报告用途：本文件用于上海市静安区嘉里企业中心（静安嘉里中心办公组团）办公租赁与企业选址决策评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺、整栋出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在静安南京西路—静安寺节点设立跨国公司地区总部、金融与资管机构、专业服务与咨询、奢侈品及消费品牌、医药与生物科技、科技互联网与AI应用、贸易与投资平台及相关决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用静安区政府公开资料、嘉里建设及物业公开招商信息、2026年可核验资料；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年二季度与半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区专业服务业2026—2028方案、人工智能创新应用相关公开方案、南京西路—苏河湾中央活力区与“一网通办”现行口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

嘉里企业中心位于静安区南京西路1515号，属南京西路核心商圈与静安寺节点复合位置，由嘉里建设、香格里拉相关主体投资建设，是集超甲级办公、高端商业、静安香格里拉大酒店、服务式公寓、会展与地下停车为一体的城市综合体。政府公开资料记载项目总体量约45万平方米，其中办公空间超过11.3万平方米，商业、酒店、住宅与停车配套完整；早期政府资料将其办公楼按超甲级标准建设，并取得LEED前期认证金级。

项目办公部分通常由多座塔楼组成，市场招商资料对塔楼编号与单座标准层记载不完全一致；南京西路主组团常见资料将办公与商场、酒店统一运营，形成“办公＋商业＋酒店＋会展”的复合生态。对跨国公司总部、金融机构、专业服务、奢侈品消费、医药科技、咨询与数字应用企业，其区位与配套成熟度高于单栋写字楼；若以大型数据中心、影视重渲染、集成电路小试中试或湿实验室研发为主，应分别比对市北高新、大宁、徐汇滨江等相关载体。

建筑与标准层方面，政府资料记载总体量约45万平方米、办公超过11.3万平方米；招商资料对不同塔楼记载差异较大，部分资料列一座标准层约1443平方米、二座约1325平方米、三座约2752平方米，整体资料另有“三栋超甲级、地上59层、地下4层”等综合表述。标准层高资料常见4.2米、净高2.9米，二座和三座部分资料记载150毫米架空地板，得房率约68%—70%；但不同塔楼、楼层、核心筒改造和租区隔断会影响实际可用面积，正式租赁应以原始平面图、消防分区、架空地板高度和物业最新可租清单复核，不跨塔楼套用同一得房率。

机电与垂直交通方面，部分招商资料记载客梯17部、货梯2部，早高峰采用分区运行；政府疫情期间资料记载三座办公楼电梯合计43台，说明不同统计口径可能包含全组团或分塔楼电梯，正式尽调应以目标塔楼电梯清册为准。空调资料常见VAV中央空调，部分房源工作日约7:00—19:00运行，加时按面积与小时计费；金融交易、法律电子阅卷、医药数据、AI推理、品牌数字营销等7×24或延时场景，应专项复核加时规则、独立冷源、供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、新风与PM2.5过滤、机房承重及消防气体灭火，不以“超甲级”“智能系统”等通用词替代机电图纸。

车位与物业方面，政府资料记载车位超过1000个，部分招商资料记载地下约1340个、月租约1800—2500元/位；实际员工月租、访客车位、装卸车位与充电比例以物业最新台账为准。物业费招商资料常见约39—42元/平方米·月，不同塔楼、面积、能源结算和增值服务会影响总成本，签约前应将物业费、空调加时、车位、装改、机房增容并列写入技术附件。

绿色与认证方面，政府资料记载项目取得LEED能源与环境设计先锋奖前期认证金级；当前各塔楼是否持有LEED、WELL、中国绿色建筑或等效认证、证书有效范围与年检状态，应以权属方与物业原件核实。对ESG、碳披露、能耗强度和机房PUE有要求的企业，应把空调能耗、新风、充电桩、废弃物管理、幕墙隔热单独列入尽调，不把“绿色综合体”通用表述等同为全楼有效证书。

