报告用途：为人工智能、软件与信息服务、芯片设计、数据智能、人形机器人与智能装备、合成生物与数字医疗、绿色低碳及科技服务机构提供数智南大特色产业园选址可行性、载体适配性、产业生态与政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：数智南大（市级特色产业园，南大智慧城产业生态）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：基础信息截至2026年9月公开资料与运营披露；交通与地址以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊等公开报告；宝山产业政策引用2025—2026年区政府、南大开发、临港南大及权威媒体公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

数智南大是上海市级特色产业园，位于宝山南大智慧城产业片区，聚焦软件服务、芯片设计、人工智能等数字经济方向，与数智中心、数智绿洲、科创之门、机器人及合成生物载体共同构成“研发办公+平台服务+场景验证+产城配套”的复合集群。 南大智慧城整体规划约6.3平方公里，公共绿地占比较高，由宝山区与临港相关平台协同开发运营，定位为产城融合型科创片区，而非单一写字楼项目。

对选址企业而言，数智南大的核心价值不只在可租面积，而在三件事：其一，软件、芯片、AI同赛道企业集聚，便于算法、算力、EDA、行业应用协同；其二，人形机器人、合成生物、数字医疗等未来产业与数智产业形成跨域联动；其三，15号线双TOD、上海大学邻近、临港宝山联合运营和科创金融服务降低早期团队落地成本。纯注册型公司、无研发属性的贸易企业或需要洁净晶圆制造的企业，不完全适配本片区，应另配专业载体。

数智南大不是单栋楼，而是南大智慧城西南产业先行区中的特色园生态，招租测算应按“园级生态+楼级可租清册”两层处理。

整体空间方面，南大地区规划范围东至南陈路、南秀路，南至环镇南路—罗巷港路—祁连山路—S5沪嘉高速，西至S20外环高速，北至丰翔路、环镇北路，总规划面积约5.8平方公里；更广义南大智慧城材料常用约6.3平方公里、建面约540万平方米口径。不同口径用于区域规划、土地出让和单楼招商，不能互相替代。

核心载体方面，数智中心提供双塔甲级研发办公，适合总部、区域中心和中大型团队；数智绿洲提供独栋、低层研发和多层平层，适合需要独立门禁、首层展示、轻量中试的成长型团队；科创之门及丰翔路、南大路TOD组团提供总部独栋、商业办公一体空间；机器人、合成生物等专业载体提供样机、实验和平台预约。企业若只问“数智南大一栋楼多少钱”，容易忽略园级资源，应在尽调中同时索取各载体可租清册。

通用硬件与服务方面，南大载体普遍按研发办公配置玻璃幕墙、智能化楼宇、中央或VRV空调、高速客梯货梯、5G/三网、会议路演和企业服务空间；具体层高、承重、电量、车位、物业费和交付标准按数智中心、绿洲A1/B、科创之门等分楼核验。对GPU推理、EDA服务器、机器人步态测试、合成生物湿实验等特殊需求，不默认全园通用，需单独做电力、空调延时、承重、噪声、环评和消防复核。

轨道交通方面，15号线贯穿南大片区，设南大路站、丰翔路站；公开临港南大资料将其列为片区主要轨交站点，可衔接上海西站换乘11、3、4号线，并进一步连接静安寺、徐家汇、普陀、闵行等方向。 数智中心邻近南大路站，数智绿洲各组团按姚湾路、祁连山路入口不同，步行至南大路或丰翔路约数百米至一公里级；具体以楼栋门牌和运营方动线为准。7号线上海大学站可作为上海大学产学研通勤补充，但不作为数智南大主站点宣传。

公路与枢纽方面，片区南接S5沪嘉、西接S20外环、经祁连山路接中环，自驾前往虹桥枢纽、人民广场、静安寺、张江、漕河泾和宝山其他产业板块具备可控时间，但高峰期中环、沪嘉和五角场方向会有波动。企业若团队分布在张江芯片、临港算力、徐汇AI或杨浦软件，应分别做15号线换乘2、9、11号线及自驾模型，不统一承诺“全城半小时”。

产业通勤方面，南大邻近上海大学宝山校区，与同济大学沪西校区同属片区周边高校资源，可承接计算机、自动化、机械、材料、微电子、生命科学人才； 配合环上大科技园、上大—临港数字经济研究院、上大通用智能机器人研究院，形成“课程—实习—联合研发—转化孵化”的短链路。

宏观区位上，数智南大处于宝山“北转型”与上海中环、外环之间的南大智慧城核心区。官方材料将其定义为中心城区具备成片开发条件的转型区域，承接数字经济、机器人、生命科学等未来产业。 与张江相比，张江强集成电路全链条与大科学装置；与大创智、弘源相比，杨浦强高校软件与AI应用；数智南大更偏“软件+芯片+AI+机器人+合成生物”的多链复合，且具备北中环成本与TOD扩租空间。

