上海长宁区IM长宁国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-05 浏览次数：11 来源：www.001zf.com

上海长宁区IM长宁国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区IM长宁国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区新华路CAZ核心与内环黄金三角（凯旋路1398号·淮海西路/虹桥路交汇·3/4/10号线虹桥路站约30—300米地铁上盖步行1—3分钟·车行15分钟虹桥T2·内环高架2分钟）的医疗大健康与医疗器械、在线教育与互联网科技、物流科技与贸易供应链、金融期货与专业设计及"石榴集团2019竣工—Aedas设计—总建面约25.78万㎡（T1 28层/T2 8层/T3 18层/T4 22层/办公13.6万㎡+商业4.4万㎡/标准层800—3300㎡/层高4.2—4.5米净3.0/T2局部9米/得房70%—75%/VAV中央空调8:00—19:00+1350车位+仲量联行37.8元及猿辅导/运满满/国药控股/川崎汽船同园"一体化三轨上盖LEED金级甲写综合体型企业，提供客观的载体评估、石榴自持+JLL运营解读及3/4/10号线—徐家汇—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：医疗大健康与医疗器械企业、在线教育与互联网科技公司、物流科技与贸易供应链、金融期货与专业设计机构、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（石榴集团/IM Shanghai官网披露、Aedas设计背书、仲量联行JLL物业公告、51cbd/chooffice/soolou/urlou/魔都office 2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、第六届"海聚英才"长宁选拔赛公开信息、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"IM长宁国际/IM Shanghai长宁国际发展广场/Innovation Mix"，法定地址为长宁区凯旋路1398号（淮海西路与虹桥路交汇，新华路街道），属内环内新华路CAZ核心、虹桥路—凯旋路节点、徐家汇/中山公园/淮海路三圈交叠；非长宁路1139弄长宁来福士（凯德），非中山万博（淮海西路666号），非SOHO中山广场（中山西路1055号）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区IM长宁国际发展广场项目介绍

IM Shanghai长宁国际发展广场位于上海市长宁区凯旋路1398号，地处内环内新华路CAZ核心、淮海西路—虹桥路东北角，由石榴集团（原K2）投资开发、Aedas+华东总院联合设计，2019年竣工、2020—2021年全面运营，总占地约40,384㎡，总建面257,822㎡（办公136,160㎡+商业44,211㎡），是长宁内环2019三轨上盖"Innovation Mix"LEED金级甲写综合体（T1 28层总部塔/ T2 8层9米LOFT创意塔/ T3 18层成长塔/ T4 22层商务塔+8栋商业独栋+下沉广场+2.4万㎡中央绿轴）。土地为C8商办综合（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV中央空调（工作日8:00—19:00，含37.8元物业费语境，加时0.27元/㎡·h）。定位"3/4/10虹桥路站30米上盖+徐家汇5分钟+6.5元主流租+JLL 37.8元+猿辅导/运满满同园"，重点聚焦医疗大健康、在线教育、物流科技、金融设计，具备三轨30米/4.5—9元/㎡·天（主流6.5—8元）/150—3280㎡分割（T1整层1153—3280㎡/T2 1319—1401㎡/T3 814—2381㎡/T4 1020—1937㎡）/层高4.2—4.5米净3.0（T2 9米）/得房70%—75%/37.8元JLL/1350车位/猿辅导+运满满+国药控股+川崎汽船同园的硬核特征，是凯旋路沿线极少兼具"2019三轨真上盖+LEED金级+Aedas山景幕墙+4栋差异化塔楼+1350车位"的综合体样本。