轨道交通方面，项目紧邻静安寺站，可接2号线、7号线、14号线。政府资料记载紧邻2号线、7号线出口，招商资料补充与14号线静安寺站就近接驳；部分资料称通过地下通道或站点出口直达商业与办公大堂。2号线覆盖虹桥枢纽、人民广场、陆家嘴、浦东方向，7号线增强市区南北向与静安寺—徐汇—宝山方向联系，14号线补充市区东西向与陆家嘴、大世界、嘉定方向接驳。企业踏勘应按员工从各线站厅到目标塔楼办公大堂实际计时，不把“上盖”“直达”等通用词直接等同于各部门步行时长。

公交与道路方面，南京西路、铜仁路、延安中路、常德路、愚园路构成周边路网，可接延安路高架、南北高架与内环；自驾前往虹桥枢纽、陆家嘴、苏河湾、市北高新应具备较好路径，但南京西路核心段在高峰、展会与商业活动期间通行压力较大。周边公交可补充人民广场、静安寺、久光与上海展览中心方向通勤；项目东侧与上海展览中心相对，大型会议、品牌发布和涉外接待应提前设计落客、货车卸货与访客动线。

整体交通评价为“静安寺2/7/14三线核心站点＋南京西路商业与酒店一体化＋上海展览中心活动配套＋延安路高架与南北高架支撑”。相比恒丰路—汉中路枢纽型写字楼，其优势在核心CBD客户到访、品牌展示与高端会议；相比苏河湾新建综合体，其优势在成熟超甲级硬件与静安寺商业密度，但核心区停车成本、访客安检与高峰拥堵应纳入通勤模型。

项目处南京西路核心段、静安寺东侧，东邻恒隆广场、中信泰富、梅龙镇商圈，西接静安寺与静安公园，正对上海展览中心，北近南京西路专业服务与全球服务商集聚带。静安产业布局中，南京西路—苏河湾中央活力区侧重金融、资产管理、全球服务商、专业服务与高端消费；静安寺周边叠加商业、酒店、会展与跨国企业办公功能；市北高新侧重大数据、区块链、人工智能；大宁侧重超高清、影视电竞、美妆健康。

嘉里企业中心更适合“总部前台＋专业服务＋品牌消费＋金融资管＋医药科技”混合团队：奢侈品及消费品牌可借南京西路零售与商场活动资源；金融、资管、咨询可借全球服务商与专业服务半径；医药与生物科技可借静安专业服务、人才与合规资源；AI应用与数字营销可借南京西路品牌客户和静安“AI+专业服务/数字广告”场景。若以大模型训练集群、影视特效、重型研发为主，应优先比对市北、大宁或产业园区载体。

第一，南京西路—静安寺双节点核心区位。项目在南京西路核心商圈与静安寺交通节点之间，东邻恒隆、中信泰富、梅龙镇，西接静安寺与久光，正对上海展览中心；对需要客户到访、品牌展示、董事会、媒体发布和跨国协同的企业，其地址认知度与商务便利性高于非核心写字楼。

第二，超甲级多塔与综合配套一体化。办公、静安香格里拉、服务式公寓、商场与会展共同运营，可承接高管住宿、客户宴请、行业会议、产品发布与员工商业消费。对金融路演、奢侈品发布、咨询年会、医药学术会议、AI产品演示而言，外部会议与酒店采购内部化，综合效率较高。

第三，静安寺三线轨道交通与展览中心联动。2/7/14覆盖虹桥、陆家嘴、浦东、市区南北与东西向；上海展览中心正对项目，可补充大型会展、政府活动与行业论坛接驳。相比单线写字楼，其多线通勤与活动资源更完整，但核心区高峰人流与展会车流也需单独管控。

第四，专业服务、金融与消费品牌生态密集。南京西路全球服务商、律所、会计、人力资源、咨询、私募资管、奢侈品总部与数字营销资源集中；项目招商资料列有雅诗兰黛、卡地亚、罗兰贝格等代表租户样本，说明其租户结构偏向消费、咨询、金融、贸易与跨国总部。对需要近场客户、供应商与专业机构协同的企业，产业匹配度较强。

