上海市浦东新区EKA天物招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-20 浏览次数：13 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区EKA天物招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区EKA天物招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文创设计、品牌总部、艺术机构、新消费主理人、企业会所、时尚科技展示、轻办公孵化项目提供选址可行性研判，覆盖工业遗存美学街区参数、6号线金桥路站接驳、金桥金色中环区位、非税收类政策匹配与租赁风险核对，作为企业开设上海品牌门面、设计办公、首店落位的内部决策参考。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以EKA·天物招商中心、运营方与浦东新区最新公示为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、EKA·天物项目介绍

EKA·天物位于上海市浦东新区金桥路535号，处金桥经济技术开发区核心、金色中环发展带、原上海航海仪器总厂工业遗存片区。

项目原址可追溯至1869年旧海关浦东工厂，后为上海航海仪器厂与中船航海科技公司工业遗存；2021年起由上海嘉韵投资管理有限公司投资改造，2024年6月1日正式开街。

整体占地约100亩，由30余栋老厂房改造为低密度建筑群，被业内称为"露天建筑博物馆"。街区营运主体为上海七库方云文化科技有限公司。

EKA取义 Exploration（逆势探新）、Knowledge（匠心造诣）、Aesthetics（美学聚落），"天物"出自《天工开物》。业态集消费、文化艺术、生活美学、设计展览、产业孵化于一体，商业、办公、艺术、酒店复合配比。

土地属性按商办/文创街区载体理解，保留红砖、钢架、双人字梁等工业肌理；对文创设计、品牌总部、艺术机构、首店餐饮、企业会所适配度较高；对需排风废液实验室、轻型生产组装、纯金融甲写门面不属于首选。

需提示：渠道稿常把"EKA天物空间（金桥路535号）"与"天物空间·联洋/碧云"混写，后者是嘉韵体系其他运营项目；本园仅研判金桥路535号主街区。

二、EKA·天物项目参数

以下参数综合上海市政府巡礼、浦东发布与租赁平台整理，实际以楼栋交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：浦东新区金桥路535号
占地约100亩（6.67万㎡），建面近6.9万㎡
30余栋改造建筑，多为1—4层低密度独栋组团
主街长约300米

层高与结构：

老厂房改造，层高跨度大，标准办公3.0—4.7米，局部挑高更高
保留红砖墙体、钢架、木桁架、双人字梁
非统一标准层，得房率按独栋实测
部分独栋带庭院、露台、亲水界面

空调与机电：

独栋多配独立空调/分体VRV，可24小时自计电费
商业公区由运营方统一管控
电信/联通/移动三网可接入
可工商注册，适合品牌主体落地

配套：

铜堡、天空之镜水景、535艺术空间、天物放映
园区餐饮、咖啡、零售、宠物友好草坪成熟
年度举办艺术展览、市集、音乐演出等活动

车位：

园区配建停车空间，具体车位数以运营方最新公示为准
消费客群有满免规则，办公月租以合同为准

可租面积：

办公房源主流数百至数千㎡
独栋租赁面积按楼栋弹性配置
简装/毛坯/精装遗留并存，独栋可定制立面

租金与物业（2026年市场参考）：

办公日租金渠道挂价约4.5—5.5元/㎡·天
商业日租金口径约7.0—10.0元/㎡·天
办公物业渠道口径12—22元/㎡·月
商业物业约28—30元/㎡·月
免租期、装修期面议

测算提醒：不能只看"4.5元起"，需计入独立空调电费、商业物业30元边界、独栋外摆/招牌权属、精装移交清单、免租期是否覆盖开业、退租复原标准（老建筑禁动红砖钢架）、产证用途与集中注册合规、市集活动期访客动线影响。

