上海长宁区上生新所招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-05 浏览次数：8 来源：www.001zf.com

上海长宁区上生新所招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区上生新所招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区新华路历史风貌区核心（延安西路1262号·番禺路口·10/11号线交通大学站约800米/3/4号线延安西路站约1.1公里·车行7公里虹桥T2·延安高架0.8公里）的文创科技旗舰与数字内容头部、时尚设计与品牌策展、广告传媒与创意咨询、企业博物馆/展示中心及"上海万科（印力协同）2016接手原上海生物制品研究所—一期2018/二期2024.6竣工—总占地4.8万㎡/总建面约4.67万㎡（3处历史建筑+11栋工业改造+5栋新建多层/办公8000—12000㎡分散/层高3.3—7米/VRV 24h+约300车位+万物梁行30元及爱奇艺/IDEO/茑屋书店同园"一体化沪上城市更新首发标杆型企业，提供客观的载体评估、万科/万物梁行运营解读及10/11/3/4号线—中山公园—上海硅巷通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：文创科技旗舰与数字内容团队、时尚设计与品牌策展机构、广告传媒与创意咨询公司、企业博物馆/旗舰展示中心、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海万科/万宁文化披露、OMA+西八景观设计背书、soolou/58/021cbd/hqcbdoffice 2026挂牌、澎湃/上观/人民网2024—2026报道、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、第六届"海聚英才"长宁选拔赛公开信息、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"上生·新所/Columbia Circle"，法定地址为长宁区延安西路1262号（近番禺路），属新华路历史风貌区核心、延安西路—番禺路节点、中山公园与武康路—愚园路过渡带；前身为1924美商哥伦比亚乡村俱乐部+邬达克孙科别墅+1951上海生物制品研究所封闭厂区，非静安大宁，非闵行，非WYSH翡悦里（武夷路168号）/长宁德必易园（安化路492号）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区上生·新所项目介绍

上生·新所位于上海市长宁区延安西路1262号，地处新华路历史风貌区核心、延安西路—番禺路西南角，前身为1924年哥伦比亚乡村俱乐部（Columbia Country Club）+1925年邬达克孙科别墅+1951年上海生物制品研究所封闭科研园。上海万科2016年6月签约整体租赁、荷兰OMA做总体规划、西八景观，一期2018年5月开放、二期2024年6月全面竣工，总占地约4.8万㎡，总建面约4.67万㎡（一期2.27万㎡+二期2.4万㎡），是上海首个"封闭科研所→7×24h开放式文创商业办公复合社区"更新范例、万科在上海核心区城市更新首发标杆。园区由3处历史建筑（孙科别墅/哥伦比亚乡村俱乐部/海军俱乐部+西班牙泳池）+11栋工业改造（原上生所实验楼如麻腮风大楼）+5栋新建多层（棱形/退台/包豪斯）围合，土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VRV分体独立空调/小中央（历史建筑）+24h租户自控电自缴。定位"延安西路1262号+孙科别墅IP+OMA规划+5.0元起租+VRV 24h+爱奇艺/IDEO/茑屋同园"，重点聚焦文创科技、时尚设计、品牌策展、创意咨询，具备10/11号线800米/3/4号线1.1公里/5.0—12.0元/㎡·天（办公主流6.0—9.5元）/100—2600㎡分割（单户100—500㎡/整层900—1900㎡/连栋最高2600㎡）/层高3.3—7米（部分俱乐部大厅6—7米）/得房68%—74%/24—30元万物梁行/约300车位/爱奇艺+IDEO+茑屋书店同园的硬核特征，是新华路风貌区极少兼具"1924哥伦比亚IP+2024二期新楼+VRV 24h+首店商业同体"的更新样本。

