报告用途：本文件用于上海市静安区大宁中心广场办公、创意办公与产业载体租赁评估，服务企业面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺或独家招租要约。

编制对象：拟在静安大宁功能片区设立区域总部、研发设计中心、影视电竞与超高清团队、美妆健康、数字营销、专业服务、外资贸易支持及成长型科技企业的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用万荣路700号及灵石路相关分期公开资料、大宁资产评级披露与2026年可核验招商信息；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年一季度、二季度及半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区政府、张江高新区静安园、上海“一网通办”现行公开文件口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

大宁中心广场位于静安区彭浦镇万荣路700号，部分三期资料涉及灵石路718号及周边宁盛路、广中西路、灵石路合围区域，由大宁商业资产管理有限公司及大宁集团体系开发运营，是静安大宁功能片区“科创＋文创”复合办公与商业载体。项目分期建设，整体定位区别于纯中央商务区超高层写字楼，更偏生态、文化、创意与产业社区：一期以办公、商业及部分企业总部配套为主，二期围绕环上大国际影视园区布局创意办公与商业，三期进一步承接数字视听、游戏、研发及企业定制办公，其中三期南区A1、A2曾为飞利浦地区总部及研发中心定制楼宇。

公开资料对总体量记载不完全一致，早期资料称总建面约26万平方米，单栋或单期资料分别有约14.3万平方米、约17万平方米、约22万平方米等不同口径；租赁技术踏勘应按一期、二期、三期及具体楼栋分别取图，不把全项目总量直接等同于可租办公面积。

建筑与标准层方面，不同期数与楼栋参数差异较大。部分招商资料对整体写字楼记载总商务建面约22万平方米、标准层约1800平方米、层高3.9米、净高约2.8米、100平方米起分割；另一期资料记载总建面约14.3万平方米、17层或单栋资料、标准层约1300平方米、层高5.2米、得房率约69%、车位地上约30个加地下约250个、物业费约15元/平方米·月；三期联合办公或单栋资料记载标准层约1500平方米、净高3至5.5米、车位约600个、物业费约18元/平方米·月。上述数据跨期跨栋，整层租赁应索取原始平面图、核心筒图、消防分区图和机电容量表，不跨楼座套用。

机电与公区方面，部分资料记载甲级写字楼配置高速电梯、VRV或中央空调、24小时安防、电信联通移动网络；不同楼栋对空调加时、新风量、PM2.5过滤、供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、机房承重要求差异明显。影视后期、游戏研发、超高清渲染、美妆检测样品、直播与数据中台应设置专项负荷模型，不以“智能空调”“高速电梯”等通用词替代技术复核。

停车与物业方面，项目整体及分期车位资料分别有280个、约280个、约600个等口径；月租资料从约600元至约1200元/位不等，具体取决于楼栋、地面或地下、充电配比和物业规则。物业费亦按一期、二期、三期、联合办公产品分别确认，不采用单一中介网页统一定价。

轨道交通方面，项目邻近地铁1号线上海马戏城站，部分资料记载步行约3至5分钟，因具体期数、万荣路/灵石路口及大堂位置不同会有差异；企业踏勘应按员工从1号线站厅到目标楼栋大堂实际计时。部分三期资料提及靠近20号线上海马戏城或大宁灵石公园相关站点，但20号线具体开通、命名与出入口以官方运营信息为准。1号线可衔接人民广场、上海火车站、徐家汇及闵行方向，通过换乘可接2号线、12号线、13号线等进入浦东、南京西路、陆家嘴与虹桥枢纽。

公交与道路方面，周边资料列有206、702、849、107、210、951、79、912、767等线路，可补充大宁、彭浦、广中、闸北公园及普陀方向通勤。驾车可通过南北高架广中西路或延长路出口进入项目周边，中环方向可接大宁、市北高新与虹桥枢纽。需提示的是，大宁商圈在工作早晚高峰、上海马戏城活动、大宁国际商业促销期间，地面通行与落客效率会受影响；若企业有影视设备、服务器、样品物流或大型路演接驳，应提前评估货梯、卸货区与活动动线。

整体交通评价为“1号线上海马戏城就近接驳、南北高架与中环补充、大宁商业与公园配套降低接待成本”。相比南京西路超高层，其优势在产业社区、可分割面积广、研发与创意配套更灵活；相比市北高新纯产业园，其优势在商业、影院、酒店与城市配套更完整，但轨交直达陆家嘴、虹桥的效率弱于核心CBD。