长宁区IM长宁国际发展广场项目参数

地理位置：长宁区凯旋路1398号（近虹桥路）；3/4/10号线虹桥路站30—300米（1号口/2号口步行1—3分钟真上盖）；内环高架吴中路/延安西路匝道2分钟、延安高架1.5公里；车行15分钟虹桥T2、5分钟徐家汇、30分钟陆家嘴。
开发运营：石榴集团（统一自持非散售）开发；仲量联行JLL直管（部分渠道记CBRE协同，主管为JLL）。
建筑规模：总建面257,822㎡（办公136,160㎡）；T1 28层（60,475㎡）/T2 8层（10,443㎡）/T3 18层（36,556㎡）/T4 22层（28,686㎡）；标准层800—3,300㎡。
空间配置：可租面积150—3,280平方米（150/180/245/296/320/422/536/610/716/1020/1153/1432/2027/2319/3280㎡；T1整层1153—3280㎡/ T2整层1319—1401㎡/ T3整层814—2381㎡/ T4整层1020—1937㎡）；标准层高4.2—4.5米，净高3.0米（T2局部9米LOFT），150mm架空地板；VAV中央空调（8:00—19:00，PM2.5过滤，加时0.27元/㎡·h）；电信/联通/移动/万兆光纤。
硬件系统：T1客梯12+货2（迅达PORT）、T2/T3/T4各6客+1货；双回路市电；车位1,350个（含232新能源桩，1,600元/月）。
费用参考：租金4.5—9元/㎡·天（51cbd 4.5—8元、chooffice 6.5—9元、soolou主流6.5—8元、T1高区精装8—9元、T4低区150㎡6.5元、整层T1 1153㎡6.5—7.5元）；物业费37.8元/㎡·月（JLL含公区/10米大堂/VAV能源费语境，前三年9折即34元档，加时另计）。2026年市场主流整层6.5—7.5元，为金虹桥（4—5元但38元/无三轨上盖）、中山万博（淮海西路666/6.5元/三轨85米但无2019新装/无LEED）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/三轨600米但2011散售/无LEED）、东银（红宝石路500/6元/15号线100米但无三轨）的同圈内环三轨上盖标杆，具"2019 Aedas+三轨30米+LEED金级+4栋差异化+1350车位"不可复制溢价。

长宁区IM长宁国际发展广场交通优势

3/4/10号线虹桥路30米真上盖+内环2分钟+徐家汇5分钟的三角零接型：出闸1—3分钟入大堂（3号线上海站/江湾镇、4号线环线换静安寺/陆家嘴、10号线虹桥T2/五角场/新天地），比金虹桥（娄山关路533/无三轨）、中山万博（三轨85米但淮海西路无30米上盖）、SOHO中山（三轨600米）、东银（15号线100米但无3/4/10）多三线真上盖30米+徐家汇5分钟+内环2分钟+LEED金级新装；属"凯旋路三轨零接型"。
高架路网：凯旋路0距离—内环吴中路上匝2分钟—延安高架1.5公里—北横通道1公里；自驾15分钟虹桥T2、5分钟徐家汇、30分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区多内环主城向心效率。
内部配套：10米挑空双大堂+2.4万㎡中央绿轴+下沉商业广场（盒马FRESH/星巴克甄选/WAGAS/Tims/赛百味/茉莉奶白）+VIP健身会所+1350车位；紧邻徐家汇ITC、新淮海坊、中山万博、汇京国际，形成"3/4/10号线—凯旋路—徐家汇"商务闭环。

长宁区IM长宁国际发展广场区位介绍

项目位于长宁区新华路CAZ核心，处于凯旋路—虹桥路节点，东望徐家汇、南贴淮海路西延、西邻虹桥开发区、北靠中山公园。与中山万博国际中心（淮海西路666）、SOHO中山广场（中山西路1055）、金虹桥（娄山关路533）、长房国际（天山路789）、东银中心（红宝石路500）构成"长宁内环—虹桥矩阵"，IM长宁国际是唯一2019三轨30米真上盖+Aedas山景瀑布幕墙+LEED金级+4栋差异化塔楼（T2 9米LOFT）+猿辅导/运满满同园的综合体样本。

