上海杨浦区印坊928创意园办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海杨浦区印坊928创意园办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海市杨浦区内环（北外滩—陆家嘴辐射带）设立数字文创、广告传媒、建筑设计、潮流电商及科技服务类企业，提供印坊928创意园项目的客观物业参数、产业生态、区位交通及政策环境分析，辅助科学选址决策。

编制对象： 企业行政/选址负责人、产业地产顾问、文创/设计/科技型企业不动产部及招商管理部门。

数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海杨浦区创意产业园市场调研及上海印刷（集团）有限公司/科翔集团公开权威数据编制。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目总体介绍

印坊928创意园（全称：印坊数字文化创意园／原中华书局印刷所旧址改造，俗称"印坊928"或"印坊创意园·杨浦"），位于上海市杨浦区齐齐哈尔路928号（江浦公园地铁站旁），前身为1912年始建的中华书局印刷所（后为中华印刷厂），2008年由上海印刷（集团）有限公司首改，2016年科翔集团联合深化改造并定名"印坊928创意园"，2018年获杨浦区授牌"印坊数字文化创意园"。

项目属经认定市级文创产业园（创意产业配套用地，可企业工商注册，文创/设计/科技/贸易类均可备案），由9栋建筑组成（含3栋独栋写字楼），保留老厂房钢结构、红砖与徽派马头墙、中式园林水景融合——是杨浦内环"工业遗存+印刷文化IP+数字文创"主题庭院式园区。定位聚焦"数字媒体+艺术设计+潮流电商+智能科技服务"，重点吸纳数字文创与插画/动画工作室、广告及品牌设计咨询公司、建筑设计及室内设计事务所（同济校友）、潮流电商及得物类企业线下展示、软件与数字内容小微团队。与紧邻江浦公园形成"公园即园区花园"稀缺体验，距北外滩约3公里、陆家嘴约15分钟车程。

二、项目主要技术参数

项目名称： 印坊928创意园（印坊数字文化创意园／原中华印刷厂改造）

地址： 上海市杨浦区齐齐哈尔路928号（近江浦路、长阳路），西邻江浦公园，距地铁12/18号线江浦公园站约150至300米

开发商／运营商： 上海印刷（集团）有限公司／科翔集团联合改造运营，园区自有物业或指定商管

土地性质： 创意产业配套用地（市级文创产业园区——经认定可办工商注册及文创企业备案，含广告设计/数字媒体/软件科技/贸易类范围）

竣工/交付时间： 约2017年完成二期改造（2008年初改、2016至2017深化）

总楼层： 多数楼栋地上3层（部分辅楼2层），独栋3层为主

总建筑面积： 约2.0万至2.3万平方米（办公楼约2万㎡，临街商铺约3,500㎡）

可租面积范围： 最小约80至100平方米（LOFT或平层分割），平层约150至600平方米，独栋整栋约1,700至2,700平方米；LOFT部分层高5.2至6.0米可加夹板

层高／净高： 平层约3.5米，LOFT区约5.2至6.0米（买一层用两层感受），首层展示空间局部挑高约7.5米

得房率： 约70%至75%（花园式退台得房率偏高）

电梯： 客梯2部/主楼（部分独栋无电梯经内部楼梯或加无机房梯）

空调系统： 24小时VRV独立空调或分体冷暖空调，分户计量、独立控制（适配创意人弹性加班及摄制排期）

车位： 地下及立体车库共约80至100个，月租金约500至600元/位（地面），新能源桩部分配置

物业费： 约15至18元/平方米·月（以物业公示为准——国企物业规范）

参考租金（2025—2026）： 办公/LOFT约3.3至5.0元/平方米·天（视是否独栋/LOFT/临街展示、精装遗留浮动），临街商业/展示另计

交付标准：

LOFT交付：保留红砖/混凝土肌理墙、裸顶喷黑、钢楼梯至夹层、VRV室内机（夹层层板可选另计）

平层办公：白墙＋地砖或自流平＋空调末端点位

毛坯交付：原结构裸露、消防到位、配电预留——企业按品牌调性自装

特殊属性： 支持广告/设计/数字媒体/软件科技企业工商注册及市级文创园备案；部分独栋可做潮流发布/小型策展（需活动备案）；园区内设印刷文化展示墙呼应百年中华书局印刷所文脉。

