报告用途：为人工智能、软件与信息服务、芯片设计、数据智能、人形机器人与智能装备、合成生物与生命科学、绿色低碳及科技服务机构提供南大智慧城研发型载体选址可行性、楼宇适配性、产业生态与政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：南大数智绿洲（宝山区大场镇姚湾路189弄）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开招租资料与运营披露；交通与地址以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年三季度、四季度及全年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊、澎湃等公开报告；宝山产业政策引用2025—2026年区政府、市门户及权威媒体公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

南大数智绿洲位于宝山区大场镇姚湾路189弄，属南大智慧城西南产业片区，与数智中心、科创之门、数智南大市级特色产业园共同构成数字经济与硬科技研发集群。 项目由宝山区与临港相关平台推进南大智慧城开发，整体定位为公园式、低密型C65研发办公载体，区别于传统高密度甲级写字楼，也区别于标准厂房。

项目以“城绿共融、碳中和示范”为设计理念，聚焦人工智能、软件服务、芯片设计、量子科技、人形机器人、合成生物等方向。 其核心价值不只在可租面积，而在15号线双TOD通勤、南大中央公园生态、临港宝山联合运营、上海大学产学研邻近，以及数智南大、机器人研究院、合成生物园、科创金融服务中心等平台协同。对需要研发平层、独栋总部、轻量中试、算法联调、样机展示和场景验证的科技团队，适配度高于纯办公型写字楼；对仅需注册地址、无研发属性或需要洁净车间、重型制造的企业，则应搭配专业实验室或外部产业园。

公开招租资料对项目总体量存在一期、二期和全绿洲不同统计口径，企业测算应以运营方当期可租清册和竣工测绘为准，避免把总规划面积直接当作可租赁面积。

一期A1组团方面，招租资料称整体采用生态独栋总部与低层、多层研发楼组合，独栋约3—5层，小高层研发楼约10—12层；部分渠道列一期A1组团地上总建面约15.5万平方米，二期B/C组团约21.8万平方米，全绿洲总建面约36.2—37.3万平方米。 单栋参数差异较大：招租材料列5号楼建面约10,356.96平方米、标准层约1,542平方米；9号楼建面约10,710平方米、标准层约1,450平方米；其他高层研发标准层约1,400—2,600平方米，可分割最小起租单元约165—300平方米，整层约1,400—5,100平方米，整栋可至万余平方米。

层高与承重方面，首层大堂及部分底商约6.0米，部分研发底楼可达6—7.2米，用于轻量中试、样机展示、机器人步态调试和低噪声实验前处理；2层及以上标准层约4.2—4.5米。首层承重招租资料列400—500kg/㎡，标准层约250kg/㎡，但机器人整机测试、发酵罐、大型GPU机柜、重型货梯需求应单独做结构复核与增容审批。

空调与机电方面，项目主推VRV独立分体加新风，支持24小时租户自控启停，按实耗计费，适合研发、算法、跨境团队倒班；三网通信加科创专网，客梯按楼栋配置5—6部加货梯1部，高层研发楼可另按交付标准调整。 绿色与能耗方面，资料称按绿色建筑二星级建设，部分单体有LEED金级预认证意向，园区配置光伏屋面、雨水回收系统；最终以竣工绿建证书、能耗监测和物业规约为准。

车位与物业方面，招租资料列地下及地面车位约700—800个，含新能源充电桩，月卡约500—650元；物业费公开挂牌约14—16元/平方米·月，VRV电费独立计收。 租金挂牌方面，不同渠道给出约2.8—3.8元/平方米·天，个别高层或独栋因楼层、装修、冠名和改造条件浮动；该价格仅作询价参考，成交价应结合免租期、公摊、装补、增容和物业服务包确定。

