报告用途：本文件用于杨浦区国通路118号天盛科创广场（曾用名中航天盛广场，辅入口政立路415号、淞沪路619号一带）开展企业租赁选址评估，服务人工智能应用、软件与互联网、数字内容、TMT研发、专业服务、科技中介、生物医药科技办公管理、货代与贸易支持及OPC超级个体团队尽调；同时支撑10号线三门路通勤、五角场—大创智—新江湾协同、杨浦“数”浦与科技服务业非税收创新服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在杨浦大创智北缘、五角场副中心西北、新江湾城门户布局研发管理、算法应用、软件中台、数字营销、专业服务、科技咨询、医药注册与学术合规、区域销售总部的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用国通路118号公开招商与租赁样本、原中航天盛广场改造交付资料、中航物业及办公平台在租信息；交通采用10号线三门路站、淞沪路/政立路/中环/逸仙高架及五角场—新江湾路网；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦区科技服务业若干措施、OPC超级个体社区措施、东上海人才港与概念验证/共性技术公开材料。具体可租楼栋、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、招商中心、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

天盛科创广场位于杨浦区新江湾城门户、淞沪路与政立路交汇区域，主门牌国通路118号，辅入口含政立路415号、国通路116号地下停车及淞沪路619号一类辅入口，处于大创智数字创新带北缘、五角场副中心西北约1.5公里、创智天地与尚浦领世之间。项目由万科与卓越集团联合开发、CCDI悉地国际参与建筑设计，原中航天盛广场，2014年竣工、2015年前后交付，中航物业运营；整体为围合式综合体，由A栋100米主楼与B/C栋50米双子塔组成，二层连廊互通，配下沉式花园广场与配套商业。

公开渠道总建约97850平方米，其中办公约61920平方米、商业约6345平方米；A栋名义26层/实际约22层，B/C栋名义12层/实际约11层，地下2层。项目定位“科技+专业服务+贸易货代”混合科创办公，靠近复旦大学、上海财经大学、同济大学江湾资源，承接大创智软件、互联网、人工智能、数字内容外溢，也适合专业服务、科技中介、医药学术注册、OPC小团队。对全量GPU训练、低延迟撮合、危化实验、生物GMP/动物实验、实车台架、重型制造不优先本楼，应外比专用智算、金融IDC、专业实验室、汽车研创与制造载体。

建筑与面积方面，按“总建97850㎡—办公61920㎡—商业6345㎡—A/B/C分栋”分级。A栋主推整层1539—1881平方米，B/C栋双子塔适配中小组团与整栋分租；在租渠道样本覆盖155、178、320、461、1000、1447、1500、1881平方米等，实际可租以物业清册为准。不把97850㎡总建、61920㎡办公或任一历史整层直接等同当前空置面积；政立路415、国通路116、淞沪路619不同入口对应停车、货运动线与大堂距离不同，合同应写明指定门牌与楼号。

层高与交付方面，标准层高渠道列4.6米、净高2.8米，大堂挑高10.5米；部分旧源列层高4.4米，以目标楼层竣工图为准。 得房率渠道列70%—80%不等，按A/B/C分别取柱网、核心筒、公摊复核。AI应用、软件中台、数字内容、医药注册、专业服务可按标准办公交付；等保二级/三级、模型推理小集群、医学样本数据、合同加密应单独核机房净高、梁底、荷载、隔音、排风与消防分区，不把“4.6米层高”默认等同机房标准。

机电与网络方面，渠道列麦克维尔VRV、24小时独立控制或分时段控制，二路高压供电，迅达电梯高区4客+低区4客+1货或按B/C栋另行配置； 网络光纤到楼，三网与双运营商双路由按目标栋核验。VRV独立空调有利于研发加班，但小集群、等保机房、直播剪辑、医学影像存储应另核配电余量、UPS、精密空调、上行带宽、气体灭火与门禁。电费若独立计量，应在租约中明确基础公摊、空调加时、机房峰值与夏季制冷附加，不把“24小时VRV”视同零边际成本。

