报告用途：本文件用于杨浦区同和国际大厦开展企业租赁选址评估，服务人工智能应用、软件与互联网、界面与工业设计、数字内容、金融科技支持、航运与贸易服务、新能源科技、留学生与国际教育交流、海外人才团队及中小企业总部前台尽调；同时支撑10号线三门路/江湾体育场通勤、五角场—大创智—新江湾协同、杨浦科技服务与人才非税收资源匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在五角场创智天地、新江湾与复旦/财大周边布局研发管理、设计外包、软件中台、数字营销、金融信息服务、航运贸易支持、新能源技术办公、国际教育交流与小型总部的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用同和国际大厦官网、公开地图与办公租赁平台样本，含政立路477号、国通路127/133号、创智天地科技中心相关口径；交通采用10号线三门路/江湾体育场、18号线上海财经大学/复旦大学换乘、淞沪路/政立路/内环/中环路网；市场数据采用戴德梁行2026年二季度上海写字楼报告、招商科创孵化器2026年中报杨浦国定路—五角场可比口径；产业政策采用杨浦科技服务、创业孵化、人才服务与数字产业公开非税收材料。具体可租楼栋、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、招商中心、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

同和国际大厦位于杨浦五角场创智天地科技中心区域，公开门牌同时见政立路477号、国通路127/133号、政高路77号等不同入口口径，处五角场商圈西北、新江湾城以南、江湾体育场以西、复旦大学与上海财经大学以东，属于大创智数字创新带与五角场副中心之间的中小体量写字楼。项目2013年前后投入运营，公开资料由A、B两幢构成，A座18层并按“1层商业、2—7层商务办公、8—12层酒店式/人才公寓、13—18层创意办公”分段，B座为商务办公；整体以“同和国际留学生村”为早期模型，集国际教育交流、科技研发、海外人才居住与中小企业办公于一体。

总建参数多源不一致：官网列总建筑面积约23000平方米、18层、标准层高3.3米、得房70%、客梯3部、车位500个、车位费600元/月、物业11元/㎡·月、日租均价约4元；租赁平台列单层约613.12平方米、标准层高3.4米、净高2.87米、得房70%—72%、客梯2—3部+货梯1部、VRV独立空调、车位350—500个、租金3.0—5.2元/天不等。对AI应用、软件、工业设计、界面体验、金融信息服务、航运支持、新能源办公、留学生创业与50人以下团队较适配；对全量GPU训练、低延迟交易、危化实验、生物GMP/动物实验、实车台架、重型制造不优先本楼，应外比专用智算、金融IDC、专业实验室、汽车研创与制造载体。

建筑与面积方面，按“总建约23000㎡—A/B两幢—可租50—850㎡及整层613㎡左右”分级。A座若按2—7层商务、13—18层创意办公使用，B座按纯商务办公使用，实际可租楼层需取得物业清册；单层613.12㎡适合10—25人紧凑团队整层，50—150㎡小间适合初创与OPC个体，300—850㎡多间组合适合设计、软件、金融中台。不把23000㎡总建、A座18层或任一历史整层直接等同当前空置面积；政立路477、国通路127/133、政高路77、地下车库入口对应不同大堂与货运动线，合同应写明指定门牌与楼号。

层高与交付方面，官网标准层高3.3米，租赁平台多列3.4米、净高2.87米，得房70%—72%；大堂与公共区以现场为准。AI应用、软件中台、工业设计、金融数据、界面测试可按标准办公交付；等保二级/三级、模型推理小集群、金融信息服务、客户样本数据应单独核净高、梁底、荷载、隔音、排风与消防分区，不把“3.4米层高”默认等同机房标准。酒店式/人才公寓楼层与纯办公楼层应分开尽调，避免混用消防与人员出入管理。

机电与网络方面，多源列VRV独立空调、24小时分户控制，部分老源列工作时段中央空调，签约前必须按目标楼层取得空调形式、加时规则、电表计量与冷源能力；电梯多源列三菱/通用客梯2—3部+货梯1部，服务器、设计样机、金融设备、公寓行李应约定货梯与卸货口。网络列电信/联通/移动，部分平台列铁通；金融、AI、设计渲染、航运单证应另核双运营商双路由、弱电井、UPS与机柜位置。小推理、等保小机房、设计存储须核配电余量、空调外机、新风/排风与气体灭火，不把“VRV24小时”视同双路市电机房。