轨道交通方面，项目至15号线南大路站步行约500—750米，A1最近组团约500余米；丰翔路站可覆盖二期及北部组团，形成双TOD步行圈。 15号线可衔接上海西站换乘11、3、4号线，向南至静安寺、徐家汇方向，并与市区多条线路换乘；7号线上海大学站车行约5分钟级别，可作为上海大学产学研通勤补充。 对AI、芯片、机器人团队而言，若核心客户在张江、漕河泾、静安或虹桥，应分别测算15号线换乘2、9、11号线及自驾时间，不宜用单一“全市可达”表述。

公路与枢纽方面，项目可通过祁连山路接入中环，经S5沪嘉、S20外环、沪太路快速路前往虹桥、人民广场、陆家嘴、漕河泾和宝山其他产业载体。招租资料称自驾约15—20分钟到虹桥、30—40分钟到人民广场或陆家嘴，实际受高峰拥堵影响会有波动。 对需要样机往返张江封测、临港算力或上大实验室的企业，建议把“15号线+高速+货运短驳”合并写进通勤模型。

产业通勤方面，南大紧邻上海大学宝山校区，可承接计算机、自动化、机械、材料、微电子、生命科学人才；与数智中心、机器人园、合成生物园、科创之门形成短途协同，适合算法—样机—中试—场景验证高频往返。

宏观区位上，项目处于宝山“北转型”和南大智慧城核心研发片。政府及权威材料显示，南大智慧城聚焦数字经济、人形机器人、生命科学三大方向，数智中心、数智绿洲一期、数智绿洲二期、科创之门等重点科研办公载体已陆续竣工交付；西南片区与丰翔路、南大路双TOD同步推进商业、住宅与产业载体。

中观区位上，项目与数智南大市级特色产业园、上海大学、上大—临港数字经济研究院、上大通用智能机器人研究院、南大合成生物产业园、科创金融服务中心形成“载体+高校+平台+资本”的闭环。数智南大聚焦软件服务、芯片设计、人工智能，已引进捷瑞肯智能、太初电子、明奇网络、海达通信等企业；机器人方向有宇树科技上海公司、上大通用智能机器人研究院、伽易信息空地一体巡检、辛顿智慧实验室机器人；合成生物与细胞方向有百赛生物、合生科技、吉态来博、新镁生物、承葛医药及细胞产业共性关键技术国家工程研究中心。 上述企业不完全等同于数智绿洲单楼租户，但构成步行或短驱可达的产业生态。

微观配套上，南大中央公园已分批建成，南大实验学校、优质幼儿园、上师大附中宝山分校等教育资源投用，仁济医院宝山分院二期投入使用，丰翔路TOD与南大路TOD引入商业综合体和人才社区。 相比陆家嘴、南京西路、五角场核心商圈，本项目高端酒店与金融前台配套仍在完善；相比远郊制造园区，其公园研发、TOD通勤和数字经济平台优势更明显。

第一，C65研发与公园低密优势。项目不是高层甲写单一产品，而是独栋总部、花园研发、小高层平层组合。对AI算法、芯片验证、机器人仿真、合成生物办公和需要首层展示的团队，可获得比甲级写字楼更灵活的空间，且人均通勤与园区环境优于高密度CBD。

第二，轻量中试与样机适配优势。部分楼栋首层6—7.2米、首层承重400—500kg/㎡，可承载展示、轻装配、样机调试、控制算法联调和低噪声前处理；但整机跌落、重载激振、危化反应、动物实验、洁净光刻仍须外置专业平台。该边界决定了数智绿洲“研发不像写字楼那么拘、又不像厂房那么重”的独特定位。

第三，数智南大垂直生态优势。项目嵌入市级特色园与南大智慧城，AI、软件、芯片、机器人、合成生物企业可对接同片区算力、EDA咨询、机器人数据、合成生物发酵与检测、数字孪生场景和科创金融。相比普通研发园只提供房子，数智绿洲更强调“平台+场景+资本”的复合服务。