车位与配套方面，地下车位渠道列529个，月租样本800元或按地上/地下不同台账，以物业最新包月、临停、固定/非固定为准； 商业配套约6000—6345平方米，含餐饮、零售、咖啡与接访空间，下沉广场、二层连廊、围合庭院支撑非正式会议与员工休息。三年成本应把VRV电费、等保UPS、双路由、共享会议、商业接待、10号线接驳、车位与可能的装改合并计算，不单看每平方米日租。

资质与绿色方面，应索取竣工与消防验收、房产用途、办公/商业分区、中航物业运行资质、智能楼宇/安防/消防系统清单。若宣称“5A甲级”“围合生态零接驳”“三门路5分钟”应核对A/B/C具体大堂、10号线出口与步行通道；不把创智天地、尚浦、万达、百联又一城等周边资源替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，项目主接10号线三门路站，渠道步行样本约300—450米或约542米不等，按A/B/C栋大堂、三门路站出入口与政立路/国通路人行通道实测； 10号线可换2/3/4/10/11/13等进入市区与换乘网络，至南京东路、陕西南路、虹桥、新天地、五角场、江湾体育场按具体出口测算。正式通勤按“员工住宅—三门路站—目标栋大堂—目的楼层”三段核算，不写“地铁零距离上盖”。

公交与慢行方面，淞沪路、政立路、国通路周边有187、758、966、55等公交样本，具体班次以当期线网为准； 楼内到A/B/C、商业、下沉广场、地下停车、三门路站应分别做步行与货运动线。服务器、直播设备、医学资料、货代样品走地下卸货与指定电梯，不进入商业与地铁客流线。

高快速与跨城方面，项目经淞沪路接中环、经逸仙高架接内环/北外滩/陆家嘴，经翔殷路隧道过黄浦江，经五角场接南北高架与虹桥方向；渠道称中环约5分钟级、虹桥约35—40分钟、陆家嘴经翔殷路隧道约15—20分钟，属理想样本，高峰应折减。 对大创智、创智天地、尚浦、湾谷、复旦江湾、财大、同济嘉定外协、虹桥差旅与浦东机场接驳，可采用“10号线+中环/逸仙+三门路步行”；对实车、危化、大批量设备不归入写字楼通勤。

交通评价为“10号线三门路步行接驳＋淞沪路/中环/逸仙高架＋五角场商业与高教资源＋新江湾生态居住”，适合AI应用、软件、专业服务、数字内容、医药注册与杨浦—虹桥—市区客户联动；不适合把“全楼统一5分钟地铁、虹桥35分钟准点”作为固定承诺。

项目处大创智北缘与五角场—新江湾过渡带：南接创智天地、五角场商圈与高校数字产业，东联尚浦领世与新江湾国际社区，西近湾谷、复旦江湾与财大，北接中环与宝山方向。杨浦整体建设“杨数浦”新质秀带，以在线新经济、人工智能、创意设计、智能创造、生命健康、绿色低碳、科技服务为方向；大创智侧重软件、互联网、游戏、短视频与数字平台，五角场侧重商业总部与专业服务，新江湾/湾谷侧重研发、生命科学与国际人才，长阳秀带侧重工业互联网与双创转化。

产业适配可分层：AI应用与软件中台落A/B/C标准层，训练外挂专用智算或公共算力；数字内容、短视频、直播剪辑落高净空与隔音工区，大型直播按声学装改；专业服务、货代、贸易支持落隔断工区；医药科技落注册、医学写作、数据合规与学术会议，实验外挂复旦/湾谷公共平台与临床研究机构；OPC超级个体落小面积灵活单元，接杨浦OPC社区、概念验证与高校实训。对危化、GMP、动物实验、实车台架、低延迟交易、超算全量训练不优先。

可形成“天盛标准办公＋创智天地人才与内容生态＋湾谷/复旦概念验证与外协＋五角场商业接访＋杨浦OPC/科技服务非税收”的轻资产路径，而不是全实验、全训练、全制造自给。

第一，围合式2015年标准办公，A主楼+B/C双子可分可整。相比老五角场写字楼，A栋1539—1881㎡整层适合研发管理与区域总部，B/C小整层适合20—80人团队；4.6米层高、10.5米大堂、二层连廊与下沉广场对AI、软件、专业服务企业形象和协作效率更友好。但总建97850、办公61920、商业6345及不同楼号可租面积应按当期清册核验，不把“围合综合体”等同整园可定制。

