上海徐汇区枫林科创园（普天信息产业园）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在徐汇滨江—枫林生命健康产业带设立生物医药研发办公、医疗器械贸易/注册中心、AI医疗与数字健康企业、信息通信技术（ICT）及科技服务机构上海办事处的机构，提供园区选址参考、载体参数比对及区域"医药+ICT"双产业生态初步研判依据。

编制对象：拟在徐汇枫林板块布局生物医药/数字医疗企业研发中心、医学部办事处、ICT科技公司及科创团队的决策层、行政及设施管理部门。

数据时效：截至2026年6月，基于公开市场数据、徐汇区政府公开文件及行业调研整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、枫林科创园（普天信息产业园·徐汇）——项目总体介绍

枫林科创园（亦称上海普天信息产业园／枫林科创·徐汇园区，Fenglin Sci-Tech Park / Putian Information Industry Park Shanghai）位于上海市徐汇区中山南二路/龙华西路交界延伸带——凯旋南路601号（主入口）/龙吴路/喜泰北路围合区，属徐汇区"枫林生命科学园区"北翼及徐汇滨江数字经济延展带。项目由上海普天邮通科技股份有限公司早年开发、后由枫林集团参与产业导入及部分运营管理，总占地面积约85亩（约5.67公顷），总建筑面积约18万平方米，由6—18层研发办公楼、5层独栋研发楼及配套综合楼组成，分两～三期开发均已竣工投用。园区定位为集生物医药研发办公、数字医疗、信息通信技术（ICT）、医疗健康服务贸易及企业孵化为一体的都市型科技产业园，与北侧的中科院上海分院、枫林总部园（均瑶/复星/上交大Med-X等）及南侧的徐汇滨江西岸智塔形成"基础研究中试—企业研发—临床转化—AI赋能"的徐汇生命健康全产业链条，距地铁3号线龙漕路站/11号线龙耀路站步行约800—1,200米，部分栋距在建地铁23号线（龙启路站）较近。

二、枫林科创园（普天信息产业园）——项目主要技术参数

项目名称：枫林科创园（上海普天信息产业园·徐汇园区／枫林科创·徐汇园区）

地址：上海市徐汇区凯旋南路601号（主门牌），部分楼栋登记龙吴路/喜泰北路/龙华西路周边，近内环南延伸段

开发商/运营：上海普天邮通科技股份有限公司（园区原始开发），产业导入及部分楼栋由上海枫林生命健康产业发展（集团）有限公司参与合作运营/服务对接

土地/物业类型：出让科研设计/工业改研发办公综合（部分楼栋早年批文为工业改研发办公），50年产权，可工商注册（依市监核准）

占地面积：约85亩（约5.67公顷）｜总建筑面积：约180,000㎡

建筑形态：6—18层研发办公楼（A/B/C/D栋等）＋5层独栋研发楼＋配套综合楼；部分楼外立面为面砖/涂料改造更新，部分新批次为石材+玻璃幕墙

标准层高：首层大堂挑高约6—8m，标准办公层高约3.6—3.9m（净高约2.6—2.7m），独栋首层局部4.5m

楼板承重：标准层约250—350kg/㎡（首层局部加强）

得房率：约68%—72%（高层研发楼），独栋部分略高

电梯配置：各栋配品牌客梯（2—4部）＋货梯/消防梯

空调系统：VRV独立空调或中央空调＋新风，部分栋支持分户计量与延时运行

可租面积：约150—2,000㎡分层分割（常见150㎡、300㎡、500㎡、800㎡、整层1,200—1,800㎡），整栋约3,000—8,000㎡可选（视楼栋）

