上海市杨浦区合生汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

• 报告名称：上海市杨浦区上海合生汇招商租赁与企业选址决策深度评估报告
• 编制对象：拟在五角场副中心设立总部、区域中心、专业服务机构、科技运营团队及零售品牌办公据点的企业行政、不动产、战略部门；同时面向园区招商载体方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、政策匹配分析及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海写字楼市场数据采用2025年全年及2026年一、二季度权威机构报告；租金、物业费、车位费等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 总体规模：政府载体资料总建筑面积约36万平方米，其中商场约14万平方米、甲级写字楼约6万平方米；部分商业平台按购物中心17万平方米、整体36.6万平方米列示，签约前应以房产证与实测可租面积复核。
• 办公塔楼：写字楼地上33层，建筑高度约180米，5A甲级标准；标准层面积公开资料约2350平方米，部分租赁资料按2364平方米列示，整层可分割为中小户型。
• 层高与净高：楼层净高约2.8米，部分高区资料列2.8至3.5米；大堂与公共区按甲级标准交付，具体装修标准以看房样板间为准。
• 交付标准：架空地板、金属吊顶、乳胶漆墙面、玻璃门；VAV变风量中央空调，支持集中温控与分区分时管理。
• 垂直交通：公开资料客梯约12部、货梯2部；高层候梯与午晚高峰客流需结合企业人数做模拟，不单纯按电梯数量判断效率。
• 停车配置：车位资料口径约1700至1800个，不同平台因地下商业、酒店与办公共享划分存在差异；办公月租车位比例、访客车位和夜间周转应写入租赁附录。
• 酒店与商业协同：配建凯悦酒店，利于企业高端接待、异地团队驻留和会议住宿一体化；购物中心涵盖Apple Store、零售、餐饮、影院、亲子、城市集市等业态，可补充员工日常与商务宴请。
• 智能化与网络：项目按甲级写字楼配置电力、通信井道和机房条件；企业专网、网络安全、会议系统应按自身IT标准二次深化，不默认“拎网即用工”。

• 轨道交通：项目为地铁10号线五角场站上盖/邻近上盖节点，可直达虹桥枢纽、南京东路、新天地、陕西南路等核心节点并换乘多条线路；周边8号线黄兴路站步行约8分钟，可作为分流与接驳补充，但不等同于双线同站上盖。
• 公交与枢纽：翔殷路、黄兴路、五角场环岛周边分布多条公交线路，机场四线等长途接驳可服务虹桥、浦东机场差旅，实际换乘时间应按高峰实测。
• 快速路网：通过中环、内环、邯郸路、翔殷路等可衔接杨浦滨江、张江、虹桥、陆家嘴方向；五角场环岛高峰期拥堵概率较高，跨江与机场通勤应将“地铁优先、驾车备用”纳入模型。
• 慢行与商业步行：项目与五角场万达、百联又一城、创智天地等形成连片步行商圈，员工餐饮、客户接待、品牌快闪和校园招聘可获得成熟人流支撑，但核心商圈人流也可能带来访客管理与安保复杂度。

• 高教与大学科技园：复旦、同济、上财、上海理工等高校集聚，杨浦国家级大学科技园达7家，可为研发、成果转化、实习招聘和联合实验室提供人才池。
• 大创智与大创谷：大创智集聚数千家科技文化企业，数字、文创、人工智能协同；大创谷等载体补充独角兽和创业孵化资源，与合生汇办公租户形成“总部—研发—商业场景”互补。
• 长阳秀带与在线新经济：长阳创谷、互联宝地等在线新经济园区偏轻资产、内容、电商与数据服务，合生汇可承接其品牌总部、专业服务和客户展示功能。
• OPC与复兴岛创新带：杨浦围绕AI超级个体、复兴岛国际创新创业集聚区推出创新券、智能算力、孵化平台和人才服务，合生汇可作为部分OPC企业、智能体开发、短剧漫剧、小游戏团队的商业办公与接待前端。