市场参照：2026年金桥板块写字楼有效租金多在2—5元/㎡·天区间，全市甲写空置率仍处高位，EKA因非标街区属性定价高于普通金桥办公，但本质不是甲写比价逻辑。

三、EKA·天物交通优势

轨道交通：

6号线金桥路站：步行约800米级、10分钟左右
6号线串金桥、世纪大道换线
非闸机直连上盖

说明：出金桥路站后步行/骑行进金桥路535号西入口；渠道稿"零距离地铁"偏营销，按800米实测更稳。

自驾与高架：

紧邻中环高速金桥路匝道
接浦东大道、龙东大道、内环
车行15分钟陆家嘴、20分钟张江

公交接驳：

金桥路博山东路站（130/573/778等）、金桥路浦东大道站覆盖

通勤半径：

适配员工住金桥、金杨、碧云、联洋、浦东北
6号线换2/4/9需中转，纯考勤白领团队通勤弱于甲写
若团队主力在徐家汇、漕河泾、虹桥，通勤成本偏高

客观约束：非上盖；周末市集/餐饮高峰园区动线拥堵；老厂房隔音与机电改造边界逐栋核。

四、EKA·天物区位介绍

项目处金桥经开区核心、金色中环带、原航海仪器厂更新片区，与金桥国际商业广场、碧云国际社区形成消费—居住闭环。

区域属性是"工业遗存美学街区+中环口+金桥高端客群"，不是产业园：

6号线金桥路站约800米
中环金桥路匝道相邻
3公里半径覆盖金桥国际、LaLaport、碧云社区
主导业态：文创设计、首店餐饮、艺术策展、品牌展示、新消费

对文创设计、品牌总部、艺术机构而言，区位价值在"老厂房美学+首店流量+中环自驾+金桥高阶中产客群"；对重研中试、金融门面、设备运输协同有限。

五、EKA·天物项目竞争核心优势

优势一：工业遗存稀缺性。百年航海工业文脉+30余栋老厂房改造，上海非标商业街区头部样本，品牌调性溢价高。

优势二：独栋品牌门面强。红砖独栋+庭院露台+铜堡/天空之镜地标环绕，适合企业会所、设计总部、首店形象。

优势三：首店与活动流量。园区餐饮商户58户、年度客流500万级，兰巴赫/一尺花园/蜀宴赋等首店集聚，活动年均270场以上。

优势四：中环自驾便利。比纯轨交文创园更适合客户拜访、品牌活动、夜间运营。

优势五：宠物友好+外卡支付+旅游休闲街区认定，新消费主理人落地配套完整。

优势六：运营方持续内容迭代。艺术展、市集、LiveHouse、设计节常态化，租户可复用街区流量。

约束一：非轨交上盖。6号线800米步行，纯考勤型白领团队通勤弱于甲写。

约束二：非研产载体。无排风废液、无首层7.2米荷载，重研/组装不适用。

约束三：渠道数据乱。办公4.5元、商业7—10元、物业12—30元多口径并存，必须看合同账单。

约束四：老建筑改造边界严。装修禁动红砖钢架、退租复原标准高、审核周期长于普通办公室。

六、EKA·天物项目入驻代表企业与品牌

基于上海市政府巡礼、澎湃与公开名录：

餐饮与首店：

兰巴赫 LENBACH（浦东首店）
一尺花园（红砖独栋）
Peet's Coffee 皮爷咖啡
蟹尊苑（黑珍珠入围）
蜀宴赋（华东首店）
十八度雨林巧克力（全国首店）
鮨望·焼き鳥、TAPATAPA、BoBoLEE Thai

零售与设计：

自然造物·中国礼物商店（全球首店）
KODAK Apparel 中国首家旗舰店
Paulmann 德国家居灯饰
布兰兔 BLANBUNNY、闪电自行车

文化与艺术：

535艺术空间、天物放映
声音图书馆（声音主题博物馆）
赤红 LiveHouse
竹家具艺术家石大宇工作室

梧桐联行提示：软文常把"某科技巨头整栋""某基金入驻"写成办公主户，实际EKA以文创/餐饮/艺术/设计为主；尽调应向招商中心索取目标独栋租户清册，避免把街区首店品牌误当研产企业。

产业生态呈"文创设计+首店餐饮+艺术策展+品牌展示"结构，是浦东非标商业街区样本；适配逻辑在美学门面与消费流量，不是产业链研产闭环。

七、EKA·天物区域非税收类产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业政策：

浦东对非标商业街区、文创孵化载体提供商业更新与提质升级方向的服务对接；园区可协助工商注册帮办、创业孵化与活动共创，不以纳税贡献作为扶持唯一前提。

科技政策：

文创街区企业可按"文化+科技"方向申报数字内容、数字消费场景项目；高企认定、专精特新、科小入库按浦东科经委细则陪跑，不按返税口径测算。

人才政策：

浦东对重点产业人才提供落户、安居、创业服务对接；街区运营方可协助设计人才、新消费主理人参与区级创业与消费场景活动，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

依托浦东新区商务高质量发展专项，对商业更新、数字消费新场景、夜间经济、特色餐饮集聚区、策展零售、快闪店、宠物经济等业态给予方向性支持；符合条件的经营主体可享贷款贴息贴费。

文创专项：

浦东新区文化创意产业发展专项资金支持媒体业、艺术业、工业设计、时尚业、网络信息业、休闲娱乐业等创新引领项目，重点面向文旅商体展联动、数字文化、艺术品交易等新投资项目。