第五，绿色建筑与长期运维基础。政府资料记载项目取得LEED前期金级，配合超甲级幕墙、VAV、智能安防与嘉里物业体系，可支撑ESG报告、外企总部审计与高端办公标准。但各塔楼证书状态、能耗台账与改造空间仍须按目标房源复核，不把综合体整体认证等同于单层租区认证。

优势侧：南京西路1515号核心位置、总体量约45万平方米、办公超过11.3万平方米、多塔可整可分、静安寺2/7/14三线、香格里拉与商场会展一体化、LEED前期金级基础、适合跨国总部、金融资管、专业咨询、奢侈品消费、医药科技、AI数字营销与贸易投资平台。

约束侧：核心区日租与物业费高于恒丰路、不夜城、苏河湾部分楼宇，招商资料对三塔标准层、得房率、电梯数记载不一致，必须按目标塔楼原始图纸复核；净高约2.9米对全架空网络地板、大型机房、审片室或高密度工位需做净高模拟；VAV若仅工作日白天运行，交易、合规、AI推理、医药数据需要加时或独立冷源；南京西路与静安寺在商业、展会、节假日高峰人流车流复杂，金融私密接待、奢侈品样衣、医药数据与涉密咨询应独立落客、专用电梯和访客系统；整层连续扩租受头部租户与长期合约影响，应提前锁定期。

选址建议：跨国地区总部、私人银行与资管、律所与税务、咨询与人力、奢侈品及美妆总部、医药与生物科技事务中心、AI营销与数字广告、贸易投资平台优先；纯超大数据机房、影视重渲染、大模型训练、湿实验室或高噪声制作可作其他静安板块比对。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公体量约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。上半年累计净吸纳44.5万平方米，已超过2025年全年40.2万平方米，市场呈筑底修复特征。报告将静安南京西路与黄浦淮海中路、徐汇徐家汇、长宁并列为核心韧性强板块，认为其凭借区位与硬件持续承接企业升级、原址置换需求；二季度TMT、贸易制造、专业服务、金融四类合计租赁占比近九成。

仲量联行2026年二季度数据显示，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；整体空置率环比降0.7个百分点，中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区空置率约27.1%、租金约4.1元/平方米/天。金融及专业服务仍是中央商务区主要需求来源，游戏与人工智能相关科技互联网在非中央商务区保持扩张。高力国际2026年二季度补充口径中，南京西路租金约9.09元/平方米/天，为全市核心子市场高位，反映头部CBD在供应承压下仍具品牌与升级韧性。

对嘉里企业中心的启示：项目处南京西路核心，不能只用全市平均6.42元/平方米/天判断成交价，也不能仅按中介9—16元区间做预算；应将物业费、空调加时、车位、装改、机房增容、香格里拉会议、商场活动权益合并为三年总拥有成本。2026年市场筑底阶段，核心超甲级对金融、专业服务、消费总部仍有升级吸引力，但租户应把免租期、装补、扩租权与机电改造责任量化，避免以“地标”单一维度替代技术尽调。

依据公开招商与媒体资料，项目办公侧代表样本包括雅诗兰黛、卡地亚、罗兰贝格，相关招商页还列有秘鲁驻上海总领事馆、日立环球存储科技咨询、伊藤忠丸红钢铁贸易、爱芙趣商贸、光明食品集团财务、盖立复医药科技等租户；部分资料另列IDG资本、百济神州、摩根士丹利、欧莱雅、宝马、谷歌、中信、平安、恒生等名称，但不同来源统计口径、楼层与时间不一致。上述名单仅作产业生态样本，不等同于2026年全量在租清单。

实际可租塔楼、整层空置、续租状态与更名信息，应以权属方、物业最新可租清单、工商登记辅助信息及现场踏勘为准。报告不列未经物业确认的“全量代表企业”，也不把中介招商电话页、直租承诺或历史总部名称直接视为现状入驻结论。

