报告用途：为拟入驻上海虹口百空间永兴仓库的数字科技、文化传媒、时尚创意、艺术设计、元宇宙应用、轻量研发及专业服务企业，提供历史建筑更新办公载体的租赁可行性、交通通勤、产业适配与政策服务评估。

编制对象：上海虹口百空间永兴仓库全域可租办公、公共展示、商业配套及运营服务空间。

数据时效：基准至2026年9月；建筑与运营参数引用人民网、百联资控公开素材、项目租赁公开资料，市场数据引用2025—2026年戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等第三方机构公开报告。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海虹口百空间永兴仓库位于虹口区北外滩街道杨树浦路61号，前身为1929年始建的永兴仓库，1935年扩建，曾用名包括汇山堆栈，民间亦称“61号老栈”。原建筑由康益洋行建设，是上海早期工业、贸易、航运仓储体系中的重要节点，曾被称为“远东第一库”，现为虹口区文物保护点。

建筑原为六层钢筋混凝土结构，立面融合巴洛克与装饰艺术风格，核心结构包括无梁楼盖、六边形梅花柱以及两部美国奥的斯制造、单部载重8吨的货运电梯；其中老货梯因早期可实现卡车驶入轿厢的“门到门”货运方式，被称为“远东第一梯”。2019年前后，百联资控按保护性更新思路开展修缮，保留无梁楼盖、梅花柱、货梯等工业遗存；后续改造新增玻璃穹顶大堂、公共中庭与艺术展示空间，并将老货梯转为微型艺术展厅。2021年项目以“百空间永兴仓库”名义重新启用，定位从传统仓储转向创意办公、艺术展览、科技孵化与城市文化客厅复合运营。

2022年项目获“元宇宙虹口1号空间”相关授牌，2023年起进一步强化“科技+时尚”方向，2026年一楼引入《帝国密码——秦始皇陵》全真XR体验展，展览面积约1600平方米，使园区形成“上层办公、首层文化流量、地下及公共区配套”的复合结构。对企业而言，它不属于标准高层写字楼，也不属于大体量产业园，而是历史建筑更新、滨江文化流量与展示型办公叠加的稀缺载体。

建筑规模方面，公开资料对历史扩建后单体面积、整体建面存在不同口径：1935年扩建后相关资料列总面积约3427平方米，第三方租赁与运营资料列整体建筑面积约3.7万平方米，实际应以不动产权证、最新测绘及运营方交付清册为准。建筑共六层，钢筋混凝土结构，无梁楼盖区域保留较大开间，非无梁区域通过中庭、天井和局部夹层优化采光。

空间形态方面，首层以公共展陈、市集、咖啡、特色餐饮和访客接待为主，已落地《帝国密码》XR展、新古市集、沪鲜牛肉面馆等业态；二层及以上以办公为主，公开资料称集聚近50家科技、时尚、文化类企业。部分资料将可租面积写为50—5000平方米、可灵活分割，但是否有整层、整栋或超大平层，应逐层核对柱网、消防分区和交付标准。

层高与机电方面，老仓库大层高、大开间是核心优势，但不同楼层、不同结构区域差异较大；租赁资料列VRV独立空调、24小时自控，物业由第一太平戴维斯参与服务，办公物业费参考约20元/平方米/月，实际以当期合同为准。垂直交通除两部8吨历史货梯改造/保留外，还需核对客运电梯数量、载重、高峰运力及办公与展览客流分离方案。网络方面，项目按智慧园区、元宇宙应用方向配置，企业应额外核实运营商专线、5G室内覆盖、机房供电和直播带宽。

文保与改造约束方面，无梁楼盖、梅花柱、外立面、老货梯属于重点保护要素，装改方案需与文保要求、消防规范和运营方审批流程对齐。对需要高功率机房、声学隔断、重型设备、频繁拆改的团队，必须做“楼层级技术尽调”，不能按新建甲级写字楼标准直接套用。

轨道交通方面，项目公开租赁资料列地铁4号线杨树浦路站、12号线提篮桥站步行约8分钟；地图坐标显示项目位于杨树浦路61号、北外滩街道临近黄浦江一侧。12号线可东西向连接提篮桥、国际客运中心、南京西路、陕西南路等节点，4号线作为环线可便捷换乘1、2、3、6、8、9、10、12等线路。对北外滩、陆家嘴、大连路、四川北路、杨浦滨江方向通勤，轨道覆盖较完整。