长宁区上生·新所项目参数

地理位置：长宁区延安西路1262号（近番禺路）；10/11号线交通大学站约800米（步行10分钟），3/4号线延安西路站约1.1公里；71路中运量番禺路站步行3分钟；延安高架0.8公里、内环1.3公里；车行7公里虹桥T2、15公里人民广场、25公里浦东T1。
开发运营：上海万宁文化创意产业发展有限公司（上海万科/印力协同）开发；万物梁行（万科物业体系）直管。
建筑规模：占地约48,000㎡，总建面约46,700㎡（一期22,700㎡+二期24,000㎡）；形态为2—8层历史改造+新建多层（无超高层塔楼）；可租赁办公约8,000—12,000㎡分散于各栋。
空间配置：可租面积100—2,600平方米（100/362/401/565/600/700/809/900整层/1,000平整栋/2,300/2,600㎡连栋；二期N2栋4层4,084㎡整幢9.2元）；历史建筑层高3.3—4.5米（俱乐部大厅挑高6—7米），新建创意楼层高3.9—4.5米（二期1F 5.1米/2—5F 4.5米/4F局部6米），净高2.7—2.9米；VRV分体独立空调（24h租户自控，电自缴）；电信/联通/移动/千兆。
硬件系统：新建楼客梯1—2部（通力/迅达）+货1，历史建筑2—3层步行或简易升降；双回路市电；车位约200—300个（含商业访客共享，1,200—1,800元/月含新能源）。
费用参考：租金5.0—12.0元/㎡·天（362/401/565/600/700㎡特价6.0元、809㎡9.5元精装、900㎡6.5元、1,900㎡5.4—6.3元、二期N2整幢9.2元、海军俱乐部商业11元、历史建筑办公8.6—12元）；物业费24—30元/㎡·月（万物梁行含公区/园林/24h安保，VRV电自缴）。2026年soolou挂牌100—2,600㎡5.0—12元（办公主流6.0—9.5元）、hqcbdoffice记362㎡6.0元、58同城二期N2整幢9.2元，为金虹桥国际中心（4—5元但38元/无历史IP/无VRV 24h）、长宁德必易园（4.0元/2009航天所/无孙科别墅/无茑屋）、WYSH翡悦里（5.4元/2023/飞乐IP但无1924哥伦比亚圈）的同圈风貌更新标杆，具"1924哥伦比亚IP+OMA+二期2024新楼+茑屋同体"不可复制溢价。

长宁区上生·新所交通优势

10/11号线交大800米+3/4延安西路1.1公里+71路番禺路3分钟的三轨近接型：步行10分钟入10/11交大（10号线连虹桥T2/五角场，11号线连徐家汇/迪士尼），步行14分钟入3/4延安西路（环线换静安寺/上海站）；比金虹桥（娄山关路533/无10/11线）、长房（2号线正上盖但无10/11/无风貌）、德必（三轨500米但无1924 IP/无茑屋）、WYSH（三轨800米/2023但无哥伦比亚圈）多新华路风貌步行+孙科别墅IP+OMA规划+7×24街区流量；属"新华路风貌三轨近接型"。
高架路网：延安西路0距离—延安高架0.8公里—内环1.3公里—中山西路1公里；自驾7公里虹桥T2、15分钟徐家汇、20分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区少空铁接驳耗时，多主城向心与风貌区配套。
内部配套：孙科别墅（邬达克/可预约参观）+哥伦比亚乡村俱乐部（茑屋书店上海首店）+海军俱乐部（西班牙露天泳池/秀场）+红砖工业楼+新建退台露台+共享会议室+WeWork联合办公（1800—3000元/工位·月）；紧邻番禺路咖啡带、武康路、愚园路、中山公园龙之梦，形成"10/11号线—延安西路1262—上海硅巷"文创闭环。

长宁区上生·新所区位介绍

项目位于长宁区新华路历史风貌区核心，处于延安西路—番禺路节点，东望中山公园/龙之梦、南贴武康路—湖南路风貌区、西邻上海硅巷（东华/中科院微系统所）、北靠愚园路。与WYSH翡悦里（武夷路168）、长宁德必易园（安化路492）、金虹桥（娄山关路533）、远东国际（仙霞路317）构成"长宁主城更新矩阵"，上生·新所是唯一1924哥伦比亚乡村俱乐部+邬达克孙科别墅+OMA规划+一期2018/二期2024+茑屋上海首店+爱奇艺同园的"沪上更新首发"样本。

