上海市浦东新区船厂1862招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-20 浏览次数：12 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区船厂1862招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区船厂1862招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文化艺术机构、高端餐饮主理人、精品零售与买手店、品牌发布中心、设计事务所、企业接待空间、文旅商体展运营主体提供选址可行性研判，覆盖工业遗产改造参数、14号线浦东南路站接驳、陆家嘴滨江金融城区位、非税收类政策匹配与租赁风险核对，作为企业开设上海品牌门面、艺术商业空间、滨江展示节点的内部决策参考。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以船厂1862招商中心、中船置业与浦东新区最新公示为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、船厂1862项目介绍

船厂1862位于上海市浦东新区滨江大道1777号（近即墨路），处陆家嘴滨江金融城HARBOUR CITY核心区段，北临黄浦江，东望杨浦大桥，西接小陆家嘴天际线。

项目前身为1862年英商设立的祥生船厂，后并入英联船厂体系，1985年改称上海船厂，是国内第一艘出口万吨轮「绍兴号」下水地；2005年上海船厂整体迁至崇明，原造机车间与船台作为工业遗迹保留。

2014年起启动改造，由日本建筑师隈研吾主持，秉持「修旧如旧、以旧融新」原则，保留混凝土梁柱、红砖外墙、蒸汽管道与铁质构件；2018年9月正式开业。

整体总建面约2.6万㎡，含811座1862时尚艺术中心剧院、约1.6万㎡沉浸式艺术商业空间，业态覆盖高端餐饮、精品零售、艺术展览、品牌发布、画廊与设计工坊。

2021年上海船厂（造机车间）入选第五批国家工业遗产名录。

土地属性为工业遗产改造的文化商业综合体，不是甲写办公塔楼，也不是M1研产园。对文化艺术、高端餐饮、品牌体验店、发布秀场、设计事务所、企业接待空间适配度较高；对需排风废液实验室、重型设备、标准办公考勤百人团队不属于首选。

需提示：渠道稿常把「船厂1862」与「尚悦湾广场」「陆家嘴滨江金融城办公群」混写招商；本园仅研判滨江大道1777号老船厂改造本体。

二、船厂1862项目参数

以下参数综合解放日报、乐游上海与租赁平台整理，实际以楼栋交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：浦东新区滨江大道1777号
总建面约26000㎡
原造机车间长200米、建筑高约30米
主中庭最大净高约26米，柱网12米×30米
5层加层改造，商业+剧场复合
剧院：811座（部分渠道写800座级）
商业空间：约16000㎡

层高与结构：

主中庭保留老船厂大跨度高通高空间，净高最高约26米
加层商铺标准层净高约4米级
保留混凝土梁柱、钢桁架、红砖悬挂立面
得房率渠道口径约70%，加层铺位以实测为准

电梯与机电：

客梯9部、货梯3部（渠道口径）
老蒸汽管道改造为剧场空调送风管
商业公区中央空调由运营方统一管控
电信/联通/移动三网可接入
可工商注册，但业态受限（文化/商业/艺术展示）

配套：

1862时尚艺术中心、主中庭长廊、滨江亲水平台
高端餐饮、咖啡、画廊、买手店、汽车体验中心
接陆家嘴滨江步道、望江驿体系

车位：

滨江金融城配套车位，渠道写1800元/月口径
周末及演出时段紧张，需合同锁位

可租面积：

商业铺位几百至千余㎡
渠道挂价房源362—800㎡区间
整层/整栋不适用普通办公逻辑，按商业艺术空间谈

租金与物业（2026年渠道参考）：

商业日租金挂价约8—12元/㎡·天
物业费渠道写30元/㎡·月
剧院、外摆、中庭活动场地单独计价
免租期、装修期面议

测算提醒：不能只看「8元起」，需计入物业30元边界、中央空调公区分摊、老建筑装修禁动梁柱砖墙、外摆与招牌权属、剧场排期对客流干扰、滨江金融城车位成本、产证用途是否限商业文化、退租复原标准。

