报告用途：为人工智能、软件信息服务、芯片设计、数据智能、人形机器人与智能装备、绿色低碳、总部研发及科技服务机构提供南大智慧城核心载体选址可行性、楼宇适配性、产业生态与政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：南大数智中心（祁连山路1588号）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开招租资料与运营披露；交通与地址以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年三季度、四季度及全年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊、澎湃等公开报告；宝山产业政策引用2025—2026年区政府、市门户及权威媒体公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

南大数智中心位于宝山区大场镇祁连山路1588号，属南大智慧城西南产业先行区与15号线南大路站TOD范围。公开地图点位显示其靠近南大路地铁站3号口，步行约270米。项目由宝山区与临港体系合作推进南大智慧城开发，整体定位为数字经济特色产业园核心载体，与数智南大市级特色产业园、数智绿洲、科创之门、机器人及合成生物等载体共同构成“软件服务+芯片设计+人工智能+机器人+生命科学”的复合型产业片区。

与单纯甲级写字楼不同，南大数智中心的价值不只在办公面积，而在TOD通勤、南大整体数字产业场景、临港与宝山联合运营服务、以及面向AI、芯片、数据、机器人企业的中试、算力、金融对接和人才社区配套。对需要总部形象、研发平层、独立独栋和场景验证的科技型企业，其综合适配度高于普通郊区产业园；对仅需注册地址或无研发属性的贸易公司，其产业门槛和服务密度可能超过实际需求。

公开招租资料对本项目体量存在不同统计口径，企业测算应以运营方当期可租清册和竣工测绘为准。

综合多个招租与园区资料，项目常被描述为总建筑面积约13万平方米，包含两栋百米级办公塔楼、商业裙楼及多层独栋；部分渠道称双塔各约20层、单栋约2.4万平方米，标准层资料有800—1500平方米不同区间，独栋资料有约4380平方米或2000—3000平方米不同口径。若按13万平方米总建面、塔楼+裙楼+独栋拆分，实际可租办公面积需扣除商业、公区、设备层和未交付预留空间，不能把总建面直接当作可租赁面积。

硬件参数方面，招租资料称项目采用玻璃幕墙、中央或VRV空调系统、三网通信、智能化楼宇管理；不同渠道对空调形式、层高、得房率、车位数量表述不一致，部分资料给出层高约4.5米、车位约700个、物业费约14—20元/平方米·月、租金挂牌约3.2—4.5元/平方米·天。上述数值仅作市场询价参考，最终以竣工验收、物业规约和租赁合同附件为准。若企业有高功率机房、GPU算力、机器人测试或24小时研发需求，应单独核验电力容量、空调延时、承重、货梯和噪声隔离条件。

商业与配套方面，项目配建商业裙楼，周边南大智慧城推进中央公园、丰翔路TOD商业和人才社区建设；但部分商业与人才公寓属于区域整体配套，不必然由本楼租约覆盖，需在入驻协议中明确使用权限。

轨道交通方面，项目邻近15号线南大路站，地图点位距3号口约270米。15号线可衔接真如、上海西站、顾村公园、紫竹等节点，并在市区多站换乘1、2、3、7、11、13等线路。7号线上海大学站距离项目约1.5公里级别，可作为上海大学产学研通勤补充；南大片区还处在南大路、丰翔路双TOD建设阶段，未来公交接驳与地下连廊成熟度会进一步提升。

公路方面，项目可通过祁连山路接入中环、S5沪嘉高速、S20外环高速，自驾前往虹桥枢纽、静安寺、张江、漕河泾和宝山其他产业载体具备可控时间成本。对芯片设计、AI算法、机器人企业而言，若团队分布在上海大学、张江、徐汇或临港，应分别测算15号线换乘与高速通勤时长，不宜只用“全市30分钟”作承诺。

产业通勤方面，南大紧邻上海大学宝山校区，可承接计算机、机械、自动化、材料、微电子相关人才；同时与数智绿洲、机器人园、合成生物园形成短途协同，适合需要频繁样机传递、联合实验和算力调度的硬科技团队。