作为石榴集团上海旗舰，周边集聚猿辅导（在线教育）、运满满（满帮物流科技）、国药控股/国润医疗/洁诺医疗/同心医疗（大健康）、川崎汽船/罗宾升国际货运（物流）、信达期货（金融）、LWK+PARTNERS（设计）、太平鸟/HAWORTH海沃氏（消费/家具），形成"医疗—教育—物流—金融—设计"纯C8生态；具备"凯旋路1398号+三轨30米+内环CAZ"的不可替代地缘价值，是连接中山万博（三轨85米老牌甲写）、SOHO中山（三轨600米散售）的凯旋路1398号2019极点。

长宁区IM长宁国际发展广场项目竞争核心优势

石榴统一自持+2019 Aedas+LEED金级+三轨30米+10米大堂的综信信用：非散售/非老牌，"瀑布幕墙+中央绿轴+4栋差异化（T1总部/T2 9米LOFT/T3成长/T4商务）+70%—75%得房+VAV带PM2.5+1350车位"比金虹桥（38元/无三轨/无LEED）、中山万博（2010/三轨85米但无2019新装/无4栋差异）、SOHO中山（2011/三轨600米散售/无LEED）、东银（2008/15号线但无三轨/无综合体）多"2019三轨真上盖30米+LEED金级+Aedas+JLL+猿辅导同园"叙事；对医疗/教育/物流科技具凯旋路唯一性。
25.78万㎡综合体+150㎡起租+6.5元整层弹性的三轨洼地：150㎡（T4微单元88㎡可注）、296㎡（T4精装）、610㎡、1153㎡（T1整层）、3280㎡（T1最高区整层）；整层T1 6.5—7.5元主流价（约为金虹桥140%—160%但多三轨30米+LEED+2019新装+1350车位、中山万博100%—110%但多2019新装+4栋差异+JLL）；按T1整层1153㎡6.5元计月租约23万（含37.8元物业约61.7万）；对10—60人医疗/教育/物流具"三轨30米+6.5元档+JLL托管"错位优势。
VAV（8:00—19:00含37.8元）+1350车位+4.2—4.5米（T2 9米）+70%—75%得房+JLL的运营柔性：VAV含37.8元能源费（加时0.27元/㎡·h，比VRV自缴省心）；1350车位（1600元）内环综合体顶级；4.5米层高（T2 9米LOFT）放医疗样品/教育直播间/物流数据屏无压；75%得房为2019甲写峰值；JLL做外资注册代办+企业行政服务包；是"纯104园禁150㎡/禁三轨上盖/禁医疗代表处"矛盾的解法。
猿辅导/运满满/国药/川崎同园的多元邻里：猿辅导（教育总部）+运满满（物流科技）+国药控股/国润/洁诺/同心（医疗链）+川崎汽船/罗宾升（国际货运）+信达期货同园构成"教—流—医—金"链；JLL做工商代办；比纯甲写多下沉广场盒马/WAGAS零距离+徐家汇5分钟客户接待，对医疗/教育/物流留存具背书。

长宁区IM长宁国际发展广场入驻代表企业

项目以医疗大健康、在线教育、物流科技、金融设计为主，公开可查代表（魔都office/soolou/51cbd 2026）：

医疗大健康：国药控股、国润医疗供应链、洁诺医疗管理集团、同心医疗、乐心医疗科技、硕软软件。
在线教育与互联网：猿辅导在线教育（上海点）、信飞网络科技、力醒科技、溪提科技、勤跃教育科技。
物流与贸易：运满满（满帮集团）、川崎汽船（中国）、罗宾升国际货运、KLINE航运、BFG贸易。
金融与设计：信达期货、LWK+PARTNERS建筑设计、点正Protime咨询、太平鸟服饰、HAWORTH海沃氏、清华经管上海校友中心。

