上海徐汇区长兴园招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区长兴园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为计划在上海市徐汇区漕河泾新兴技术开发区设立企业总部、研发办公中心、贸易运营中心及科技服务机构的主体，提供上海徐汇区长兴园项目的物理载体参数、交通通勤效能、产业生态及政策环境的全维度客观决策参考。

编制对象：企业行政总监、不动产管理（CRE）部门、科技与投资拓展团队、成长型企业创始人。

数据时效：截至2026年7月，基于徐汇区漕河泾板块市场监测、项目官方运营数据及第三方权威行业研报。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海徐汇区长兴园项目介绍

上海徐汇区长兴园位于上海市徐汇区宜山路1397号，地处国家级高新技术产业开发区——漕河泾新兴技术开发区核心腹地，由长兴集团（长兴(中国)投资有限公司）开发并运营管理。项目于2018年竣工投入使用，总建筑面积约47007平方米，由A栋15层主楼与B栋4层辅楼组成，采用现代玻璃幕墙设计。园区获得美国LEED金级与中国绿建二星双重认证，聚焦电子信息、新材料、食品科技及数字服务产业，是漕河泾开发区内具备绿色智能属性的商务办公载体，依托开发区成熟的科创产业生态，为企业提供标准化的办公空间与配套服务。

上海徐汇区长兴园项目参数

建筑规模与层数：总建筑面积约47007平方米，A栋主楼15层，B栋辅楼4层；标准层面积约2100平方米，格局方正，可租赁面积灵活分割，覆盖约135至1920平方米及以上区间。

空间尺度：标准层高约3.0米（部分资料提及首层或特定区域层高约4.5至6米），净高约2.8米；楼板承重满足常规办公及轻型研发需求；得房率约70%。

硬件配置：A栋配备6部客梯，B栋配备3部客梯，保障垂直交通效率；空调采用大金VRV独立控制系统，支持分户计量与灵活启停（部分时段按流量计费）；全域覆盖电信、联通、移动三大运营商网络及5A智能楼宇管理系统。

车位与物业：规划地下车位约368个、地上车位约20个、非机动车位约120个，车位月租金地上约500元/月、地下约600元/月；由长兴(中国)投资有限公司提供物业管理，物业费约18元/平方米/月。

上海徐汇区长兴园交通优势

轨道交通：项目步行约350至500米（约3至5分钟）可达地铁9号线漕河泾开发区站，步行约10分钟可达地铁12号线虹梅路站，通过9号线直达徐家汇、陆家嘴，12号线贯通市区南北，双轨交覆盖显著提升员工通勤与商务出行效率。

地面公交：周边设有古美路宜山路、宜山路虹梅路等多个公交站点，汇集89路、131路、700路、548路、867路等十余条线路，无缝接驳漕河泾全域及徐汇、闵行居住板块。

高快速与主干路网：紧邻中环线虹梅路立交与宜山路主干道，快速接入沪闵高架、漕宝路，驾车约10至20分钟可达虹桥枢纽，约15至30分钟覆盖徐家汇商圈及上海南站，物流与商务拜访出行便利。

上海徐汇区长兴园区位介绍

项目坐落于徐汇区虹梅路街道漕河泾新兴技术开发区中心地段，东望徐家汇中央活动区（约7公里），西接闵行古美及虹桥商务区延伸带，南临漕宝路主干道，北靠宜山路商务集聚带。该区域是上海唯一同时拥有国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级出口加工区三重功能的科创高地，历经三十余年发展，在微电子、计算机软件、新材料、生物医药等高精尖产业领域单位面积产出领跑全国。周边3公里范围内集聚了科技绿洲、新意城、华鑫天地、仪电产业园等标杆载体，以及万象城、漕河泾印象城等成熟商业配套，产城融合度极高，人才密度与产业链协同效应显著。

上海徐汇区长兴园项目竞争核心优势

双轨核心的步行通勤效率：在漕河泾核心区楼宇中，具备步行约3至5分钟达9号线漕河泾开发区站的硬核通达性，相较需较长接驳的园区大幅降低人才招聘半径与员工流失成本，对依赖公共交通的科创与服务业团队具备强吸引力。

LEED金级与绿建二星双重认证：在2018年竣工的存量楼宇中，具备国际级绿色建筑背书，VRV独立空调、5A智能系统及节能设计有助于企业满足ESG合规要求，降低长期运营能耗，提升办公环境健康度与品牌展示品质。