宏观区位上，项目处于宝山“北转型”和南大智慧城核心区。南大智慧城整体按数字产业、机器人、生命科学、绿色低碳等方向组织空间，西南片区为先期产业载体集聚区，丰翔路TOD组团同步推进商业与办公。政府公开材料显示，西南片区产业先行区已建及在建建筑总量达96.8万平方米，丰翔路TOD组团近百万平方米，数智中心、数智绿洲一期、科创之门等载体陆续竣工交付。

中观区位上，项目与数智南大市级特色产业园、临港南大运营体系、上海大学、宝山科创金融服务中心形成“载体+高校+平台+资本”的闭环。数智南大聚焦软件服务、芯片设计、人工智能等赛道，政府材料列有捷瑞肯智能、太初电子、明奇网络、海达通信等企业；机器人方向有宇树科技上海公司、上大通用智能机器人研究院；合成生物与细胞产业有百赛生物、合生科技、吉态来博、新镁生物、承葛医药及细胞产业共性关键技术国家工程研究中心等。上述企业不完全等同于南大数智中心单楼租户，但构成步行或短驱可达的产业生态。

微观配套上，南大中央公园、大学与中学资源、人才公寓、商业裙楼和规划万象汇类商业构成产城融合基础。相比陆家嘴、南京西路、五角场核心商圈，本项目商务宴请与高端酒店资源仍在完善；相比远郊制造园区，其TOD、高校和数字经济平台优势更明显。

第一，TOD与产城融合优势。15号线南大路站上盖属性降低核心研发团队通勤成本，双TOD建设逐步补足商业、公寓与公共活动空间，对需要“职住接近+地铁通勤+长期扩租”的科技企业更友好。

第二，数字经济垂直生态优势。项目不是综合型二房东写字楼，而是嵌入数智南大与南大智慧城。AI、软件、芯片设计、数据智能企业可对接同片区算法、算力、封测、行业场景和头部客户资源；机器人企业可联动上大研究院与空地一体巡检等示范场景。

第三，总部与研发双产品优势。双塔适合中大型总部、区域研发中心和交付团队；独栋与裙楼可适配需要独立门禁、品牌展示、低频访客的科技总部。相比纯高层单一产品，南大可提供“塔楼平层+独栋定制+产业园中试”的组合路径。

第四，临港与宝山联合运营优势。南大智慧城由宝山与临港相关平台推进，企业可获得产业准入、政策申报、概念验证、金融对接和园区活动服务。对从0到1的成果转化项目和从1到10的扩产项目，运营方更能提供分阶段空间建议，而非一次性租约。

第五，成本与品质平衡优势。2025年上海非中央商务区甲级租金约4.2元/平方米·天、商务园区报价约3.4—3.5元/平方米·天；南大数智中心挂牌多处于3.2—4.5元/平方米·天区间，结合TOD、双塔形象与产业服务，对成本敏感但又不愿牺牲总部形象的AI、芯片、软件企业具备替代非CBD甲写的功能。

需特别说明：公开渠道未稳定披露“南大数智中心单楼完整租户名册”。招租评估应将本楼可核实租户、南大智慧城关联企业、数智南大生态企业分开列示，避免把片区企业等同单楼入驻。

数智中心及南大路TOD关联方向，招租资料列有数字经济、人工智能、芯片设计和总部类项目意向；其中开利集团区域总部、聪链信息等在数智南大相关材料中作为片区代表出现，是否位于本楼某一塔楼应以运营方清册确认。

数智南大软件与AI方向，政府材料列捷瑞肯智能、太初电子、明奇网络、海达通信等；高性能计算、电子与大模型企业可与数智中心研发团队形成算力、数据、行业应用协同。

机器人与智能装备方向，宇树科技上海公司实地入驻南大，上大通用智能机器人研究院承担市级揭榜挂帅，伽易信息推进机器狗+无人机空地巡检，辛顿人工智能在智慧实验室机器人方向形成订单。对需要展示、轻量装配和小样测试的企业，可评估本楼独栋与数智绿洲、机器人园的空间分工。

生命科学与合成生物方向，承葛医药、百赛生物、合生科技、吉态来博、新镁生物及细胞产业国家工程研究中心布局南大相关载体。数智中心本身若无非GLP实验室，相关企业宜采用“中心办公+专业园实验”的双址模式。