车位与配套方面，车位多源136/350/360/500个、月租600—650元不等，以物业最新固定/非固定、地下动线及访客车位为准；项目处创智天地周边，步行范围有江湾体育场、淞沪路商业、三门路配套，近五角场万达、百联又一城、巴黎春天等接访资源。三年成本应把VRV电费、等保UPS、双路由、设计渲染存储、共享会议、10号线接驳、车位与可能的装改合并计算，不单看每平方米日租。

资质与运营方面，官网列开发商上海科房投资、物业科房相关；百度类资料列狮城怡安物业，不同平台对开发商还见上海尚地置业表述，签约前应向权属方取得竣工与消防验收、房产用途、物业合同主体、空调/电梯维保与智慧楼宇清单。若宣称“10号线5分钟、三门路零接驳、整楼可等保机房”，应按A/B大堂、三门路/江湾体育场实际出口与电力图纸复核，不把创智天地、复旦、财大等周边资源替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，10号线为核心：第三方点位列三门路约400—523米、江湾体育场约709—756米，百度类资料列三门路约457米、江湾体育场约756米，实际按A/B大堂与员工住宅出口重测；10号线可换2/3/4/11/13等进市区，至南京东路、人民广场、虹桥方向按换乘方案测算，至五角场可三门路换10一站或公交接驳。18号线不直接到楼，最近可用上海财经大学站或复旦大学站换10/公交，地图样本到18号线主线约1.4—1.5公里步行换车。正式通勤按“住宅—三门路/江湾体育场—目标大堂—工位”三段核算，不写“出闸即到”。

公交与慢行方面，淞沪路政立路、政立路国定路、政民路淞沪路、国和路政立路等站点覆盖55、61、99、140、168、187、406、538、713、749、819、937、942、966、758等线路，具体班次以当期线网为准；楼内到A/B、商业、地下停车、三门路/江湾体育场应分别做步行与货运动线。设计样机、服务器、金融设备、公寓物资走地下卸货与指定电梯，不进入商业与地铁客流线。

高快速与跨城方面，项目经淞沪路接中环、经五角场接内环/翔殷路隧道、经国定/政立接邯郸路与北向中环，第三方资料称内环/中环约2公里车程，属理想样本，高峰应折减；到虹桥可10号线直达或中环驾车，到浦东可10换2/磁浮或中环—外环驾车，到张江/滨江按10换2/14或中环测算。对大创智、尚浦、湾谷、复旦江湾、财大、五角场商业、杨浦滨江总部拜访，可采用“10号线+中环/内环+公交接驳”；对实车、危化、大批量设备不归入写字楼通勤。

交通评价为“10号线三门路/江湾体育场双站备选＋淞沪路/政立路公交密度＋中环/内环2公里级＋五角场商业与高校慢行”，适合AI设计、软件、金融信息、航运贸易、留学生创业与杨浦—虹桥—市区客户联动；不适合把“全楼统一5分钟地铁、虹桥45分钟准点”作为固定承诺。

项目处五角场副中心西北、创智天地科技中心内部、新江湾与复旦/财大之间：南接五角场商业与总部服务，东靠江湾体育场与10号线，西联复旦大学邯郸/江湾、上海财经大学，北望新江湾城与湾谷。杨浦整体建设“杨数浦”新质秀带，大创智侧重软件、互联网、游戏、短视频与数字平台，五角场侧重商业总部、专业服务与金融分支，新江湾/湾谷侧重研发、概念验证与生命科学，滨江侧重在线新经济总部与数字文化。本楼不主攻全量训练、实车或湿实验，而承担“设计/软件/金融信息/航运/国际教育办公＋创智人才＋高校外脑＋湾谷概念验证外协”的轻资产路径。

产业适配可分层：AI应用与软件中台落A/B标准层，训练外挂专用智算或公共算力；工业/界面设计、用户体验落小整层，渲染存储按等保小机房；金融信息服务、航运单证、贸易合规落隔断工区，低延迟核心交易不优先；新能源技术办公做项目管理与客户演示，电池/台架外挂专业研创；留学生创业、国际教育、海外人才团队可结合A座公寓与OPC/孵化服务。对危化、GMP、动物实验、实车大电流、超算全量训练不优先。

