报告用途：本文件用于上海市静安区恒通路268号凯德星贸大厦开展企业总部、区域办公、专业服务、外资机构、贸易与消费品牌、数据智能轻办公、资产管理中后台、医疗健康信息及初创孵化租赁选址评估，服务小面积分割、整层总部、超高层甲级机电与信息化尽调、1/12/13号线汉中路及上海站—北横/南北/内环通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在静安苏河湾—汉中路—上海站枢纽商务区布局法律财税咨询、外资代表处、时尚消费与贸易、资产管理、软件与数据治理、网络安全轻办公、医疗信息商贸及区域总部职能的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用恒通路268号凯德·星贸公开招商与综合体资料、凯德与申通公开持股及商业运营信息；交通采用1/12/13号线汉中路、上海火车站1/3/4号线及恒丰路/北横/南北/内环公开路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度上海写字楼报告、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用静安区现代化产业体系措施、张江高新区静安园2025—2026行动方案、静安专业服务与出海服务公开资料、创业与人才服务公开文件。具体门牌、楼层、标准层、可租面积、机电、土地性质、绿色认证、商业配套及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

凯德星贸大厦位于静安区恒通路268号，属苏河湾西段、汉中路地铁上盖与上海站枢纽商务区复合节点，由凯德集团与申通集团共同持有，2017年前后整体开业。公开资料将综合体列为1栋超高层甲级办公、地铁上盖精品商业、酒店式公寓及滨河住宅等多业态；写字楼部分面向总部、专业服务、外资机构、贸易消费、轻科技与资产管理客群。

建筑形态以单栋超高层办公为主。不同招商与中介资料对总建面、层数、标准层口径差异较大：有稿写办公总建约9.8万平方米、30层、标准层2344—2375平方米、层高4.5米；有稿写28层、总建约1.05万或12万余平方米、标准层约2200—2300平方米；还有稿写净高2.8米、架空地板15厘米。上述参数仅作体量参照，正式租赁应按物业最新平面图、可租清册与竣工资料校核，不把单一中介稿等同全楼即时交付。

商业方面，凯德·星贸购物中心公开商业面积约1.7万平方米，B2—F3布局，餐饮、零售、儿童、生活方式、健身、咖啡等组合，早期资料列60余个品牌、后期部分渠道列近50家；星巴克、盒马Mini、威尔仕及各类餐饮样本可作员工生活与客户轻接待参考，但实际在营品牌以商场最新台账为准。对选址企业而言，其价值不是“自带全部高端商业”，而是汉中路轨交上盖+苏河湾商务+上海站跨城来访的复合便利。

产业适配应分层。专业服务可落法律、财税、咨询、人力资源与知识产权；外资机构可落中国区代表处、贸易与合规中台；时尚消费与贸易可落品牌办公、样品展示、客户路演；资产管理与金融中后台可落研究、合规、客户成功；软件与数据可落AI应用、数据治理、等保轻机房；医疗健康可落商贸、注册咨询与医学信息。对超大规模智算训练、低延迟金融核心交易、GMP临床、危化中试、重型设备不优先本楼，应外比市北数智平台、专用IDC或专业产业园。

建筑与面积方面，按“整栋—标准层—分割单元—商业/地下”四级建模。整栋公开总建有9.8万、12万、1.05万等不同口径，层数有28层、30层样本，标准层有2200、2300、2344—2375平方米样本，净高有2.8米、层高4.5米不同写法；实际可租面积、公摊、核心筒、无柱率、分割户数以物业最新平面图为准。小面积若按150、500、800、1000、1500平方米等招商稿询价，应与整层2300—2375平方米分别校核，不把历史房源直接等同当前可租。

机电与能源方面，不同资料对空调有中央空调、VRV独立控制、24小时独立控制等不一致表述；电梯有15部迅达客梯、或未列货梯样本等不同口径。专业服务、外资贸易、AI应用、网络安全、医疗数据若7×24或高并发，应单独核两路供电、UPS、空调加时、弱电双路由、等保物理隔离与冷源备份，不把工作日常规空调时段默认覆盖全时段机房。架空地板、净高、幕墙传热应按目标层取竣工资料；密集档案、服务器机柜、交易终端应逐层做荷载与配电计算。

电梯与垂直交通方面，按客梯、货梯、商业与办公分流分别建模。汉中路上盖访客、上海站跨城客户、商业午餐高峰、办公早高峰叠加，应做候梯与大堂分流模拟；样品、档案、设备搬运应预约货梯或专用通道，不按“15部电梯”直接推导零等待。