作为万科上海更新旗舰，周边集聚爱奇艺（上海办公点）、IDEO（全球顶级创意）、广告门、数字王国、AAI国际建筑、素然集团（Klee Klee）、可隆Kolon、美ONE、锐步、焦内、奥索卡、兰巴赫/Lenbach、Seesaw、茑屋书店，形成"文创—数字—时尚—餐饮"纯C8风貌生态；具备"延安西路1262号+10/11交大800米+上海硅巷节点"的不可替代地缘价值，是连接WYSH（2023飞乐IP）、德必（2009航天所）的延安西路1262号1924极点。

长宁区上生·新所项目竞争核心优势

万科自持+1924哥伦比亚IP+邬达克孙科别墅+OMA规划+二期2024新楼的更新信用：非纯新楼，"3历史建筑（孙科/哥伦比亚/海军泳池）+11工业改造+5新建多层+7×24街区+VRV 24h+68%—74%得房"比金虹桥（38元/集中空调/无IP）、远东国际（1999/集中空调）、德必（2009/无孙科别墅/无茑屋）、WYSH（2023/飞乐IP但无1924哥伦比亚圈/无OMA/无二期2024）、新象限（155号/仪电）多"1924美侨俱乐部+邬达克+OMA+茑屋首店+爱奇艺同园"叙事；对文创科技旗舰/品牌策展具新华路唯一性。
4.67万㎡低密+100㎡起租+6.0元整层弹性的风貌洼地：100㎡（设计工作室）、362㎡6.0元、809㎡9.5元精装、900㎡6.5元、1,900㎡5.4—6.3元、二期N2整幢4,084㎡9.2元（约为金虹桥120%—180%但多VRV 24h+孙科别墅+茑屋流量、德必易园150%—200%但多1924 IP+二期新楼+7×24街区）；按900㎡整层6.5元计月租约17.5万（含30元物业约40.5万）；对5—40人文创具"延安西路1262号+6元档+VRV 24h+秀场同园"错位优势。
VRV 24h独立+约300车位+3.3—7米挑空+24—30元万物梁行的运营柔性：VRV电自缴无加时工单（优于集中空调8:00—18:00）；300车位（1200—1800元）低密园比超甲宽松；俱乐部大厅6—7米/二期1F 5.1米放样衣/拍摄/装置无压；74%得房为低密更新峰值；万科做工商代办+秀场活动排期（咖啡戏剧节/悬疑周/艺术节）；是"纯104园禁100㎡/禁风貌院落/禁VRV 24h/禁首店同体"矛盾的解法。
爱奇艺/IDEO/茑屋/素然同园的文创邻里：爱奇艺（数字内容）+IDEO（顶级创意）+广告门（传媒）+数字王国（视效）+素然Klee Klee（可持续时尚）+可隆+美ONE（直播电商）同园构成"数—创—媒—裳"链；万科运营排期咖啡戏剧节/沉浸式艺术节/城市新舞台；比纯甲写多海军俱乐部泳池秀场零成本办发布+茑屋书店商务接待+7×24街区打卡流量，对品牌策展/文创科技留存具背书。

长宁区上生·新所入驻代表企业

项目以文创科技、时尚设计、广告传媒、数字内容为主，公开可查代表（澎湃/上观/soolou/58 2026）：

数字与文创：爱奇艺（上海办公点）、IDEO（全球顶级创意公司）、广告门、数字王国、AAI国际建筑、美ONE。
时尚与设计：素然集团（Klee Klee）、可隆（Kolon）、焦内、奥索卡、锐步（Reebok集合店）、Nautica白帆。
商业与餐饮（街区层）：茑屋书店（哥伦比亚乡村俱乐部首店）、蓝瓶咖啡（二期）、Lawry's（非本园，WYSH同系）、Lenbach兰巴赫、Seesaw、Pizzeria全球首店、开吉茶馆。
配套运营：上海万科（开发主体）+万物梁行（直管）+孙科别墅文献展（理想之地）。

