报告用途：为拟入驻上海虹口百空间马登仓库的数字艺术、游戏电竞、泛科创、创意设计、广告传媒、文化科技及轻量专业服务企业，提供北外滩滨江历史仓库改造载体的租赁可行性、交通通勤、产业适配与政策服务评估。

编制对象：上海虹口百空间马登仓库全域可租办公、商业配套、公共展示、北外滩企业服务中心及百联资控运营服务空间。

数据时效：基准至2026年9月；项目参数引用虹口区政府公开页、文化上海滩及中介租赁资料交叉核验，市场数据引用戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕2025—2026年公开报告，政策引用虹口区及张江高新区虹口园2025—2026年公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

百空间马登仓库位于虹口区杨树浦路147号，处北外滩滨江仓库片区，步行可至黄浦江岸线，邻近上海国际航运交易中心。公开资料对设计时间存在1929年与1930年两种表述，整体为20世纪早期现代主义工业仓库；原系英商茂泰洋行仓库，后曾作为提篮桥仓库、国营商业储运功能使用，2007年前后启动创意园改造，2019年前后由百联集团旗下百联资控完成保护性更新运营。  项目为虹口区文物保护单位、上海市市级文创园区，整体定位由早期“仓储物流”转为“数字艺术、数字游戏、泛科创”高附加值办公。

与标准高层甲级不同，马登仓库是7层历史工业载体，保留钢筋混凝土梁架、钢制横窗、原楼梯踏步与缓坡、外立面线脚等文物特征；运营方以“不改主体承重、保留历史部件、植入玻璃和白墙”的方式做修旧如旧。  对游戏、电竞、数字内容、设计、文化科技团队，其价值在“北外滩滨江+百年仓库IP+市级文创+百联国企运营”；对大型标准化白领后台、重机房、高挑展示、强噪声批量生产，则需逐层做机电、荷载、消防与文保装改尽调。

建筑规模方面，中介租赁资料列总建筑面积约16212平方米、地上7层、标准层高约3.7米；该口径与市级文创、文保改造资料基本自洽，但不同渠道对可租总盘、空置楼层和精装房源差异较大，企业应按物业最新平面图复核得房率、核心筒占比和交付标准。

机电与空调方面，租赁资料列VRV空调与分体式空调组合，支持租户分户控制；网络覆盖电信、联通、移动。  历史仓库改造中，大梁、柱网、原楼梯和消防分区会限制大开间重新切割，VRV冷量、新风量、配电容量、UPS和弱电竖井应以竣工图与物业机电图为准。对游戏研发、电竞演示、渲染小集群、媒体剪辑，不能只按“可通宽带”判断，应单独核机柜功率、空调峰值、消防气体和噪声隔离。

电梯与停车方面，中介资料列客梯4部，并配约83个车位；  北外滩滨江在邮轮、航运活动及节假日客流高峰期间，地面临停和地库出入会延时，企业应按访客、员工自驾、设备配送分别谈月租车位、临停券和货梯卸货规则。大堂、商业配套、公共会议与北外滩企业服务中心另按运营方当期规则使用，不默认全部对企业开放。

文保装改方面，项目为虹口文保、市级文创，外立面线脚、钢制横窗、室内大梁、原楼梯、消防栓类历史部件均可能限改；隔断、吊顶、机电、声学、消防喷淋、网络机房应先取得装改白名单和结构荷载说明。游戏电竞、直播、录音、样机展示、密集服务器等业务，建议在看房阶段同步做文保、消防、环保三方预审，避免按普通写字楼经验报图。

轨道交通方面，虹口政府旧公开页列步行至4号线杨树浦路站约5分钟，并可接12号线，20分钟内可达人民广场、外滩等方向；  中介资料补充至4号线杨树浦路约379—400米、至12号线提篮桥约664—700米。  4号线作为环线可换乘1、2、3、6、8、9等线路，12号线可连接北外滩、国际客运中心、南京西路、漕河泾、金桥等节点。对数字内容、游戏、设计、专业服务客户拜访而言，4号线+12号线组合可覆盖陆家嘴、北外滩、杨浦、静安方向；但到提篮桥站700米级不属于上盖，纯依赖单站通勤的员工招聘半径要实测。