可形成“同和中小办公＋创智天地人才＋复旦/财大/湾谷外协＋五角场接访＋杨浦创业/科技/人才非税收”的协同，而不是全实验、全训练、全制造自给。

第一，创智天地内小整层现房，613㎡单层适配中小团队。相比大创智高层整层动辄1500㎡以上，同和单层约613㎡、可分割50—850㎡，对10—25人设计/软件/金融信息/航运团队更易控面积；A座13—18层创意办公、2—7层商务办公、B座纯办公可提供不同成熟度，VRV独立空调有利于加班。但总建仅约23000㎡，整栋总部、大平层无柱空间不优先本楼，应按A/B清册核验。

第二，10号线双站备选＋五角场高校商业闭环。三门路约400—520米、江湾体育场约700—760米的多源样本，配合淞沪路公交与中环/内环2公里级，对创智、复旦、财大、五角场客户见面性价比高于南京西路/陆家嘴；周边万达、百联、巴黎春天、江湾体育场与三门路商业支撑接访。但A/B到两站步行不一致，不统一写“5分钟上盖”。

第三，VRV分户＋小等保机房可承载轻IT。VRV独立控制适配软件、设计、金融信息、AI应用错峰；客梯2—3+货1、三网、613㎡整层便于做隔断、演示与小型机房。但是否双路市电到层、UPS扩容、双运营商双路由、气体灭火须逐层核，不把“24小时空调”等同7×24金融/训练机房。

第四，留学生村与A座公寓降低国际团队落地成本。项目以国际教育交流、海外人才公寓为早期模型，A座8—12层酒店式/人才公寓、整体配创智天地生活配套，对海外留学服务、跨国技术交流、OPC个体、小语种内容、国际设计合作有居住与注册协同；具体公寓可租、签证/人才认定与工商注册以物业及杨浦人才服务清单为准。

第五，杨浦非税收科创与专业服务可外挂。大创智软件互联网、OPC超级个体、概念验证、共性技术平台、东上海人才港与科技服务业政策可对接本楼租户；对AI应用、工业设计、金融信息、航运、留学生创业，可把“同和办公—创智人才—湾谷/复旦概念验证—OPC/人才港”作为非税收路径，不依赖税收返奖。

优势侧：政立路477/国通路127—133多入口，创智天地科技中心；总建约23000㎡，A18层含商业/办公/公寓/创意办公、B座商务；单层约613.12㎡，可租50—850㎡，层高3.3—3.4米、净高2.87米、得房70%—72%；VRV独立/部分中央，客梯2—3+货1，三网，车位136—500个多源、月租600—650元，物业11元/㎡·月样本，日租多源3.0—5.2元；10号线三门路400—520米、江湾体育场700—760米，中环/内环约2公里，五角场/万达/百联/创智配套。对AI应用、软件、工业设计/界面、金融信息、航运贸易、新能源办公、留学生创业、OPC小队综合性价比优于南京西路/陆家嘴甲级，也优于无地铁老商务楼。

约束侧：总建、标准层、层高、电梯、车位、物业主体、租金多源不一致；A座含公寓与商业，纯办公扩租受楼层分段限制；613㎡整层对50人以上研发、等保大机房、设计渲染集群偏紧；VRV虽独立但双路市电、UPS、精密空调、双路由须逐层核；三门路/江湾体育场步行按A/B大堂差异明显。全量训练、低延迟撮合、危化、GMP、动物实验、实车台架、重型制造不优先本楼。

选址建议：人工智能行业应用、软件SaaS、工业/界面/用户体验设计、金融信息服务、航运贸易支持、新能源技术管理、留学生与国际教育、OPC超级个体、50人以下总部前台优先；12英寸/危化实验、生物GMP、实车大电流、电池大循环、超算全量训练、低延迟核心交易、重型制造不优先，转专用IDC/公共智算、湾谷/复旦平台、化工/材料、精准医学、汽车研创与专业制造载体。

公开租赁与报道可确认样本含北京伊飒尔界面设计、上海兮易网络科技、上海汇运金融信息服务、中集东瀚（上海）航运、上海艾耐基新能源、中国工业设计研究院，部分平台列上海华庐建筑规划设计；2023年沛岱汽车上海研发中心进驻B座12层，用于汽车软件/自动驾驶研发管理。上述企业分属不同时期、A/B不同楼层，当前在租状态以物业清册为准。周边可外协资源含复旦大学、上海财经大学、江湾体育场、创智天地广场、国正中心、尚浦中心、湾谷与五角场商业，不列为本楼自有租户。对界面/工业设计、金融信息、航运、新能源、汽车软件小团队，可把“同和办公＋创智人才＋B座汽车软件外溢＋湾谷概念验证”作为协同模型；对需要流片、危化、动物实验、实车、大批量训练的企业，应另比智能传感器/工业区中试、化工园、精准医学、汽车研创与专用HPC/IDC。