中观区位上，特色园与数智中心、数智绿洲、科创之门、西南产业先行区联动。政府材料显示，西南片区产业先行区已建及在建建筑总量约96.8万平方米，丰翔路TOD组团近百万平方米，数智中心、数智绿洲一期、科创之门等陆续竣工交付； 2026年官方链主材料进一步提到数智中心办公载体实现满去化、数智绿洲二期结构封顶、丰翔路万象汇推进主体施工。 上述数据说明载体供给进入集中兑现期，但单楼可租面积仍须以当期清册为准。

微观配套上，南大中央公园分批建成，区域已建成多所学校、医院和人才公寓资源；官方材料提到西南片区配套包括6所学校、1所医院及3000多套人才公寓，公共绿地占比约43%。 对需要高频金融接待、顶级酒店和大型法务财务外包的总部，仍需结合静安、陆家嘴或五角场第二节点；对研发型团队，南大“办公—公园—人才公寓—高校—TOD商业”的复合度具备优势。

第一，市级特色园与垂直赛道优势。数智南大聚焦软件服务、芯片设计、人工智能，布局数字经济全产业链，已引入本源量子、创新奇智、明奇网络等企业，并与太初、聪链、捷瑞肯等算力及芯片设计资源形成协同。 相比综合型写字楼，其产业筛选和产业链匹配度更高。

第二，机器人、合成生物跨链协同优势。宇树科技上海公司、上大通用智能机器人研究院、拓天智联、伽易具脑、擎天智行等构成人形机器人及智能装备生态； 细胞产业共性关键技术国家工程研究中心、承葛、百赛、合生、吉态来博、新镁等构成合成生物与细胞医疗生态。数智企业可将AI算法、软件平台、芯片控制直接对接机器人样机和生物数据场景，缩短从原型到示范的周期。

第三，临港宝山联合运营与金融服务优势。南大由宝山与临港相关平台协同开发，企业提供工商注册、政策解读、金融对接、知识产权、概念验证和招商服务； 上海（宝山）科创金融服务中心以“金融超市”等方式提供投贷联动和融资对接，降低硬科技早期资金匹配成本。 该能力不是单纯免租，而是服务包。

第四，TOD与产城融合优势。15号线南大路、丰翔路双站覆盖，中央公园、人才公寓、学校、医院、TOD商业同步建设，对需要长期扩租、实习招聘、人才安居的研发型企业，综合通勤和留存成本优于远端纯产业园。

第五，场景开放优势。南大以链主赋能和场景清单推动新技术首用，机器人智能巡检、交通管理机器人、工业物理AI、低空航磁等可在西南片区、TOD核心区、中央公园和市政道路进行试点。 对ToG/B的AI、物联网、机器人企业，这种“域内场景”比普通写字楼展示间更具转化价值。

需特别说明：数智南大为园区级生态，不同企业分布为数智中心、数智绿洲、科创之门或南大其他载体，招租评估不把全区企业统一视为同一栋租户。

软件与高性能计算方向，捷瑞肯智能从事高性能计算与算力芯片相关服务，2023年作为数智中心早期入驻企业租赁整层，后在数智绿洲购置独栋打造全球研发中心；其关联聪链信息从事芯片/区块链相关研发，已在南大布局国内运营与研发总部。 太初元碁聚焦人工智能高性能计算与算力方向，作为数智南大芯片与AI协同代表。

量子与工业AI方向，本源量子、创新奇智列入数智南大特色园公开代表，创新奇智侧重工业智能与AI视觉，本源量子补充量子计算生态。 明奇网络等软件服务企业构成零售、商业数据与行业SaaS协同。

机器人与智能装备方向，宇树科技上海公司落户南大，与上大通用智能机器人研究院同步启用；晋拓、宇树、南大开发合资成立拓天智联，做人形机器人产业链协同研发；伽易具脑深耕工业物理AI与具身智能，擎天智行研发公共交通安全机器人并在WAIC及试点路口应用。 对控制算法、SLAM、仿真联调、轻量样机企业，可在数智载体设研发办公，整机耐久和中试到专业平台。

生命科学方向，细胞产业共性关键技术国家工程研究中心布局南大；承葛医药、百赛生物、合生科技、吉态来博、新镁生物等构成合成生物与微生态医疗协同。 数智企业若做生物信息、医疗大模型、实验室机器人，可与上述平台做数据和应用对接，但GLP、动物实验、危化发酵仍需专业实验室。

总部与平台方向，中车资产整体自北京迁入南大，承担中车集团上海区域总部功能；开利、碳衡科技、时代电服等总部或功能平台布局南大智慧城；上海（宝山）科创金融服务中心、上大—临港数字经济研究院提供金融与联合研发服务。