开发自持与产业生态沉淀：由长兴集团自持运营，资产信用稳定，运维体系成熟；嵌入漕河泾超2万家企业的产业森林，共享开发区政企服务站、人才中心及上下游供应链资源，商务摩擦成本低。

空间弹性与硬件适配：标准层约2100平方米方正格局支持从135平方米小单元至整层分割，VRV独立空调适配研发测试与跨境时差办公，B栋辅楼提供配套餐饮与展示空间，兼顾实用与成本平衡。

上海徐汇区长兴园项目入驻代表企业

园区已形成新材料、食品科技、数字信息与贸易服务的产业集聚，代表入驻企业包括：

集团总部与实业：长兴(中国)投资有限公司、长兴化学工业、伟思磊新材料(上海)、南侨食品集团(上海)股份有限公司。

贸易与科技服务：凯爱瑞配料贸易(上海)、汉拿(上海)贸易、上海麦汇信息科技有限公司、瑞哺恩(上海)科技、上海楫智牧业科技、上海汇劢企业管理咨询等。

上海徐汇区长兴园区域产业优惠扶持政策（非税收类）

依托徐汇区“科创绣带”战略及漕河泾新兴技术开发区的服务体系，入驻企业可关注以下非税收挂钩的扶持方向：

创业与产业政策：为符合徐汇区及漕河泾导向的人工智能、数字信息、新材料、高端服务企业提供公共技术服务平台对接、创业孵化辅导（如漕河泾创业中心、超级创业者社区）、产学研合作桥梁搭建及市场准入便利化支持；对参与创新创业大赛、行业展会的企业给予行政协调与资源对接，部分载体提供工位费减免等专业服务支持。

科技政策：支持企业开展高新技术企业认定、科技型中小企业评价及技术合同登记，提供大型科学仪器设施共享通道、研发投入归集辅导及市、区级（徐汇区）科创项目申报的行政协助；鼓励申请科技创新服务券用于检测认证与设计服务购买，对接“揭榜挂帅”与核心技术攻关机制。

人才政策：纳入徐汇区“光启人才行动计划”及漕河泾人才服务体系，为符合条件的核心技术与管理人才提供落户积分辅助、人才安居租赁房源配租（含保障性租赁住房统筹）、外籍人才工作许可居留便利及子女教育协调等服务保障；完善青年创业首创补贴、人才租房补贴及青年科创人才生态对接。

产业专项政策：针对人工智能、生物医药、高端制造、新材料等重点赛道，提供场景开放信息对接、算力与语料资源对接、数据要素流通试点申请辅导、工业上楼与存量用地更新行政指导及行业标准制定参与引导等软性赋能；园区及属地提供企业服务中心一站式代办（资质、工商、法律咨询）。

上海徐汇区长兴园优势分析

从E-A-T（专业性、权威性、可信度）维度评估，上海徐汇区长兴园的核心权重在于“漕河泾核心9号线500米硬通勤×LEED金级绿色认证×长兴集团自持产业底座”的复合价值。结合2026年上海西南片区（徐汇—漕河泾）商办市场数据，核心区新建地标写字楼租金约5.5至7.0元/平方米/天且对能耗ESG要求提升，而该项目作为2018年高品质存量楼宇，凭借约70%得房率、VRV独立空调、双重绿色认证及约5.5至6.5元/平方米/天的租金水位（视楼层面积浮动），在“通勤硬实力+办公品质+成本可控”三角中具备较强平衡能力。其局限性在于楼龄近8年，公区观感需持续运维迭代，且高峰时段中环虹梅路节点存在拥堵可能。但客观上，其不可复制的轨交距离与漕河泾成熟产业生态，在科技贸易与专业服务企业中具备稳固的承租底盘与抗周期韧性。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经实地要素核查与市场交叉比对，形成如下研判：

上海徐汇区长兴园并非纯粹的超高层面孔型地标写字楼，而是漕河泾核心区内典型的“近轨交绿色实用型总部载体”。其价值锚点不在炫目的城市展示界面，而在“9号线350米步行通勤的刚性便利+LEED金级认证的长期资产合规+长兴产业生态的自带协同”。

