上海长宁区长宁德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区长宁德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

长宁区长宁德必易园项目介绍

长宁区长宁德必易园项目参数

• 地理位置：长宁区华阳路街道安化路492号；2/3/4号线中山公园站500—520米（步行5—7分钟），3/4号线延安西路站600米；延安高架0.8公里、内环1.3公里；车行7公里虹桥T2、15公里人民广场、25公里浦东T1。
• 开发运营：上海德必易园多媒体发展有限公司（德必集团）开发并自持直管。
• 建筑规模：总建面26000—30000㎡；6栋低密（地上6层）；标准层1500—2000㎡；得房率68%—78%（创意园峰值）。
• 空间配置：可租面积60—1578平方米（60/97/113/176/235/472/721/985/1365/1578㎡分割，整层1500—2000㎡，独栋可谈）；标准层高3.2米，净高2.7—3.0米，部分户型5米，100mm架空；VRV分体独立空调（24h租户自控，电自缴）；电信/联通/移动/千兆光纤。
• 硬件系统：客梯2（三菱）+货1；双回路市电；车位350个（地下300+地上50，600—1000元/月含新能源）。
• 费用参考：租金3.3—6.5元/㎡·天（97㎡4.0元、176㎡4.0元、235㎡4.0元、472㎡4.0元、721㎡4.0元、整层1500㎡3.3—5.0元主流价、精装小割5.5—6.5元）；物业费12—25元/㎡·月（德必自管含公区/园林维保，VRV电自缴，渠道差异大）。2026年soolou挂牌97—1578㎡3.3—6.5元（主流4.0元）、officezj记5—5.5元、cndbyy记5.9元，为金虹桥国际中心（4—5元但38元物业/无VRV 24h/无文创生态）、远东国际（3.5元/1999双塔但仙霞路无三轨500米）、中山公园兆丰（三轨上盖但无低密花园/无VRV 24h）的同圈文创洼地，具"市级示范+三轨500米+VRV 24h+3.3元起租"不可复制溢价。

长宁区长宁德必易园交通优势

• 2/3/4号线中山公园500米+延安西路600米+71路中运量零距离的三轨近零型：步行5分钟入中山公园站（2号线直连虹桥T2/人民广场/陆家嘴，3/4号线环线换徐家汇/静安寺/上海站），比金虹桥（娄山关路533/无三轨500米）、远东国际（2号线577米但无3/4号线）、东银（15号线100米但无2/3/4三线）、长房（2号线正上盖但无3/4号线）多三线换乘500米+内环内中山公园商圈+航天所花园院落；属"中山公园三轨近零型"。
• 高架路网：安化路0距离—延安高架0.8公里—内环1.3公里—中山西路1公里；自驾7公里虹桥T2、15分钟徐家汇、20分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区少空铁接驳耗时，多主城向心与中山公园商圈配套。
• 内部配套：共享会议室+贵宾室+员工餐厅+咖啡厅+健身中心+高尔夫模拟+立体车库+40%绿化（竹林/空中鱼池/廊桥）；紧邻龙之梦、长宁来福士、愚园路、武夷路、定西路美食街，形成"2/3/4号线—安化路—中山公园"文创闭环。

长宁区长宁德必易园区位介绍

长宁区长宁德必易园项目竞争核心优势

• 德必自持+2009航天所改造+市级文创示范+6栋低密花园+三轨500米的文创信用：非纯高层甲写，"工业骨架+《易经》禅意+40%绿化+VRV 24h+68%—78%得房+350车位+十大会员服务（工商/政策/资本对接）"比金虹桥（38元物业/集中空调无24h/无文创社群）、远东国际（1999双塔但无低密花园/无VRV 24h）、兆丰（三轨上盖但超高层无院落）、大宁德必（静安彭江路602无中山公园商圈）多"市级示范+航天所IP+大众点评同园+3.3元起租"叙事；对文科创/AI/MCN具中山公园唯一性。
• 3万㎡低密+60㎡起租+4.0元整层弹性的文创洼地：60㎡（初创2—4人）、97㎡4.0元、176㎡4.0元、472㎡4.0元、整层1500㎡3.3—5.0元主流价（约为金虹桥80%—100%但多VRV 24h+花园+文创社群、远东国际110%—130%但多VRV 24h+三轨500米）；按1500㎡整层4.0元计月租约18万（含15元物业约25.5万）；对3—30人文创团队具"三轨500米+4元档+VRV 24h加班"错位优势。
• VRV 24h独立+350车位+68%—78%得房+12—25元德必的运营柔性：VRV电自缴无加时工单（优于集中空调8:00—18:00）；350车位（600—1000元）低密园紧平衡但比超高层宽裕；3.2米层高（部分5米）放拍摄棚/样片墙无压；78%得房为创意园峰值；德必做工商注册+政策申报+资本对接；是"纯104园禁60㎡/禁低密院落/禁VRV 24h"矛盾的解法。
• 大众点评/虎扑/紫灏信息同园的文创邻里：大众点评（本地生活）+虎扑（体育内容）+紫灏信息（AI）+火石文化（经纪）同园构成"评—体—AI—文"链；德必十大会员做社群活动/创业导师/人才服务；比纯甲写多共享会议室+屋顶花园+愚园路潮牌近接，对MCN/设计留存具背书。

长宁区长宁德必易园入驻代表企业

• 数字与平台：大众点评（早期入驻）、虎扑网、丁丁网、紫灏信息技术。
• 文创与传媒：上海火石文化经纪、上海酷石网络科技、上海奥茉贸易、众信服饰。
• 配套运营：德必集团（开发自持）+上海德必易园多媒体发展（直管）+十大会员服务中心（工商/政策/资本）。

长宁区长宁德必易园区域非税收类优惠扶持政策

• 创业政策：提供文科创初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"专窗、德必十大会员（工商注册/政策对接/创业导师/资本对接）及安化路商务中心路演等软性扶持；鼓励"市级文创园首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
• 科技政策：支持人工智能、数字媒体、软件信息服务企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/仪器共享）、"上海硅巷"高质量孵化器与东华大学/中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
• 人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
• 产业政策：对现代商贸、文化创意、软件信息、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区长宁德必易园优势分析

长宁德必易园结构性问答库

梧桐联行专家组研判分析总结

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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