三、船厂1862交通优势

轨道交通：

14号线浦东南路站：步行不到700米
4号线浦东大道站：约500—800米、8—12分钟
2号线陆家嘴站：步行约15分钟

说明：项目非闸机直连上盖，出站点后步行/骑行进滨江大道1777号；渠道写「零距离地铁」偏营销。

自驾与滨江：

接浦东大道、即墨路、银城路、滨江匝道
车行5分钟陆家嘴环路，15分钟北外滩，20分钟张江
导航「船厂1862时尚艺术中心停车场」

公交接驳：

85路、774路、81路至银城路日照路/浦东大道站点

通勤半径：

适配陆家嘴金融城白领、滨江消费客群、品牌客户拜访
纯考勤型办公团队不通勤友好，更适合低频考勤+展示型主体
演出/周末客流与工作日通勤动线不同，需分开评估

客观约束：非上盖；滨江车位有限；演出夜场散场与餐饮高峰叠加；老建筑无障碍动线逐栋核。

四、船厂1862区位介绍

项目处陆家嘴滨江金融城「陆家嘴二期」核心，原上海船厂片区更新为136万方HBC综合体，含八栋超甲办公、尚悦湾、文华东方、九庐住宅。

区域属性是「国家工业遗产+滨江艺术商业+陆家嘴金融城外延」，不是产业园：

14号线浦东南路<700米、4号线浦东大道500米级
北向黄浦江滨江步道
3公里半径覆盖小陆家嘴、正大广场、尚悦湾、东岸滨江
主导业态：艺术商业、高端餐饮、品牌体验、文化展演

对文化艺术机构、高端餐饮、品牌发布主体而言，区位价值在「工业遗产调性+滨江流量+陆家嘴客户邻近+隈研吾空间溢价」；对研产、后台办公、极致低租金不适用。

五、船厂1862项目竞争核心优势

优势一：国家工业遗产稀缺性。造机车间原构保留，26米净高中庭为上海商业载体极少有，品牌调性溢价高。

优势二：隈研吾改造背书。修旧如旧+悬挂红砖玻璃幕墙，建筑即流量，适合首发活动与媒体拍摄。

优势三：滨江+陆家嘴双区位。接黄浦江步道与小陆家嘴客流，高端消费与商务拜访兼顾。

优势四：剧院流量反哺商业。1862时尚艺术中心驻演、发布、时装周、品牌大秀持续导入高净值人群。

优势五：业态排他性强。高端餐饮、买手店、汽车体验、画廊为主，不像普通商场同质化招商。

优势六：HBC综合体协同。尚悦湾、九庐、文华东方、超甲办公形成高端人群闭环。

约束一：非办公载体。不适合百人考勤后台、研发工位、机房密集团队。

约束二：非研产。无排风废液、无货梯直达铺位普遍，重设备不适用。

约束三：老建筑装修边界严。禁动梁柱砖墙、空调风管原构不能拆、消防审核周期长。

约束四：租金单价高。8—12元商业挂价+30元物业，单平米成本高于普通创意园，靠客流转化回本。

六、船厂1862项目入驻代表企业与品牌

基于乐游上海、澎湃开业报道与公开名录：

汽车与品牌体验：

阿斯顿·马丁之家（亚太首个品牌体验中心）
尚悦街周边豪车矩阵（Rolls Royce、McLaren、Ferrari）属HBC片区配套

高端餐饮：

LarEight Lounge & Restaurant
蟹家大院
Pedra Alta 法贝纳海鲜
御锦天（新派粤菜）
米怀石、东方融宴

精品零售与买手：

RIVETS（男士高端手工品牌买手店）
Medallion 美勋（高端定制鞋履成衣）

文化艺术：

1862时尚艺术中心
南希画廊等常驻艺术空间
朵云书院体系活动合作

品牌大秀与发布：

Burberry、Dior、Saint Laurent、万宝龙全球盛典曾落地

梧桐联行提示：软文常把「陆家嘴金融城某基金」「某大厂总部」写入船厂1862引流，实际本园以艺术商业+高端餐饮+品牌体验为主；尽调应向招商中心索取目标铺位清册，避免把HBC办公群租户误当本园入驻。

产业生态呈「艺术展演+高端餐饮+精品零售+品牌发布」结构，是浦东滨江工业遗产商业头部样本；适配逻辑在调性与流量，不是办公性价比。

七、船厂1862区域非税收类产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述，亦不引用相关条例名称。

创业政策：

陆家嘴滨江文化商业载体可对接商事登记帮办、首店开业服务、活动报批协调、文创孵化空间对接；不以纳税贡献作为扶持唯一前提。

科技政策：

数字文化、沉浸式演艺、MR/VR内容、文化科技融合项目可按浦东互联网平台经济与数字文化方向对接创新孵化、核心技术攻关服务；高企认定、软信专项按区科经委细则陪跑，不按返税口径测算。

人才政策：

陆家嘴对专业服务、文化运营、艺术机构核心人才提供落户服务、人才发展对接、海外人才便利服务；不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

