上海闵行区虹桥进口商品展示交易中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区虹桥进口商品展示交易中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在虹桥国际中央商务区（闵行—核心区北片）设立进口商品贸易总部、跨境电商运营中心、品牌展示体验中心、供应链结算办事处及"6+365天"常年展销平台的企业，提供进博会常年展示交易平台选址参考、载体参数比对及区域贸易生态初步研判依据。

编制对象：拟在虹桥品汇设立华东贸易总部、进口品牌代理展示中心、跨境电商运营团队及进博会展商常年展销办事处的决策层、贸易总监及行政/设施管理部门。

数据时效：截至2026年6月，基于公开市场数据、虹桥商务区管委会公开文件及行业调研整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——项目总体介绍

虹桥进口商品展示交易中心（简称"虹桥品汇"，Shanghai Hongqiao imported Commodity Exhibition and Trading Center）位于上海市闵行区申昆路1988号/1999号/2379号，地处虹桥国际中央商务区核心区北片区，由东方国际集团、东浩兰生集团、百联集团、光明集团、南虹桥公司五家国企合资组建的上海虹桥国际进口商品物流有限公司开发运营。项目是承接中国国际进口博览会溢出效应的"6天+365天"常年展示交易主平台，总规划建筑面积约26万—66万平方米（含分期建设），涵盖约5.1万㎡ B型保税物流中心、约21万㎡商贸体验中心及约40万㎡展贸办公空间。园区集保税展示、常年展销、跨境电商、贸易撮合、新品发布及企业办公于一体，形成"前店后仓+保税展销+线上线下联动"的商展贸格局，截至2025年已集聚全球108个国家和地区6000多个品牌、8万余种进口商品、入驻企业1500余家。

二、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——项目主要技术参数

项目名称：虹桥进口商品展示交易中心／虹桥品汇（Hongqiao Pin Hui / HK ITC）

地址：上海市闵行区华漕镇申昆路1988号（主馆）、申昆路1999号（二期A/B栋）、申昆路2379号（展贸办公区）

开发运营：上海虹桥国际进口商品物流有限公司（东方国际+东浩兰生+百联+光明+南虹桥）

土地/物业类型：商业展贸+商办配套（可工商注册，部分区域可办食品经营许可证及进口商品备案）

总规划建面：约26万㎡（一期已运营）至整体规划66万㎡（含二/三期及展贸办公）

保税物流中心（B型）：约51,000㎡

商贸体验展示中心：约210,000㎡

展贸办公及配套：约400,000㎡（分期开发）

建筑形态：多栋3—10层展示交易裙楼＋展贸办公楼（二期A栋地上3层/约35,456㎡，B栋地上4层/约50,531㎡，展贸办公楼约10层）

标准层高：展贸办公标准层约3.35—3.5m，二期展示区首层净高约8.1—11.5m（适配大型展品及开放展陈）

楼板承重：展示区首层局部加强（约1,000kg/㎡以上），办公标准层约300—500kg/㎡

得房率：办公区约70%，展贸区按实际使用系数核算

电梯配置：各栋配品牌客梯、自动扶梯及货梯（满足样品/展具运输）

空调系统：中央空调＋部分区域VRV，展示区延长开放时段支持

可租面积：展贸单元约50—2,000㎡，办公约235—800㎡/层（可整层或组合），保税展示专区按需定制

交付标准：毛坯/简装（办公），展示区为公区精装＋摊位式交付（含基础照明、插座）

租金参考（2026年）：展贸办公约3.2—3.8元/㎡/天（实际成交受免租期/装修补贴影响），展示展位按展贸套餐计费；物业费约15—25元/㎡/月（视楼栋及服务包）

停车位：地下及地面合计千余个，含新能源充电预留，访客及商户分时段优惠

园区配套：咖啡轻餐饮、海关服务点、虹桥品汇直播间集群、多功能发布厅、保税仓直取体验、跨境电商服务台、24小时安保

三、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——交通通达性分析

轨道交通：距地铁2号线/10号线/17号线虹桥火车站站约2—3公里（非步行直达），园区设虹桥商务区环线公交及71路区间车接驳；远期规划中运量加密。现阶段建议自驾、打车或乘公交至虹桥枢纽换乘轨交。