创业政策方面，南大与环上大科技园、各类孵化器、众创空间和高质量孵化器联动，为早期团队提供注册辅导、创业培训、路演对接、概念验证和首轮融资服务。宝山青年人才体系提出联动环上大提供免费办公和创业孵化支持； 南大招服一体化、随申办企业专区和金融超市可提供科创贷、批次贷、知识产权服务等对接，不以企业税收贡献作为入驻前提。

科技政策方面，数智南大企业可按照软件、集成电路设计、人工智能、机器人、合成生物等方向，申报高新技术企业、专精特新、科技小巨人、企业技术中心和研发机构认定。纳入张江高新区宝山园相关范围的企业，可按程序对接大张江专项，用于研发投入、设备购置、平台建设和成果转化；首版次软件、首台套装备、集成电路EDA、技术合同登记、科技创新券等按市级和宝山区当期指南申报。南大通过上大—临港数字经济研究院、智能制造和工控安全等平台提供联合攻关、测评咨询和课题辅导，具体以平台预约及IP协议为准。

人才政策方面，宝山2026年推出“樱花青创卡”青年人才体系，包含创业服务、安居保障、城市体验、出行和文体等综合礼遇； 高层次人才可通过“樱花卡”获得落户咨询、子女入学协调、医疗优先等服务。青年人才“伴飞计划”提供短期住宿和创业帮扶，机器人等前沿方向可结合具身智能数据采集和产学研联合培养； 南大国际人才社区、金地草莓社区及临港相关人才公寓提供配租服务，具体房源按人才层级、企业方向和当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

产业政策方面，数智南大聚焦数字经济，南大智慧城同步推进人形机器人、合成生物与数字医疗、绿色低碳。政府通过数智南大特色园、机器人研究院、合成生物园、细胞国家工程中心、科创金融服务中心等平台提供场景开放、链主协同、技术攻关和金融服务；机器人方向可通过产业基金、先投后股等工具对接早期资本， 但所有产业支持以平台接入、申报辅导、活动资源和合规项目资助为主，不涉及与税收挂钩的返利承诺。

2025年上海办公楼与产业园继续呈租户有利格局。仲量联行三季度数据显示，上海甲级办公楼净吸纳19.04万平方米，中央商务区空置率16.3%、非中央商务区30.5%；产业园区净吸纳4.12万平方米，整体空置率26.1%，租金环比降4.4%至3.5元/平方米·天，科技互联网企业涵盖人工智能、集成电路、游戏等方向，仍是产业园主力需求。 世邦魏理仕2025全年口径显示，上海优质办公楼新增79.2万平方米，空置率23.3%，净吸纳约39万平方米，TMT占新增需求20%，游戏、电商、人工智能增量突出；商务园区新增111.5万平方米，净吸纳32万平方米，空置率约26%。 莱坊及仲量联行年终汇总亦显示，甲级新增供应约101.4万平方米、存量约1996万平方米，非中央商务区租金同比下行，市场整体供大于求、租金协商空间扩大。

对数智南大的含义有三点。其一，若按纯办公比价，可参照非CBD甲级约4.2元/平方米·天、商务园区3.4—3.5元/平方米·天作为底价锚，但数智南大不同载体从研发独栋到甲级塔楼差异较大，不能单看日租金。其二，2025—2026年南大数智中心、绿洲、科创之门集中交付，租户可争取免租期、物业阶梯、装补、车位配额和扩租优先权。其三，AI、芯片、机器人、合成生物企业不只租面积，应把算力对接、EDA辅导、机器人场景、合成生物平台、金融超市和人才公寓折算进综合成本；若只比单价，会低估园区型载体的服务溢价。

问：数智南大是单栋写字楼还是产业园？

答：它是市级特色产业园和南大智慧城产业生态，涵盖数智中心、数智绿洲、科创之门及机器人、合成生物等载体。企业选址应先定赛道和实验需求，再分别对应塔楼、独栋或专业平台，不把“数智南大”等同于某一栋楼。

问：软件与SaaS企业适合落哪类载体？

答：中型SaaS、行业软件、数据治理公司可优先数智中心平层，便于总部形象和客户接待；早期SaaS、AI应用小团队可进数智绿洲小面积研发楼或孵化器；需要独立产品演示、低码开发和客户培训的可评估独栋首层。

问：芯片设计企业能获得哪些非资金资源？

答：可对接数智南大软件与芯片生态、捷瑞肯/太初类高性能计算、聪链类前端与验证团队、上海大学微电子人才，以及张江宝山园EDA和研发专项申报。流片、封测、大型算力训练建议外托张江、临港或专业IDC，本园重点做前端设计、验证、低功耗评估和推理部署联调。