• 副中心综合体：办公、17万平方米级商业、凯悦酒店、地铁10号线同一节点，员工生活、客户接待、品牌发布、异地驻训可在步行范围完成。
• 地标甲级硬件：180米、33层、VAV、约12客梯2货梯、标准层约2350平方米，适合整层总部、专业所大团队和金融/科技中后台。
• 商业流量反哺：Apple Store、城市集市、餐饮矩阵、影院与屋顶花园可承接品牌快闪、消费者调研、校园招聘和零售总部展示。
• 杨浦产业外溢：大创智、长阳秀带、OPC政策与大学科技园可提供人才、算力、孵化与场景资源，不完全依赖单体楼宇招商。

• 租金并非片区最低：中介租赁样本曾按约6元/平方米·天列示，但五角场甲级与次甲级、老写字楼、联合办公价差较大；在全市租金下行周期，应以有效租金而非挂牌日租比较。
• 全市供大于求：戴德梁行2025年四季度上海甲级写字楼平均空置率23.4%、平均租金6.62元/平方米·天；2026年二季度空置率回落至22.5%、平均租金6.42元/平方米·天。仲量联行2025年甲级全年净吸纳49.9万平方米，CBD空置18.0%、租金6.4元/平方米·天，非CBD租金4.2元/平方米·天。CBRE2026上半年全市空置24.5%，优质办公楼报价约237.2元/平方米·月、有效租金约158.0元/平方米·月。租户议价应重点谈免租期、装修期、物业费、车位包量和续租调整。
• 副中心拥堵与访客管理：五角场环岛高峰期通行不稳定，外卖、快递、客户车辆与商业客流叠加，企业若高频接待需单独评估专用落客区和访客车位。
• 资料口径不一：地址存在翔殷路1099号/黄兴路2218号双口径，商业面积14万与17万差异，车位1600/1700/1800多版本；正式决策以产权证、竣工图、物业交付标准和书面租赁条件为准。

• 创业政策：杨浦通过OPC超级个体社区、复兴岛国际创新创业集聚区、全球创新创业大赛和大学科技园体系，提供创业辅导、概念验证、孵化器对接、创新券和智能算力成本支持；对AI超级个体、短剧漫剧、智能体开发、小游戏等赛道提供社群、工具和场景服务。
• 科技政策：围绕杨“数”浦新质秀带、软件信息、人工智能、生物医药、智能制造等方向，提供研发投入、知识产权、技术合同、成果转化、高新与专精特新培育支持；小巨人、科技项目与平台认定按创新能力、研发投入和产业方向评审，不以其纳税额作为唯一门槛。
• 人才政策：通过“3310”高层次人才计划、博士后创新实践基地、区校人才联盟等，提供人才落户、安居、海外留学人员引进、创业失败风险补偿和产学研联合培养；OPC人才还可对接人才公寓、创业绿色通道和AI工具集。
• 产业政策：围绕数字经济、在线新经济、未来智能、未来空间、绿色低碳、专业服务等方向，提供应用场景开放、示范项目、产业联盟、大学科技园孵化与国际创新资源链接；企业可按自身赛道匹配大创智、长阳秀带、环同济、复兴岛等载体资源。

• 戴德梁行2025年终：上海甲级写字楼全年供应约85万平方米，四季度净吸纳12.32万平方米，全年净吸纳40.18万平方米、同比下滑33.4%，四季度空置23.4%、平均租金6.62元/平方米·天。
• 戴德梁行2026二季度：甲级新增供应收窄，二季度净吸纳23.3万平方米，空置率22.5%、平均租金6.42元/平方米·天，价格下行幅度收窄。
• 仲量联行2025：甲级全年净吸纳49.9万平方米，四季度CBD空置18.0%、租金6.4元/平方米·天，非CBD租金4.2元/平方米·天；整体市场继续利好租户方，成本驱动型搬迁和升级需求释放。
• CBRE2026上半年：新增供应73.3万平方米，净吸纳31.6万平方米、同比增83%，空置24.5%；优质办公楼报价约237.2元/平方米·月，有效租金约158.0元/平方米·月，金融、专业服务、TMT、消费品构成主要需求。

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