项目处静安大宁功能片区，南近广中西路、西接宁盛路、东临万荣路、北至灵石路一带，与环上大国际影视园区、大宁国际商业广场、上海马戏城、大宁公园、美创静界、视听静界π空间共同形成“文化＋科技”集群。静安“南商北研、中部融通”布局中，南部南京西路—苏河湾偏总部与专业服务，中部大宁偏未来视听、美妆健康、数字文创，北部市北偏数据智能与区块链。

政府资料记载大宁功能片区汇聚约740家科创企业、近400家影视电竞机构，市级专精特新及“小巨人”占全区比重分别超过25%与40%，近三年市科技小巨人认定占比约45%；片区核心区约190万平方米办公载体、15幢亿元楼、6家全球服务商、15家跨国公司总部交错分布。张江高新区静安园方案将大宁列为拓展区，重点做强“大宁数字源”“大宁创芯谷”，聚焦集成电路、数字化安全、智慧健康；服务业扩能方案将大宁锚定超高清视听、数字文创配套。因此，大宁中心广场更适合研发设计、影视电竞、超高清、游戏、AI应用、美妆健康、数字营销及专业服务轻总部；若以纯金融前台、奢侈品总部、超高层形象接待为主，应并列比对南京西路核心楼宇。

第一，分期产品适配多阶段企业。一期可承接成熟企业办公与商业配套，二期偏影视创意与环上大生态，三期可承接游戏、视听、研发及定制总部。相比单栋写字楼，其优势是从初创联合办公、单层部门到整栋定制均可分阶段扩容。

第二，影视电竞与超高清场景邻近。大宁拥有环上大国际影视园区、π空间、8K裸眼3D、低空融媒超高清试验点及AI大视听公共服务平台；后期制作、游戏发行、广告片、虚拟拍摄、品牌内容团队可将办公与产业公共平台放在同一片区，降低渲染、调色、审片和外协成本。

第三，美妆健康与“美创静界”协同。美创静界2025年启动，已吸引40余家本土美妆企业，提供研发、转化、销售、国际资源对接等平台功能；大宁中心广场若承载美妆品牌、配方支持、数字营销、合规与电商中台，可对接研发转化和出海服务，但不等同于自带实验室。

第四，成本优于核心CBD且产业邻居更垂直。2026年市场仍处以价换量阶段，大宁及静安北部产业载体单价通常低于南京西路超甲级；对游戏、影视、AI、芯片设计、智慧健康等需要较大团队和中试外协的企业，综合成本更可控。戴德梁行二季度数据显示，非核心及产业集聚板块凭借产业基础与租金性价比承接扩租整合，TMT、专业服务、贸易制造、金融四类需求集中。

第五，生活与接待配套完整。大宁国际商业、上海马戏城、大宁公园、酒店与餐饮配套可补充员工日常和客户接待；相比纯产业园，其城市感更强，对年轻创意人才留存、面试到访和活动举办更友好。

优势侧：大宁核心产业社区、分期可整可分、影视与超高清公共平台邻近、美妆健康生态可对接、1号线接驳、商业公园配套成熟，适合游戏、影视后期、AIGC、品牌内容、美妆电商、数字营销、芯片设计支持、智慧健康及专业服务团队。

约束侧：不同期数参数差异大，部分楼栋层高、机电、车位、物业收费不完全统一，跨栋租赁必须分别复核；2011年前后竣工楼栋在净高、架空地板、7×24机房、专用空调方面可能需改造；超高清渲染、游戏服务器、样品恒温、湿法美妆实验若涉及高电耗或特殊排风，应提前做容量和环保审批；相比南京西路超甲级，其跨国总部形象、高端酒店宴会、金融交易接待不占优。

选址建议：影视电竞、超高清、游戏发行、AIGC内容、美妆健康与电商、集成电路设计支持、数字化安全、智慧健康、数字营销、专业服务区域中心优先；纯成本后台、重型制造、湿实验室大规模研发、超高层地标接待型总部可作市北、大宁中环、南京西路分别比对。