平台与总部方向，上海宝山科创金融服务中心实体运作，中车资产、中建港航、开利、乖宝宠物、时代电服、碳衡科技、奥威科技等区域总部或功能平台落地南大智慧城，可为本楼总部型租户提供供应链、绿色金融、低碳认证和上市服务资源。

创业政策方面，南大智慧城与宝山孵化器、众创空间、高质量孵化器联动，为早期团队提供注册辅导、创业培训、路演对接、概念验证和首轮融资服务。入驻经认定载体的初创企业可按条件对接科技型中小企业入库、创新资金和小微科创项目申报，不以企业税收贡献作为入驻前提。

科技政策方面，宝山支持人工智能、集成电路设计、软件与信息服务、人形机器人、合成生物、绿色低碳等方向企业申报高新技术企业、专精特新、科技小巨人、企业技术中心和研发机构认定；纳入张江高新区宝山园相关范围的企业，可按程序对接大张江专项，用于研发投入、平台建设、设备购置和成果转化。技术合同登记、科技创新券、首版次软件、首台套装备和集成电路EDA等方向有相应申报指引，具体以市级、宝山区当期指南为准。

人才政策方面，宝山提供人才公寓配租、国际人才社区、高层次人才服务、青年人才计划和博士后创新实践基地等支持。政府材料提及南大国际人才社区、金地草莓社区等租赁住房资源，“樱花卡”类高层次人才服务可对接落户咨询、子女入学协调、医疗绿色通道；青年人才“伴飞计划”和外籍人才工作许可—居留联办服务可降低团队组建摩擦。上述服务按人才层级和审核结果提供，不承诺所有入驻员工自动享受。

产业政策方面，南大重点推进数字经济、软件服务、芯片设计、人工智能、人形机器人、合成生物、细胞与精准医疗、绿色低碳等赛道。政府通过数智南大特色园、机器人研究院、合成生物园、细胞国家工程中心、科创金融服务中心等平台提供场景开放、产业链对接、技术攻关和金融服务。所有产业支持以平台接入、申报辅导、活动资源和合规项目资助为主，不涉及与税收挂钩的返利承诺。

2025年上海甲级办公楼仍处租户有利周期。仲量联行数据显示，四季度中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/平方米·天，非中央商务区租金环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/平方米·天；莱坊统计全年甲级新增供应约101.4万平方米，年底存量约1996万平方米，全年净吸纳21.88万平方米，显示供需仍在再平衡。世邦魏理仕口径下，2025年优质办公楼新增79.2万平方米，空置率升至23.3%，净吸纳39万平方米，需求逐季改善但供大于求。

产业园与商务园区方面，仲量联行三季度数据显示上海产业园区净吸纳4.12万平方米，整体空置率26.1%，租金环比降4.4%至3.5元/平方米·天；世邦魏理仕全年商务园区新增111.5万平方米，净吸纳32万平方米，空置率26%，TMT需求占比较高。对南大数智中心意味着两点：若按纯办公比价，可参照非CBD甲级4.2元/平方米·天和商务园区3.4—3.5元/平方米·天议价；若按“15号线TOD+数智南大生态+临港运营+机器人/合成生物平台”综合计价，则其差异化不止于日租金。

行业需求上，2025年TMT在办公楼需求中占比提升，世邦魏理仕统计TMT占优质办公楼需求约20%，人工智能、游戏、电商、系统解决方案扩张较活跃；仲量联行亦指出科技互联网、人工智能、集成电路、总部型科研对产业园去化有支撑。南大数智中心应把AI、芯片、软件、机器人作为优先去化赛道，并用市场租金下行窗口为企业争取免租期、物业费阶梯和装补，而不是只打“低价上盖”。

问：南大数智中心适合哪些规模的企业？

答：双塔平层适合50—500人总部、研发、交付和运营团队；独栋适合100—300人需要独立门禁、品牌展示和低频访客的科技总部；裙楼商业和共享空间适合展示中心、客户体验、行业沙龙。若单团队需要千人以上单体，应结合数智绿洲、丰翔路TOD和南大其他载体做分区。

问：芯片设计企业入驻能获得什么非资金资源？

答：可对接数智南大软件与芯片生态、捷瑞肯类高性能计算资源、EDA申报指引、上海大学微电子与自动化人才、以及张江宝山园相关研发专项。流片、封测和中试若不在本楼，应通过数智绿洲或外部晶圆厂合作完成。