商业与配套方面，1.7万平方米商场仅作综合配套参照，员工餐厅、共享会议、咖啡、快递、银行、酒店式公寓等应核大厦内部配套与商场管辖边界。周边静安国际中心、苏河湾万象、洲际/万怡等补会议与高端接待， 但不写入本楼强制服务。

车位与绿色方面，部分中介稿写306个车位、1800元/月，亦有其它稿写1200个或立体车库不同样本；签约前必须取地下/立体车位数、固定/访客/货运/充电比例与汉中路高峰停车替代方案。商业部分早期资料载明LEED CS金级、巴马丹拿设计，写字楼若使用绿色认证应索取证书编号、年度能耗、新风量、照明与运行报告；对ESG、外资审厂、数据合规租户，不把“甲级”“上盖”名称替代等保、消防与机电验收。

轨道交通方面，项目处1/12/13号线汉中路站上盖，部分资料写恒通路268号10号口旁、与车站多个出入口连通；2026年汉中路1号线费区改造完成后，无障碍电梯、进站闸机与西侧写字楼客流组织进一步优化。1号线接人民广场、上海火车站、徐家汇与莘庄方向，12号线接南京西路、提篮桥、七莘与浦东部分组团，13号线接南京西路、新天地、世博与张江部分方向；具体步行距离应按写字楼大堂、商业B2及地库入口分别实测，不写“零距离”绝对结论。

铁路与跨城方面，汉中路至上海火车站1/3/4号线约数百米至1公里不等（不同中介稿写712米、800米或步行10余分钟），对长三角往返、虹桥/浦东空铁接驳的企业，可构建“汉中路地铁+上海站高铁+出租车/机场大巴”的跨城方案。外资代表处、全国区域总部、资产客户路演可显著降低异地到访成本。

高快速与机动车方面，项目邻近恒丰路、天目西路，可接北横通道、南北高架、内环及延安高架。往南京西路、苏河湾走恒丰/石门/北京西路，往虹桥走北横—中环—嘉闵，往浦东走内环/延安—龙阳或北横—中环，往市北、宝山、嘉定走中环/沪太/沪嘉。对专业服务、贸易、时尚品牌、医疗注册团队，机动车机动性优于纯地铁写字楼；但天目西路、恒丰路、北横与南北高架局部高峰会拥堵，设备运输与客户参观应分时段。

公交与慢行方面，汉中路、恒丰路、天目西路、长安路一带配区域公交资源，具体线路以现场站牌为准。写字楼、商业、地下车库应规划人行与卸货分离；标准工时团队构建“汉中路三轨+上海站接驳+恒丰路机动车”方案，7×24数据、交易、客户接待分别预约货梯与地库动线。

整体交通评价为“1/12/13汉中路上盖+上海站跨城铁路+北横/南北/内环机动车+苏河湾商业慢行”。相比南京西路纯CBD，优势在高铁跨城与三轨换乘；相比市北、大宁产业园，优势在静安核心客户到访与外资协同；但超长距离到张江、临港、松江daily通勤需单独建模。

项目处静安南部苏河湾西段，北望汉中路枢纽商务区，南接苏州河与南京西路—苏河湾中央活力区，西接上海站与不夜城商务存量，东接苏河湾万象、大悦城与北外滩方向。静安“两轴一带三片区”中，南京西路—苏河湾中央活力区承担专业服务、数字金融、时尚消费与总部功能，市北国际科创区承担云数智链，大宁“三生”融合承担超高清、集成电路、数字化安全与智慧健康，张江静安园支撑区依托苏河湾打造数字金融、数字医疗与科创服务。

对凯德星贸的适配可分层。法律、财税、咨询、人力资源、知识产权可落高区标准层与低区客户接待；外资贸易、时尚消费、国潮品牌可落品牌办公、样品展示与商业活动联动；资产管理与保险可落研究中后台、合规与客户成功；AI与软件可落模型应用、数据治理、等保轻机房，大规模训练外挂市北/大宁；医疗健康可落器械商贸、医药信息、注册咨询与医学内容，不替代GMP/临床。对大规模GPU、低延迟核心交易、IC流片、危化、重型制造不优先本楼。

