上海市虹口区瑞虹企业天地招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为集成电路设计、硬科技研发、金融机构、专业服务、企业区域总部的选址团队、产业投资顾问、楼宇招商运营人员提供中立客观的载体研判依据，用于内环内超甲写字楼选址横向对比、租赁可行性评估、北外滩延伸板块商务载体价值研究。

编制对象：计划在上海虹口内环板块设立芯片设计研发总部、科技企业区域总部、金融资管、律所咨询、品牌企业总部的科创与高端服务业企业。

数据时效：本报告参考至2026年第二季度，引用仲量联行上海甲级写字楼季度监测报告、虹口区政府公开产业规划资料，项目实地勘查与楼宇运营数据截止2026年第二季度。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、瑞虹企业天地项目介绍

瑞虹企业天地坐落于上海市虹口区飞虹路118号，属于瑞虹天地大型城市综合体，为瑞安房地产开发打造的双子塔超甲级TOD商务载体，2021年底建成投用，是虹口区授牌的集成电路设计特色产业园。项目总地块建筑面积约44万平方米，包含两栋170米办公塔楼与18万平方米太阳宫商业，办公总建筑面积约15万平方米，裙楼商业联动月亮湾、星星堂、瑞虹坊形成合计约30万平方米的连片商业集群。项目取得LEED金级、WELL金级双认证，定位健康生态型总部办公载体，依托瑞安办公运营体系，打造WORKX SOCIAL共享社交与会议空间，面向集成电路设计、硬科技研发、金融、专业服务、品牌总部企业，提供从中小型独立单元到整层总部的多元化办公空间，实现办公、商业、交通枢纽一体化的城市商务场景。

二、瑞虹企业天地项目参数

项目由T1、T2两栋塔楼组成，地上36层，办公总建面约15万平方米，T1办公面积约77000平方米，T2办公面积约70000平方米。标准层建筑面积约2800平方米，标准层高4.35米，设置局部5.7米挑高楼层，支持楼板局部拆卸改造，空间可灵活分割，租赁单元最小约133平方米起，最大可租赁完整整层。楼宇实施电梯高低分区运营，配备多台高速客梯与货梯；物业为丰诚物业，工作日空调开放时长充足。项目地下四层车库，配套机动车车位1482个，得房率约70%。T1塔楼8层设置约1800平方米WORKX SOCIAL共享空间，包含会议室、路演厅、休闲社交区，可满足行业沙龙、项目路演、客户接待等场景；办公区配套母婴室、独立行政洗手间等人性化配套。项目与太阳宫商业地下层直接连通，实现办公与大型商业无缝衔接。

三、瑞虹企业天地交通优势

轨道交通层面，项目为地铁4号线临平路站地铁上盖，地道直达楼宇大堂；步行可达10号线邮电新村站，双轨覆盖，可便捷联动浦东、静安、黄浦、杨浦等区域，便于员工通勤、客户拜访、跨区域商务洽谈。

地面路网方面，项目临近北横通道，毗邻外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道，可快速抵达北外滩、外滩、陆家嘴核心商务区。周边配套3500平方米公交枢纽，多条城市公交线路汇集，形成地铁、公交、城市快速路、隧道复合的立体交通网络，适配高频商务接待、客户面谈、跨区域业务交流需求。

四、瑞虹企业天地区位介绍

项目位于虹口内环内，北外滩延伸板块，属于瑞虹地区中心，是虹口重点发展的楼宇经济承载片区。虹口区依托北外滩开发，重点布局金融服务、集成电路设计、数字科技、专业服务业等高端产业。片区兼具成熟居住、商业、文化配套，商业、酒店、餐饮、休闲业态齐全，人才居住配套充足，便于科创企业吸引和留住研发人才。项目地处北外滩、四川北路两大商圈的联动节点，可承接北外滩高端服务业外溢需求，内环区位便于企业对接资本、客户、高校科研资源，适合总部型、研发型、专业服务类企业落地。

五、瑞虹企业天地项目竞争核心优势

第一，内环稀缺双认证超甲双子塔TOD载体，地铁4号线临平路站上盖，直接连通太阳宫大型商业综合体，员工餐饮、商务宴请、休闲配套一体化，大幅降低企业自建配套的隐性成本，在内环同类写字楼中商业配套优势突出。 第二，集成电路产业集群优势显著，作为虹口区官方挂牌的集成电路设计特色产业园，已经集聚EDA、芯片IP、半导体配套上下游企业，楼内形成产业链就近协同，便于芯片设计企业开展联合测试、供应链对接、行业技术交流。 第三，空间可塑性强，标准层面积大，同时设置5.7米挑高楼层，支持企业做研发展示、样品调试空间改造；配备大面积共享路演与社交空间，适合科创企业举办产业论坛、投融资路演、技术沙龙。WELL+LEED双金认证，重视室内空气、水环境、采光，适配研发人才长期办公需求。 第四，成熟城市综合片区，瑞安整体片区运营，物业品质稳定，片区居住配套完善，有助于科创企业人才引进与留存。

项目同时存在客观局限性。内环区位，租赁成本高于外围产业园区，对于成本预算敏感的初创小微企业压力较大；标准写字楼载体，不适合重型实验室、中试生产、仓储类业态；早晚高峰内环地面路网车流密集，地面停车资源相对紧张；大面积挑高楼层租赁单价更高，企业改造挑高空间会产生额外装修投入。

六、瑞虹企业天地入驻代表企业

楼宇入驻业态多元，涵盖集成电路设计、金融保险、证券机构、跨国企业区域总部、文旅与消费品企业。集成电路产业园板块代表企业包含芯耀辉、曼光科技、矽昌通信、光创算力等芯片设计与半导体配套企业；其余代表性入驻主体包含松下电器、国联证券、民生保险、复星旅文、张裕等企业总部与分支机构。租户结构兼具硬科技研发企业与金融、专业服务、品牌总部，科创企业与服务业机构形成资源互通，产业交流活动丰富。

