上海市杨浦区创智天地招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

• 报告名称：上海市杨浦区创智天地招商租赁与企业选址决策深度评估报告
• 编制对象：拟在五角场—大创智片区设立研发、区域中心、内容运营、专业服务及初创团队的企业行政、不动产、战略部门；同时面向园区招商载体方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、政策匹配分析及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海写字楼市场数据采用2025年全年、2025年四季度及2026年一、二季度权威机构报告；租金、物业费、车位费等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 整体规模：园区整体公开规划约100万平方米；不同资料对已完成办公体量口径不一，租赁决策应以具体楼栋房产证与可租面积复核。创智天地广场、企业中心、伟成路70号企业中心等子项目参数差异较大，不宜混用。
• 创智天地广场系：部分资料列多栋办公，淞沪路234/287号等楼栋按甲级或准甲级组织；标准层有约1200至2300平方米不同样本，净高约2.8米，得房率约70%，中央空调、架空地板、客货梯分栋配置。实际以具体楼号平面图为准。
• 创智天地企业中心：伟成路70号等口径总建面约7.6万平方米，12层，标准层约1668平方米，层高资料有5.0米整体层高与办公净高不同口径；部分企业中心楼栋资料列标准层约1000至1400平方米、层高约4.3米、得房率约70%、通力客梯5部、货梯1部、VAV空调。
• 空调与能源：广场部分楼栋中央空调工作日时段运行，企业中心部分楼栋VAV并含空调费；加班、周末、全天研发团队应单独确认计量方式、加时费及独立VRV改造条件。
• 网络与智能化：电信、联通、移动通常可接入；企业专网、机房、会议系统、门禁按IT标准二次深化。部分企业中心楼栋有LEED白金或类似绿色认证资料，可作为ESG与碳排核算硬件依据，但需索取证书有效期与认证范围。
• 停车配置：不同子项目车位口径差异明显，部分企业中心列地上280个、地下472个，月租约700至800元；广场其他楼栋另有独立车库。签约前应确认办公固定月租比例、访客车位和装卸货位。
• 商业与文体：大学路、下沉广场、创智坊商业提供餐饮、咖啡、零售、共享会议室、路演空间；江湾体育中心提供活动、赛事、团建和文化接待场景，这是创智天地区别于纯写字楼的重要配套。

• 轨道交通：核心办公群临近地铁10号线江湾体育场站，不同楼栋步行约200至500米；10号线可衔接五角场、南京东路、新天地、陕西南路、虹桥枢纽等节点，并与其他骨干线路换乘。18号线上海财经大学站距离部分楼栋约1.3公里，可作为东北向接驳补充，但不宜统称“双地铁上盖”。
• 公交与慢行：政民路淞沪路、淞沪路政立路、五角场等站点覆盖55、61、99、147、168、406、937等线路；大学路步行区利于员工末端通勤和客户轻量拜访，但高峰期大学路餐饮客流与配送车辆会增加楼栋落客管理难度。
• 快速路网：中环、内环、邯郸路、淞沪路可衔接张江、虹桥、陆家嘴、杨浦滨江；五角场环岛高峰期拥堵概率较高，跨江与机场通勤应做“地铁优先、驾车备用”的时耗模型。
• 客观结论：10号线江湾体育场站是创智天地硬优势；若员工大量来自浦东、徐汇、静安，应分别测算换乘次数与早高峰候车，不只用“五角场核心”替代通勤实测。

• 大创智数字生态：大创智集聚数千家科技文化企业，形成软件信息、人工智能、数字内容、设计服务协同。创智天地作为其成熟载体之一，可承接研发、运营、设计、内容和中后台团队。
• 高校与大学科技园：复旦、同济、财大、二军大等高校环绕，杨浦国家级大学科技园数量较多，可为实习、联合实验室、成果转化和应届招聘提供人才池。
• 长阳秀带与在线新经济：长阳创谷、互联宝地等偏内容、电商、数据服务与轻资产孵化，与创智天地形成互补；内容型企业可将创智天地作为办公与接待前端，将直播、拍摄、大模型训练等按成本与场景分置。
• 内容创作与OPC创新带：杨浦打造互联网优质内容创作集聚区，创智天地6号楼“V聚场”、大学路步行街、B站新世代产业园等形成“一楼一街一园”的内容生态；OPC超级个体、复兴岛国际创新创业集聚区可提供工具、算力、创新券和孵化服务。
• 滨江大厂外溢：B站、字节、得物、声网、商米等杨浦生态企业部分位于其他载体，但可与创智天地形成人才、客户、投资与场景协同。报告中应将“本园区已入驻”和“区域可协同”分开，不把其他楼宇租户写成创智天地自有租户。