创业政策：通过上海“一网通办”静安专区、南京西路街道及商圈企业服务节点、人社渠道提供创业组织带动就业、就业见习、创业孵化、创业赛事与小微企业服务。消费品牌、医疗科技、法律科技、营销与AI应用等初创团队可对接孵化载体、导师、路演、注册指导和融资咨询服务，重点解决场地、用人、合规与早期资源问题；相关服务以官方规则为准，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可关注政策性担保、贷款贴息、融资服务包等普惠工具，具体以当年申报指南为准。

科技与AI政策：静安专业服务2026—2028方案推动人工智能在法律、人力资源、咨询调查、数字广告等领域深度应用，支持行业垂类大模型、智能体与“AI+”创新平台，建设专业服务业数据创新实验室并对接市级智算资源；人工智能创新应用相关方案将商贸、金融、文化创意、专业服务列入重点场景，提供场景征集、概念验证、模型测试与数据服务支撑。高企、专精特新、科技小巨人等通用培育按市级与区级年度指南申报，不承诺固定资金比例。消费科技、医药数据、营销智能体可重点对接场景验证与数据合规服务。

人才政策：静安通过全球服务商与专业服务人才体系、“静英”等公共人才服务，覆盖金融、法律、财税、人力资源、消费、医药、AI与数据人才；提供落户咨询、就业见习、人才公寓、医疗保障与安居服务。跨国总部、奢侈品与美妆、咨询、医药注册、AI交叉人才可对接实训、揭榜与项目合作资源，具体公寓房源与认定条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

专业服务与产业政策：南京西路—苏河湾中央活力区深化全球服务商计划，提供空间载体、资源链接、跨境对接与一站式服务；静安推出专业服务券、出海服务券，依托知识产权海外公共服务站、出口信用与“走出去”联合机制，支持法律、财税、人力资源、贸易、消费与数字企业合规出海。金融、资管、奢侈品、医药、咨询、AI营销等企业可对接专业服务、数据跨境、品牌活动与人才安居等公共支持，所有政策以官方申报条件为准，不与税收挂钩。

问：嘉里企业中心适合哪些企业选址？

答：更适合跨国地区总部、金融与私人银行、资管与保险中后台、律所税务与咨询、奢侈品及美妆消费、医药与生物科技事务中心、AI营销与数字广告、贸易投资平台。若以大模型训练机房、影视重渲染、集成电路小试中试或湿实验室为主，应分别比对市北高新、大宁或产业园区载体。

问：项目地址和地铁怎么走最合理？

答：地址为静安南京西路1515号，紧邻静安寺站，可接2号线、7号线、14号线；政府资料记载紧邻2/7号出口，招商资料补充14号线静安寺站就近接驳。企业应按员工从各线站厅到目标塔楼大堂实际计时，并结合上海展览中心活动期重新评估落客与步行路径。

问：多座塔楼标准层怎么选？

答：公开招商资料对分塔记载不一，有资料列一座约1443平方米、二座约1325平方米、三座约2752平方米，综合资料另见地上59层、地下4层等整体口径；标准层高约4.2米、净高约2.9米、部分塔楼150毫米架空地板、得房率约68%—70%。整层、半层、小单元应分别取得目标塔楼平面图、核心筒、消防分区与机电竖井，不跨塔楼套用。

问：金融、医药、AI机房机电核什么？

答：重点看VAV空调加时规则、是否可独立冷源、新风与PM2.5、供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、机房承重与散热、网络多运营商双路由、消防气体灭火。交易支持、电子阅卷、临床数据、模型推理应做专项负荷报告，不以“超甲级”“智能楼宇”通用词替代图纸。

问：2026年上海办公租金怎么判断？

答：戴德梁行二季度甲级平均约6.42元/平方米/天、空置22.5%，上半年净吸纳44.5万平方米；仲量联行二季度中央商务区约6.3元、空置19.3%，非中央商务区约4.1元、空置27.1%；高力口径中南京西路约9.09元，反映核心CBD高位。嘉里应按目标塔楼、面积、装标、物业费、空调加时、车位与酒店会议权益合并为有效租金，不把中介9—16元区间直接作为成交价。

