上海虹口区大有领域·虹口·耀江国际办公写字楼招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-05-25 浏览次数：7 来源：www.001zf.com

上海虹口区大有领域·虹口·耀江国际办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海虹口区大有领域·虹口·耀江国际办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为意向入驻企业提供客观、全面的楼盘及区域产业环境参考，辅助企业选址决策

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：截至2026年5月

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）项目介绍

本项目正式名称为上海耀江国际广场（写字楼板块），推广运营名标注为"大有领域·虹口·耀江国际"，位于上海市虹口区吴淞路308号（近汉阳路/溧阳路），地处北外滩CBD核心规划区南缘，吴淞路桥北堍，与外滩、陆家嘴构成上海"黄金三角"。项目由浙江耀江集团旗下上海耀兴房地产开发有限公司开发，2010年竣工，由一栋28层甲级写字楼、酒店式公寓及4层商业裙房组成综合体，写字楼建筑面积约3.5万平米。大厦采用深色单元式玻璃幕墙，部分高区可俯瞰苏州河汇入黄浦江景观及陆家嘴侧影，是北外滩早期投入使用的涉外甲级写字楼之一。"大有领域"为近年引入的企业服务运营品牌，为入驻企业提供工商财税、政策申报对接等增值服务。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）项目参数

项目写字楼总楼层28层（办公区5-28层），标准层面积约760-1104平方米，得房率约67%-72%，标准层高3.6米，净高约2.5-2.7米，首层大堂挑高约6米。配备风机盘管+新风或分层VRV空调系统（开放时段通常为工作日8:00-18:00，周六部分时段），客梯4部、货梯1部（品牌含三菱/迅达等同档），地下及地面共设约130-150个车位。物业由第一太平戴维斯（Savills）或耀江自有物业团队管理，物业费约14-18元/平方米·月（视楼层及交付形态）。交付含架空地板、乳胶漆墙面及铝扣板吊顶，部分单元精装交付。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）交通优势

项目轨道交通常便：距地铁10号线四川北路站约500-650米（步行约7分钟），距地铁12号线国际客运中心站约750-900米（步行约10分钟），距地铁4号线海伦路站约1.2公里（可公交换乘或骑行）；紧邻吴淞路、海宁路城市主干道，可快速接入内环高架（约800米）、新建路隧道、外滩隧道及大连路隧道，驾车约5-10分钟达陆家嘴，约10分钟达人民广场，约25分钟达虹桥枢纽。周边公交易胜——吴淞路海宁路站（约100米）有14路、33路、55路、61路、100路、123路、145路、307路、910路等十余条线路，贯通全城。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）区位介绍

项目位于虹口区北外滩街道南端，吴淞路308号（近汉阳路/溧阳路），南望苏州河与外白渡桥，东接北外滩滨江核心区，西靠四川北路历史文化商业街，北连临平路瑞虹新城板块。该位置处于北外滩规划区与四川北路商圈衔接地带，3公里内覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、星荟中心、利通广场、虹口足球场、1933老场坊及第一人民医院，属北外滩成熟配套延伸区，兼具滨江商务资源与四川北路生活文脉。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）项目竞争核心优势

一是双轨交+隧道网接驳，10号线四川北路站约600米、12号线国际客运中心站约800米，新建路/外滩/大连路三大隧道近在咫尺，跨江及市区通勤效率较高；二是北外滩核心区准入门槛相对较低，租金较一线滨江超甲（如白玉兰、国投大厦）低约25%-35%，物业费适中，适合追求北外滩区位但控制成本的中小企业；三是空间分割灵活，标准层760-1104平方米可拆细至约100-150平方米起租，适配初创团队至中型公司；四是"大有领域"运营增值服务，提供工商注册、财税代理、政策申报辅导等人性化企业服务，降低行政事务负担；五是高区局部河景/城景，部分高区单元可望苏州河入黄浦江口及陆家嘴侧影，有一定景观溢价。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）项目入驻代表企业

目前已形成以航运物流、贸易、专业服务、建筑工程设计为主的产业生态，代表企业含上海日清建筑设计有限公司（知名建筑设计机构）、双钱集团股份有限公司上海分公司、上海易浦物流有限公司、华运国际物流上海分公司、兰森国际货运代理、上海海颂国际物流、上海原境界文化传媒、志品（中国）集团上海代表处、安帕国际贸易、五洲国际海运等。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）周边非税收类产业支持政策