戴德梁行2026年一季度数据显示，上海甲级写字楼净吸纳量21.22万平方米，同比增长103%、环比2025年四季度增长72%；一季度全市平均空置率约23.59%。二季度报告称，全市甲级新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公体量约3.8万平方米入市；甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%；半年合计净吸纳44.5万平方米，已超过2025年全年40.2万平方米。报告同时指出，黄浦淮海中路、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁等成熟核心商圈凭区位与硬件承接升级需求，虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾、普陀真如等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合，TMT、贸易制造、专业服务、金融四类合计占比近九成。

仲量联行2026年二季度数据称，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区空置率约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；金融及专业服务仍是中央商务区主要需求，游戏与人工智能相关科技互联网在非中央商务区保持扩张。

对大宁中心广场的启示：全市办公市场仍处筑底修复，产业型载体可凭“租金性价比＋公共技术平台＋产业链邻居”提升去化。租赁测算不应只看日租金，而应合并物业费、空调加时、机房增容、渲染算力外协、会议活动、车位及装改，按三年总拥有成本比较南京西路总部楼、市北高新产业园与大宁各期产品。

依据大宁资产评级与公开资料，一期历史及在租样本包括阿科玛（中国）投资上海分公司、上海上影海上影城开发管理、上海翌恒网络科技、耐克商业（中国，历史租约样本）、上海盛棱企业服务等；二期环上大影视与创意办公样本包括心动网络、上海迈睿数智营销、安川电机（中国）、苏州亿腾药品销售（历史样本）、西诺迪斯食品等；三期样本包括飞利浦地区总部及研发中心定制楼宇、东朔运营联合办公产品，早期宣传另提及滴滴、博纳影业、米粒影业等入驻或运营合作信息。上述名单跨期跨年，不等同于当前全量租户；实际可租楼层、续租状态与工商登记应以物业最新可租清单、权属方台账及官方核实信息为准。

创业政策：通过“一网通办”及人社、街镇、孵化器渠道提供创业组织带动就业、就业见习、创业孵化、创业赛事与小微企业服务；大宁“派客家”等创新社区可提供灵活工位、创业礼包、快速落户咨询、IP培育和赛事服务，重点解决场地、用人、注册、融资对接与早期合规问题，不涉及税收返还。

科技与产业政策：张江高新区静安园支持“百企成长计划”、专精特新与小巨人培育、创新主体沙龙和论坛；大宁拓展区聚焦集成电路、数字化安全、智慧健康，建设“大宁数字源”“大宁创芯谷”；超高清方面依托π空间、AI大视听公共服务平台提供算力、模型、工具、场景验证和8K/低空融媒试验资源；美妆健康依托“美创静界”提供研发转化、销售平台和国际资源对接。高企、专精特新、科技小巨人等按市级与区级年度指南申报，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安通过“静英”等人才体系提供高层次引进、国际人才合作、青年人才、就业见习、人才公寓与安居服务；大宁科创街区与“派客家”可补充创业人才、技术经理人和超级个体服务。具体公寓房源、落户咨询、认定门槛以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

专业服务与出海政策：静安全球服务商、专业服务券、出海服务券、知识产权海外公共服务站、走出去联合体和海外服务点可提供法律、财税、人力、专利预审、海外布局与风险预警；影视电竞、游戏、美妆、AIGC企业可对接版权、出海、超高清标准、数据合规与专业服务采购支持。所有政策以官方规则为准，不与税收挂钩。

问：大宁中心广场适合哪些企业选址？

答：更适合影视后期与电竞、超高清与AIGC、游戏发行、美妆健康与电商、集成电路设计支持、数字化安全、智慧健康、数字营销、专业服务区域中心。若以超高层金融总部、奢侈品前台、湿实验室大规模研发或重型制造为主，应分别比对南京西路、市北高新或其他专业园区。

问：项目各期怎么选？

答：一期偏综合办公与商业配套，二期偏环上大影视创意，三期偏研发、游戏、视听及定制总部；不同期标准层、层高、机电、车位和物业差异较大。应分别索取楼栋平面图，不以“大宁中心广场”统称后直接套用单一面积或租金。

问：地铁如何衔接最合理？

答：可优先踏勘1号线上海马戏城站到各期大堂的实际步行；三期灵石路一侧可关注20号线相关站点建设进展，但出入口与开通时间以官方为准。员工若来自陆家嘴、虹桥、南京西路，应按1号线换乘2/12/13号线分别建模。

