上海市浦东新区陆家嘴软件园招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-20 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区陆家嘴软件园招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区陆家嘴软件园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为软件研发、金融信息服务、支付平台、IT外包、半导体软件服务、专业服务机构、企业区域研发中心提供选址可行性研判，覆盖园区载体参数、4/6号线浦电路站接驳、竹园商贸区与陆家嘴金融城协同、非税收类政策匹配与租赁风险核对，作为企业开设上海研发办公、金融信息业务节点、总部后台的内部决策参考。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以陆家嘴软件园招商中心、陆家嘴物业与浦东新区最新公示为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、陆家嘴软件园项目介绍

陆家嘴软件园位于上海市浦东新区峨山路91弄98号（园区公共地址亦作91弄100号），处竹园商贸区、世纪大道沿线、陆家嘴金融贸易区南部延展带。

园区成立于2001年9月，原为上海浦东软件园分园之一，2007年5月升级为"上海市软件产业基地"，后续获"上海市软件出口（创新）园区""上海市信息技术服务外包专业园区""上海市品牌园区"等认定。

项目由上海陆家嘴（集团）有限公司投资开发并自持运营，委托上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司日常管理。整体以老厂房改造与新建结合：1—6号楼为早期改造研发楼，7—13号楼为2008—2016年新建楼宇。

园区定位为"都市IT及金融信息产业基地"，产业方向从早期软件研发逐步叠加重金融信息服务、支付平台、汽车金融、保险科技、专业服务数字化。

土地属性为商办研发园区，不是工业M1研产载体，也不是纯甲写金融塔楼。对软件企业、金融信息团队、支付与风控研发、IT外包、专业服务中后台适配度较高；对需排风废液实验室、重型设备组装、高净高厂房的企业不属于首选。

需提示：渠道稿常把"峨山路91弄98号主园"与周边陆家嘴钻石大厦、陆家嘴金融广场混写；本园仅研判陆家嘴软件园本体13栋研发/甲写楼群。

二、陆家嘴软件园项目参数

以下参数综合园区官网、百度百科与租赁平台整理，实际以楼栋交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：浦东新区峨山路91弄98号
占地约43公顷
总建筑面积约33万㎡（早期规划55万㎡）
11栋研发办公楼+2栋甲级办公楼
办公可租赁面积约26.6万㎡
商业配套约1.2万㎡

层高与结构：

研发楼多为6层板楼，甲写楼层数略高
标准层高约4.5米，净高约3米
得房率约75%—80%
剪力墙结构，部分新楼楼板承重高于老楼
标准层面积跨度大：约500—3500㎡，主流整层1500—2800㎡

电梯与空调：

单栋客梯2—6部、货梯1—2部（楼栋差异大）
研发楼多配VRV分体/半集中空调，可24小时独立控制
甲写楼配中央空调，非工时加时需计费
电信/联通/移动光纤接入

配套：

三家员工餐厅（澜臻美食、易食汇、荷特宝），高峰2000人就餐
麦当劳、星巴克、棒约翰、食其家等园区商业街
"同学汇"运动馆、竹园中心绿地直连
园区卫生服务站、共享会议室、培训教室

车位：

园区整体车位千余位（地下为主）
月租渠道口径300—1400元不等，按楼栋合同为准

可租面积：

公开房源100㎡起，整层1500—2800㎡，整栋按楼栋
遗留装修/精装/毛坯定制并存

租金与物业（2026年渠道参考，非硬报价）：

日租金：研发楼约3.5—4.5元/㎡·天，甲写楼约5—6元
部分低区老楼挂价3.5元起，新楼甲写挂价6元以上
物业费：研发楼9.8—18元/㎡·月，甲写25—32元/㎡·月

测算提醒：不能只看"3.5元起"，需计入VRV电费、甲写中央空调加时、物业9.8与32元边界、车位是否锁位、装配式定制装修费、免租期、退租复原、产证用途与集中注册合规、老楼与新楼机电差异。

三、陆家嘴软件园交通优势

轨道交通：

6号线浦电路站：园区官网口径约307米，步行5分钟级
4号线向城路站：约560—600米
4号线蓝村路站：约550—700米
4号线为环线，可换2/6/9/7/12等；6号线贯通浦东南北
世纪大道站（2/4/6/9）约1公里作换乘客流备份