公交与滨江方面，杨树浦路、东大名路、海门路周边有常规公交及北外滩公交枢纽资源；临近北外滩来福士、白玉兰广场等节点也可通过步行或短驳接驳。自驾方面，项目靠近北外滩路网，可经东大名路、东长治路、周家嘴路—北横通道、新建路隧道、大连路隧道、外滩隧道等前往陆家嘴、浦西核心区及浦东其他板块。由于地处历史城区与滨江核心区，早晚高峰地面通行会受北外滩施工、邮轮访客和景区客流影响，企业应将“地铁优先+VIP客户开车接驳”分开测算。

对于员工分布高度分散、依赖单一地铁线的团队，本项目不如部分地铁上盖写字楼便利；对于需要滨江接待、文化展示、客户到访、XR/元宇宙体验和北外滩协同的企业，其复合交通与地标可达性具有明显价值。

项目处于虹口北外滩滨江带，属上海“外滩—陆家嘴—北外滩”黄金三角的北外滩一侧。向东、向南可接黄浦江滨水公共空间，向西经东长治路、海门路 connections 接入四川北路与北外滩核心商办群，向西北经周家嘴路、四平路连接杨浦滨江、五角场及大柏树，向西南经外白渡桥、北横通道连接外滩、南京东路与苏河湾。

周边商务与商业包括北外滩来福士、白玉兰广场、浦江国际金融广场等商办载体，以及北外滩来福士、白玉兰等商业配套；文化方面叠加黄浦江滨水、邮轮港、老仓库工业遗存和XR展陈流量。相比陆家嘴高层金融写字楼，本项目更偏文化科技、展示办公与内容创作；相比远郊产业园，它不具备大平层轻生产或测试场地优势，但城市配套、客户到访、品牌拍摄和国际交流条件更强。

对元宇宙、数字内容、文化科技、时尚影像、音乐制作、国际物流数字化、航运科技展示类企业，北外滩+滨江+文保仓库三重区位能显著降低“品牌解释成本”；对纯后台、大坐席、重IT机房企业，则应重点校核电力、空调、电梯和装改边界。

第一，文保工业遗存与滨江文化流量稀缺。无梁楼盖、梅花柱、8吨老货梯、1929年建仓历史，以及“远东第一库”标签，使项目在北区办公市场中具有不可复制的建筑辨识度。首层XR展、市集、艺术展厅持续带来公共流量，对品牌发布、客户体验、内容拍摄和投资人接待有天然加成。

第二，元宇宙与数字科技先发定位。项目较早获元宇宙相关空间授牌，并聚集科技、时尚、文化类企业，适合XR、VR、数字人、虚拟拍摄、区块链应用、游戏美术、数字展陈等方向做场景验证和样板间。

第三，展示型办公替代标准格子间。大开间、高挑空、老结构肌理，配合玻璃穹顶、中庭和艺术空间，能满足音乐录制、影像创作、时装展示、机器人演示、文旅行浸式体验等对“空间叙事”要求较高的团队；相比普通写字楼，更容易做企业形象差异化。

第四，百联资控更新运营与北外滩产业协同。百联资控负责历史资产更新与商业文化运营，北外滩金融、航运、数字经济、总部企业资源可形成上下游对接；首层文化内容与二层以上办公互补，降低纯办公园区“白天才有人”的空置感。

第五，小面积弹性与复合配套。公开可租面积从几十平方米到数千平方米不等，适合个人创作者、工作室、初创项目、成长型内容公司逐步扩租；市集、咖啡、面馆、共享会议室、公共茶水间降低小团队运营摩擦。

风险约束也要并列说明：文保建筑装改审批周期可能长于普通写字楼；无梁区与有梁区荷载、管线、空调点位不一致；首层展览带来客流的同时也会增加安保、动线与访客管理成本；老货梯若保留使用需严格按特种设备与文保要求管理，不能简单当作普通货运用；整体租金应按“历史地标溢价+滨江溢价+XR流量溢价”重估，不宜只对标普通乙级办公。

公开资料列二层及以上集聚近50家科技、时尚、文化类企业。数字与科技方向，资料提及泊展科技利用开放式空间进行水下船体清洗机器人产品测试，部分资料将区块链、5G、VR、游戏、元宇宙、数字物流作为主导产业方向。时尚与美容科技方向，美丽田园在楼内设立全国技师赋能中心与数智化中心。文化传媒与内容方向，二楼聚集一批MCN机构、模特经纪公司；影像类包括私·享PRIVATE PHOTO，音乐类包括ALV AUDIO湫叶音乐空间，旅拍类包括西西子旅拍，线下社群与商业包括野蛮人桌面竞技俱乐部。物流与跨境方向，早期资料列美设国际物流；文化科技方向列元洮文化科技、骇斯科技等。