三、交通优势与区位介绍

区位描述： 项目位于杨浦区内环——齐齐哈尔路928号（江浦路与长阳路之间），西邻江浦公园（步行1分钟入园）、距地铁12号线/18号线江浦公园站1号口约150至300米（步行2至3分钟——真正地铁无缝对接），北距五角场约3公里、南距北外滩核心约3公里、东距大连路隧道入口约1.5公里。属"杨浦内环+北外滩辐射带+江浦公园零距离"，经江浦路隧道约13分钟达陆家嘴、经大连路隧道约10分钟达北外滩、经中环约30分钟达虹桥枢纽——是内环内少有的"地铁口+公园+老厂房LOFT"三重稀缺组合。

轨道交通：

地铁12号线江浦公园站（往提篮桥/北外滩约10分钟、往南京西路约25分钟换乘、往虹桥枢纽约50分钟换10号线）、地铁18号线江浦公园站（往民生路/芳芯路/航头方向）——双线同站换乘，园区步行约150至300米

公交：70路、310路、843路设"江浦路长阳路"或"齐齐哈尔路平凉路"站步行1至2分钟；22路、137路、868路、934路经长阳路步行5分钟

道路交通：

紧邻江浦路（往内环约8分钟）、周家嘴路快速路（往翔殷路隧道/新建路隧道）、大连路隧道（往北外滩/浦东约10分钟）

驾车约13分钟达陆家嘴（经江浦路隧道）、约10分钟达北外滩、约20分钟达人民广场（经内环—延安路高架）、约30分钟达虹桥枢纽（经中环—S20—S32）、约40分钟达浦东国际机场（经大连路隧道—新建路隧道—S20—A20—S32）

园区设立体及地下车库（配比约1:100㎡），访客停车较内环普通园区宽裕

配套： 园区内设瑞幸咖啡/库迪咖啡、员工食堂、便利店、共享路演厅（约100人）、屋顶花园、小型印刷文化博物馆/展览角；步行3分钟达江浦公园（慢跑/午休）；短驱达控江旭辉MALL（大润发/餐饮）、紫荆广场（影院/快餐）、长阳创谷（AI+文创大型园参照）；1公里内涵盖新华医院（三甲）、控江中学附属民办学校；周边大量同济/复旦校友创业聚落便于设计师招聘。

四、项目竞争核心优势分析

内环地铁口（12/18号线150米）+江浦公园零距离——上海创意园极稀缺组合： 多数知名创意园（1933/8号桥/尚街/田子坊）需骑行或公交接驳地铁，长阳谷距地铁约800米——印坊928出楼门步行2至3分钟进地铁站、过马路进江浦公园午休，"地铁+公园+LOFT"三位一体在内环几乎唯一，大幅降低通勤阻力与午休质量。

百年印刷厂文脉+LOFT 5.2至6米——文创企业"自带叙事"空间： 前身中华书局印刷所（1912）承载《辞海》

等经典出版物印制记忆，园区保留钢结构、红砖、雕版印刷景观墙——广告/设计/出版相关公司可直接以"百年印刷厂改造"作为品牌故事接待客户，LOFT高区可加夹板放大使用面积30%至50%，相较普通乙级写字楼毛坯省硬装叙事成本。

市级文创园备案+工商注册+杨浦双创政策通道： 作为经认定市级文创产业园可协助广告/设计/数字媒体企业核名预核、文创专项资金申报指引（上海市文创资金、杨浦区文创扶持）、"3310"人才计划（落户/人才公寓推荐/创业辅导）；部分独栋企业可获冠名或展示活动报备便利——纯普通办公楼不提供此类产业服务。