第二，VRV独立+二路高压+迅达分区电梯，适配研发加班与等保小机房。VRV有利于软件、AI应用、数字内容错峰空调；二路高压与独立电表支撑等保小机房、推理集群与医学数据存储，但是否满足双路市电到层、UPS扩容、气体灭火仍以目标栋电力设计为准。相比中央空调定时老楼，研发型企业工时弹性更好。

第三，10号线三门路+中环/逸仙，五角场与新江湾双向通勤。到创智天地、尚浦、湾谷、复旦江湾、财大、五角场商业均在中短驱车或地铁接驳范围；相比纯新江湾研发园更靠地铁与商业，相比南京西路/陆家嘴甲级更控成本。但三门路300—540米多源差异须按A/B/C实测，不统一写“出闸即到”。

第四，大创智+五角场+新江湾人才三角。周边高校、软件互联网、数字营销、专业服务、OPC社区资源密集；杨浦OPC提供AI工具集、Tokens、实训孵化，科技服务业政策提供研发投入、技术平台、升规提质与概念验证服务，东上海人才港提供政务与人才一站式服务。 对AI应用、软件、短剧/智能体、专业服务小团队，可把“天盛办公—高校外脑—OPC社区—概念验证”做成非税收落地链。

第五，中航物业+529车位+6000㎡级商业，运营稳定性较强。围合商业、下沉广场、连廊会议、地下停车支撑日常与接访；相比无配套老楼减少外部会议室与餐饮依赖。但VRV电费、车位包月、商业使用频次、直播装改仍须并入三年总成本，不把“物业品牌”等同低运维。

优势侧：国通路118主门、政立路415/国通路116/淞沪路619辅入口；总建约97850㎡、办公61920㎡、商业约6345㎡；A约22层100米、B/C约11层50米，标准层1539—1881㎡，层高4.6米、净高2.8米、大堂10.5米；VRV独立、二路高压、迅达高4低4货1或分栋配置；529车位、物业约20元/㎡·月样本；10号线三门路渠道300—540米；中环/逸仙/五角场/新江湾路网；中航物业、围合连廊、下沉商业。对AI应用、软件、数字内容、专业服务、科技中介、医药注册、货代贸易、OPC小队综合性价比优于南京西路/陆家嘴甲级，也优于无地铁老商务楼。

约束侧：不同渠道租金列2.1—3.5元、3.6—5元、精装小户4.2—5元不等，当前报价以招商清册为准； VRV虽独立但机房双路、UPS、精密空调、双运营商、气体灭火须逐栋核；A栋高区与B/C低层电梯、货运动线、停车分配不同；三门路步行距离按楼号差异明显。全量训练、低延迟交易、危化、GMP、动物实验、实车台架、重型制造不优先本楼。

选址建议：人工智能行业应用、软件开发与SaaS、短视频/数字营销、专业服务与律所财税、货代贸易支持、医药科技注册与学术、OPC超级个体优先；12英寸/危化实验、生物GMP、实车大电流、超算全量训练、低延迟核心撮合、重型制造不优先，转专用IDC、公共智算、湾谷/复旦平台、汽车研创、化工与专业实验室。

本楼硬入驻全量名单未获统一权威清册，公开招商稿常把创智天地周边IBM、甲骨文、EMC、NIKE大中华区等作为大创智生态而非本楼自有租户，正式尽调不据此认定整栋入驻。 可确认的运营与平台信息为中航物业提供楼宇服务，万科/卓越开发背景，原中航天盛广场改造交付；周边可外协资源含复旦、财大、同济江湾、创智天地、尚浦领世、湾谷科技园、五角场万达/百联/巴黎春天商业。对AI、软件、数字内容、专业服务、医药注册、货代企业，可把“天盛办公＋大创智人才＋湾谷概念验证＋五角场接访＋OPC社区”作为协同模型；对需要流片、危化、动物实验、实车、大批量训练的企业，应另比智能传感器/工业区中试、化工园、精准医学、汽车研创与专用HPC/IDC。