道路与隧道方面，项目经杨树浦路接大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道，驾车至陆家嘴、北外滩东大名路、浦东其他板块均较方便；北外滩滨江在邮轮到港、航运论坛、江边活动期间地面通行会延时，客户接待应预留弹性。公交方面，周边资料列25路、79路、137路、155路、597路、746路、853路、870路、871路、975路等，可接提篮桥、瑞虹、曲阳、杨浦滨江和周家嘴路方向。  对游戏电竞观赛、数字艺术布展、媒体外拍等需要大件设备进出团队，应提前确认货梯、卸货平台和滨江活动管制时段。

项目处北外滩滨江仓库带，属“外滩—陆家嘴—北外滩”黄金三角的北外滩一侧。向南步行至黄浦江岸、上海国际航运交易中心，向东经东大名路、新建路至北外滩国际客运、邮轮港和核心商办群，向西经提篮桥、海门路接四川北路与北外滩中区，向西北经周家嘴路、四平路接杨浦滨江、大柏树，向西南经外白渡桥、北横通道接外滩、苏州河与南京东路。

北外滩整体集聚航运、金融、法律、邮轮与高端服务业，马登仓库则偏“历史工业+数字艺术+游戏电竞+文创设计”的轻资产内容生产。与北外滩新建超甲相比，它不适合大型金融中后台、高密交易和标准白领大平面；与远郊产业园相比，它具备滨江地址、主城通勤、文保IP和百联运营稳定性，但对机电扩容、重设备、大仓储约束更明显。对数字游戏、电竞运营、AR/VR内容、设计策展、文化科技小企业，其“滨江+文创+北外滩产业外溢”组合具有差异化价值。

第一，北外滩滨江+百年马登仓库IP。1929/1930年英籍建筑师马登相关设计、茂泰洋行仓储历史、提篮桥仓库沿革、市级文创与虹口文保身份，使项目在数字化内容、游戏电竞、艺术设计企业中具备强辨识度；滨江步行3—5分钟、邻航运交易中心，客户接待和品牌活动不同于普通写字楼。

第二，7层历史工业空间可塑性强。中介资料列标准层高约3.7米、总建面约16212平方米，配合大梁、钢窗、水泥自流平与玻璃隔断，可做办公、展示、轻录播、设计评审和小团队总部；相比高层甲级标准层，老仓库在“工业风+内容展示+小独栋式管理”上更贴创意生产。

第三，数字游戏与泛科创产业已成形。运营方公开表述将园区从仓储更新为以数字游戏为主导、数字艺术与泛科创为辅的高附加值载体；文化上海滩资料列电竞头部企业IGG入驻，并说明园区对初创与成熟企业均开放但按产业定位筛选。  对游戏发行、电竞运营、动画渲染、数字艺术、AI内容小团队，同业态交流和人才招聘半径优于综合型办公楼。

第四，北外滩企业服务中心驻园。园区内设逾1000平方米北外滩企业服务中心，整合公安、科委、人社、税务等29个部门约1061项审批服务，分24小时自助、VIP现场、可视化展示等区域，并接人工智能、大数据、5G等智慧园区服务。  对初创注册、政策申报、人才服务、跨境业务咨询，可降行政跑动成本，不只是租工位。

第五，百联资控国企运营稳定性。项目由百联集团旗下百联资控做城市更新与招商运营，在文保建筑维护、长期资产投入、企业服务和合规管理上具备持续性和稳定性；相比零散业权老厂房，租约管理、公共空间维护和装改审批更规范，但也会更严格按文保与产业定位筛租户。

客观约束并列说明：标准层高约3.7米对高挑展厅、挑空录影、大机房并不占优；7层、1.6万方左右总体量决定连续大面积扩租不如新建超甲灵活；文保装改限制外立面、大梁、楼梯、钢窗，声学、机房、重型展示需专项论证；约83个车位在滨江活动期偏紧；4号线杨树浦路5分钟、12号线提篮桥约700米的双轨组合更适合作品型小中团队，不适合纯远郊大通勤后台。