长宁区上生·新所区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供文创/数字内容初创服务包、C8实地注册绿色通道（历史建筑亦可注），依托长宁"一网通办"专窗、万物梁行招商中心工商代办及海军俱乐部秀场路演等软性扶持；鼓励"新华路风貌首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
科技政策：支持数字内容、AI应用、软件信息服务企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/数据跨境）、"上海硅巷"高质量孵化器与东华大学/中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对文化创意、时尚设计、数字内容、现代商贸给予"上海硅巷"文创专项财税补贴及人才引进礼包（长宁区文创产业专项）、虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区上生·新所优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/万科自持/24—30元万物梁行+4.67万㎡（2—8层/100—2600㎡/68%—74%得房/层高3.3—7米/VRV 24h+约300车位）+100㎡起租+5.0—12.0元主流租金+10/11交大800米+1924哥伦比亚IP+邬达克孙科别墅+OMA+茑屋同园+爱奇艺/IDEO同园+一期2018/二期2024+延安西路1262号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4—5元/38元/集中空调）、远东国际（仙霞路317/3.5元/1999/集中空调）、长房（天山路789/5.3元/2号线正上盖/集中空调）、德必易园（安化路492/4.0元/2009/无孙科别墅）、WYSH翡悦里（武夷路168/5.4元/2023/飞乐IP但无1924哥伦比亚圈/无OMA/无二期2024），其牺牲了超高层甲写标识与三轨正上盖，换取了不可复制的1924美侨俱乐部+邬达克孙科别墅+OMA规划+7×24街区+茑屋上海首店+爱奇艺同园+VRV 24h+二期2024新楼。根据2026年市场观察（新华路风貌带办公均价6.5元/天，本园整层6.0—6.5元具IP溢价下的场景锚点），延安西路1262号"6.0元级+900㎡整层+VRV 24h+10号线800米"载体对文创科技具强吸附，100㎡6.0元引流、362㎡6.0元清盘、二期N2整幢9.2元。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VRV电自缴（24—30元不含）；历史建筑因墙体得房略低（68%—70%）、部分2—3层无客梯；约300车位偏紧（1200—1800元）；对纯双轨正上盖需求不如长房（2号线140米），对"文创旗舰+品牌策展+VRV 24h+1924风貌IP"具正解。

上生·新所结构性问答库

Q1：上生·新所是延安西路1262还是番禺路？和WYSH翡悦里/德必易园区别？

A1：法定长宁区延安西路1262号（近番禺路），万科2016接手原上生所，一期2018/二期2024.6，4.8万㎡占地/4.67万㎡建面/2—8层/100—2600㎡/VRV 24h/24—30元万物梁行，前身为1924哥伦比亚乡村俱乐部+邬达克孙科别墅。WYSH是武夷路168（2023/飞乐IP）、德必是安化路492（2009航天所）；上生在"1924哥伦比亚圈+邬达克+OMA+茑屋首店+爱奇艺同园"组合上具延安西路1262号唯一性。

Q2：租金5.0—12.0元/㎡·天，万物梁行30元（VRV电自缴），在10号线800米什么水平？

A2：属新华路风貌更新高位。2026金虹桥4—5元（38元/集中空调）、德必4.0元（2009/无IP）、WYSH 5.4元（2023/飞乐IP但无1924哥伦比亚）、soolou本园362㎡6.0元/900㎡6.5元/1900㎡5.4元/二期N2整幢9.2元；本园100㎡6.0元引流、900㎡整层6.5元主流价约为金虹桥130%—160%但多VRV 24h+孙科别墅+茑屋流量，对5—40人文创成本可接受。

Q3：10/11交大800米+3/4延安西路1.1公里，三轨近接影响？

A3：属三轨近接型（步行10—14分钟）；10号线直连虹桥T2/五角场，11号线换徐家汇/迪士尼，3/4环线换静安寺/上海站；纯2号线正上盖（长房）不适用，但换来的新华路风貌+孙科别墅+7×24街区+OMA规划对文创正向。

Q4：层高3.3—7米+68%—74%得房+VRV 24h，对文创/拍摄/策展价值？

A4：俱乐部大厅6—7米/二期1F 5.1米放样衣墙/拍摄棚/装置无压；72%得房为低密更新峰值；VRV租户24h自控电自缴（无加时工单）；C8可办文创/数字/软著公司（历史建筑亦可注）；是"纯104园禁100㎡/禁风貌院落/禁VRV 24h/禁秀场同体"矛盾的解法。