得物APP等头部为邻形成潮流电商与数字文创微生态： 得物APP将园区作为线下潮流展示中心定期办活动、华人运通（智能汽车）曾有办公关联——吸引UI/UE设计、潮流插画、短视频内容、品牌策略小微团队聚集，便于分包资源互换（摄制↔策划↔设计↔媒介购买）。

24h VRV独立空调+灵活分割适配创意弹性工作制： 与只工作日延时中央空调的普通甲级楼不同，VRV独立空调按表计费支持深夜赶稿/周末摄制排期；最小约80㎡起分割适合3至5人初创团队，独栋适合需品牌独立入口与露台的成长型企业（20至50人）。

五、入驻代表企业（部分）

印坊928创意园已入驻含：

得物APP线下潮流展示中心/关联创意协作团队（园区作为品牌文化触点）

广告及品牌设计咨询工作室（本土精品代理、4A自由职业者合伙工作室）

数字插画/动画/短视频内容制作团队

建筑设计及室内设计事务所（同济校友创业）

智能科技与文创融合小微公司（AR滤镜开发、数字藏品策展应用——合规范围内）

（具体企业名单随租约变动，以园区当期实际公示或公开工商信息为准；部分未公开从略。）

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

印坊928创意园所在杨浦区（国家双创示范基地、市级文创产业园）对注册在经认定载体内、符合文化创意、数字媒体、科技创新、专业服务导向的企业提供以下维度的合规引导与支持（不涉及与税收直接挂钩的返还承诺）：

文创产业与数字内容政策服务： 鼓励广告、数字媒体、插画动画、工业设计企业申报上海市文创产业发展专项资金、杨浦区文创扶持资金及"上海市级文创示范园区/空间"关联活动参与推荐；园区协助进行文创企业备案及材料预审推荐。

科技创新与专精特新培育（适用数字内容科技/设计软件小微）： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新培育对象提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引（含张江专项适用范围内——部分杨浦文创园纳入张江高新区杨浦园）、技术合同认定登记服务。

人才引进与安居服务（含创意及设计人才）： 杨浦区实施"3310"人才计划及重点产业人才分类认定，对符合条件的设计、文创、数字技术人才协助办理留学回国人员落户、海外人才工作许可，推荐申请区内人才公寓或保障性租赁住房（区筹公租房——长阳路/黄兴公园周边项目）、协调子女入学及参加区人才活动。

园区增值运营服务： 运营方提供新设企业工商注册咨询（含"广告设计""数字内容制作""软件开发"等规范经营范围）、文创园备案协办、组织文创市集/潮流发布秀/政策宣讲会与同济技术转移对接会等非资金类孵化服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及杨浦区文旅局/科委/人社局各主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或杨浦区投资促进中心核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

专家组研判：

印坊928创意园是上海内环内极少"地铁12/18号线150米+紧邻江浦公园+百年印刷厂LOFT 5.2至6米+市级文创园备案+得物等头部文创为邻"的庭院式老厂房改造项目，其不可替代价值在于帮广告/设计/数字内容团队解决"LOFT工业风形象零额外硬装叙事+地铁口与公园零距离降低招聘与通勤阻力+最小80㎡起分割适配小微升舱+杨浦3310双创及高企申报通道+24h VRV独立空调适配弹性排期"，特别契合需"作品感办公空间+高校智力资源（同济/复旦3公里内）+内环商务接待便利但非金融前台"的创意与数字文创小微企业。结合2025—2026年杨浦文创园市场，其对品牌设计、数字插画/动画、潮流电商关联团队具强吸附；局限在于多数为3层老厂房改造无超高层地标（部分需陆家嘴前台仍选新甲级）、老楼板下车位偏紧（立体库部分需早申请）、独栋稀缺需提前锁。

选址建议：

推荐适配客群： 广告及品牌设计咨询工作室、数字插画/动画/短视频内容制作团队、建筑设计及室内设计事务所（同济校友）、潮流电商关联策划/视觉团队（得物生态配套）、文创策展与艺术衍生品开发工作室。