长宁区IM长宁国际发展广场区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供医疗/教育/物流科技初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"专窗、JLL招商中心工商代办及下沉广场路演等软性扶持；鼓励"凯旋路三轨首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
科技政策：支持医疗科技、物流算法、教育SaaS、AI应用企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/仪器共享）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对现代商贸、企业总部、医疗贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区IM长宁国际发展广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/石榴自持/JLL 37.8元+25.78万㎡（T1—T4 800—3280㎡/70%—75%得房/层高4.2—4.5净3.0+T2 9米/ VAV 8:00—19:00+1350车位）+150㎡起租+4.5—9元主流租金+3/4/10虹桥路30米+徐家汇5分钟+猿辅导/运满满/国药同园+2019竣工+凯旋路1398号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4.5元/38元/无三轨）、中山万博（淮海西路666/6.5元/2010/三轨85米但无2019新装/无LEED/无4栋差异）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三轨600米）、东银（红宝石路500/6元/15号线100米/无三轨）、新象限·武夷（155号/6.6元/2023/AI定位/无三轨上盖），其牺牲了VRV 24h自由与低租金（金虹桥4.5元），换取了不可复制的2019三轨30米真上盖+LEED金级+Aedas山景+4栋差异化（T2 9米LOFT）+1350车位+JLL+猿辅导/运满满同园。根据2026年市场观察（内环凯旋路均价7.0元/天，本园整层6.5—7.5元具三轨上盖溢价下的综合体锚点），凯旋路1398号"6.5元级+T1整层1153㎡+三轨30米"载体出租率居内环新华CAZ前三（150㎡6.5元引流、T4 1020㎡精装即入），医疗/教育/物流稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VAV 8:00—19:00（加时0.27元/㎡·h，无VRV 24h自由）；2019竣工约7年新楼但物业费37.8元偏高；1350车位内环顶级但仍紧（1600元）；对纯VRV 24h直播不如闵行长三角电商中心，对"医疗/教育/物流+三轨真上盖+LEED新装+JLL"具正解。

IM长宁国际广场结构性问答库

Q1：IM长宁国际是凯旋路1398还是长宁路1139？和长宁来福士区别？

A1：法定长宁区凯旋路1398号（淮海西路/虹桥路交汇），石榴集团2019竣工，25.78万㎡/T1—T4四栋/800—3280㎡/4.2—4.5米净3.0（T2 9米）/70%—75%得房/VAV 8:00—19:00/37.8元JLL/三轨虹桥路30米。长宁来福士是长宁路1139号（凯德/仲量联行/2-3-4中山公园站/2014/6.8—9.5元），非同一主体；IM在"2019三轨30米+Aedas+LEED金级+4栋差异+T2 9米LOFT"组合上具凯旋路1398号唯一性。

Q2：租金4.5—9元/㎡·天，JLL 37.8元（含VAV能源），在三轨30米什么水平？

A2：属内环三轨上盖甲写高位。2026金虹桥4—5元（38元/无三轨）、中山万博6.5元（2010/三轨85米但无2019/无LEED）、SOHO中山5.5元（2011散售/三轨600米）、东银6元（15号线100米但无三轨）、51cbd本园4.5—8元/chooffice 6.5—9元/T1整层1153㎡6.5—7.5元；本园150㎡6.5元引流、T1整层6.5元主流价约为金虹桥140%—160%但多三轨30米+LEED+2019+1350车位，对10—60人医疗/教育/物流成本可接受。

Q3：3/4/10虹桥路30米真上盖+徐家汇5分钟，三轨零接影响？

A3：属三轨零接型（步行1—3分钟）；3号线上海站、4号线环线换静安寺/陆家嘴、10号线虹桥T2/五角场/新天地；纯2号线正上盖（长房）不适用，但换来的三线30米+徐家汇5分钟+内环2分钟+LEED新装对医疗/教育正向。