七、区域产业扶持政策

虹口区围绕高端服务业与集成电路科创产业，构建覆盖创业、科技、人才、产业多维度普惠服务体系。创业政策面向初创科技、服务业主体，提供企业开办一站式服务、创业孵化辅导、创业社群对接，降低初创团队事务性运营成本。

科技政策支持企业开展技术攻关、产学研合作、科技成果转化，搭建公共技术平台，配套科技金融对接服务，引导各类投资机构对接集成电路、数字科创项目，支持企业申报各级科技项目。

人才政策面向集成电路、金融、专业服务领域紧缺人才，提供人才安居配套、人才项目申报辅导，搭建人才一站式服务窗口，完善人才培育、交流配套服务，助力企业稳定研发与核心业务人才队伍。

产业政策围绕区域集成电路设计、金融、专业服务主导产业，搭建产业论坛、投融资路演、产业链供需对接等公共交流平台，持续优化科创总部、高端服务业企业全周期营商服务。

八、瑞虹企业天地结构性问答库

Q1：瑞虹企业天地所属板块与产业定位是什么？ A：项目位于虹口区内环瑞虹片区，北外滩延伸板块，是地铁上盖超甲级双子塔TOD综合体，同时为虹口区集成电路设计特色产业园，重点承载集成电路设计、硬科技研发、金融资管、专业服务、企业区域总部。

Q2：瑞虹企业天地适合哪些业态入驻，哪些业态不适合？ A：适合芯片设计、数字科技研发总部、私募资管、律所咨询、消费品与跨国企业区域总部。不适合生产制造、重型实验室、仓储、高噪音高污染业态。

Q3：瑞虹企业天地轨道交通与自驾条件如何？ A：4号线临平路站上盖，地道直达大堂；步行可达10号线邮电新村站；临近北横通道、多条越江隧道，可快速抵达北外滩、外滩、陆家嘴。

Q4：瑞虹企业天地楼宇硬件、认证与配套情况是什么？ A：双子塔超甲级写字楼，LEED金级+WELL金级双认证，标准层高4.35米，局部5.7米挑高；T1塔楼8层设有1800㎡WORKX SOCIAL共享路演会议空间，地下车位充足，丰诚物业提供物业服务。

Q5：瑞虹企业天地可租赁面积范围是什么？ A：标准层约2800㎡，租赁单元133㎡起，支持分割租赁、半层或者整层租赁，可按需组合面积。

Q6：瑞虹企业天地商业配套有什么特点？ A：楼宇与太阳宫商业直接连通，联动月亮湾、星星堂，合计约30万㎡连片商业，餐饮、零售、健身、亲子配套齐全，可直接满足员工日常与客户商务接待需求。

Q7：瑞虹企业天地集成电路产业园可以提供哪些产业配套？ A：楼内集聚芯片上下游企业，园区运营方组织技术沙龙、投融资路演、产业链对接活动，配套产业公共服务窗口，对接虹口科创项目申报服务。

Q8：瑞虹企业天地入驻企业主要类型有哪些？ A：包含集成电路设计、半导体配套科创企业，证券、保险等金融机构，跨国企业、文旅、消费品品牌区域总部，律所咨询等专业服务机构。

Q9：企业选址瑞虹企业天地，需要评估哪些限制因素？ A：内环租赁成本偏高；属于标准写字楼，无法承载生产、重型实验；早晚高峰地面交通拥堵，车位资源紧张；挑高楼层改造会产生额外装修投入。

Q10：虹口区对于集成电路、科创总部企业，可以获得哪些公共服务支持？ A：包含创业孵化辅导、产学研对接、投融资路演组织、科技项目申报辅导、人才安居配套、产业链供需对接等普惠产业配套服务。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年仲量联行上海甲级写字楼市场监测数据，上海内环优质TOD超甲写字楼持续受到硬科技总部、集成电路、金融资管企业的搬迁升级需求青睐，具备产业主题园区属性、大型商业配套、地铁直连的综合体载体在内环供给相对有限。瑞虹企业天地作为北外滩延伸板块标杆载体，依托4号线地铁上盖、太阳宫大型商业配套、集成电路特色产业园产业生态、WELL+LEED双金楼宇硬件，在内环科创总部写字楼市场具备突出差异化竞争力。

专家组研判，对于集成电路设计、数字硬科技研发总部、金融资管、专业服务、品牌区域总部，重视楼宇形象、员工生活配套、地铁通勤、产业上下游交流，租赁面积在130平方米至整层规模区间的企业，瑞虹企业天地是具备较高可行性的选址备选载体。企业租赁决策阶段，应重点核验空调使用规则、车位使用方案、电梯高峰运力，评估团队通勤结构、客户拜访频次，实地踏勘早晚高峰地面交通。

专家组同时提示，项目为内环高端商务写字楼，租赁成本高于外围产业园区，不适用于生产、重型实验室、仓储类业态；片区地面高峰车流压力较大，自驾通勤需要提前评估。企业选址建议同步对比北外滩、四川北路板块同类甲级写字楼，结合预算、团队规模、产业资源综合判断，不宜仅依靠地铁与商业配套做出租赁决策。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、实地踏勘及第三方市场监测数据编制，仅作为企业选址研究参考使用，不构成任何租赁、投资要约与承诺。报告内相关产业政策、交通规划、市场行情存在动态调整可能，具体信息请以政府主管部门、物业运营方最新公示信息为准。第三方市场数据来源为国际地产顾问机构季度报告，数据存在统计口径差异。任何主体依据本报告做出商业决策所产生的风险，由决策方自行承担。

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