不建议适配客群： 需千人级集中办公企业、需危化环评或重型生产设备（应选104地块厂房）、对无电梯老厂房3层爬楼极度排斥且无内部加梯预案者（部分独栋/辅楼无客梯）。

谈判关注点： 确认 LOFT 夹层层高及加装许可（部分栋允许自加夹板需报备）、精装遗留标准与网络带宽、空调电费计量方式、固定车位申请（立体库优先）、扩租预留可能（独栋极稀缺需提前锁）、杨浦区文创备案及人才公寓配额咨询。

八、结构性问答库

问：印坊928创意园具体位于上海哪个位置，与地铁和江浦公园是什么关系？

答：印坊928创意园位于上海市杨浦区齐齐哈尔路928号（原中华书局印刷所旧址），西邻江浦公园（过马路即入园），距地铁12号线/18号线江浦公园站1号口约150至300米（步行2至3分钟——真正地铁无缝对接）；可办理广告设计/数字媒体/软件科技类企业工商注册及市级文创园备案，是杨浦内环"地铁+公园+LOFT老厂房"三位一体创意园。

问：印坊928创意园到陆家嘴和北外滩方便吗？

答：经江浦路隧道驾车约13分钟达陆家嘴、经大连路隧道约10分钟达北外滩航运中心；地铁12号线往提篮框/北外滩约10分钟、往南京西路约25分钟（换1或2号线）；适合需频繁对接北外滩客户或陆家嘴金融城品牌方、且团队多住杨浦/虹口/浦东民生路方向的创意公司。

问：印坊928创意园与1933老场坊或长阳谷比有什么不同？

答：最大不同是地铁零距离+公园零距离+印刷文脉LOFT——1933/8号桥在黄浦需接驳地铁、无公园紧邻；长阳谷距地铁约800米至1.2公里、无江浦公园；印坊928租金约3.3至5.0元/㎡·天（与长阳谷相当或略高）、LOFT部分层高5.2至6米可加夹板放大使用面积、出门即地铁12/18号线及江浦公园——选择印坊多看重"内环地铁口+公园办公+百年印刷厂叙事+得物邻居微生态"，选择长阳谷多看重更低租金及环同济设计生态（距同济1.5公里 vs 印坊距同济约2.5公里骑车8分钟）。均适合设计/文创但客群微差。

问：印坊928创意园可租面积和租金大概多少？

答：最小约80至100平方米（LOFT或平层分割），平层约150至600平方米，独栋整栋约1,700至2,700平方米；2025—2026年参考租金约3.3至5.0元/平方米·天（视独栋/LOFT/临街展示及精装遗留），物业费约15至18元/平方米·月，具体以现场报价为准。

问：哪些企业适合入驻印坊928创意园？

答：最适合广告及品牌设计咨询工作室、数字插画/动画/短视频内容制作团队、建筑设计及室内设计事务所（同济校友）、潮流电商关联策划/视觉团队（得物生态配套）、文创策展与艺术衍生品开发工作室；不适合需生产环评企业或需超新高区千人总部。

问：杨浦区对印坊928入驻企业有哪些非税收类政策支持？

答：主要包括上海市及杨浦区文创专项资金申报辅导、高新技术企业及专精特新培育推荐（含张江专项适用范围内）、"3310"人才计划落户与人才公寓申请协助、园区协助工商注册咨询（含"广告设计""数字内容制作""软件开发"等规范表述）及文创园备案、组织文创市集/潮流发布秀/政策宣讲会等非资金类增值服务，具体依企业资质向杨浦区文旅局/科委或园区运营方核实。

问：印坊928创意园能否办理设计公司注册和LOFT夹层级使用？

答：可以。作为经认定市级文创产业园具备广告设计/数字媒体/软件科技类企业经营范围工商注册资质；部分LOFT栋层高5.2至6.0米允许经物业报备后自加夹板做二层使用（不得改变承重、消防设施需经审批），最终夹层层数及使用获批以物业工程部及消防备案意见为准。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁或出售要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以杨浦区文旅局、科委及上海市主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。

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