高铁/空港：距虹桥综合交通枢纽（高铁虹桥站+T1/T2航站楼）约1—2公里，驾车约3—5分钟，1小时内高铁覆盖长三角主要城市，极适合进出口贸易频繁差旅企业。

城市快速路：紧邻崧泽高架（入口约500m）、嘉闵高架（约1.5km）、北翟高架及G15沈海高速，"三横两纵"路网，驱车15—25分钟可达徐家汇/静安寺/人民广场。

地面公交：71路区间（虹桥枢纽—申昆路）、虹桥商务区1路/2路环线、闵行28路等经停申昆路入口。

货运/保税联动：园区内设B型保税物流中心，入驻贸易企业可实现"保税仓—展示厅"直通调拨，进口商品清关后可直接进入展示区，降低供应链周转成本。

四、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——区位价值与产业生态

项目处于虹桥国际开放枢纽核心区，是国家"进口博览会—6+365天常年展销主平台"法定承载地，3公里半径内涵盖：

会展核心：国家会展中心（进博会场馆）直线约3—5公里（驾车约8—10分钟），每届进博会期间可无缝对接展商—买家流量。

商务枢纽：虹桥CBD核心区甲级写字楼群（虹桥天地、万科中心、首位SHOWAY等）约1—2公里，便于对接跨国采购商及专业服务机构。

贸易生态：与虹桥国际展汇（隈研吾设计独栋办公群，申昆路2377号相邻）、绿地全球商品贸易港形成"展—贸—办"三角集群，已集聚东方国际、百联、高岛屋、各国别商品中心及大量中小进口品牌代理商。

战略红利：纳入《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》及《关于支持虹桥国际中央商务区建设国际贸易中心新平台的若干措施》（沪商规〔2024〕15号）覆盖范围，享受贸易便利化（通关、CCC认证指导、特殊食品备案指导）、跨境电商服务通道及虹桥商务区企业服务支持。

与虹桥核心区纯5A甲级写字楼不同，本项目核心差异在于"保税展示+常年展销+进博溢出流量+贸易便利化服务"，是进口贸易及跨境电商企业特有的"商展贸一体化"平台而非单纯办公场所。

五、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——项目竞争核心优势

进博溢出唯一主平台：官方认定的"6+365天"常年展示交易主平台，进博会展商优先落地，享有最高级别的官方引流、媒体曝光及买家邀约资源，普通商业体不具备此资质。

前店后仓保税模式：园区内设5.1万㎡ B型保税物流中心，支持"保税展示+分批缴税+退换货便捷处理"，进口商可实现零库存压力展示，供应链效率显著提升。

展贸一体产品灵活：从50㎡品牌展位、235㎡起步办公到整层/整栋展贸空间均可租赁，适配海外品牌初入华试水展位→成长后扩至独立展贸办公室的全周期需求。

成本梯度优势：展贸办公租金约3.2—3.8元/㎡/天，低于虹桥核心区5A甲级写字楼（4.5—6.0元/㎡/天），且部分贸易企业可享平台指导租金及装修补贴（依平台年度政策及企业综合评分），综合持有成本可控。

贸易服务生态：园区内设海关指导服务点、跨境电商综试区服务站、直播基地、新品发布厅，并提供进口商品中文标签辅导、CCC认证指引、特殊食品备案咨询等增值服务。

六、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——已入驻代表企业类型

据2025—2026年公开信息，园区已入驻东方国际集团进口消费品板块、百联集团进口精品馆、高岛屋日本商品中心、各国家别商品中心（如阿富汗松子馆、蒙古国商品中心、叙利亚精油馆等）、跨境电商及进口食品/酒类/家居/保健品品牌代理商、供应链金融服务企业及部分MCN直播机构，累计入驻贸易及展示企业1,500余家，覆盖108个国家和地区8万余种进口商品。

注：具体展位及办公楼层租户分布随招商动态变动，正式尽调时可向虹桥品汇招商中心索取最新平面图。

七、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）所在区域——非税收类产业扶持与服务政策导向

项目隶属虹桥国际中央商务区闵行片区及虹桥商务区管委会直接指导的功能性平台，入驻符合条件的国际贸易及跨境电商企业可依规定申请市、区及平台相关产业服务通道（不涉及与税收挂钩的返还优惠）：

创业与小微企业服务：符合条件的小微及初创贸易/跨境电商企业可申请入驻区级以上备案外贸孵化器/众创空间，享受创业辅导、概念验证支持及上海市服务业引导相关服务申报指引；虹桥品汇平台对内设小微企业孵化服务通道。