需要客观提示：代表企业名单会随租约到期、行业周期和首层展览调整发生变化，当前实际在租、空置楼栋、可签面积应以百联资控或项目管理方最新清单为准。企业尽调时不应只问“谁在这里”，还应问“同层业态、公共区域使用规则、首层活动是否对办公开放、夜间空调与直播电力上限”。

按非税收挂钩、非固定比例、合规服务口径，拟入驻企业可关注四类支持。

创业服务方面，虹口推进创业首站、一站式创业辅导和政策帮办，鼓励街道与重点载体提供初创咨询、项目路演、注册落地、孵化对接服务。百空间若纳入相关创业孵化或载体服务目录，初创团队可对接场地、导师、活动与公共技术资源；具体以当年申报指南和载体资格为准，不按纳税额给予返补。

科技与产业方面，虹口围绕“3+3+4”产业体系，对数字科技、元宇宙、文化创意、信息服务等方向提供高企培育、研发费用归集、技术合同、产学研对接和项目申报辅导。本项目企业可结合XR、数字展陈、区块链应用、航运数字化、时尚科技等场景，向区科经、文旅及产业促进部门申请政策解读、专家评审和平台对接；是否获得项目支持按创新能力、知识产权和经营合规评审，不预设固定补贴比例。

人才服务方面，虹口提供海内外优秀毕业生人才驿站、STEM人才安居、留学生落户、外国人来华工作许可、居住证转常住户口及科技企业专项人才服务。引进青年科研、创意设计、海外技术人才时，可先通过人才窗口做资格预评估，再按年度开放项目申报；人才驿站等具体时长、标准和名额以人社、人才部门当年公告为准。

融资与公共服务方面，虹口“信易贷”对合规经营、信用良好、按期还本付息的企业提供普惠贴息服务，科技服务、信息服务及专业服务企业可按产业方向申请；政策通过银行集中材料、免申即享或按批次兑付，降低企业资金成本。企业不应将其理解为税收返还或入驻即发补贴，而应结合贷款用途、信用评级、研发投入和履约情况使用。

戴德梁行数据显示，2025年上海甲级写字楼全年净吸纳约40.18万平方米，同比下降33.4%；四季度净吸纳12.32万平方米，全市甲级空置率约23.4%，平均租金约6.62元/平方米/天，环比继续下行。仲量联行数据显示，2025年上海甲级写字楼全年净吸纳49.9万平方米，四季度中央商务区租金约6.4元/平方米/天、非中央商务区约4.2元/平方米/天；产业园区全年净吸纳39.6万平方米，科技互联网、生命科学、孵化研发等需求相对活跃。2026年上半年市场出现修复：戴德/第三方汇总显示甲级净吸纳显著回升，但空置仍处高位、租金未全面反转，业主以灵活租约和装补争取去化。

在该背景下，百空间永兴仓库不宜按北外滩超甲写字楼比价，也不宜按普通文创园只算面积单价。其合理租赁模型包含四项溢价：文保地标与建筑故事溢价、北外滩滨江与首层XR流量溢价、无梁大开间展示办公溢价、百联运营与产业活动溢价；同时扣除文保装改周期、机电改造限制、首层客流管理、老结构隔音与承重约束等折价。对10—60人XR/元宇宙、数字内容、音乐影像、时尚科技、机器人演示、文化传媒企业，中小面积展示型办公室性价比较高；对100人以上标准白领总部、高密度呼叫、大机柜数据中心，应优先核查整层组合、电力余量、客货梯分离和消防分区。

问：百空间永兴仓库准确地址和属于哪个片区？

答：虹口区北外滩街道杨树浦路61号，属北外滩滨江与历史仓储更新片区，不是静安永兴路相关物业。

问：建筑历史和核心保护要素有哪些？

答：1929年始建、1935年扩建，六层钢筋混凝土，曾名汇山堆栈；重点保留无梁楼盖、六边形梅花柱、巴洛克与Art Deco外立面、两部8吨奥的斯老货梯，“远东第一梯”已改为艺术展厅。

问：整体面积和可租面积怎么看？

答：历史扩建资料列约3427平方米，运营租赁资料列整体约3.7万平方米，二者口径不同；可租公开写50—5000平方米可分割，实际以最新测绘、楼栋交付和空置清单为准。

问：地铁真的方便吗？

答：公开租赁资料写4号线杨树浦路、12号线提篮桥步行约8分钟；12号线去北外滩核心、南京西路更方便，4号线适合环线换乘。若员工住杨浦、静安、浦东多点分布，轨道组合较好，纯单一远郊通勤需单独测算。

问：做XR、元宇宙、虚拟拍摄是否合适？

答：较合适。项目有元宇宙空间授牌、首层XR展和大量科技文化租户，老仓库大开间适合搭建沉浸式体验、数字人录制和展陈样板；但高带宽、实时渲染、私有云和多人并发需提前核网络机房。

