以上都是空的。

有业内负责产业招商的开发商朋友告诉记者,40%的空置率是有的。

深圳写字楼的租金本来就比上海北京低,还出现那么高的空置率,这足见产业调整之难。

但是,再难也要迎难而上,现在就在经济转型的关键时刻。

(3)

第一太平戴维斯发布的2020年三季度北京房地产市场研究报告显示,2020年前三季度,北京写字楼市场吸纳量约为9.2万平方米,较去年同期下降约47%;全市空置率继续走高,目前处于15%的高位,同比上升了5.9个百分点;甲级写字楼平均租金下滑至每月每平方米354.8元,环比、同比分别下降1.3%、3.5%。

“可以预计,未来一段时间,北京全市写字楼平均租金水平仍将处于下行周期。”第一太平戴维斯研究部负责人李想向《证券日报》等媒体表示,租金下滑快的情况不是疫情得到控制就会马上结束的,预计年末空置率将升至18%。

此外,随着四季度北京写字楼市场迎来大体量项目入市,市场压力与日俱增。

当然,未来北京自贸区的发展会对市场需求产生正面影响,但经济活力的释放仍需要实体行业整体恢复和重塑。

(4)

四大一线城市,唯独广州的写字楼市场保持较低的空置率。

可能有人会问为什么?实际上最主要的原因是供给量并没有那么高。比如,广深写字楼存量差不多,为何深圳空置率明显更高?

据城市战争分析,原因有两个,一是深圳这几年新增写字楼体量很大,深圳湾、前海大量写字楼集中上市,而广州金融城、琶洲、鱼珠等商务区的写字楼还没有到集中交付的时候。

另一个原因是产业结构,广深虽然经济总量相当,但广州的底子是商业城市,服务业占比更高一些,达到71.62%,与上海相当,低于北京。深圳的底子是工业城市,第三产业的比重低一些,只有60.9%。

写字楼的租户主要就是服务业,广州作为一个商贸城市,写字楼的供求关系一直要比深圳更紧张一些。而且,深圳给自己的定位是科创城市,这意味着深圳必须保留相当高的二产比例(很多高新技术产业属于二产),这在客观上也限制了三产的发展空间。


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