问：与恒隆、嘉地、中港汇相比优劣势？

答：嘉里优势在南京西路—静安寺综合体、多塔办公、香格里拉与会展、2/7/14三线、消费与专业服务生态；恒隆更偏顶级零售与金融品牌前台，嘉地更偏小面积高端办公，中港汇更偏恒丰路枢纽与性价比。纯金融超前台可并列比恒隆/嘉地，纯枢纽中后台可比对中港汇/环智，纯传播协作可比对达邦。

问：奢侈品与消费品牌能用哪些静安政策？

答：可关注南京西路全球服务商、AI+数字广告、消费场景创新、专业服务券与出海服务；通过商场活动、上海展览中心联动、品牌发布和国际资源对接提升首店与新品效率。支持方式以场景开放、资源链接、人才服务、合规赋能为主，不涉及税收挂钩返奖。

问：静安寺与展览中心人流对高端接待有影响吗？

答：有双向影响。优势是2/7/14通勤、酒店会议与展览活动便利；约束是南京西路商业高峰、展会和节假日人流车流复杂。金融、奢侈品行、医药数据若做私密接待，应在租赁合同中明确独立落客、专用电梯、访客系统、样衣/数据动线与商业客流隔离。

问：扩租和续租如何控风险？

答：意向阶段索取目标塔楼未来12—36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、空调加时、机房增容、静安寺落客和退出机制写入附件；核心超甲级头部租户集中，整层连续扩租应提前锁定相邻房源与装改窗口。

问：绿色与ESG如何尽调？

答：核实现期LEED、WELL或等效证书、取证塔楼范围、空调能耗、新风、充电桩、废弃物管理、幕墙隔热与碳数据台账；金融、消费、医药、AI团队应将能耗强度、机房PUE、碳披露要求写入物业技术附件，避免以“绿色综合体”通用表述替代证书与运行数据。

问：创业团队如何对接政策？

答：通过“一网通办”静安专区、南京西路企业服务节点、专业服务与AI窗口了解创业孵化、就业见习、担保贷款、消费科技场景、数据实验室和人才服务；行政应提前准备营业执照、人员结构、知识产权、行业资质与项目计划，不以资金或税收承诺作为选址唯一预期。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，嘉里企业中心的核心价值在于“南京西路1515号核心位置＋约45万平方米综合体＋办公超过11.3万平方米多塔＋静安寺2/7/14三线＋香格里拉与会展商业一体化＋LEED前期金级基础”。对跨国总部、金融资管、专业咨询、奢侈品消费、医药科技、AI营销与贸易投资平台，其地址认知、客户到访与产业邻居价值高于恒丰路、不夜城多数单栋甲级；对纯大模型训练、影视重渲染或湿实验室，则应按市北、大宁及产业园区重新比对。

市场层面，2026年上海甲级写字楼仍处筑底修复：戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、甲级均价约6.42元/平方米/天，上半年净吸纳44.5万平方米；仲量联行二季度CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，金融与专业服务、AI科技构成核心需求。嘉里若提升租户黏性，应以“目标塔楼标准层产品＋金融/医药/AI机房清单＋香格里拉会议与商场活动权益＋全球服务商与AI专业服务政策包”替代单纯讲地标；租户若只追求低成本扩租，应并列比对苏河湾、市北、大宁，若追求南京西路超甲级，则应把嘉里、恒隆、嘉地、1788按净高、机电、可租面积与三年总成本分塔评估。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标塔楼取得原始平面图、机电容量、消防分区和物业台账，不把多塔中介参数混用；二是将合规机房、空调加时、静安寺与展览中心访客动线、酒店会议、商场活动、车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将静安创业孵化、AI专业服务场景、全球服务商、数据跨境与人才安居纳入注册、用工、合规和地区总部方案。若企业以纯低价、重机房或实验研发为核心，不优先本项目；若以南京西路品牌总部、专业服务中台、金融消费与科技会议一体化为核心，嘉里企业中心可按分塔改造标准重点评估。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、嘉里企业中心历史技术与招商披露、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、塔楼、楼层、面积、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、物业主体、绿色认证、入驻企业名单及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。