问：音乐、影像、设计工作室能用吗？

答：可用且匹配度高。ALV AUDIO、私·享、西西子旅拍等已入驻，老梁柱、挑高和玻璃穹顶适合声学、摄影、旅拍、品牌视觉；但录音要单独做隔音，影像要核电路与空调噪声。

问：文保建筑装改会不会很麻烦？

答：会。无梁楼盖、外立面、老货梯、梅花柱均受保护，消防、机电、隔断、吊装都可能比普通写字楼审批慢。建议先拿运营方装改白名单和文保意见，再报方案和预算。

问：首层展览对企业办公是利好还是干扰？

答：两面性。XR展、市集、咖啡带来客户流量和品牌曝光，有利于展示型业务；但增加访客、安保、动线分离要求。办公企业应在租赁时约定独立电梯、独立门禁和活动时间。

问：机器人、硬科技小样机能否入驻？

答：部分可行。泊展科技曾用开放式空间做水下清洗机器人测试；但是否允许样机、供水、排水、重载、电池充电，要按楼层荷载、消防和文保要求单独审批。

问：虹口政策是不是按缴税返钱？

答：本报告不采用税收挂钩返奖。可关注创业首站、科技高企培育、元宇宙/数字文化项目对接、人才驿站与落户服务、信易贷贴息等合规支持。

问：和北外滩来福士、白玉兰等甲级写字楼怎么选？

答：若企业要高层金融形象、地铁上盖、标准甲级配套，选来福士/白玉兰更合适；若做文化科技、XR展示、音乐影像、时尚发布、历史地标接待，永兴仓库差异化和内容流量更强。

问：当前市场下如何谈租约？

答：参照2025—2026甲级空置高位、租金下行、净吸纳修复背景，可争取免租期、装改责任划分、物业费阶梯、首层活动共建、扩租优先权、文保装审延期免责和提前解约触发线，不以网络挂牌价作为唯一成交依据。

问：入驻前最该尽调哪几件事？

答：一是产权地址与文保范围图；二是各层柱网、层高、荷载、机电容量；三是客货梯、老货梯使用限制与展览客流分离；四是VRV空调、专线网络、机房供电；五是百联/物业运营规则、活动排期、共享会议室和停车月租。

专家组认为，上海虹口百空间永兴仓库的核心价值不是“便宜面积”，而是“1929文保仓库+北外滩滨江+首层XR文化流量+二层以上科技时尚办公”的四重复合。它最适合五类租户：第一类是XR、元宇宙、数字展陈、虚拟人、游戏美术和沉浸式文旅企业，需要建筑本身作为产品样板；第二类是音乐制作、商业摄影、旅拍、时尚造型、模特经纪和内容MCN，需要老结构、挑高和滨江地标做品牌；第三类是机器人、传感器、航运数字化、国际物流科技等需要小样机演示的轻硬科技团队；第四类是文化科技、区块链应用、数字营销、品牌全案等展示型总部；第五类是与北外滩金融、航运、邮轮、总部经济做配套的专业服务和创意机构。

风险侧要客观提示：文保更新意味着“可改空间”有边界，不能把老仓库当清水甲级用；首层文化流量提升品牌但也增加管理复杂度；2025—2026上海甲级与产业园空置仍高、租金协商空间存在，承租方有议价筹码，但业主会重点审核产业匹配、活动共建和长期履约。对纯后台、超大坐席、重机房、强噪声或高频重型货运企业，不建议作为首选；对需要“建筑讲故事、空间做体验、北外滩做商务”的企业，可列入短名单优先尽调。

建议企业看房时按“首层流量—二层展示—中区办公—高层安静区”分段评估：先确认品牌曝光是否真的可转化，再核对无梁区可挂屏、可布展、可走线的机电条件，最后结合虹口创业、科技、人才、信易贷等服务做三年总拥有成本。若以XR展陈、文化发布、音乐影像、时尚科技为主，本项目在虹口北外滩具有稀缺替代性；若以标准化白领成本为中心，应同时对比北外滩甲级与非中央商务区写字楼后再定。

本报告基于人民网、百联资控公开素材、项目租赁公开资料及2025—2026年戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等第三方商业地产报告整理，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁要约、投资建议或任何明示担保。项目地址、建筑面积、可租面积、层高、租金、物业费、车位、空置状态、文保装改条件及政策适用，以百联资控、项目管理方、虹口区相关部门最新书面文件和现场尽调为准。读者因使用本报告产生任何租赁、投资或经营决策损失，编制方不承担法律责任。政策内容会随年度指南调整，企业应以属地政府部门最新发布口径办理。