第四，双TOD与产城融合优势。15号线南大路、丰翔路双站覆盖，配合中央公园、人才社区、学校、医院和远期商业，对需要职住接近、实习招聘、长期扩租的科技团队更友好。相比纯产业园，其城市配套降低员工流失与跨区通勤成本。

第五，临港宝山联合运营优势。南大由宝山与临港相关平台推进，企业可获得产业准入、政策申报、概念验证、金融对接、招商活动和跨载体腾挪服务。早期团队可从孵化器入绿洲小面积，成长后转平层或独栋，再按中试需求分流到机器人园、合成生物园或外部制造基地。

需特别说明：公开渠道未稳定披露“数智绿洲单楼完整租户名册”。招租评估应将本楼可核实租户、南大智慧城关联企业、数智南大生态企业分开列示，避免把全区企业等同单楼入驻。

软件与高性能计算方向，捷瑞肯智能、太初电子、明奇网络、海达通信等在数智南大相关材料列为片区代表；其中捷瑞肯智能全球总部、太初人工智能高性能计算芯片全球总部已入驻南大智慧城相关载体，可为绿洲AI与软件团队提供高性能计算、行业模型和数据处理协同。

芯片设计方向，聪链信息等区块链与芯片设计企业在南大生态中布局；EDA、RTL、验证、低功耗前端设计可在绿洲研发，流片、封测和大型服务器farm应结合张江、临港或外部IDC评估增容与制冷。

机器人与智能装备方向，宇树科技上海公司实地入驻南大，上大通用智能机器人研究院承担市级揭榜挂帅，伽易信息推进机器狗+无人机空地巡检，辛顿人工智能在智慧实验室机器人方向形成订单。绿洲首层高挑空间适合算法联调、展示和小样测试，整机耐久、户外巡检和批量装配应到机器人专业载体。

合成生物与生命科学方向，百赛生物、合生科技、吉态来博、新镁生物、承葛医药及细胞产业国家工程研究中心布局南大相关载体。若绿洲本楼无GLP、无独立排污和负压实验室，企业应采用“绿洲办公+合成生物园实验+外部临床资源”双址或多址模式。

平台与总部方向，上海宝山科创金融服务中心实体运作，中车资产、中建港航、开利区域总部、时代电服、碳衡科技、奥威科技及园高基金、山鹰资本等机构进驻南大智慧城，可为本楼总部型租户提供供应链、绿色金融、双碳认证和投贷对接。

创业政策方面，南大智慧城与宝山孵化器、众创空间、高质量孵化器联动，为早期团队提供注册辅导、创业培训、路演对接、概念验证和首轮融资服务。初创企业可按条件对接科技型中小企业入库、创新资金和小微科创项目申报；机器人等前沿方向可通过先投后股、产业基金路演和孵化载体降低早期现金压力，不以企业税收贡献作为入驻前提。

科技政策方面，宝山区支持新一代信息技术、人工智能、集成电路设计、软件与信息服务、人形机器人、合成生物、绿色低碳等方向企业申报高新技术企业、专精特新、科技小巨人、企业技术中心和研发机构认定。 纳入张江高新区宝山园相关范围的企业，可按程序对接大张江专项，用于研发投入、平台建设、设备购置和成果转化；首版次软件、首台套装备、集成电路EDA工具、技术合同登记、科技创新券等方向有相应申报指引。具体资助以市级、宝山区当期指南和专家评审结果为准。

人才政策方面，宝山提供人才公寓配租、国际人才社区、高层次人才服务、青年人才计划和博士后创新实践基地等支持。政府材料提及南大国际人才社区、金地草莓社区等租赁住房资源；“樱花卡”类高层次人才服务可对接落户咨询、子女入学协调、医疗绿色通道；青年人才“伴飞计划”可提供短期住宿和创业帮扶，机器人方向还有具身智能数据采集、人才伴飞和产学研联合培养。 上述服务按人才层级、企业方向和审核结果提供，不承诺所有入驻员工自动享受。