交付标准：毛坯或简装（部分精装交付单元含隔断、地毯及网络地板）；架高地板依栋不同

租金参考（2026年）：研发办公楼约3.5—4.5元/㎡/天（视楼层、面积、装修浮动），独栋面议；物业费约18—25元/㎡/月（依楼栋及服务包）

停车位：地下及地面合计约400—500个，月租金约800—1,000元/位/月（以园区当期为准），含新能源充电预留

园区配套：员工食堂（各期）、便利店、轻餐饮咖啡、多功能会议/路演室、园区至地铁站接驳指引、24小时安保及门禁

三、枫林科创园（普天信息产业园）——交通通达性分析

轨道交通：距地铁3号线/1号线上海南站/3号线龙漕路站步行约800—1,200m（约12—15分钟），距地铁11号线龙耀路站步行约1,200m，距地铁12号线龙华中路站约1.5km；在建地铁23号线（龙启路站/龙水南路站）距园区较近（预计分段开通中），未来可提升滨江—徐汇滨江—紫竹贯通性。现阶段建议自驾、骑行或乘公交接驳。

高铁/空港：距上海南站约2公里（驾车约5—8分钟），距虹桥综合交通枢纽驾车约25分钟（经沪闵高架→嘉闵），距浦东国际机场约45—50分钟车程。

城市快速路：紧邻内环高架（龙华西路匝道约500m）、沪闵高架（龙漕路入口约800m）、中环南段，驱车10分钟达徐家汇CBD，15分钟达前滩/世博，25分钟达人民广场/静安寺。

地面公交：凯旋南路/龙吴路设多路公交（56路、111路、144路、178路、714路、733路、932路等），连接徐家汇、龙华、闵行及浦东沿江。

临床邻近：距复旦大学附属中山医院、肿瘤医院（东安路院区）约2—3公里，距上海市精神卫生中心约2公里，便于医药企业临床事务对接。

四、枫林科创园（普天信息产业园）——区位价值与产业生态

项目处于徐汇区"枫林—滨江"生命科学及数字经济产业走廊，3公里半径内涵盖：

生命科学研究与临床资源：中科院上海分院（岳阳路）、中科院分子细胞卓越创新中心、复旦大学附属中山医院/肿瘤医院/华山医院东院（东安路）、上海市精神卫生中心、徐汇区中心医院等均聚于以枫林路为核心的2公里圈内，形成上海最密集的临床研究资源集聚区；园区与枫林集团管理的枫林总部园（均瑶/复星/上交大Med-X入驻）形成功能互补——总部园侧重龙头及临床转化对接，本园区侧重成长型研发生物医药/数字医疗及ICT企业孵化。

数字经济联动：徐汇滨江AI Tower/西岸智塔（约3公里）、北杨人工智能创新小镇（华泾，约4公里），便于AI+医疗（数字病理、影像AI、真实世界研究RWE平台）企业跨园区协作。

生活配套：龙华古寺旅游区、龙华西路成熟居住区、徐汇滨江绿地及商业（西岸凤巢、AI PLAZA等）约2—3公里，满足商务宴请与员工生活。

战略红利：纳入徐汇区国家双创示范基地、徐汇区生命健康产业"枫林品牌"服务体系及漕河泾—枫林产业联动政策覆盖，享受徐汇区针对生物医药、数字医疗、ICT及科创小微企业的产业服务通道。

与虹桥/漕河泾纯科技园不同，本项目核心价值在于嵌入上海最核心的临床医疗资源圈（枫林—东安路医疗带）且具成本优势，适合需高频对接三甲医院临床科室、伦理委员会及研究者发起研究（IIT）的生物医药/CRO及数字医疗企业，同时ICT企业可借滨江AI生态拓展"AI+行业"应用。

五、枫林科创园（普天信息产业园）——项目竞争核心优势

枫林生命科学圈嵌入：步行/车程5—10分钟可达复旦中山、肿瘤、精神卫生中心等顶尖临床机构，是全上海距核心临床研究资源最近的都市型研发园区之一，对CRO、SMO、医学部、注册事务及数字医疗企业具独特价值。

成本梯度优势：2026年市场挂牌租金约3.5—4.5元/㎡/day，较徐汇滨江甲级写字楼（5.5—7.5元/㎡/day）低约30%—40%，较静安/黄浦核心CBD低约40%—50%，综合持有成本适合成长期研发及贸易服务企业。