问：人形机器人团队全放进数智南大是否足够？

答：算法、控制、仿真、产品、售前适合数智中心或绿洲；轻量步态、机械臂联调可利用首层高挑研发空间，但需复核承重、噪声、电池安全、货梯和环评。整机跌落、重载激振、焊锡排烟、户外耐久应到机器人专业载体或外部测试场；南大链主和场景清单可加速试点，但不替代实验室资质。

问：合成生物企业如何搭配空间？

答：注册、生信、项目管理、医学事务可在数智载体；发酵、提纯、细胞培养、动物实验、GLP和独立排污应放合成生物园、细胞国家工程中心或外部持证实验室。承葛、百赛、合生、吉态来博、新镁等已在南大相关载体布局，可做转化协同。

问：15号线之外如何接驳张江、徐汇、静安？

答：15号线换2号线到张江、换9号线到漕河泾、换1/12/13到静安市区核心；上海大学站可补7号线。若团队大量在浦东，应测算15换2全程并考虑“南大研发+张江封测/客户”双址。

问：租金怎样判断合理？

答：不同渠道对南大研发、塔楼、独栋报价差异较大。建议以商务园区3.4—3.5元、非CBD甲级4.2元为外部参照，把公摊、车位、空调形式、电力增容、物业、免租期、产业服务折算为综合使用成本，再按塔楼、平层、独栋分别比价。

问：政策申报会不会变成税收返还？

答：不会。本报告所列创业、科技、人才、产业政策均以孵化、认定、平台、场景、金融和创新券等服务为主，不构成以税收贡献为前提的优惠承诺。高企、专精特新、张江专项、科技项目、人才公寓等按政府指南和审核结果办理。

问：与张江、大创智、弘源如何分工？

答：张江强集成电路全链条与大科学装置，大创智/弘源强高校软件与AI应用，数智南大强软件+芯片+AI+机器人+合成生物复合、15号线TOD和临港宝山联合运营。算法型公司可南大+杨浦双点，芯片前端可南大+张江双点，机器人可南大+临港/张江测试双点。

问：早期初创团队最需要注意什么？

答：先明确是否做样机、是否用GPU、是否接触生物材料、是否需要机器人测试；再按上述需求选孵化器小面积、绿洲研发楼或数智中心平层；最后把环上大免费办公、概念验证、金融超市、人才伴飞列入服务包，不把不确定补贴算进固定成本。

问：企业尽调应拿哪些资料？

答：南大各载体可租清册、竣工图、标准层平面、公摊系数、空调与电力容量、车位配比、物业规约；数智南大平台清单包括算力、EDA、机器人数据、合成生物平台、金融超市、政策窗口；以及15号线各站点到楼栋的步行动线。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按50人、100人、200人做三年人数和面积模型；第二步按软件/芯片/机器人/合成生物分别核验电力、层高、承重、排污、噪声；第三步对接数智南大企业服务，建立高企、专精特新、张江、人才公寓、概念验证申报清单；第四步进入租约谈判，重点谈免租、装补、扩租权、车位和平台预约，而不是只压日租金。

数智南大的核心价值是“市级特色园+15号线双TOD+临港宝山联合运营+软件芯片AI与机器人/合成生物跨链”。对人工智能应用、软件与信息服务、芯片前端设计、数据智能、人形机器人算法与轻量样机、合成生物信息及绿色低碳总部而言，其综合适配度高于按日租金排序的普通写字楼；对需要晶圆制造、洁净光刻、GLP动物实验、危化合成、重型装配、高频金融前台接待的企业，其主载体不占优，应采取“数智南大研发办公+专业园中试+核心CBD展示”的组合。

市场层面，2025年上海甲级与商务园区空置率高、租金下行，租户议价空间明确。数智南大不应只打低价，而应将非CBD甲级4.2元、商务园区3.4—3.5元作为底价参照，把数智中心/绿洲/科创之门载体矩阵、南大中央公园与人才公寓、上海大学人才、链主场景和金融超市作为溢价依据。谈判建议放在六项：免租期、装补与交付标准、空调延时和增容电价、车位与独栋冠名、政策申报服务、跨载体扩租优先权。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把南大整体6.3平方公里或西南片区96.8万平方米规划量等同于单楼可租面积；其二，把数智南大全园企业等同于某一栋租户，影响面积与配套测算；其三，把人才公寓、樱花青创卡、张江专项、先投后股理解为确定福利或返税；其四，忽视机器人噪声承重、生物排污、GPU制冷、TOD建设期接驳等专业技术条件。合规选址应以“赛道阶段—技术条件—可签面积—平台资源—政策路径—扩租弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、临港南大/南大开发资料、宝山区政府及上海市门户公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。数智南大各载体可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因规划口径、运营主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。