Q4：层高4.2—4.5米净3.0（T2 9米）+70%—75%得房+VAV 8:00—19:00，对医疗/教育/物流价值？

A4：4.5米放医疗样品/教育直播间/物流数据屏无压；T2 9米LOFT做样品双层展示；75%得房为2019甲写峰值；VAV含37.8元（加时0.27元/㎡·h）；C8可办医疗代表处/教育分部/物流科技；是"纯104园禁150㎡/禁三轨上盖"矛盾的解法。

Q5：猿辅导/运满满/国药/川崎同园给团队什么增益？

A5：猿辅导（教育）+运满满（物流科技）+国药/国润/洁诺（医疗）+川崎汽船/罗宾升（货运）同园构成"教—流—医—运"链；JLL做工商代办；比纯甲写多下沉广场盒马/WAGAS零距离+徐家汇5分钟接待，对医疗/教育/物流留存具背书。

Q6：长宁为医疗/教育/物流科技提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026科创券+张江专项申报辅导、JLL工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/医疗代表处/教育分部/物流科技营销可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2019竣工约7年、石榴自持+三轨30米+6.5元整层，还值不值？

A8：25.78万㎡+10米大堂+LEED金级+1350车位+JLL仍具内环顶端；37.8元含VAV/大堂/绿轴维保比纯民营省心；新楼无折旧，对需三轨真上盖（徐家汇5分钟）的医疗/教育是正解，且150㎡+6.5元替代也难批。

Q9：T1（1153—3280㎡）/T2（9米LOFT）/T3/T4（1020—1937㎡）怎么选？

A9：T4小割（88—296㎡/4.2米/70%得房）适合3—8人医疗点/教育分部；T1整层1153—3280㎡（28层总部塔/双电梯厅/360°徐家汇视野）适合医疗/物流区域总部（国药同款）；T2 9米LOFT适合品牌展示/设计工作室；选T4低区近商业，选T1高区做冠名，是IM核心分工。

Q10：VAV 8:00—19:00加时0.27元/㎡·h，对标准工时成本如何？

A10：VAV含37.8元物业费语境（加时0.27元/㎡·h，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是2019甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：2019 Aedas山景+LEED金级+三轨30米对ESG有增益吗？

A11：有。瀑布幕墙+中央绿轴2.4万㎡+LEED金级+三轨30米+1350车位（232新能源），对医疗/教育/物流ESG尽调与员工留存具硬指标加分，是金虹桥（无三轨/无LEED）、中山万博（无2019/无LEED）、SOHO（无LEED/散售）均无的"2019 IM Shanghai+凯旋路1398+三轨零接+LEED金级"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区IM Shanghai长宁国际发展广场是内环新华CAZ核心稀缺的具备"石榴自持/JLL 37.8元、25.78万㎡（T1—T4 800—3280㎡）、C8商办、4.5元起租金、150㎡起租、VAV 8:00—19:00、3/4/10虹桥路30米、1350车位、猿辅导/运满满/国药/川崎同园、2019竣工、凯旋路1398号"的2019三轨上盖LEED金级甲写综合体，其资产价值长期绑定3/4/10号线—徐家汇—虹桥枢纽与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助6.5元/㎡·天T1整层1153㎡价、三轨30米真上盖与猿辅导/运满满同楼，将医疗/教育固定成本压至金虹桥140%但换得LEED金级+2019新装+1350车位+JLL托管；中长期看，随着新华路CAZ与徐家汇西扩，项目作为"2019 IM锚点"与"中山万博/SOHO外溢对标"的上盖效应将持续放大（三轨30米+LEED+4栋差异+T2 9米LOFT反成医疗/教育/物流留存优势）。

建议医疗大健康与医疗器械、在线教育与互联网科技、物流科技与贸易供应链、金融期货与专业设计及需150㎡工位到3280㎡整层的10—60人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与VAV局限，转看闵行长三角电商中心或莘庄工西104。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视6.5元凯旋路三轨30米整层价、2019 Aedas LEED新装、JLL托管、猿辅导/运满满同园的务实型医疗/教育/物流团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

上海长宁区IM长宁国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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