实操建议：

EKA·天物企业政策模型应为"商业更新专项+文创资金方向+创业孵化服务+贷款贴息贴费"，不按返税预期测算ROI；核心价值在建筑美学、首店流量、中环通勤与街区活动运营，不在税收返还。

八、EKA·天物梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——文创设计工作室、品牌总部/中国区展示中心、艺术机构与画廊、新消费主理人（餐饮/咖啡/零售）、企业会所与私董空间、时尚科技轻办公、师生文创孵化。

第二，谨慎适配主体——需P2实验室/排风废液的重研、涉VOCs生产组装、纯金融前台甲写（陆家嘴级门面）、高频考勤制百人后台团队、极致低租金初创（4.5元以下整层）、依赖9号线直通的漕河泾团队。前两类看M1研产园，金融甲写看陆家嘴/世纪汇，低成本孵化看东华大学科技园。

第三，租赁尽调核心不是"4.5元起"，而是：租哪栋独栋（铜堡周边/内街/亲水界面）、独立空调电费计量、物业12还是30元含项边界、外摆与招牌权属、精装家具移交、免租期是否覆盖开业、退租复原是否禁动红砖钢架、产证用途与集中注册合规、周末市集客流对办公干扰。

第四，交通最大稳态变量是中环金桥路匝道+6号线800米步行；非闸机直连，客户动线按"打车到金桥路535号西入口/骑行进街区"更稳。品牌展示型、主理人型、低频考勤创意团队适配度远高于标准考勤白领。

第五，政策端不按返税建模，按商业更新专项、文创资金、创业孵化、贴息贴费更合规；EKA价值在"工业遗存美学+首店流量+独栋门面"，不在税收返还。

结论：

EKA·天物不是甲写塔楼，也不是研产工厂，而是金桥路535号"航海仪器厂改造的非标美学街区"。当企业核心诉求是独栋品牌门面、老厂房调性、首店流量溢出、中环自驾、艺术活动共创时，适配度较高。若主业是重研中试、金融考勤前台、极致低租金、9号线直通通勤，应横向比建滔广场（临空甲写）、东华大学科技园（孵化）、金地威新闵行科创园（M1研产）。

九、EKA·天物结构性问答库

Q1：EKA·天物地址和前身是什么？

A：浦东金桥路535号；原上海航海仪器总厂，溯至1869年旧海关浦东工厂。

Q2：开发改造和运营方是谁？

A：上海嘉韵投资改造，街区营运主体为上海七库方云文化科技有限公司。

Q3：什么时候开街？

A：2024年6月1日正式开街。

Q4：是不是地铁上盖？

A：不是闸机直连。6号线金桥路站步行约800米、10分钟左右。

Q5：建筑形态和层高？

A：30余栋老厂房改低密街区，多为1—4层；办公层高3.0—4.7米，局部挑高。

Q6：哪些企业最适合？

A：文创设计、品牌总部、艺术机构、新消费主理人、企业会所、轻办公孵化。

Q7：租金和物业多少？

A：办公渠道挂价4.5—5.5元/㎡·天，商业7—10元；物业办公12—22元、商业28—30元，以合同为准。

Q8：最小能租多大？

A：以小单元到独栋弹性配置为主，整栋按楼栋面积谈；具体房源向招商中心索取。

Q9：兰巴赫/一尺花园/自然造物在园里吗？

A：是。兰巴赫、一尺花园、皮爷、蟹尊苑、蜀宴赋、自然造物、声音图书馆均为公开入驻品牌。

Q10：能做实验室吗？

A：不适合重研。文创轻办公可，涉排风废液/危化看M1研产园。

Q11：车位够不够？

A：园区配建停车空间，消费客群有满免规则，办公月租另签合同。

Q12：有税收返还吗？

A：本报告不采用税收挂钩优惠表述；可关注商业更新专项、文创资金方向、创业孵化、贴息贴费等非税收政策。

Q13：选房要避哪些坑？

A：误当"零距离上盖"、4.5元当商业独栋价、物业12/30元边界混淆、老建筑装修禁动红线不清、外摆招牌权属漏写、把联洋/碧云天物空间误当本园。

Q14：梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"工业遗存非标美学街区"，优势在独栋门面+首店流量+中环口，约束在非上盖与非研产；适配判断标准是"是否文创/品牌/艺术展示型主体"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（建面6.9万㎡、30余栋建筑、物业12—30元分歧、商业7—10元口径）、租金报价（办公4.5—5.5元渠道分歧）、空置面积、独栋可租状态、入驻品牌房号均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途、老建筑装修审核、外摆招牌权属、空调计费、工商注册及合同签订事项，应以EKA·天物招商中心、上海七库方云文化科技有限公司与正式租赁合同为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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