产品弹性：150㎡起分层分割（适配小微CRO/SMO团队、医学咨询）至整层1,200—1,800㎡至整栋（适合成熟药企上海医学事务中心或ICT区域办），部分独栋可冠名。

双产业生态：既受枫林生命健康产业集群覆盖（临床资源+枫林集团产业服务），又受徐汇滨江AI数字经济辐射（AI+医疗跨界），适合数字疗法、医疗AI、真实世界研究平台企业。

现房成熟运营：已全部竣工投用多年，即租即用，园区食堂及基础配套完善。

六、枫林科创园（普天信息产业园）——已入驻代表企业类型

据市场公开信息，园区已吸引CRO临床外包服务分支（SMO/数据管理/统计分析）、医疗器械贸易及注册咨询企业、数字医疗/医疗信息化软件公司、ICT及通信设备企业上海办事处、生物科技初创团队及部分医药咨询/专利服务机构入驻，部分楼栋经枫林集团导入后生物医药及数字健康类企业占比呈上升趋势。

注：具体企业名录随招商动态变动，正式尽调时可向园区运营方索取最新租户分布图。

七、枫林科创园（普天信息产业园）所在区域——非税收类产业扶持与服务政策导向

项目隶属徐汇区枫林—龙华街道行政管辖及徐汇区枫林生命健康产业集群服务范围，入驻符合产业导向（生物医药/数字医疗/CRO、ICT、人工智能应用）企业可依规定申请市、区相关产业服务通道（不涉及与税收挂钩的返还优惠）：

创业与小微企业服务：符合条件的小微及初创生物科技/数字医疗/CRO企业可申请入驻徐汇区内备案孵化器/众创空间（含枫林集团旗下孵化载体、北杨AI小镇超级创业者社区等），享受创业辅导、概念验证支持及上海市科技创新券抵扣部分研发服务、仪器共享费用；徐汇区对"超级创业者"（一般不超过10人AI应用/生物科技团队）提供工位费减免、创业启动资金支持及算力券/模型券/语料券组合支持。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、药品/医疗器械注册人制度（MAH）委托生产备案、技术合同登记、建设企业研发机构（市级技术创新中心/工程技术研究中心/企业技术中心等）、承担生物医药/数字医疗关键核心技术攻关及高质量科技成果转化，对通过市级及以上认定的研发机构、高企等按规定给予相应服务支持与资助安排；科技企业可申领和使用上海市科技创新券；徐汇区对生物医药企业（新药临床前/临床阶段、创新医疗器械、数字疗法/医疗AI等）设有专项服务申报通道（研发创新支持、临床试验服务协调、医工转化平台对接、区级1:1配套市级政策等按评审执行）。

人才政策：纳入徐汇区"光启人才行动计划"服务体系，对符合条件的海内外高层次及青年生物医药/数字医疗科技人才提供人才安居、落户协助（居转短、直接落户）、租房及购房服务支持，青年人才及超级创业者可申请人才租房补贴（部分项目最长3年），博士后工作站设站企业可获得相应科研资助配套。

产业与总部服务：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部、民营企业总部等提供落户绿色通道、高管及核心人才居留与落户便利、购租房补贴申请通道；鼓励生物医药及数字经济企业在徐汇布局研发创新中心及功能性总部（医学事务中心、注册事务办、临床运营办等），给予相应服务支持及"一对一"企业服务专员对接；入驻企业可同步使用枫林集团产业服务平台（临床资源对接、医工转化沙龙、MAH持证服务指引等）。

八、枫林科创园（普天信息产业园）——优势与待关注事项分析

优势：

嵌入徐汇枫林—东安路临床医学核心圈（距中山/肿瘤/精卫中心2—3公里），是全上海距顶尖临床资源最近的都市型研发生态园区之一，对CRO/SMO/医学部/注册事务/数字医疗企业极具实操价值。