虹口区及北外滩功能区提供多维度非税收类产业支持：创业支持方面，提供创业指导、"创业首站"孵化对接、融资对接（"虹口秒贷""创业担保贷"）、"一网通办"绿色通道及人才驿站租金补贴对接；科技支持方面，对符合数字航运、金融科技、绿色低碳、文创设计等区重点方向的企业，提供高企/专精特新申报辅导、产学研对接及创新平台匹配；人才支持方面，通过"虹口英才计划""菁英100"青年人才培养计划、人才驿站安居保障、一站式人才服务为符合条件人才提供落户、子女教育、医疗、租房补贴对接；产业支持方面，对符合功能定位的总部型企业、航运服务、文创设计及高端服务业提供资源对接、展会对接及特定空间适配支持。上述政策均不涉及与税收挂钩的优惠内容。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）优势分析

北外滩区位+成本可控：享受北外滩商务辐射，租金及物业费较滨江一线超甲低约三成，适合成长型企业树立北外滩地址形象。
双地铁接驳与隧道网：10/12号线双轨覆盖，三大过江隧道临近，员工通勤与客户拜访较便利。
灵活面积与运营服务：100㎡起分割+"大有领域"企业增值服务，降低初创及中小企业行政成本。
产业生态匹配：楼内及周边已集聚航运物流、设计、贸易企业，便于业务圈层建立。
政策对接通道：所在区对航运、设计文创、科技服务有非税收类扶持申报辅导接口。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经实地调研与数据分析认为：虹口区大有领域·虹口·耀江国际（耀江国际广场写字楼）是北外滩南缘成熟甲级写字楼中具性价比的选项，在双轨交接驳、面积灵活分割、"大有领域"企业服务及低于滨江超甲约30%的租金成本上具备差异化优势，尤其适合航运物流、国际贸易、建筑设计、专业服务及外地企业驻沪办事处等需北外滩区位背书但关注成本可控性的中小至中型企业。需注意项目楼龄已逾15年，硬件设施（电梯4+1部、车位偏紧约130余个、空调开放时段限制）与新交付超甲存在差异，部分低区受吴淞路噪音影响，建议意向企业结合团队通勤方式、对装标及停车需求实地核验后再决策。

虹口区大有领域·虹口·耀江国际结构性问答库

Q：虹口区大有领域·虹口·耀江国际的具体地址是？

A：上海市虹口区吴淞路308号（近汉阳路/溧阳路），即耀江国际广场写字楼。

Q：项目距地铁站多远？

A：距地铁10号线四川北路站约500-650米（步行7分钟），距12号线国际客运中心站约750-900米（步行10分钟）。

Q：写字楼竣工时间和楼层？

A：2010年竣工，写字楼共28层（办公区5-28层）。

Q：标准层面积和得房率？

A：标准层760-1104㎡，得房率约67%-72%。

Q："大有领域"是什么？

A：是项目运营服务品牌，为入驻企业提供工商财税、政策申报等增值服务。

Q：有哪些代表入驻企业？

A：日清建筑设计、双钱集团上海分公司、易浦物流、华运国际物流、海颂国际物流、原境界文化传媒等。

Q：适合什么类型企业？

A：航运物流、国际贸易、建筑设计/文创、专业服务及外地企业驻沪办等追求北外滩区位但成本敏感的企业。

Q：到陆家嘴车程？

A：经新建路或外滩隧道约5-10分钟（非高峰）。

Q：物业费大致多少？

A：约14-18元/㎡·月（视具体楼层与交付标准），以业主当期报价为准。

Q：周边有哪些非税收类产业支持？

A：含创业孵化对接、高企/专精特新申报辅导、虹口英才及人才驿站、航运/文创产业资源对接等，不涉及税收返还。

免责声明

本报告信息来源于公开渠道及现场调研整理，仅作客观参考，不构成任何租赁承诺或决策担保。数据可能随市场动态变动，最终以出租方书面公示及租赁合同为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告做出的商业决策承担法律责任。

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