问：人形机器人团队是否适合本楼？

答：算法、控制、产品、售前和客户演示适合塔楼或独栋；整机装配、负重测试、室外巡检样机应放到机器人产业园或数智绿洲中试空间。南大已有宇树上海、上大研究院、伽易空地一体等生态，可缩短场景验证周期。

问：15号线之外如何接驳浦东和徐汇？

答：15号线换2号线到浦东、换9号线到徐汇漕河泾、换1/12/13到市区核心均可行；上海大学站可补7号线。若团队大量在张江，应评估15换2全程时间，必要时采用南大研发+张江客户站的双址。

问：租金怎样判断合理？

答：公开挂牌多数为3.2—4.5元/平方米·天，但不同楼层、装修、独栋和免租期差异大。应以非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元为参照，把公摊、车位、空调延时、电力增容、物业和生态服务折算为综合使用成本。

问：没有实验室的生命科学企业能否落南大？

答：可先在本楼设注册、医学事务、数据和市场团队，实验放到合成生物园、细胞国家工程中心或外部GLP机构。承葛、百赛、合生、吉态来博等已在南大相关载体布局，可形成临床前沟通与转化协同。

问：人才公寓和“樱花卡”是否自动给？

答：不自动给。人才公寓按区里房源、企业贡献和人才层级排配；高层次人才服务、青年伴飞、博士后基地按当期申报条件审核。企业应在租约签署同时建立人才服务清单，而不是把公寓写入房屋租赁合同。

问：政策申报会不会变成税收返还？

答：本报告所列创业、科技、人才、产业政策均以孵化、认定、平台、场景、金融和创新券等服务为主，不构成以税收贡献为前提的优惠承诺。大张江、高企、专精特新、技改等按政府指南评审。

问：与张江、大创智、弘源如何选？

答：张江强集成电路设计与大科学装置生态，大创智强AI应用、软件和高校邻近，弘源强五角场与复旦同济财大；南大数智中心强15号线TOD、软件/芯片/机器人/合成生物复合、临港宝山联合运营和北中环成本。按“芯片设计可张江南大双点、AI应用可大创智南大双点”组合更稳。

问：企业最容易被哪些参数误导？

答：一是把13万总建面当可租面积；二是把南大智慧城全区企业当本楼租户；三是把挂牌3.2—4.5元当天天成交价；四是忽视独栋电力、空调延时和机器人测试空间。签约前应以运营方清册、竣工图、荷载电气报告和物业规约为准。

问：梧桐联行建议的尽调顺序？

答：先拿可租楼层与平面图，再核电力、空调、网络、车位、独栋承重；同步列AI/芯片/机器人/合成生物对应平台；最后把宝山创业、科技、人才、产业政策做成申报路线图，并入三年租约成本模型。

南大数智中心的核心价值是“15号线TOD+南大数字产业生态+临港宝山联合运营+双塔独栋复合产品”。对人工智能、软件信息服务、芯片设计、数据智能、机器人、合成生物和绿色低碳总部而言，其综合适配度高于单纯按日租金排序的普通写字楼；对需要洁净车间、重型装配、GLP动物实验、高频金融客户接待的企业，其硬件与商业成熟度不占优，应采取“数智中心总部办公+数智绿洲/机器人园/合成生物园专业空间”的组合。

市场层面，2025年上海甲级与商务园区租金继续下行、空置率高企，租户议价空间明确。南大数智中心不宜只打低价，而应把非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元的外部参照作为底价锚，把数智南大产业平台、15号线双TOD、上海大学人才、科创金融服务中心和临港运营作为溢价依据。谈判重点建议放在免租期、独栋改造权、空调延时费、增容电价、车位配额、政策申报服务和扩租优先权六项，而非单比日租金。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把总建面13万或招租稿30万口径混用，导致面积模型失真；其二，把南大智慧城全区代表企业等同于本楼租户，影响客户画像；其三，把人才公寓、樱花卡、张江专项理解为确定福利或返税；其四，忽视双TOD建设期交通接驳、商业成熟度和独栋技术条件。合规选址应以“产业阶段—技术条件—可签面积—政策路径—扩租弹性”五项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、招租资料、宝山区政府及上海市门户公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊/澎湃等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。南大数智中心可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径、运营主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。