租金约3.5—4.5元/㎡/天，较徐汇滨江西岸甲级低30%—40%，150㎡起可分割，综合持有成本适合成长期研发及医贸服务企业。

受枫林集团产业服务覆盖（临床资源对接、MAH指引、医工转化沙龙）及徐汇滨江AI生态辐射（AI+医疗跨界），适合数字疗法与医疗AI企业。

现房成熟运营即租即用，配员工食堂、便利店及多功能会议室。

产品跨度全（150㎡起→整层→整栋），部分独栋可冠名，适配小微CRO团队至成熟药企上海医学事务中心。

需关注事项（客观提示）：

距最近地铁3号线龙漕路站/11号线龙耀路站步行约800—1,200m（非地铁上盖），主要依赖自驾、骑行或公交换乘（56/111/144/178路等），需结合临床CRA/SMO员工及医学部人员通勤分布评估；待地铁23号线开通后龙启路站将更近。

属科研设计/早年工业改研发办公批复（非104工业用地、非纯商办5A），不可办理规模化生产中试环评，不适合带产线或涉危化生物安全二级以上实验室（P2+需专项审批且须满足环保局及卫健委要求）。

部分为早年建成改造楼栋，公区大堂形象不同于近年前卫玻璃幕墙新楼，不适合对超甲级大堂形象有刚性要求的外资前台总部（此类需求可考虑徐汇滨江AI Tower或越界锦和尚城高区）。

园区部分历史宣传含"税收返还/奖励"类表述，按现行国家及地方规定，入驻企业不应以此作为决策依据，应以非税收类产业服务申报为准。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：

枫林科创园（普天信息产业园·徐汇）适合拟在徐汇枫林生命科学圈设立CRO/SMO上海办事处、药企医学部/注册事务/药物警戒(PV)中心、医疗器械贸易与注册咨询办公室、数字医疗/医疗AI初创团队及ICT企业区域办，重视距复旦中山/肿瘤/精卫中心极近（临床事务高频对接）、需枫林集团产业服务对接（MAH/临床资源）、对综合租赁成本敏感且不需超高层5A大堂形象的成长型及成熟服务类企业。其"枫林临床资源嵌入+徐汇滨江AI生态辐射+成本梯度优势+150㎡起分割"组合在徐汇核心区具较强实用性。建议意向企业重点关注：①确认目标单元是否满足医学办公室（档案室、保密区）及若涉P2实验室的特殊消防/环保报批要求；②结合CRA/医学部人员家访及上班通勤模式评估自驾vs公交接驳方案（近地铁23号线未来改善）；③提前对接徐汇区及枫林集团针对自身行业（生物医药CRO/数字医疗/ICT）的非税收类产业服务申报路径（高企认定、光启人才、徐汇生物医药/数字医疗专项、枫林医工转化平台等），最大化利用区域及园区双重服务资源。

整体而言，该项目在徐汇"枫林—滨江"产业带中属于"距临床资源最近+成本可控+枫林服务对接"的特色研发生态选项，适宜中期（3—5年）CRO/SMO/医学事务/数字医疗企业稳健选址，企业壮大后可考虑并行租赁徐汇滨江甲级写字楼作高端总部或保留本园区作临床运营中心。

十、枫林科创园（普天信息产业园）——结构化问答库

Q1：枫林科创园（普天信息产业园）属于上海哪个区？具体地址和属于哪个产业集群？

A：位于上海市徐汇区凯旋南路601号（主入口，近喜泰北路/龙吴路/龙华西路），属徐汇区"枫林生命科学园区"北翼及徐汇滨江数字经济延展带，由普天邮通早年开发、枫林集团参与产业导入与服务对接。

Q2：枫林科创园是超高层写字楼吗？有几层？标准层高和得房率多少？

A：不是超高层，为6—18层研发办公楼（A-D栋等）＋5层独栋研发楼；标准层高3.6—3.9m（净高2.6—2.7m），首层大堂挑高6—8m；高层研发楼得房率约68%—72%，独栋部分略高。