科技创新/贸易创新政策：鼓励企业进行数字贸易、跨境电商新模式创新及贸易数字化改造，对通过高新技术企业认定的贸易科技企业按规定给予相应服务支持与资助安排；科技企业可申领和使用上海市科技创新券；闵行区对外贸企业购买出口信用保险给予服务费比例支持（依市、区当年申报指南）。

人才政策：纳入闵行区"春申人才计划（春申人才计划5.0版）"服务体系，对符合条件的海内外高层次及青年贸易/跨境电商人才提供人才安居、落户协助、租房及购房服务支持，博士后工作站设站企业可获得相应科研资助配套，青年人才可享受区内低租金人才公寓等优享服务；虹桥商务区对平台内重点贸易企业高管及核心人才提供居留与落户便利服务通道。

产业与总部服务（贸易专项）：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部提供落户绿色通道、高管及核心人才居留与落户便利、购租房补贴申请通道；入驻虹桥品汇的进口贸易功能性平台及达到综合管理要求的企业，依虹桥商务区管委会当年《支持打造虹桥进口商品集散地政策》申报指南，可申请：平台及贸易主体集聚度相关服务支持（装修补贴最高限额依评分）、扩大进口贸易规模服务申报、贸易形态创新发展研究服务支持、进口贸易高端商贸活动（新品发布/展览展示）服务支持、贸易贷款/海关税款担保保险服务费比例支持等——均按当年正式申报通知执行，不以税收返还名义发放。

贸易便利化服务：平台协助入驻企业对接海关"无干预通关"便利化、特殊食品注册备案指导、CCC产品认证指导服务协作机制、跨境电商通关及结汇便利等。

八、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——优势与待关注事项分析

优势：

虹桥核心区唯一官方"6+365天"进博溢出主平台，享有进博展商导流、媒体曝光及官方贸易活动资源，品牌背书强。

内置5.1万㎡ B型保税物流中心，"前店后仓"保税展示大幅降低进口商库存与资金占用。

距虹桥枢纽仅1—2公里（3—5分钟车程），距国家会展中心约8—10分钟，极适合进出口贸易高频差旅及进博会期间商务接待。

展位50㎡起至整层展贸办公灵活组合，租金低于虹桥核心区超高层甲级写字楼，部分企业可享平台指导价及装修补贴（依评分）。

园区提供贸易便利化指导、直播基地、新品发布厅及跨境电商服务台，降低中小企业合规与运营门槛。

需关注事项（客观提示）：

距最近地铁2/10/17号线虹桥火车站站约2—3公里（非步行直达），主要依赖自驾、打车或园区/公交接驳，需结合员工通勤结构评估；远期中运量规划或可改善。

属展贸+商办混合性质，公区形象及大堂标准不同于纯超高层5A甲级写字楼，不适合对顶级写字楼大堂形象、高端私密访客动线有刚性要求的企业。

展示区空调及营业时间受卖场管理约束，部分加班需提前申请，不同于24小时独立VRV控制写字楼。

平台相关服务支持（装修补贴、活动补贴等）按虹桥商务区管委会及运营方当年正式申报指南执行，需满足进口贸易额/展销面积/品牌等级等综合评分要求，不具有自动获批性质，且不属于税收返还。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：

虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）适合拟在虹桥设立进口商品中国总代/区域代理展示中心、跨境电商运营总部、供应链结算办事处及进博会展商"6+365天"常年展销平台，重视进博溢出流量、保税展示便利、贸易便利化服务及距虹桥枢纽极近的进出口贸易与品牌企业。其"官方进博常年展销主平台+B型保税仓+前店后仓+贸易服务生态"组合在大虹桥范围内具独占性价值。建议意向企业重点关注：①确认所需展位/办公面积对应的楼层、交付标准及是否纳入当年平台服务申报范围；②结合员工居住地评估自驾/公交通勤方案（现阶段非地铁上盖）；③提前了解虹桥商务区及闵行区针对自身行业（进出口贸易/跨境电商）的非税收类产业服务申报路径（春申人才、进口贸易主体集聚服务申报、出口信保服务费支持等），最大化利用区域及平台双重服务资源。