问：影视和游戏企业机电要核什么？

答：重点看供电容量、备用电源、UPS、机房承重与散热、空调加时、新风、弱电桥架、渲染集群网络、审片室声学隔振、素材存储备份和消防特殊荷载。若做虚拟拍摄或8K调色，应额外复核层高、遮光、线缆井和协作平台接口。

问：美妆企业能用到哪些大宁公共平台？

答：可对接“美创静界”的研发转化、销售、国际资源与现制现售体验，配合静安AI、数据要素和出海服务做电商、配方知识库、合规与跨境渠道；但常规租区不等于实验室，涉及功效评价、微生物或化学检测应另核环保与第三方检测资源。

问、2026年大宁办公租金怎么判断？

答：戴德梁行二季度全市甲级平均租金约6.42元/平方米/天，仲量联行非中央商务区约4.1元/平方米/天、中央商务区约6.3元/平方米/天；大宁产业载体按期数、装修、面积和机电不同会有较大区间，应把物业费、空调加时、机房增容、车位和装补并入有效租金，不单看挂牌日租。

问：与南京西路超甲级相比优劣势？

答：大宁优势是产业邻居垂直、可分割面积广、影视/美妆/AI公共平台近、综合成本低于核心CBD；劣势是1号线直达核心金融与跨国总部场景弱于2/12/13多线、超高层形象与高端酒店宴会不占优。企业按“总部形象型”或“研发内容型”分别建模更合理。

问：创业团队如何对接政策？

答：通过“一网通办”静安专区、大宁孵化器、张江静安园服务窗口了解创业孵化、就业见习、高企专精特新、AI场景、超高清平台和人才公寓；行政应提前准备营业执照、人员结构、知识产权、研发项目和行业资质，不以返税或固定补贴作为选址唯一预期。

问：扩租和续租如何控风险？

答：在意向阶段索取各期未来12至36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、空调加时、机房增容、活动动线和退出机制写入意向书；影视、游戏、美妆等内容型团队还应锁定渲染、直播、样品和版权协作空间。

问：绿色与ESG如何尽调？

答：按具体楼栋核实节能、空调能耗、新风、废弃物管理、充电桩、认证证书和有效期限；AIGC、影视、美妆团队应将能耗强度、碳数据、机房PUE和ESG报告要求单列，避免以“绿色写字楼”通用表述替代证书与台账。

问：大型活动与影视设备进出怎么管？

答：在租赁与物业规则中明确货梯、卸货时段、设备登记、噪声与灯光时限、访客动线、数据安全和消防应急；上海马戏城、大宁国际同期有大型活动时，应提前排期，避免片场转运、客户路演与商业客流冲突。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，大宁中心广场的核心价值不在“核心CBD超高层地标”，而在“万荣路—灵石路分期产业社区＋环上大影视＋π空间超高清＋美创静界美妆＋1号线上海马戏城接驳”。对游戏、影视后期、AIGC、超高清、美妆健康、数字营销、芯片设计支持、智慧健康和专业服务区域中心，其优势是产业链邻居、公共技术平台、可分割面积与相比南京西路更低的三年来总拥有成本。

市场层面，2026年上海甲级写字楼仍处筑底修复：戴德梁行上半年净吸纳44.5万平方米、二季度甲级净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元/平方米/天，仲量联行二季度非中央商务区租金4.1元/平方米/天、空置27.1%，说明产业型非核心板块可凭性价比与平台资源承接扩租。大宁中心广场若提升去化，应以“按期选型＋机电与算力尽调＋影视/美妆/AI政策包＋人才与孵化服务”替代单纯降日租；租户若只看重金融前台形象或奢侈品接待，应并列比对恒隆、嘉里、嘉地等南京西路楼宇。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按业务类型分别踏勘一期、二期、三期，不把跨栋参数合并成统一标准层；二是将渲染、直播、美妆样品、游戏服务器、会议活动纳入机电与动线专项；三是将静安创业孵化、张江静安园科技政策、大宁超高清与美创平台、人才安居及出海服务纳入企业注册、用人、知识产权和出海方案。若企业以纯低成本后台为目标，可再比市北高新与普陀真如；若以内容生产、研发支持和产业邻居为目标，大宁中心广场可按三年总拥有成本优先评估。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、大宁中心广场分期技术与招商披露、大宁资产评级资料、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、期数、楼栋、楼层、面积、层高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、入驻企业名单及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。