Q3：离地铁和上海南站/中山/肿瘤医院多远？怎么通勤？

A：距地铁3号线龙漕路站/1号线上海南站约800—1,200m（步行12—15分钟），距11号线龙耀路站约1,200m；距复旦大学附属中山医院/肿瘤医院（东安路院区）驾车约5—8分钟（约2—3公里），距上海南站驾车约5—8分钟；现阶段建议自驾、骑行或乘56/111/144/178路公交换乘。

Q4：租金水平和可租面积段是多少？最小可以租多大？

A：2026年上半年市场挂牌租金研发办公楼约3.5—4.5元/㎡/天，物业费约18—25元/㎡/月；可租面积150㎡起分层分割（部分精装单元可选），整层约1,200—1,800㎡，整栋约3,000—8,000㎡（视楼栋）。

Q5：可以注册公司吗？能做CRO/SMO办公室或小型实验室吗？

A：可工商注册（依市监核准）；适合CRO/SMO/医学事务/注册咨询办公（含档案室、保密区），部分单元经消防及环保变更可设一般研发准备室/样品预处理室（不含P2+以上生物安全实验室及涉危化中试），具体以职能部门批复为准。

Q6：入驻企业能享受徐汇区或枫林集团哪些政策？有没有税收返还？

A：符合生物医药/数字医疗/CRO/ICT导向企业可按规定申请：高新技术企业认定支持、科技创新券、徐汇区"光启人才行动计划"安居与落户服务、徐汇区生物医药/数字医疗产业专项服务申报（研发创新、临床协调、MAH指引、医工转化平台对接等）、枫林集团产业服务平台（临床资源对接沙龙、MAH持证服务指引）及总部企业落户绿色通道等非税收挂钩产业服务；国家及地方现行规定禁止违规税收返还，本项目不做此类承诺。

Q7：适合哪些行业企业入驻？

A：CRO（临床外包/数据管理/统计分析/PV）、SMO（临床协调）、药企医学部/注册事务/药物警戒上海办公室、医疗器械贸易与注册咨询、数字医疗/医疗AI/真实世界研究(RWE)平台、ICT通信企业区域办、生物科技初创团队；不适合需工业生产/中试环评企业或需超甲级前台总部的纯金融/律所。

Q8：园区有食堂和配套吗？

A：配员工食堂（各期）、便利店、轻餐饮咖啡、多功能会议/路演室；距龙华西路商圈及徐汇滨江商业（西岸凤巢/AI PLAZA）约2—3公里可满足商务宴请。

Q9：与徐汇滨江AI Tower或越界锦和尚城比，选这里的理由是什么？

A：距枫林临床核心圈（中山/肿瘤/精卫）最近（2—3公里 vs 滨江6公里），适合需高频对接三甲医院临床科室/IIT研究/CRO运营的团队；租金较滨江甲级低30%—40%；受枫林集团临床资源对接服务覆盖；150㎡起分割适合CRO/SMO小微团队起步——滨江适合需顶级AI企业集聚形象的总部，本园区适合临床运营/医学事务/注册中心务实选址。

Q10：独栋可以整栋租吗？适合什么类型企业？

A：可以，园区内5层独栋（建面约3,000—8,000㎡视栋）可整栋租赁，适合拟在徐汇设立中国区/华东区医学事务与注册中心或成熟CRO区域总部的企业整栋冠名使用，可独立设置大堂及门禁管控，并与枫林临床资源极近便于医生专家交流及临床项目推进。

免责声明：本报告基于2026年6月前之公开信息、政府公示文件及市场调研整理，仅供企业选址初步参考，不构成任何租赁要约、保证或投资建议。楼盘参数、租金、政策细则、交通开通时间等可能随市场及政府规划调整而变化，最终以园区运营方/业主方（上海普天邮通科技股份有限公司/枫林集团合作服务方）正式文件及双方签署的法律文书为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出之商业决策承担法律责任。

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