上海徐汇区锦和中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区锦和中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、锦和中心——项目介绍

二、锦和中心——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 上海锦和商业经营管理股份有限公司（锦和资管，A股上市公司关联主体）统一持有运营并提供企业服务
• 改造／投入运营时间： 原楼较早建成，2011—2012年完成全面翻新改造投入租赁运营，公区定期维护
• 总建筑面积： 约30,000—38,000㎡（含商业裙房），办公可租赁约22,000—28,000㎡
• 写字楼等级： 改造精品准甲级／涉外写字楼（按2012年翻新标准）
• 建筑层数： 地上约18—22层，地下2层
• 标准层面积： 约900—1,200㎡／层，户型较方正
• 得房率： 约66%—70%（同期改造型写字楼水平）
• 层高／净高： 标准层建筑层高3.6—3.8m，办公净高约2.7—2.8m；首层大堂挑高约6—7m（翻新后石材＋金属）
• 空调系统： 集中式中央空调（周一至周五8:00—18:30，周六上午，超时可申请加时计费）
• 电梯配置： 客梯4部＋货梯1部（三菱/Otis品牌，高低区分配）
• 新风系统： 配初效过滤新风系统（改造时增设）
• 车位数量： 地下及地面合计约100—150个（徐家汇核心区紧张）；月租金约1,200—1,600元／位·月
• 物业费： 约22—28元／㎡·月（含公共区域基础能耗及公区保洁安保）
• 可租面积区间： 约100㎡起分割（精装带玻璃隔断或简装遗留），主力150—500㎡，整层约900—1,200㎡；毛坯、遗留装修及精装交付可选
• 智能化： 光纤入户（多运营商）、IC卡门禁、闭路电视监控、消防自动报警
• 外立面及公区： 翻新后浅色面砖＋局部玻璃幕墙，首层大堂挑高精装配休息区，公区2019年前后局部再次刷新
• 交付标准： 100mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶或裸顶局部、双开玻璃门

三、锦和中心——交通优势

• 轨道交通（零/近距离）： 距地铁1号线、7号线常熟路站约400—600m（步行约5—8分钟），距地铁9号线、1号线徐家汇站约800—1,000m（步行10—12分钟或骑行4分钟）；1号线向南达莘庄、向北达人民广场/富锦路，7号线达静安寺/花木，9号线达漕河泾/松江/浦东。
• 公路路网： 紧邻肇嘉浜路主干道（内环内），距内环高架瑞金路上匝约800m、宛平路上匝约1.2km，车行约8分钟达打浦桥、12分钟达静安寺、15分钟达虹桥路/徐家汇、20分钟达陆家嘴经内环。
• 公交配套： 肇嘉浜路岳阳路站设15路、49路、72路、93路、171路、205路、218路、315路、824路、830路、927路等多条线路，连接徐汇、黄浦、静安及闵行方向。
• 商务配套： 步行约800m达美罗城/港汇恒隆广场（徐家汇商圈），周边汾阳路/太原路历史风貌区含精品餐饮与咖啡，适合高端客户轻接待。

四、锦和中心——区位介绍

五、锦和中心——项目竞争核心优势分析

• 锦和资管上市背景自持运营＋肇嘉浜路沿线稀缺改造精品楼： 由A股上市公司关联主体统一持有运营无散售转租风险，2012年全面翻新首层大堂及公区（2019年局部再次刷新），在同期改造楼中维护状态居上游，租务稳定性强。
• 地铁1/7号线常熟路站步行5—8分钟＋衡复—徐家汇双圈层： 距常熟路站（1/7号线）步行约5分钟、距徐家汇站（1/9号线）步行10余分钟，兼顾淮海路高端商业客户拜访与徐家汇内部会议，通达性在徐汇区非超高层楼中表现优异。
• 方正标准层＋100㎡起灵活分割： 标准层900—1,200㎡浅梁柱框架较方正，100㎡起可分租适配分支办公室，整层适配15—30人团队，空间延续性好。
• 成熟专业服务微生态溢出： 同楼及周边聚集律所分支、贸易代表处、咨询公司、广告传媒关联机构，形成稳定"前台型"商务微生态，利于业务协作与客户信任背书。
• 持有成本适中（徐汇核心区性价比）： 2026年参考日租金约4.5—6.5元／㎡·天，低于徐家汇新建超甲级（约7—9元／㎡·天）及黄浦新天地区域同类，在肇嘉浜路沿线具较好性价比，适合注重形象—成本平衡的企业。
• 风貌区人文氛围： 嵌于衡复历史风貌区边缘，周边梧桐掩映老洋房，午休散步及客户轻接待体验优于纯商务区高密度楼宇。

客观提示： 项目为改造型写字楼（原楼较早建成，2012年翻新、2019年局部刷新），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建LEED铂金超甲级略有年代感，不适合对极致新交付大堂及最高等级绿色认证有硬性要求的企业；中央空调有时段限制（加班需申请加时费）；固定车位约100—150个在徐家汇核心区偏紧（建议评估车辆配比）；部分楼层为长期优质租户持有，可租房源需实时确认。

六、锦和中心——入驻代表企业

七、锦和中心——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述徐汇区及张江高新区徐汇园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 徐汇区众创空间及重点园区为符合条件的初创及科技型/文创小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、徐汇区光启人才公寓对接及人才计划申报辅导。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励软件与信息服务（含工业软件代理实施）、数字内容制作、专业服务数字化等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区徐汇园范围内）。
• 人才引进与安居服务： 实施徐汇区光启人才计划，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、光启人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与总部功能培育： 对符合徐汇区重点产业发展方向（人工智能、生命健康、科技服务、文化创意）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

八、锦和中心——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A－级（徐汇肇嘉浜路沿线锦和自持改造精品准甲级写字楼）

锦和中心是徐汇区肇嘉浜路—岳阳路节点由锦和资管（A股上市公司关联）统一自持翻新的精品准甲级写字楼（约18—22层），其核心优势为距1/7号线常熟路站步行5—8分钟（紧邻衡复风貌区与徐家汇双圈层）、首层大堂2012年建＋2019年局部刷新具商务质感、100㎡起灵活分割及整层900—1,200㎡浅框适配分支办公室或15—30人团队、2026年日租金约4.5—6.5元／㎡·天在徐汇核心区具较好性价比。同楼聚集专业服务、贸易代表处及广告传媒分支形成稳定微生态。

适宜客群建议： 专业服务机构（律所/知产/咨询分支）、贸易公司代表处、管理咨询与品牌策略小微热店、广告传媒卫星办公室及科技型企业上海点——优先考虑150—500㎡单元或整层（彰显前台形象）。

需注意因素： 原楼较早建成（2012年全面翻新、2019年局部刷新），硬件较2020年后新建超甲级偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；固定车位约100—150个早高峰偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则加分——徐家汇/淮海路客户易达）、员工地铁通勤比例（1/7号线常熟路极便利）及预算综合决策。

综合结论： 在徐汇区内环肇嘉浜路沿线写字楼选项中，锦和中心凭借锦和自持稳定、地铁1/7号线步行5分钟、翻新大堂商务质感、灵活面积段及较高性价比，是当前兼顾企业前台形象、客户到访便利性与运营成本控制的优质存量准甲级标的，对重视徐汇核心区占位、衡复人文氛围且理性控制持有成本的专业服务/贸易代表处具较高选址价值。

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