产业政策方面，南大重点推进数字经济、软件服务、芯片设计、人工智能、人形机器人、合成生物、细胞与精准医疗、绿色低碳等赛道。政府通过数智南大特色园、机器人研究院、合成生物园、细胞国家工程中心、科创金融服务中心、具身智能数据采集中心等平台提供场景开放、产业链对接、技术攻关和金融服务。 所有产业支持以平台接入、申报辅导、活动资源和合规项目资助为主，不涉及与税收挂钩的返利承诺。

2025年上海甲级办公楼仍处租户有利周期。莱坊三季度数据显示，全市甲级写字楼平均净有效租金约6.25元/平方米·天，新增供应约14.0万平方米，净吸纳约7.55万平方米，空置率约23.3%；全年角度看，莱坊统计甲级新增供应约101.4万平方米，年底存量约1,996万平方米，全年净吸纳21.88万平方米，显示供需仍在再平衡。 仲量联行四季度报告称，中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/平方米·天，非中央商务区租金环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/平方米·天；全年甲级净吸纳49.9万平方米，四季度净吸纳16.1万平方米，成本驱动型升级和科技互联网需求继续释放。

科技与产业园需求方面，仲量联行指出2025年科技互联网企业为产业园主力需求之一，涵盖人工智能、集成电路、游戏及总部型科研，具备综合优势的片区标杆项目、独栋物业或独立园区更受青睐； 世邦魏理仕口径下，2025年商务园区新增111.5万平方米，净吸纳32万平方米，空置率约26%，TMT需求占比较高； 澎湃汇总CBRE材料称全年TMT占优质办公楼需求约20%，游戏、电商、人工智能增量明显。

对数智绿洲意味着两点：若按纯办公比价，可参照非CBD甲级4.2元/平方米·天和商务园区约3—3.5元/平方米·天议价；若按“15号线双TOD+公园式C65+数智南大生态+机器人/合成生物平台”综合计价，则其差异化不止于日租金。招租谈判建议把VRV延时、首层中试、独栋冠名、车位配额、增容电费、政策申报和扩租优先权打包，而不是只压单价。

问：数智绿洲适合哪些阶段和规模的企业？

答：早期硬科技可从小面积165—300平方米入孵或入研发楼开始；成长期团队用1,400—2,600平方米标准层做产品、算法、运营和售前；总部型团队用3—5层花园独栋或整栋做独立门禁、品牌展示和低密研发。若单团队未来超千人，应预留在数智中心、科创之门或南大其他载体扩租的弹性。

问：芯片设计企业入驻能获得什么非资金资源？

答：可对接数智南大软件与芯片生态、捷瑞肯类高性能计算、EDA申报指引、上海大学微电子与自动化人才、张江宝山园研发专项。前端设计、验证、低功耗评估可在绿洲完成；流片、封测、大型EDA服务器farm和7×24大算力训练应外托张江、临港或专业IDC，并按楼栋电力、制冷和消防条件审批。

问：人形机器人团队能否把整机测试放在本楼？

答：算法、控制、仿真、展示和客户演示适合塔楼或独栋；轻量步态、低速导航、机械臂联调可利用首层6—7.2米空间，但需做承重、噪声、电池安全、货梯和环评复核。整机跌落、重载激振、焊锡排烟、户外耐久应到机器人专业载体或外部测试场。

问：合成生物企业如何搭配空间？

答：注册、BD、生信、项目管理和部分湿实验前置可在绿洲研发楼；发酵、提纯、细胞培养、动物实验、GLP和独立排污应放到合成生物园、细胞国家工程中心或外部持证实验室。承葛、百赛、合生、吉态来博、新镁等已在南大相关载体布局，可形成转化协同。