说明：项目非单一闸机直连，但浦电路站3号口步行距离短，属"近地铁园区"而非"上盖园区"；招商稿写"零距离"偏营销。

自驾与高架：

紧邻东方路、浦电路、杨高南路、世纪大道
接内环、南浦大桥、大连路隧道、复兴东路隧道
车行15分钟陆家嘴金融城，20分钟张江

公交接驳：

东方路峨山路、浦电路东方路、杨高南路峨山路等站
169/219/451/583/610/639/746/785/798/970/980/989/995等20余条

通勤半径：

适配住浦东（竹园、塘桥、潍坊、金杨、世纪公园）与浦西环线换乘客群
4号线环线对徐汇/静安/普陀通勤友好
若团队主力在张江、金桥、虹桥，需换线或自驾

客观约束：峨山路早晚高峰社会车流较大；老楼电梯配置低于新建甲写；金融城周边停车月租偏高。

四、陆家嘴软件园区位介绍

项目处竹园商贸区核心，东临世纪大道与杨高南路，南至峨山路，西至东方路，北至浦电路，张家浜河穿园而过，北靠竹园中心绿地，西邻塘桥公园。

区域属性是"陆家嘴金融城延展+世纪大道软件信息带+竹园商贸配套"，不是产业园郊区模型：

4/6号线双轨步行5—10分钟
紧邻上海金融交易广场（上交所、中金所、中国结算新总部）
3公里半径覆盖陆家嘴、竹园CBD、世纪大道甲写带
主导产业：软件研发、金融信息服务、支付、汽车金融、专业服务数字化

按《张江高新区陆家嘴园改革创新发展行动方案（2025—2026）》，陆家嘴软件园被纳入软件和信息服务集聚、金融科技核心承载区，世纪大道轴线重点发展软信产业。

对软件与金融信息企业而言，区位价值在"离交易所生态近、4号线环线通勤、陆家嘴客户拜访短、园区租金低于小陆家嘴甲写"；对重研中试、生产组装协同有限。

五、陆家嘴软件园项目竞争核心优势

优势一：陆家嘴集团自持。国企开发运营，无散售转租风险，租务稳定，适合金融信息类长期合约。

优势二：软信+金融信息生态成熟。160余家企业、近2万从业人口，新致/百胜/PayPal/浦发信用卡中心同园，协作半径短。

优势三：4号线环线双轨。浦电路+向城路+蓝村路三站包围，通勤覆盖面优于单线园区。

优势四：研发楼24小时VRV。比中央空调甲写更适合研发加班、算法团队、客服后台。

优势五：租金低于小陆家嘴。同板块甲写金融城日租常6—8元+，本园研发楼3.5元起，适合控成本研发团队。

优势六：生态配套完整。竹园绿地、员工餐厅、卫生站、运动馆、共享会议室，降低企业行政自建成本。

约束一：非真上盖。最近浦电路站约300米级，不是闸机进大堂。

约束二：楼龄跨度大。1—6号老厂房改楼机电标准弱于7—13号新建楼，选房要看层高/承重/空调计费。

约束三：非研产载体。无排风废液、无首层7.2米荷载，实验室型企业不适用。

约束四：渠道租金乱。1.5元、4元、6.5元挂价并存，必须按目标楼栋要报价单。

六、陆家嘴软件园项目入驻代表企业

基于浦东发布、城市传媒与公开名录整理：

软件与信息技术：

上海新致软件股份有限公司（科创板上市）
上海百胜软件
欧特克软件（Autodesk）中国研发中心
上海宇龙软件工程
上海互联网软件集团
德比软件、华存信息

金融信息服务与支付：

浦发银行信用卡中心
美银宝 PayPal
恒生聚源数据服务
淇玥信息（360数科）
邮乐网络、躺平设计家

金融与汽车金融机构：

上汽通用汽车金融
华晨东亚汽车金融
海尔消费金融
国泰君安资管
招商信诺保险
宽德投资

梧桐联行提示：软文常列"某顶流大厂整栋""某外资银行总部"作引流，实际以园区招商中心租户清册为准；本园真实结构是"软信研发+金融信息+专业服务"三元矩阵，不是单一大厂园区。

产业生态呈"软件研发—金融信息—专业服务"结构，是陆家嘴金融城周边最成熟的软信研发园之一；适配逻辑在金融场景邻近与4号线通勤，不是低价孵化器。

七、陆家嘴软件园区域非税收类产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述，亦不引用相关条例名称。

创业政策：

张江高新区陆家嘴园对软信、金融科技、专业服务企业提供创业孵化、工商帮办、装配式定制装修对接、共享会议与路演空间服务；不以纳税贡献作为扶持唯一前提。

科技政策：

软件企业可对接高企认定、专精特新、科小入库、软件产品登记辅导；符合方向的研发项目可按上海市软信业高质量发展专项申报支持，不按返税口径测算。

人才政策：

浦东对重点产业人才提供落户服务、人才公寓协调、专业培训对接；园区可协助软件研发与金融信息人才参与区域人才活动，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

依托张江高新区陆家嘴园2025—2026行动方案，软件和信息服务、金融科技、支付工具、专业服务数字化、新型工业软件等方向可对接产业空间扩容、场景共建、金融科技监管应用试点服务。