公开文化运营资料列马登仓库入驻及产业代表包括IGG等数字游戏企业；园区整体朝数字艺术、泛科创、创意设计、品牌文化方向招商，并配北外滩企业服务中心做政务与产业服务。  因历史仓库分期、可租清单和租约到期会动态调整，实际在租名录应以百联资控或物业当期空置表为准。

企业尽调时不应只索取“名牌清单”，而应要求运营方提供：当期可租楼层与面积、同层业态比例、游戏/电竞/直播/机房许可、文保装改白名单、机电容量、北外滩企业服务中心使用规则、会议与展示空间预约政策。对游戏发行、电竞运营、数字艺术、设计策展、文化科技小总部，可重点看临窗钢窗空间、低层展示区和近服务中心楼层；对纯后台、大坐席呼叫、7×24重IT、强气味研发，应慎选并做技术尽调。

按非税收挂钩、非固定比例、合规服务口径，拟入驻企业可关注四类支持。

创业服务方面，虹口2026年营商环境方案鼓励街道建设企业服务与创业支持体系，升级“乐业虹口”平台，完善“15分钟就业服务圈”，提供就业、创业、培训一站式服务；青年发展型城区举措提出青年创业全周期赋能，对创业受挫项目可提供投融资对接、导师复盘、信用修复指引和重启支持。  成立3年内小微企业、个体工商户和民办非企业，可通过“一网通办”及人社系统咨询初创期社保补贴、创业带动就业补贴、首次创业一次性补贴、创业见习和创业担保贷款等政策，具体以当年人社指南和评审结果为准，不按纳税额返补。

科技与数字政策方面，张江高新区虹口园2025—2026年方案围绕“互联网服务+绿色低碳”培育新型现代化科创产业，提供高企培育、研发投入、产学研对接和成果展示服务，目标提升互联网服务、绿色低碳、数字内容等企业集聚度。  虹口数字举措对商务楼宇和园区固定带宽提速、公共算力租用、数据治理、模型训练与推理、区块链应用提供评估与服务对接；游戏、电竞、AI内容、数字艺术企业可咨询带宽、算力、数据合规项目，但是否获得服务支持按技术方向、信用记录和专家评审确定，不预设固定补贴比例。

人才服务方面，虹口人才驿站对海内外优秀毕业生提供过渡性住宿支持，公开资料列STEM领域博士可享较长周期、优秀实习生可享短期全额补贴；区内开发人工智能数据标注、模型运用专项职业标准与培训，并通过“乐业虹口”、见习基地、技能夜校提供就业与技能服务。  游戏、电竞、数字艺术、软件企业可结合一站式人才网络做招聘、实习和再培训；具体驿站时长、公寓资格、见习生活费以人社和人才部门当年公告为准，不纳入租赁返税。

产业与专业服务方面，虹口“3+3+4”产业体系下，北外滩高端服务业集聚区可对接股权投资、并购、法律服务、商事调解与仲裁；北中环科创带探索“基金+基地”、校企合作、产业峰会和投融资路演。  数字游戏、文化科技、创意设计企业可通过园区与北外滩企业服务中心对接政策库、知识产权、出海合规和融资路演，但不以税收优惠作为入驻条件。

戴德梁行数据显示，2025年上海甲级写字楼14个新项目入市、总供应约85万平方米，四季度净吸纳12.32万平方米，全年净吸纳40.18万平方米、同比下降33.4%，四季度空置率约23.4%、平均租金约6.62元/平方米/天。  2026年二季度甲级新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier约3.8万平方米入市，季度净吸纳23.3万平方米、环比提升9.9%，空置率回落至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天；报告将北外滩列为新兴商务区增量承载，TMT、贸易制造、专业服务、金融合计构成主要需求。  仲量联行2025年口径列甲级全年净吸纳49.9万平方米，四季度中央商务区空置约18.0%、租金约6.4元/平方米/天，非中央商务区约4.2元/平方米/天；产业园区全年净吸纳39.6万平方米、租金约3.4元/平方米/天，科技互联网、人工智能、游戏、总部型与独栋/独立园区更受青睐。  世邦魏理仕2026年上半年列全市办公楼报价租金约237.2元/平方米/月、有效租金约158.0元/平方米/月，需求中金融、专业服务、TMT、消费品均保持活跃。