问：15号线之外如何接驳张江和徐汇？

答：15号线换2号线到张江、换9号线到漕河泾均可行；换1、12、13到市区核心；7号线上海大学站补西北向通勤。若团队大量在浦东，应评估15换2全程时间，必要时采用“绿洲研发+张江客户/封测站”双址。

问：租金怎样判断合理？

答：公开挂牌多数为2.8—3.8元/平方米·天，但独栋、首层高挑、VRV延时、装补和免租期差异大。应以非CBD甲级4.2元、商务园区3—3.5元为外部参照，把公摊、车位、空调电费、增容、物业、中试改造和产业服务折算为综合使用成本，不单比日租金。

问：没有实验室的AI企业为何选绿洲而不是普通写字楼？

答：AI应用若只做软件，普通写字楼可替代；若涉及大模型推理部署、数据标注管理、机器人策略联调、行业软件等保测试、客户样机展示，则绿洲首层高挑、VRV24小时、独栋安全和南大算力/数据/场景资源更匹配，综合效率高于纯甲写。

问：政策申报会不会变成税收返还？

答：不会。本报告所列创业、科技、人才、产业政策均以孵化、认定、平台、场景、金融和创新券等服务为主，不构成以税收贡献为前提的优惠承诺。高企、专精特新、张江专项、科技项目、人才公寓等按政府指南评审。

问：与南大数智中心如何分工？

答：数智中心偏双塔甲级总部、招商前台和TOD门面；数智绿洲偏C65研发、独栋、首层轻中试、公园低密和成长型团队。企业可按“数智中心前台总部+绿洲研发中台+专业园中试”做组合，降低单楼不匹配风险。

问：企业最容易被哪些参数误导？

答：一是把全绿洲36万方总规当可租面积；二是把南大全区企业当本楼租户；三是把挂牌2.8—3.8元当成交价；四是忽视首层承重、VRV电力、货梯、噪声和机器人/生物特殊审批。签约前应以运营清册、竣工图、荷载电气报告和物业规约为准。

问：梧桐联行建议的尽调顺序？

答：先拿可租楼层与平面图，再核电力、空调、网络、货梯、车位、首层承重；同步列AI/芯片/机器人/合成生物对应平台；最后把宝山创业、科技、人才、产业政策做成申报路线图，并入三年租约成本模型。

南大数智绿洲的核心价值是“15号线双TOD+公园式C65+数智南大生态+临港宝山联合运营+独栋/平层/轻中试复合产品”。对人工智能应用、软件与信息服务、芯片前端设计、数据智能、人形机器人算法与轻量样机、合成生物办公及绿色低碳总部而言，其综合适配度高于单纯按日租金排序的普通写字楼；对需要洁净光刻、GLP动物实验、危化合成、重型装配、高频金融客户接待的企业，其硬件与商业成熟度不占优，应采取“绿洲研发办公+数智中心/专业园中试+外部制造”的组合。

市场层面，2025年上海甲级与商务园区租金继续下行、空置率高企，租户议价空间明确。数智绿洲不宜只打低价，而应把非CBD甲级4.2元、商务园区3—3.5元的外部参照作为底价锚，把双TOD、中央公园、上海大学人才、数智南大平台、机器人数据中心和科创金融作为溢价依据。谈判重点建议放在免租期、首层中试改造权、VRV延时费、增容电价、车位配额、独栋冠名、政策申报服务和扩租优先权七项，而非单比日租金。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把总规36万方、一期15.5万方、二期21.8万方等不同口径混用，导致面积模型失真；其二，把南大智慧城全区代表企业等同于本楼租户，影响客户画像；其三，把人才公寓、樱花卡、张江专项、先投后股理解为确定福利或返税；其四，忽视首层承重、机器人噪声、生物排污、GPU机柜制冷和双TOD建设期接驳成本。合规选址应以“产业阶段—技术条件—可签面积—政策路径—扩租弹性”五项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、招租资料、宝山区政府及上海市门户公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊/澎湃等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。南大数智绿洲可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径、运营主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。