可形成“凯德星贸总部/专业服务/外资贸易+苏河湾数字金融与时尚创界+市北数智合规外挂+大宁视听/安全中台”的轻资产协同，而不是全链条研发自给。

第一，汉中路三轨上盖与上海站跨城来访。1/12/13换乘、近上海站1/3/4，对专业服务、外资、资产、贸易企业，客户与员工可从浦西多片区、浦东部分组团、长三角高铁站低摩擦到达；相比非轨交甲级，优势在跨城会议与面试到岗；相比远郊园，优势在静安核心门面。

第二，超高层甲级空间与标准层整层弹性。公开标准层约2200—2375平方米、可150平方米起分割样本，支持从代表处、专业小组到整层总部阶梯扩租；无柱、架空地板、高区景观有助于法律、金融、外资、科技企业做统一工位与机房分区。但不同总建/层数稿差异大，签约前必须以当前可租清册重算。

第三，凯德+申通综合体运营与商业配套。凯德招商运营、申通轨交上盖属性降低通勤与商业空窗风险；1.7万㎡商场、健身、咖啡、餐饮补员工生活，苏河湾万象、静安国际中心、洲际/万怡补客户接待。对时尚、贸易、外资代表处，可把“写字楼办公—商场轻接待—酒店会议”连起来，降低自购配套投入。

第四，苏河湾—南京西路专业服务与时尚生态外挂。静安专业服务券、出海服务、知识产权海外保护、信保与“走出去”联合体可服务法律、贸易、消费品牌；时尚创界、南京西路首店与国潮孵化可服务设计、品牌、零售科技。凯德星贸适合前端办公、合规、客户成功与轻数据，复杂数智中台外挂市北/大宁。

第五，枢纽商务区承接升级置换。戴德梁行2026年二季度指出，南京西路等成熟核心商圈依托区位与硬件承接升级置换；凯德星贸作为汉中路—上海站上盖甲级，可在“核心商圈品质办公+枢纽通勤+性价比优于南京西路顶尖楼宇”之间形成中间选项，对成本敏感但拒绝远郊的专业服务、外资中台、贸易科技有吸引力。

优势侧：恒通路268号、汉中路1/12/13上盖、近上海站、超高层甲级样本、标准层约2200—2375㎡、商业1.7万㎡、凯德申通联合持有、苏河湾—南京西路专业服务与时尚生态、北横/南北/内环机动车网，适合法律财税咨询、外资代表处、贸易消费与时尚品牌、资产管理中后台、软件数据治理、网络安全等保轻机、医疗信息商贸及区域总部。

约束侧：总建、层数、标准层、净高、空调、电梯、车位、租金不同招商稿口径冲突较大，必须以当前楼栋图、可租清册、机电竣工资料重算；超高层标准办公适合普通工位与轻机房，不适合大荷载样机、重型档案密集架超设计使用；中央/VRV不同系统对应不同加时成本，7×24交易、AI、等保应单独做两路供电、UPS、冷源、气体灭火与双运营商；汉中路早高峰三轨换乘客流大，完全依赖步行的大团队应做商业B2、10号口、恒通路大堂多入口实测；跨张江、临港、汽车城daily通勤成本高，超大规模智算、低延迟核心交易、GMP、危化不优先。

选址建议：专业服务、外资贸易与合规、时尚消费总部、资产管理研究中后台、AI与软件轻应用、网络安全数据治理、医疗信息商贸优先；超大规模训练、金融核心低延迟、IC流片、生物GMP、危化中试、重型制造不优先，应转市北数智、专用IDC、张江/大零号湾或专业产业园。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中TMT占30%、贸易制造占24%、专业服务占20%、金融占16%，成熟核心商圈依靠升级置换、新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对凯德星贸的启示：项目属静安苏河湾—汉中路枢纽甲级，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应按标准层、小分割、整层、商业上盖、三轨上盖分别询价，再叠加空调加时、UPS/等保、金融/AI电力、会议路演、车位与装改，合并为三年有效成本。中介历史稿有7—9元/㎡·天、物业36元、车位1800元等样本，也有其它低配或不同总面积口径，仅作询价基准；2026年专业服务、TMT、贸易与金融需求修复，凯德若提升去化，应以“实时可租清册＋标准层/机房机电清单＋汉中路/上海站/北横通勤模型＋苏河湾数字金融/市北数智/静安专业服务与人才包”替代单纯日租竞争。