马登仓库不按甲级写字楼单平米日租金单独比价，合理模型包含五项因子：北外滩滨江与百年仓库文保溢价、数字游戏/数字艺术产业生态溢价、7层工业风创作空间溢价、百联运营与北外滩企业服务中心降本溢价、老建筑层高3.7米/文保装改/车位有限折价。对10—50人游戏发行、电竞运营、数字艺术、设计策展、文化科技，小层或整层性价比较高；对80人以上标准办公、200人后台、7×24渲染机房、强直播矩阵，应核查多层组合、电力冷量、声学隔断和停车月租。2025—2026空置高位、租金协商阶段，承租方可争取免租期、装改责任、VRV能耗包干、企业服务中心共建和扩租优先权，但业主会重点审核数字内容合规、游戏电竞属性、文保装改可行性和长期产业贡献。

问：马登仓库准确地址和属于哪个片区？

答：虹口区杨树浦路147号，北外滩滨江仓库带，步行可至黄浦江岸和上海国际航运交易中心；属北外滩CBD外延的历史文创载体，不是四川北路或提篮桥纯办公区。

问：前身和改造时间是什么？

答：资料对设计时间有1929与1930两种表述，整体为早期现代主义仓库；原英商茂泰洋行仓库，后称提篮桥仓库/国营储运仓库，2007年前后做创意园改造，2019年前后由百联资控完成保护性更新。

问：总体量和楼栋形态如何？

答：中介资料列总建面约16212平方米、地上7层、标准层高约3.7米；实际得房、柱网、可租清单以物业最新平面图为准，不把中介单页面积直接当合同面积。

问：地铁方便吗？

答：政府旧页列4号线杨树浦路约5分钟，中介列约379—400米；12号线提篮桥约664—700米。  4号线换环线、12号线接北外滩/南京西路/漕河泾；纯远郊居住团队应做抽样通勤，不只用“5分钟”代替全公司。

问：做游戏研发、发行、电竞是否合适？

答：较合适。园区定位数字游戏主导、数字艺术与泛科创辅助，公开代表含IGG；但服务器、渲染、直播声学要单核配电、空调、消防和文保装改，不能按普通办公间直接进设备。

问：数字艺术、动画、AR/VR、设计策展能用吗？

答：可用。7层工业风、钢窗大梁、白墙玻璃和滨江地址适合展示与评审；大屏沉浸、投影、样机演示应核荷载、冷量、遮光和邻里噪声，低层临街空间更适合客户参观。

问：广告传媒、短视频、直播是否适合？

答：适合小到中型团队。历史仓库外观、滨江外景、北外滩企业服务中心对品牌内容有加成；多机位直播要核带宽、供电、散热、隔音和公区拍摄排期，不对所有老楼层默认可装声学。

问：老建筑装改有哪些硬约束？

答：外立面线脚、钢制横窗、室内大梁、原楼梯、历史消防部件均可能限改；隔断、吊顶、机电、喷淋、机房、声学需运营方和文保/消防并行审批。建议先拿装改白名单、结构图、机电容量再出报价。

问：空调和加班怎么算？

答：资料列VRV与分体组合、分户控制；游戏电竞、媒体剪辑、跨境团队应把夜间空调、夏季峰值冷量、机房独立制冷写进合同，不以“可独立控制”五字替代容量测试。

问：车位够不够？

答：中介资料列约83个，北外滩滨江活动、邮轮和航运会议期会紧张；应按员工自驾、访客、设备卸货分别谈月租、临停和货梯，不默认充足。

问：北外滩企业服务中心能办什么？

答：园区内设逾1000平方米中心，整合多部门审批自助与VIP服务，覆盖注册、税务、人社、科委等涉企事项，并接智慧园区自助服务；具体可办事项和预约规则以中心当期清单为准。