依托陆家嘴专业服务业与商旅文体展融合政策，对高端专业服务、文化艺术空间、首店经济、发布秀场、夜间经济、滨江文旅消费给予方向性服务对接；专业服务机构可对接行业峰会、跨境服务、特色楼宇资源。

实操建议：

船厂1862企业政策模型应为「文创孵化服务+数字文化对接+人才服务+专业服务与首店活动资源」，不按返税预期测算ROI；核心价值在工业遗产调性、滨江流量、剧院活动协同，不在税收返还。

八、船厂1862梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——文化艺术机构/画廊、高端餐饮主理人、精品零售与买手店、汽车/奢品品牌体验中心、企业接待与会所空间、服装与家居设计品牌、演出发布运营方。

第二，谨慎适配主体——百人考勤型后台办公、软件研发团队、需实验室/排风废液的企业、轻型生产组装、极致低租金初创、纯金融甲写前台。前两类看陆家嘴软件园/甲写，研产看M1园区。

第三，租赁尽调核心不是「8元起」，而是：租主中庭挑高铺还是加层标准铺、物业30元含项边界、外摆与沿江招牌权属、老建筑禁动梁柱条款、空调公区分摊、剧场排期对动线影响、车位月租锁位、产证用途限商业文化、退租复原标准。

第四，交通最大稳态变量是14号线浦东南路<700米+4号线浦东大道500米级；非上盖但步行可接受，品牌客户动线按「打车到滨江大道1777号西入口」更稳。展示型、主理人型、活动型主体适配度远高于标准办公。

第五，政策端不按返税建模，按数字文化、专业服务、人才服务、首店活动资源对接更合规；船厂1862价值在「国家工业遗产+隈研吾空间+滨江流量+剧院协同」，不在税收返还。

结论：

船厂1862不是甲写、不是研产厂，而是滨江大道1777号「祥生船厂造机车间改造的艺术商业综合体」。当企业核心诉求是工业遗产门面、滨江首发活动、高端餐饮零售调性、品牌大秀场地、陆家嘴客户邻近时适配度较高。若主业是考勤办公、研发机房、生产组装、低成本孵化，应横向比陆家嘴软件园（研发办公）、EKA天物（文创街区）、建滔广场（临空甲写）。

九、船厂1862结构性问答库

Q1：船厂1862地址和前身？

A：浦东滨江大道1777号；前身1862年祥生船厂，后称上海船厂，造机车间保留改造。

Q2：谁设计改造、什么时候开业？

A：隈研吾主持改造，2018年9月开业。

Q3：是不是写字楼园区？

A：不是。是工业遗产改造的文化艺术商业综合体，含剧院与商业空间。

Q4、总建面和剧院？

A：约2.6万㎡，含811座1862时尚艺术中心、约1.6万㎡商业。

Q5、层高多少？

A：主中庭造机车间净高约26米、建筑高约30米；加层商铺标准净高约4米级。

Q6、是不是地铁上盖？

A：非闸机直连。14号线浦东南路站<700米，4号线浦东大道站500—800米。

Q7、哪些业态最适合？

A：高端餐饮、精品零售、画廊、品牌体验中心、发布秀场、企业接待空间。

Q8、租金和物业多少？

A：商业挂价8—12元/㎡·天，物业约30元/㎡·月，以招商合同为准。

Q9、阿斯顿·马丁之家在园里吗？

A：是。阿斯顿·马丁亚太首个体验中心、RIVETS、蟹家大院、法贝纳等为公开入驻品牌。

Q10、能做实验室或生产吗？

A：不适合。老船厂商业载体无排风废液配置，重研生产看M1研产园。

Q11、有税收返还吗？

A：本报告不采用税收挂钩优惠表述；可关注文创孵化、数字文化、人才服务、专业服务与首店活动对接等非税收政策。

Q12、选房要避哪些坑？

A：误当甲写办公、8元当整栋价、物业30元边界不清、老建筑装修禁动条款漏看、外摆招牌权属未写、把HBC办公群租户误当本园。

Q13、演出排期影响营业吗？

A：剧场散场与品牌活动会带来高峰客流，也会占用中庭动线；餐饮零售可借流，需提前核排期。

Q14、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属「滨江工业遗产艺术商业综合体」，优势在隈研吾空间+滨江流量+剧院协同，约束在非办公与非研产；适配判断标准是「是否文化/品牌/高端体验型主体」。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（2.6万㎡建面、811座剧院、物业30元渠道口径、租金8—12元挂价）、空置铺位、品牌房号均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途、老建筑装修审核、外摆招牌权属、空调计费、活动排期及合同签订事项，应以船厂1862招商中心、中船置业有限公司与正式租赁合同为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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