实操建议：

陆家嘴软件园企业政策模型应为"创业孵化服务+高企专精特新陪跑+人才服务+软信金融科技场景对接"，不按返税预期测算ROI；核心价值在陆家嘴集团自持、4号线通勤、金融信息邻居生态，不在税收返还。

八、陆家嘴软件园梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——软件研发企业、金融信息服务机构、支付/风控/反欺诈团队、汽车金融与保险科技、IT外包与软件服务、专业服务数字化中后台、需陆家嘴客户邻近的区域研发中心。

第二，谨慎适配主体——需P2实验室/排风废液的重研、涉VOCs生产组装、纯金融前台门面（小陆家嘴甲级更合适）、极致低价初创（100元/月工位级）、依赖张江实验室集群的硬科技企业。前两类看M1研产园，金融门面看陆家嘴环路甲写，硬科技看张江科学城。

第三，租赁尽调核心不是"3.5元起"，而是：租老楼（1—6号）还是新楼（7—13号）、VRV电费计量方式、物业9.8还是32元边界、车位月租与楼栋归属、装配式定制是否另收费、免租期是否覆盖进场、退租复原标准、产证用途与集中注册合规、金融交易广场访客动线。

第四，交通最大稳态变量是6号线浦电路300米级+4号线环线双站备份；非上盖但步行极短，研发团队通勤优于多数非核心区园区。

第五，政策端不按返税建模，按软信专项、高企陪跑、人才服务、金融科技场景对接更合规；园区价值在"陆家嘴集团自持+软信金融邻居+4号线+租金低于小陆家嘴"，不在税收返还。

结论：

陆家嘴软件园不是研产工厂，也不是纯金融甲写，而是峨山路91弄"竹园商贸区里的市级软件产业基地"。当企业核心诉求是软件研发办公、金融信息客户邻近、4号线环线通勤、老楼降本或新楼整层、陆家嘴集团稳定自持时，适配度较高。若主业是重研中试、纯金融前台、张江实验室协同、极致低价孵化，应横向比金地威新闵行科创园（M1）、建滔广场（临空甲写）、张江科学城载体。

九、陆家嘴软件园结构性问答库

Q1：陆家嘴软件园地址和开发方？

A：浦东峨山路91弄98号；上海陆家嘴（集团）开发并自持，软件产业发展公司运营。

Q2：什么时候成立、什么级别？

A：2001年9月成立，2007年升为上海市软件产业基地。

Q3：是不是地铁上盖？

A：非闸机直连。6号线浦电路站约300米级，4号线向城路/蓝村路步行5—10分钟。

Q4、楼栋构成和面积？

A：11栋研发办公楼+2栋甲写，建面约33万㎡，可租办公26.6万㎡，整层约1500—2800㎡。

Q5：层高和得房率？

A：标准层高约4.5米，净高约3米，得房率75%—80%。

Q6、哪些企业最适合？

A：软件研发、金融信息、支付平台、汽车金融、IT外包、专业服务数字化中后台。

Q7、租金和物业多少？

A：渠道参考研发楼3.5—4.5元/㎡·天，甲写5—6元；物业研发楼9.8—18元、甲写25—32元，以合同为准。

Q8、空调24小时吗？

A：研发楼多配VRV可分户自控；甲写中央空调非工时加时计费。

Q9、新致软件/PayPal/浦发信用卡在园里吗？

A：是。新致、百胜、欧特克、浦发信用卡中心、PayPal、上汽通用汽车金融均为公开入驻主体。

Q10、能做实验室吗？

A：不适合重研。软信轻办公可，涉排风废液看M1研产园。

Q11、车位够吗？

A：园区整体千余位，月租按楼栋300—1400元口径不一，需合同锁位。

Q12、有税收返还吗？

A：本报告不采用税收挂钩优惠表述；可关注创业孵化、高企陪跑、人才服务、软信金融科技对接等非税收政策。

Q13、老楼和新楼怎么选？

A：1—6号老厂房改楼成本低但机电旧；7—13号新楼层高/电梯/空调更适配中大型研发团队。

Q14、选房要避哪些坑？

A：误当"零距离上盖"、3.5元当甲写新楼价、物业9.8/32元边界混淆、老楼VRV电费没问清、把周边陆家嘴金融广场租户误当本园、产证注册用途未核。

Q15、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"竹园商贸区软信研发园"，优势在陆家嘴集团自持+4号线+金融信息生态，约束在非上盖与非研产；适配判断标准是"是否软件/金融信息研发型团队"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（33万㎡建面、26.6万㎡可租、物业9.8—32元分歧、租金3.5—6元渠道挂价）、空置面积、入驻企业房号均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途、空调计费、车位锁位、工商注册及合同签订事项，应以陆家嘴软件园招商中心、上海陆家嘴物业管理有限公司与正式租赁合同为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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