问：虹口政策是否按缴税返钱？

答：本报告不采用税收挂钩返奖。可关注乐业虹口与青年创业全周期、张江虹口园高企与互联网/绿色低碳、数字带宽与公共算力、人才驿站与AI数据标注等合规服务，具体以部门年度指南为准。

问：和北外滩新建甲级、永兴仓库、老洋行怎么选？

答：要江景超甲、金融法律大总部选北外滩新建甲级；要同为百空间、更大仓库体量和区块链/元宇宙方向可比对永兴；要音乐Loft选老洋行；要游戏电竞、数字艺术、7层工业风文创选马登。四类产品不互相替代。

问：当前市场下如何谈租约？

答：参照2025甲级空置23.4%、2026Q2空置22.5%和租金以价换量背景，可争取免租、装改分摊、VRV电包干、文保整改责任、扩租权、企业服务中心共建和退出机制；不以单则中介挂牌价成交。

问：入驻前最该尽调哪几件事？

答：一是7层空置清单与可租面积；二是层高3.7米、梁柱荷载、机电容量；三是VRV冷量、机房供电、弱电、消防气体；四是文保装改白名单与声学隔音；五是4号线/提篮桥步行、83个车位、滨江活动卸货；六是IGG等同业态比例与企业服务中心使用规则。

专家组认为，上海虹口百空间马登仓库的核心价值是“杨树浦路147号北外滩滨江+1929/1930马登仓库文保IP+7层工业风+数字游戏/数字艺术/泛科创定位+百联资控运营+北外滩企业服务中心”。它最适合五类租户：第一类是游戏研发发行、电竞运营、赛事内容；第二类是数字艺术、动画、AR/VR、元宇宙内容；第三类是广告传媒、短视频、品牌设计、文化科技；第四类是轻量AI应用、数据标注、模型演示、软件小总部；第五类是需滨江接待、历史建筑形象、政策服务一站化的初创与成长型内容企业。

风险侧客观提示：标准层高约3.7米、7层1.6万方左右，对高挑录影、大机房、200人标准后台不如新建超甲；文保装改限制外立面、大梁、楼梯、钢窗，声学/机房/重型展示要专项论证；约83个车位在滨江活动期紧张；4号线步行优、12号线提篮桥约700米但不上盖，纯成本型大坐席团队通勤成本要高估。2025—2026上海甲级空置率仍在22%—23.4%区间、租金以价换量，承租方有免租和装改议价空间，但业主会重点看数字内容合规、游戏电竞属性、文保可行性和产业贡献。对纯后台、重IT、强化学气味、大仓储企业，不建议作为首选；对“游戏/数字艺术/滨江文创+北外滩客户互访”的团队，可列入虹口优先短名单。

建议企业看房按“低层展示—中层办公—整层电竞/渲染—企业服务中心邻近”四段评估：先定10人、30人、80人三套组织模型，再核层高荷载、VRV冷量、网络机房、声学隔音和停车，最后结合虹口创业、张江虹口园、数字算力、人才驿站政策做三年总拥有成本。若以游戏电竞、数字艺术为主，马登相较北外滩甲级更贴内容生产、相较普通文创园更贴北外滩政务与产业资源；若以标准化白领成本为主，应同时对比北外滩次新甲级、北中环更新园和杨浦滨江数字载体后再定。

本报告基于虹口区政府马登仓库公开页、文化上海滩百空间马登仓库资料、中介租赁资料及戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、虹口区政府与张江高新区虹口园2025—2026年公开文件整理，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁要约、投资建议或任何明示担保。项目地址、建筑面积、可租面积、层高、租金、物业费、车位、空置状态、文保装改条件、入驻企业及政策适用，以百联资控、百空间马登仓库物业、产权方及虹口区相关部门最新书面文件和现场尽调为准。读者因使用本报告产生任何租赁、投资或经营决策损失，编制方不承担法律责任。政策内容会随年度指南调整，企业应以属地政府部门最新发布口径办理。