Q5：爱奇艺/IDEO/茑屋/素然同园给文创什么增益？

A5：爱奇艺（数字）+IDEO（顶级创意）+广告门（传媒）+数字王国（视效）+素然Klee Klee（可持续时尚）+茑屋（文化IP）同园构成"数—创—媒—裳—文"链；万科运营排期咖啡戏剧节/悬疑周/艺术节；比纯甲写多海军俱乐部泳池秀场零成本办发布+茑屋书店商务接待+7×24街区打卡流量，对品牌策展留存具背书。

Q6：长宁为文创/数字内容提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与东华/中科院双所产学研、长宁2026文创专项财税补贴及人才引进礼包、万物梁行工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/文创/数字/时尚设计可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：一期2018+二期2024、万科自持+三轨800米+6.0元整层，还值不值？

A8：4.67万㎡+孙科别墅+茑屋+泳池秀场+VRV 24h+300车位仍具新华路顶端；30元含风貌/街区维保比纯民营省心；二期2024新楼无折旧，对需1924哥伦比亚IP的文创团队是正解，且100㎡+6元+更新次新替代也难批。

Q9：新建多层（900—1900㎡）和历史改造（100—500㎡）怎么选？

A9：历史改造（100—500㎡/3.3—4.5米/68%得房）适合2—10人设计/传媒工作室（孙科别墅邻侧）；新建多层整层900—1900㎡（3.9—4.5米/72%得房/通力电梯）适合文创科技区域中心（爱奇艺同款）；选历史去低区近商业，选新建去高区近露台，是上生核心分工。

Q10：VRV 24h电自缴，对加班/拍摄/直播团队成本如何？

A10：VRV按户计量自缴（无加时工单），比集中空调8:00—18:00加时计费省心；24—30元物业不含电，合同须写明电表户号，避免公摊纠纷，这是风貌VRV园与集群VAV园的客观取舍。

Q11：1924哥伦比亚IP+邬达克孙科别墅+OMA对ESG有增益吗？

A11：有。1924美侨俱乐部+邬达克私宅+海军俱乐部西班牙泳池+OMA规划+茑屋首店同体，对文创ESG尽调与品牌叙事具硬指标加分，是金虹桥（无IP）、德必（无邬达克）、WYSH（无1924哥伦比亚圈）均无的"Columbia Circle+延安西路1262+万科更新"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区上生·新所是新华路历史风貌区核心稀缺的具备"万科自持/24—30元万物梁行、4.67万㎡（2—8层100—2600㎡）、C8商办、5.0元起租金、100㎡起租、VRV 24h、10/11交大800米、1924哥伦比亚IP+邬达克孙科别墅+OMA、茑屋/爱奇艺/IDEO同园、一期2018/二期2024、延安西路1262号"的沪上城市更新首发载体，其资产价值长期绑定10/11/3/4号线—中山公园—上海硅巷与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+新华路风貌更新"三核。

短期看，企业可借助6.0元/㎡·天900㎡整层价、10号线800米与爱奇艺/IDEO同楼，将文创固定成本压至金虹桥130%但换得海军俱乐部泳池秀场零成本办发布+茑屋书店接待；中长期看，随着"上海硅巷"向东华辐射与新华路网红化，项目作为"1924 Columbia Circle锚点"与"金虹桥新楼外溢对标"的更新效应将持续放大（VRV 24h+7×24街区+二期2024新楼反成文创科技留存优势）。

建议文创科技旗舰与数字内容团队、时尚设计与品牌策展机构、广告传媒与创意咨询、企业博物馆/展示中心及需100㎡工位到2600㎡连栋的5—40人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/双轨正上盖需求，需评估C8与800米步行局限，转看长房国际（2号线正上盖）或闵行长三角电商中心（VRV 24h+空铁）。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视6.0元延安西路1262号整层价、1924哥伦比亚IP、OMA+孙科别墅、VRV 24h自由、茑屋/爱奇艺同园的务实型文创科技团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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