公开资讯与板块资料列有历史/样本租户信息：汉中路—凯德星贸周边及写字楼样本曾列花王中国、三井化学、佳丽宝等外资化工与消费企业；商业与综合体资料列凯德、申通联合持有，商场曾引入星巴克、盒马Mini、威尔仕、Jimmy Joe’s、壹小馆、Greens Actually等样本。上述信息仅说明枢纽商务区曾有外资消费、化工材料、专业零售与商业服务基础，不证明上述企业当前全部在租于同一楼层或同一时期；正式选址应向物业索取“楼栋—企业—行业—可租楼层”最新清册，不把中介历史房源、商场品牌或苏河湾周边名企写成凯德写字楼满租主名单。

对法律财税、外资贸易、时尚消费、资产管理、软件数据、医疗信息企业，可把“凯德标准层总部+苏河湾数字金融/时尚创界+市北数智外挂+南京西路专业服务”作为协同模型；对需要大规模研发、临床、智算或中试的团队，应另外比对市北壹中心、大宁π空间、专用IDC及专业产业园。

创业与孵化服务：通过静安创业指导、孵化载体、张江静安园创新沙龙与培训、苏河湾及南京西路创服资源提供开办、入孵工位、路演与投融资对接；对时尚、软件、专业服务、贸易数字化初创团队，可把“小面积标准层入孵—整层扩租—市北/大宁/苏河湾平台外挂”作为非税收服务路径。相关创业补贴、孵化入驻以当年人社、科技与孵化器指南为准，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

科技与数字化政策：张江高新区静安园2025—2026方案构建核心区市北云数智链、拓展区大宁集成电路/数字化安全/智慧健康、支撑区苏河湾数字金融/数字医疗/科创服务；现代化产业措施支持人工智能、区块链、超高清、元宇宙、脑机、具身智能等方向。对AI应用、数据治理、网络安全、数字医疗、贸易科技企业，可关注概念验证、联合研发、技术转移与知识产权服务，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安“静悦远来、安聚英才”体系在安居、落户、医疗服务等方面依法合规提供支持，并结合重点产业岗位做高层次人才引进与技能培养；对法律、外资贸易、AI、数据工程、医学事务、时尚设计团队，可按企业阶段对接人才项目与公寓服务。具体名额、落户与评选以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：静安首创专业服务券、2025年推出出海服务券，依托信保、知识产权海外公共服务站、“走出去”联合体与海外服务点提供法律、金融、人力、知识产权与跨境风险服务；南京西路—苏河湾可补数字金融、时尚首店与品牌孵化，市北/大宁可补数智与视听中台。对外资代表处、贸易合规、时尚出海、医疗数据、专业服务机构，可把“凯德办公—苏河湾/南京西路专业服务—市北/大宁数智外挂”作为非税收落地路径，所有支持以官方申报条件与年度指南为准。

问：凯德星贸和南京西路纯CBD、市北甲级怎么分工？

答：南京西路更重顶级金融前台、品牌总部与零距离客户门面；市北更重云数智链、大模型与数据合规中台；凯德星贸在汉中路—苏河湾—上海站节点，适合专业服务、外资中台、贸易时尚、资产研究中后台与AI轻办公。若要求超低延迟交易或大规模训练，不优先本楼，应外比专用IDC与市北/大宁平台。

问：1/12/13汉中路实际怎么用？

答：项目为汉中路站上盖，恒通路268号可从10号口、商业B2及地库多入口进楼；1号线接人民广场/上海站，12号线接南京西路/浦东部分组团，13号线接新天地/世博/张江部分方向。早高峰应分别实测写字楼大堂、商业B2、恒丰路北门三套动线，不写“出地铁即工位”绝对结论。

问：从上海站到楼宇怎么走？

答：汉中路至上海站1/3/4号线约数百米至1公里不同口径，也可恒丰路/天目西路打车短驳；对长三角高铁客户、虹桥/浦东空铁接驳，可做成“汉中路地铁+上海站高铁+出租车”方案。具体等候与行李动线应结合访客量预约大堂与车位。

问：专业服务和外资代表处如何排机房与档案？

答：合同、尽调、客户数据应独立等保分区；外资合规中台走双路由、UPS与访问日志；纸质档案按承重与消防独立库房，不混用普通办公配电。敏感跨境数据应单独做数据出境、加密与律师合规，不把写字楼网络当合规数据中心。