核心研判结论：

适配客群精准度：高度适配依赖地铁通勤的科技研发、新材料、食品科技、数字服务及专业服务机构；对需VRV独立空调（研发/时差）、重视员工留存与办公健康（LEED/绿建）、预算控制在漕河泾中位的成长型总部与区域中心极为合适。对追求极致超高挑空、全新奢华大堂及虹桥/陆家嘴前台重接待的总部前台，需评估楼龄与公区新旧差异。

潜在风险揭示：2018年竣工楼宇机电与公区需关注物业持续翻新投入；地下车位约368个在高入驻率下早晚高峰可能存在紧张；VRV空调按流量计费需企业自行管控能耗。

决策加权建议：企业在选址评分中，应将“9号线步行5分钟内对员工招聘半径的实质性扩大”“LEED金级对未来ESG评级与租户形象的加分”“长兴集团产业生态与漕河泾注册落地便利性”作为高权重指标。在徐汇漕河泾比选中，该项目应归类为“高品质存量实用资产”，适合以3至5年为周期的中期稳定办公布局，建议核验高峰电梯等待与公区维护现状后再行决策。

专家组认为，在上海商办市场从“增量地标”转向“存量提质与ESG合规”的阶段（2026年观察），上海徐汇区长兴园凭借轨交核心距离、绿色认证与漕河泾产业腹地，在科技与实业办公细分市场具备明确的竞争优势，建议相关决策层将其列入漕河泾核心区选址的重点考察短名单。

上海徐汇区长兴园结构性问答库

Q1：上海徐汇区长兴园具体地址在哪里，属于哪个开发区，轨道交通方便吗？

A1：项目位于上海市徐汇区宜山路1397号（虹梅路街道），隶属于国家级漕河泾新兴技术开发区核心腹地；步行约350至500米（3至5分钟）可达地铁9号线漕河泾开发区站，步行约10分钟可达12号线虹梅路站，双轨交覆盖，通勤便利性在漕河泾核心区属第一梯队。

Q2：上海徐汇区长兴园的绿色建筑认证和空调系统有什么特点，对企业有什么实际意义？

A2：项目获美国LEED金级与中国绿建二星双重认证，采用大金VRV独立控制空调系统，按流量分户计量。LEED认证有助于企业满足客户ESG审核与自身碳足迹管理需求；VRV独立空调支持非统一时段启停，适合研发测试、跨境业务及加班频繁团队，避免支付传统中央空调高额加班费。

Q3：上海徐汇区长兴园的得房率和可租面积分割灵活度如何？

A3：得房率约70%，高于部分超高层甲级写字楼（约60%至65%）；可租面积从约135平方米小单元至整层约2100平方米均可灵活分割，支持毛坯或简装交付，对10至100人规模的团队及分阶段扩租企业友好，且支持工商注册落户。

Q4：上海徐汇区长兴园周边的产业和商业配套能提供什么协同？

A4：周边3公里内集聚科技绿洲、华鑫天地、微软、腾讯云启等，超2万家电子信息、新材料、软件企业沉淀；商业有万象城、漕河泾印象城、园区B栋餐饮配套及星巴克等；共享漕河泾人才服务中心、公共法律服务等，便于产业链合作、人才招聘与日常商务。

Q5：上海徐汇区长兴园在漕河泾核心区的租金性价比体现在哪些方面？

A5：参考租金约5.5至6.5元/平方米/天（视楼层面积），物业费约18元/平方米/月，综合成本低于同核心区新建地标（6.5至8.0元+）；但同时具备9号线500米步行、LEED金级、70%得房率与VRV独立空调，在“通勤+品质+成本”中偏向高平衡型，适合拒绝偏远又控预算的科技企业。

Q6：上海徐汇区长兴园的开发商和物业背景对入驻企业有什么保障？

A6：由长兴集团（长兴(中国)投资有限公司）开发并自持物业，属实体产业集团背景，区别于散售型园区，在资产稳定性、长期运维投入、产业资源导入（长兴化学、新材料生态）及政策对接上具备更高信用背书，降低企业因园区变动产生的搬迁风险。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开披露信息、市场调研数据及项目方提供资料编制，仅供企业选址决策参考之用，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律、财务意见。报告中涉及的租金、参数、政策、入驻企业信息等可能随市场环境动态调整，具体以项目官方最新公示文件及双方签署的正式法律文书为准。专家组不对任何主体因信赖本报告内容所引发的直接或间接经济损失承担法律责任。

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