创业与孵化服务：杨浦依托大创智、创智天地、国定路—五角场孵化载体与OPC超级个体社区，提供从项目构思、原型开发、注册经营到高校实训的陪伴服务；中小企业、留学生团队、设计/软件/AI个体可按孵化载体申请联合办公、路演、导师与概念验证对接。相关服务以当年官方指南和孵化机构审核为准，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与研发服务：杨浦科技服务业与“杨数浦”建设侧重人工智能、软件互联网、数字内容、智能创造、生命健康与科技服务，提供企业技术中心、研发投入、设备更新、数字化改造及成果转移转化项目服务；全区统筹共性技术平台、概念验证中心，联合高校布局大学科技园子基金，投早投小投硬科技。对软件、工业设计、金融信息、AI应用企业，可把“概念验证＋共性技术＋高校联合研发＋专精特新/科技小巨人申报”作为非税收路径，不承诺固定奖励金额。

人才服务：东上海人才港集成引进、落户、安居、孵化对接等一站式服务；杨浦博士后创新实践基地面向在线新经济、人工智能、智能创造、生命健康、绿色低碳、科技服务征集项目；同和A座酒店式/人才公寓与创智天地周边居住资源可配合海外人才、OPC个体、设计/软件工程师做过渡安居。具体公寓资格、落户名额与人才分类以人社、房管及园区年度清单为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务：杨浦推动在线新经济向技术驱动升级，布局未来智能、未来健康、未来能源、未来空间等产业集群，提供科技金融、知识产权、概念验证与涉企帮办。同和企业可叠加创智天地软件互联网、五角场专业服务、新江湾/湾谷研发外协与OPC智能工具，形成“办公—研发管理—概念验证—人才安居—创业陪跑”的非税收落地链；所有创业、科技、人才与产业支持以官方年度指南、项目审核结果和楼宇服务清单为准。

问：同和国际大厦和南京西路/陆家嘴甲级、大创智高层、湾谷怎么分工？

答：南京西路/陆家嘴适合金融总部、律所总所、品牌前台；大创智高层适合中大型软件互联网与内容平台；湾谷适合研发平台、概念验证与生命科学外协；同和按政立路/国通路小整层做AI应用、软件、工业设计、金融信息、航运、留学生创业。全量训练、低延迟交易、危化、GMP、实车台架不优先本楼，外挂智算、金融IDC、湾谷/复旦、化工与汽车研创。

问：10号线实际通勤怎么测最稳？

答：按A/B大堂分别测到三门路与江湾体育场：第三方点位三门路约400—523米、江湾体育场约709—756米，百度样本三门路约457米；到南京东路/人民广场/虹桥走10号线换线或直达样本，到18号线走上海财经大学/复旦大学换10或公交，到五角场可10换1站或公交接驳。按“住宅—站点—大堂—工位”三段核算，不写全楼统一零接驳。

问：工业设计、界面与AI应用怎么用本楼？

答：单层613㎡做设计/界面整层，小间50—150㎡做UX、标注、客服；等保小机房核VRV电力余量、UPS、双路由、色彩管理网络与素材加密。全量训练外挂公共智算/专用IDC；大型渲染农场按存储、上行与制冷单独做机房，不把办公VRV当精密空调。

问：金融信息服务和航运单证适不适合？

答：金融信息、航运单证、贸易合规可用隔断工区；客户数据、等保二级小机房独立配电、双运营商、门禁与日志审计。低延迟撮合、核心交易系统不优先本楼，外比金融IDC；跨境单证重档案应核密集柜荷载与消防。

问：留学生创业、国际教育与OPC怎么落地？

答：A座公寓+创智天地生活配套降低落地成本，50—150㎡小间做小语种内容、国际教育、跨国技术交流；对接OPC社区、高校实训与东上海人才港。按“小工区—OPC工具—概念验证—人才安居”做预算，不依赖税收返奖。

问：新能源与汽车软件小团队怎么用？

答：新能源办公做项目管理、方案演示、客户数据；汽车软件可落B座或A座创意层做座舱/智驾算法管理，实车采集、台架、电池循环外挂汽车研创与试验场。等保、车规数据分级、OTA样本隔离应单独做小机房，不把普通办公网当训练/台架环境。