问：AI应用和软件企业适合多大面积？

答：轻量模型应用、数据治理、行业软件可用150—800平方米小组，整层2200—2375平方米适合研发+交付+合规一体；训练集群、渲染农场、低延迟推理不优先本楼，可把训练外挂市北数智或专用IDC，本楼留产品、销售、客户成功与等保轻机。

问：时尚贸易与消费品牌怎么用商业配套？

答：1.7万㎡星贸商业可补员工餐饮、咖啡、健身与轻样品接待；苏河湾时尚创界、南京西路首店生态可补走秀、首发、国潮孵化。但品牌常设展厅、仓储、冷链样品、直播高功率灯光应单独核面积、消防、电力与空调加时，不把商场公共区域当独占展厅。

问：2026年这里租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元且净吸纳20.5万㎡；凯德中介稿有7—9元、物业36元、车位1800元等样本，也有其它总面积/车位口径。正式测算应加空调加时、等保UPS、三轨上盖溢价、会议商业、装改与免租，折算三年有效成本，不单看日租。

问：医疗健康企业能落哪些职能？

答：器械商贸、医药信息、注册咨询、医学内容、真实世界数据整理可落标准层；临床样本、GMP、放射、高等级生物安全应另选合规园区并单独环评与行业许可。本楼更适合“销售+注册+医学事务+数据后台”，不替代实验室。

问：代表企业名单怎么用不误判？

答：花王、三井化学、佳丽宝及商场品牌仅证明历史/样本外资与消费生态；当前邻居协同以物业最新楼栋名单为准，不把苏河湾周边名企、商业租户或中介历史房源写成凯德写字楼满租主名单。

问：多团队扩租怎么排？

答：先按“专业服务标准层、等保/交易机房独立、客户路演用商业会议、贸易样品小间、市北/大宁中台外置”五层排；再按汉中路三轨实测、上海站接驳、北横/南北驾车、车位、空调加时、装改与免租做A/B/C方案。不把总建9.8万/12万/1.05万、28/30层或历史房源150—2300㎡直接等同当前可租组合。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，凯德星贸大厦的核心价值在于“恒通路268号汉中路1/12/13上盖、近上海站1/3/4、超高层甲级样本、标准层约2200—2375㎡、商业1.7万㎡、凯德申通联合持有、北横/南北/内环机动车网、苏河湾—南京西路专业服务与时尚生态”。对法律财税咨询、外资代表处、贸易与时尚消费、资产管理中后台、AI与软件轻应用、网络安全数据治理、医疗信息商贸及区域总部，其“三轨+高铁跨城+甲级标准层+商业会议配套+市北/大宁数智外挂”组合优于纯南京西路顶尖楼宇的成本控制，也优于远郊园的客户端到访效率；对超大规模GPU训练、金融核心低延迟、IC流片、GMP临床、危化中试或重型制造，则不优先本楼，应转市北数智、大宁视听、专用IDC、张江/大零号湾及专业产业园。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万㎡；仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，AI、专业服务、数字金融与生命科学需求活跃。凯德星贸若提升去化，应以“实时可租清册＋标准层/机房机电清单＋汉中路/上海站/北横通勤模型＋苏河湾数字金融/静安专业服务券/市北数智/人才安居包”替代单纯日租竞争；租户若只追求市北研发外溢或远郊产业园成本，应同时比对市北壹中心、大宁德必、非CBD甲级与专业载体。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标楼层取得竣工、土地性质、标准层、净高、荷载、机电、空调系统、车位、商业边界、可租面积与绿色/等保证件，不把总建9.8万/12万/1.05万、28/30层、电梯15部或物业36元不同稿直接等同当前交付；二是将空调加时、UPS/等保、金融或AI电力、贸易/医疗数据安全、会议路演、车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将静安创业与孵化、张江静安园/苏河湾数字服务、人才安居与专业服务/出海按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模智算、低延迟交易、GMP或量产为核心，应在凯德星贸之外并列比对专用算力、专业医疗、产业园与合规IDC资源。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于凯德星贸大厦恒通路268号公开综合体资料、凯德与申通公开持股及商业运营信息、1/12/13号线汉中路与上海站及北横/南北/内环公开路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、静安区现代化产业体系措施、张江高新区静安园2025—2026行动方案、静安专业服务与出海服务及创业人才公开资料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各楼层、标准层、净高、荷载、土地性质、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、商业在营品牌、已入驻产业名单及政策申报条件会随开发进度、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。