创业与OPC服务：杨浦OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与孵化落地，提供从想法、试制到注册经营的陪伴服务；复兴岛人才公寓对经认定OPC人才提供低租金安居选项，短期参赛人才可提供临时住宿，符合条件人才按政策办理落户绿色通道。 天盛小团队可按AI应用、智能体、短剧、小游戏等方向对接OPC社区、东上海人才港与高校创业资源，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与研发服务：杨浦科技服务业措施支持企业技术中心、研发投入、设备更新、数字化智能化改造，对科技服务业中小企业升规提质、专精特新与成果转移转化提供项目服务；全区统筹共性技术平台、概念验证中心，联合复旦、同济、上理工、财大等布局大学科技园子基金，投早投小投硬科技。 对软件、AI、医药科技、数字内容企业，可把“概念验证＋共性技术平台＋高校联合研发＋科技小巨人/专精特新申报”作为非税收路径，不承诺固定返税额度。

人才服务：东上海人才港集成政务与人才服务，提供引进、落户、安居、孵化对接等一站式功能；杨浦博士后创新实践基地面向在线新经济、人工智能、智能创造、生命健康、绿色低碳、科技服务征集项目，提供科研项目与人才驻留服务； 对算法、软件测试、医学注册、OPC个体、科技中介可按人才分类、公寓、博士后与校企合作分别申请，不按税收基数给予返奖。

产业与专业服务：杨浦建设“杨数浦”新质秀带，推动在线新经济向技术驱动升级，布局未来智能、未来健康、未来能源、未来空间等产业集群，提供科技金融、概念验证、共性技术、知识产权与涉企帮办。 天盛企业可叠加大创智软件互联网生态、五角场专业服务、新江湾/湾谷研发外协与OPC智能工具，形成“办公—研发管理—概念验证—人才安居—创业陪跑”的非税收落地链；所有支持以官方年度指南、项目审核结果与物业/招商清册为准。

问：天盛科创广场和南京西路/陆家嘴甲级、大创智其他楼、湾谷怎么分工？

答：南京西路/陆家嘴适合金融总部、律所总所、品牌前台；大创智其他楼偏软件互联网与内容生态；湾谷偏研发平台、生命科学与原型验证；天盛按国通路118围合体做AI应用、软件中台、数字内容、专业服务、医药注册与OPC。需要全量训练、危化、GMP、实车台架不优先本楼，外挂智算、化工/材料、精准医学与汽车研创。

问：10号线三门路实际怎么测？

答：渠道列300—450米或542米不等，按A/B/C大堂到三门路最近出口重测； 到五角场换10号线或步行/公交，到虹桥10换2或中环驾车，到陆家嘴10换2再接隧道/驾车。按“住宅—三门路—目标栋—工位”三段核算，不写全楼统一零接驳。

问：AI应用和小推理集群怎么落本楼？

答：算法应用、数据治理、轻量微调用标准层；等保小机房核二路高压余量、UPS、双运营商双路由、VRV/精密空调边界、气体灭火与门禁。全量训练、大模型预训练外挂杨浦OPC算力/公共智算/专用IDC；训练数据脱敏、医学数据分级、客户样本隔离应单独做网络安全方案。

问：数字内容、短视频和直播需要核验什么？

答：按工区做声学分隔、色温、剪辑存储、上行带宽；若建直播间核消防、排风、独立空调、双路由与素材加密。渠道总商业约6000—6345㎡可作接访与轻餐饮配套， 但正式直播间以目标楼层装改和物业审批为准，不把普通办公房默认当隔音棚。

问：专业服务、货代和贸易支持适不适合？

答：律所、财税、咨询、货代单证、贸易合规可用隔断工区；合同加密、客户数据、等保二级小机房独立配电与门禁。高频率低延迟行情、清算核心不优先本楼，外比金融IDC；跨境单证重纸质档案应另核密集柜荷载与消防。

问：医药科技和注册团队怎么用周边资源？

答：本楼做注册、医学写作、伦理与数据合规、学术会议管理；湿实验、动物实验、GMP中试外挂湾谷/复旦平台、临床研究机构与精准医学载体。涉及样本数据应等保分级、签署数据合规与跨机构保密协议，不把办公网当实验室LIMS主机房。

问：OPC超级个体和小团队怎么降本？

答：155—461㎡小单元做智能体、短剧剪辑、软件外包；对接杨浦OPC的AI工具集、Tokens、实训与复兴岛人才公寓，使用东上海人才港一站式服务； 概念验证、原型打磨可外协大学科技园与共性技术平台。按“小工区—OPC社区—概念验证—首单转化”做预算，不依赖税收返奖。