• 产业生态成熟：InnoSpace等孵化平台长期运作，政府20周年资料列甲骨文、IBM、硅谷银行资本、戴尔、易宝、商米、声网、即刻、小宇宙等不同时期入驻或生态企业，适合研发、科技服务、数字内容、专业服务就近找合作。
• 产品分层丰富：从几十平方米初创间、百余平方米分租、千平方米标准层到整栋总部均可匹配；企业中心偏甲级展示，广场部分楼栋偏综合办公，创智坊偏街区型团队。
• 大学路+江湾体育配套：餐饮、咖啡、路演、文体、招聘活动可在步行范围完成，对年轻人才招聘和中小企业商务接待更友好。
• 高校与政策接口：靠近复旦、财大、同济，可对接实习、联合研究、大学科技园孵化；内容、AI、软件信息类政策资源较丰富。

• 楼栋新旧与参数不统一：2006至2010年代不同期交付，部分楼净高2.8米、部分企业中心4.3米，部分中央空调、部分VAV/可改VRV；跨楼比价必须先统一“有效净使用面积+空调时长+物业含项”。
• 租金跨度大：中介挂牌样本从约2元/平方米·天低区简装，到5至6元级以上精装整层均可能出现；不能拿低区毛坯和甲级企业中心精装直接比日租。
• 全市供大于求：戴德梁行2025年甲级全年供应约85万平方米，四季度净吸纳12.32万平方米、全年40.18万平方米，四季度空置23.4%、平均租金6.62元/平方米·天；2026年二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、平均租金6.42元/平方米·天。 仲量联行2026年一季度非CBD空置28.4%、租金4.1元/平方米·天，CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米·天。 创智天地虽属产业型园区，但租户仍应争取免租期、装修期、物业费阶梯和续租调整机制。
• 大学路客流双刃剑：商业氛围利于品牌与招聘，但访客、外卖、活动安保和停车周转会在午晚高峰叠加，高频接待型企业需单独评估落客区与访客系统。

• 创业政策：通过InnoSpace、OPC超级个体社区、复兴岛国际创新创业集聚区、全球创新创业大赛和大学科技园体系，提供项目诊断、孵化空间、概念验证、导师陪跑、创新券和科技专业服务对接。内容创作类入孵项目可对接创智天地6号楼“V聚场”、大学路步行街等孵化与展示空间，具体减免以当期认定结果为准。
• 科技政策：围绕软件信息、人工智能、大数据、生物医药、智能制造等方向，提供研发投入、知识产权、技术合同、成果转化、高新技术企业培育、专精特新梯次培育和科技服务平台对接；创新券可用于购买高校、科研机构及专业服务机构的技术与咨询资源，不以企业纳税额作为唯一门槛。
• 人才政策：通过“3310”高层次人才计划、博士后创新实践基地、区校人才联盟等，提供高层次人才引进、留学人员就业、租房安居、购房补助、落户服务与产学研联合培养；内容创作人才可对接优质内容集聚区的人才与创作服务通道。
• 产业政策：围绕数字经济、互联网优质内容、在线文娱、人工智能超级个体、科技服务、现代设计、绿色金融等方向，提供应用场景开放、示范项目、产业联盟、直播与出海服务、大学科技园孵化对接。企业可按自身赛道匹配大创智、长阳秀带、环同济、复兴岛、V聚场等载体资源。

• 戴德梁行2025年终：上海甲级全年供应约85万平方米，四季度净吸纳12.32万平方米，全年净吸纳40.18万平方米、同比下滑33.4%；四季度空置23.4%、平均租金6.62元/平方米·天。
• 戴德梁行2026二季度：甲级仅少量新增，二季度净吸纳23.3万平方米，空置率22.5%、平均租金6.42元/平方米·天，租金降幅收窄但仍处以价换量阶段。
• 仲量联行2026一季度：甲级净吸纳20.1万平方米，CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米·天，非CBD空置28.4%、租金4.1元/平方米·天；非CBD更受益成本驱动与升级需求。
• 对创智天地的启示：产业型园区不能只按“五角场地段”估高租金。企业应按“挂牌日租−免租期折摊+物业费+空调加时+车位+装修摊销+大学路接待收益−政策服务价值”计算三年总拥有成本；低区简装、企业中心精装、广场整层三种产品要分开建模，不跨楼栋直接比单价。

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