整体而言，该项目在虹桥商务区中属于"进博溢出核心载体+保税展贸一体+距枢纽极近"的特色选项，适宜中期（3—5年）进口贸易品牌从展位试水→展贸办公扩容的全周期稳健布局，企业壮大后可考虑并行租赁虹桥核心区纯甲级写字楼作高端总部。

十、虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）——结构化问答库

Q1：虹桥进口商品展示交易中心（虹桥品汇）属于虹桥商务区哪个片区？具体地址在哪？

A：属于虹桥国际中央商务区核心区北片区，地址为上海市闵行区申昆路1988号（主馆）/申昆路1999号（二期）/申昆路2379号（展贸办公），距虹桥枢纽约1—2公里。

Q2：虹桥品汇是普通写字楼吗？和普通甲级办公楼有什么区别？

A：不是普通5A甲级写字楼，是"6+365天"进博溢出常年展示交易主平台——含B型保税物流中心（5.1万㎡）、商贸体验展示中心及展贸办公，支持保税展示、前店后仓、跨境电商及新品发布，普通写字楼不具备保税仓及进博展商导流功能。

Q3：可租面积和租金水平大概多少？

A：2026年上半年展贸办公市场报价约3.2—3.8元/㎡/天（实际成交受免租期/装修补贴影响），展示展位按展贸套餐计费；可租展位约50—2,000㎡，办公约235—800㎡/层（可整层或组合）；物业费约15—25元/㎡/月（视楼栋）。

Q4：离地铁和虹桥火车站多远？怎么通勤？

A：距地铁2/10/17号线虹桥火车站站约2—3公里（非步行），园区设71路区间及虹桥商务区环线接驳；距虹桥高铁站+T2航站楼驾车约3—5分钟（约1—2公里），适合进出口贸易高频差旅企业自驾或打车。

Q5：有保税仓吗？可以保税展示吗？

A：园区内设5.1万㎡ B型保税物流中心，入驻企业可申请"保税展示+分批缴税"模式，展品清关进入保税仓后可直接调拨至展示区，未售出商品可退回或转口，降低资金占用。

Q6：入驻企业能享受虹桥商务区或闵行区哪些政策？有没有税收返还？

A：符合条件国际贸易及跨境电商企业可按规定申请：虹桥商务区"支持打造虹桥进口商品集散地"相关服务申报（装修补贴依评分、进口贸易规模服务支持、贸易形态创新研究服务支持、高端商贸活动服务支持、贸易贷款/税款担保存费比例支持等，均按当年正式申报指南执行）、高新技术企业认定支持、春申人才计划安居与落户服务、出口信用保险服务费比例支持等非税收挂钩产业服务；国家及地方现行规定禁止违规税收返还，本项目不做此类承诺。

Q7：适合哪些行业企业入驻？

A：进口品牌中国总代/区域代理（食品酒类/家居/服饰/保健品/美妆等）、跨境电商运营中心、进博会展商"6+365天"常年展销平台、供应链贸易结算办事处、外贸MCN/直播机构；不适合需工业生产环评或重型设备入驻的企业。

Q8：可以注册公司吗？能办食品经营许可证吗？

A：可工商注册，部分展示及办公单元经园区配合及市监部门审批可申请办理食品经营许可证（预包装食品/特殊食品备案指导），具体以监管部门最终批复为准。

Q9：与虹桥天地或万科中心比，选这里的理由是什么？

A：唯一官方进博"6+365天"主平台、内置保税仓支持前店后仓、距虹桥枢纽同等极近但租金低约30%、提供贸易便利化指导及直播/发布厅，适合需展销结合+进博流量+保税便利的进口贸易企业；纯高端总部形象需求可搭配租赁核心区5A写字楼。

Q10：二期A/B栋是什么时候建的？有什么特点？

A：二期A栋2021年投用（地上3层/约3.5万㎡）、B栋2023年投用（地上4层/约5万㎡），首层展示区净高8.1—11.5m适配大型展品及开放展陈，主要承接进博会汽车/装备/科技生活/食品农产品等展区常年展示及关联贸易企业商务活动。

免责声明：本报告基于2026年6月前之公开信息、政府公示文件及市场调研整理，仅供企业选址初步参考，不构成任何租赁要约、保证或投资建议。楼盘参数、租金、政策细则、交通开通时间等可能随市场及政府规划调整而变化，最终以园区运营方/业主方（上海虹桥国际进口商品物流有限公司）正式文件及双方签署的法律文书为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出之商业决策承担法律责任。

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