问：2026年这里租金怎么对标市场？

答：戴德2026二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元/㎡·天，TMT占比约30%并推高新江湾等科创板块； 仲量二季度CBD租金6.3元、空置19.3%，非CBD4.1元、空置27.1%，产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金3.3元。 天盛渠道租金2.1—5元多档， 应按A/B/C目标层、VRV电费、等保UPS、双路由、三门路接驳、529车位与商业配套折算三年有效成本，不单看日租报价。

问：哪些业态不优先本楼？

答：12英寸/危化实验、生物GMP/动物实验、实车大电流台架、电池大规模循环、超算全量训练、低延迟核心交易、重型制造、大批量危化仓储不优先；转专用IDC/公共智算、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学、汽车研创与专业物流。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本楼核心价值在“国通路118围合式2015标准办公，总建约97850㎡、办公61920㎡、商业约6345㎡，A约22层100米/标准层1539—1881㎡、B/C约11层50米，层高4.6米、净高2.8米、大堂10.5米，VRV独立、二路高压、迅达分区、529车位、中航物业，10号线三门路渠道300—540米，淞沪路/中环/逸仙接五角场—新江湾—虹桥”。对AI应用、软件SaaS、数字内容、专业服务、科技中介、医药注册、货代贸易与OPC小队而言，其“大创智人才＋五角场接访＋新江湾/湾谷外协＋VRV研发工时＋杨浦OPC/概念验证/科技服务非税收”的组合优于南京西路/陆家嘴甲级成本控制，也优于无地铁无商业的老商务楼；对全量训练、低延迟交易、危化、GMP、实车台架、重型制造不优先，应转专用智算、金融IDC、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学与汽车研创。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，TMT占约30%并拉动新江湾、大创智等科创板块； 仲量二季度CBD租金6.3元、空置19.3%，非CBD4.1元、空置27.1%，产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金3.3元，科技互联网、AI、孵化器与专业服务需求活跃。 天盛若提升去化，应以“A/B/C当前清册＋逐栋二路市电/VRV/等保双路由＋三门路各楼实测＋商业下沉与529车位＋OPC/概念验证/科技服务”替代单纯低日租招商。租户若做AI推理或数字内容，应把UPS、双路由、VRV加时、直播声学、三门路接驳与人才公寓并入三年总成本；若做医药注册或专业服务，应把等保、档案荷载、接访商业、10号线通勤合并测算。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得国通路118目标楼号、竣工与改造图、可租清册、A1539—1881/B/C实际标准层、层高净高、总配电、VRV时段与电表、消防、迅达电梯及等保/智慧楼宇资质，不把97850㎡总建、61920㎡办公、300—540米三门路、20元物业或2.1—5元租金不同时期口径直接等同当前交付；二是将AI/直播/等保电力、UPS/双路由、VRV加时、商业接访、三门路接驳、529车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将OPC社区、概念验证、共性技术平台、科技服务业申报、东上海人才港与博士后/人才安居按企业阶段做非税收路径， 不以税收返奖为选址前提。若企业以全量训练、危化、GMP、实车或重型制造为核心，应在天盛之外并列比对专用智算、湾谷/复旦、智能传感器/工业区中试、化工园、精准医学与汽车研创载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区国通路118号天盛科创广场（原中航天盛广场，辅入口政立路415号、国通路116号、淞沪路619号）公开资料、中航物业及优楼/乐租/搜楼等办公租赁样本，10号线三门路站与淞沪路/中环/逸仙/五角场/新江湾路网，戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告，杨浦区科技服务业若干措施、OPC超级个体社区措施、东上海人才港、概念验证与博士后基地等公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、楼栋可租可售状态、总建97850㎡及办公61920/商业6345㎡分配、A约22层/B/C约11层、标准层1539—1881㎡、层高4.6/4.4米、净高2.8米、大堂10.5米、VRV/中央、迅达电梯、529车位、物业17.8—20元、租金2.1—5元、10号线三门路300—540米及已入驻企业名单会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对开发商名称、门牌组合、空调时段、电梯配置、步行距离、入驻龙头与政策金额表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。