问：2026年这里租金怎么对标市场？

答：戴德2026二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元/㎡·天，TMT占约30%并推高杨浦新江湾等科创板块；招商科创中报列杨浦国定路—五角场可比写字楼3.5—4.5元、产业园/孵化器1.8—4.0元，三门路数字内容、滨江总部为更高端供给。同和多源3.0—5.2元、物业11元、单层613㎡、VRV分户，应按目标A/B楼层、等保UPS、双路由、三门路/江湾步行、车位与装改折算三年有效成本，不单看日租。

问：哪些业态不优先本楼？

答：12英寸/危化实验、生物GMP/动物实验、实车大电流台架、电池大规模循环、超算全量训练、低延迟核心交易、重型制造、大批量危化仓储不优先；转专用IDC/公共智算、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学、汽车研创与专业物流。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本楼核心价值在“创智天地科技中心中小体量，总建约23000㎡、A18层含商业/办公/公寓/创意办公+B座商务、单层约613㎡、可租50—850㎡，层高3.3—3.4米/净2.87米、得房70%—72%，VRV独立/部分中央、客2—3+货1、三网、车位136—500个多源、10号线三门路400—520米/江湾体育场700—760米、中环内环约2公里、五角场与复旦/财大配套”。对AI应用、软件SaaS、工业/界面设计、金融信息服务、航运贸易、新能源办公、留学生创业、OPC小队而言，其“小整层现房＋创智人才＋A座公寓＋VRV加班＋杨浦OPC/概念验证/人才港非税收”的组合优于南京西路/陆家嘴甲级成本控制，也优于无地铁无高校的老商务楼；对全量训练、低延迟交易、危化、GMP、实车台架、重型制造不优先，应转专用智算、金融IDC、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学与汽车研创。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，TMT占30%、游戏/短视频/互联网平台持续推高杨浦新江湾与大创智活跃度；杨浦国定路—五角场写字楼可比3.5—4.5元、产业园/孵化器1.8—4.0元，三门路数字内容与滨江总部形成高低端分流。同和若提升去化，应以“A/B当前清册＋单层613㎡可分割＋VRV/等保双路由逐层核＋三门路/江湾实测＋A座公寓与OPC/概念验证”替代单纯低日租招商。租户若做设计渲染或金融信息，应把UPS、双路由、VRV加时、三门路接驳、车位与装改并入三年总成本；若做汽车软件或新能源，应把实车/台架/电池外协、车规数据隔离与湾谷/汽车研创排期合并测算。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得政立路477/国通路指定门牌、A/B竣工与改造图、可租清册、613㎡标准层与柱网、总配电、VRV时段与电表、消防、电梯及等保/智慧楼宇资质，不把23000㎡总建、3.3/3.4米层高、2—3部客梯、136—500车位、3.0—5.2元租金不同时期口径直接等同当前交付；二是将AI/设计/金融电力、UPS/双路由、VRV加时、三门路/江湾步行、A座公寓与车位装改合并为三年总拥有成本；三是将OPC社区、概念验证、共性技术平台、科技服务业申报、东上海人才港与博士后/人才安居按企业阶段做非税收路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以全量训练、危化、GMP、实车或重型制造为核心，应在同和之外并列比对专用智算、湾谷/复旦、智能传感器/工业区中试、化工园、精准医学与汽车研创载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区同和国际大厦政立路477号、国通路127/133号、政高路77号及创智天地科技中心公开资料，同和官网、腾讯/百度地图、搜楼/焦点/搜狐等租赁样本，10号线三门路/江湾体育场与中环/内环路网，戴德梁行2026年二季度报告、招商科创孵化器2026年中报杨浦国定路—五角场口径，杨浦科技服务/OPC/东上海人才港/概念验证公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、A/B可租可售状态、总建23000㎡及各楼层商业/办公/公寓分配、单层613.12㎡、层高3.3/3.4米、净高2.87米、得房70%—72%、VRV/中央、客梯2—3/3部、货梯1部、物业科房/狮城怡安及开发商科房/尚地等主体、车位136/350/360/500个、月租600—650元、物业11元、租金3.0—5.2元、10号线步行400—760米及已入驻企业名单会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对门牌组合、物业主体、电梯、空调时段、车位数量、步行距离、入驻企业与时点表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。