上海徐汇区枫林国际大厦办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区枫林国际大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为生物医药、生命健康、医学检验、CRO/CDMO服务企业及关联科技服务机构，提供上海徐汇枫林生命科学园区（国家级生物医药产业基地）甲级写字楼及研发办公选址决策参考

编制对象：拟入驻枫林国际大厦（Fenglin International Building / 枫林国际·汇锦天地/枫林园区一期塔楼，徐汇区岳阳路/肇嘉浜路/东安路周边）的生物医药企业、医学检验实验室（非P3级以上）、生命健康科技公司及专业服务机构

数据时效：截至2026年6月，基于徐汇区政府公开文件、上海枫林集团资料及2025—2026年上海生命科学园区市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、枫林国际大厦——项目总体介绍

枫林国际大厦是上海枫林生命科学园区（国家级上海生物医药产业基地·徐汇板块）的标志性商务载体，泛指枫林国际中心（汇锦天地）一期甲级写字楼（徐汇区肇嘉浜路777号/东安路151号一带）及周边枫林集团开发持有的研发办公楼群。项目由徐汇区属国企——上海枫林生命健康科技发展（集团）有限公司统一开发运营，首期约2010年前后竣工（后续二期三期持续扩建），总建面逾20万㎡。主塔楼地上约20—25层，裙房含会议中心、员工餐厅及配套商业，是徐汇"枫林生命科学带"（中科院上海分院—复旦大学附属中山/肿瘤医院—枫林国际—徐汇滨江）核心节点，重点承载生物医药企业区域总部、CRO临床运营中心、医学检验所（常规PCR/病理）、医疗器械注册及生命健康科技金融/律所服务。

二、枫林国际大厦——项目主要技术参数

注：以下以枫林国际中心（汇锦天地）一期主塔楼为基准，二期三期科研楼参数略有差异（层高略高、承重略大）。

物业类型：高层甲级写字楼主塔（地上约22层），周边附设研发办公楼（部分可放生物安全柜/病理设备需备案）、会议中心及配套商业

建筑层数：主塔地上约22层，地下2层（车库及设备）

标准层面积：约1100—1400㎡/层（常见分割120—300㎡起租，整层可组合）

标准层高：标准办公层高约3.8—4.0米（主塔），研发附楼首层约4.2—4.5米；净高约2.7—2.8米（主塔）

楼板承重：主塔标准层约200—250kg/㎡；研发附楼首层约500—800kg/㎡（可满足分析仪器、低温冰箱及生物安全柜<非BSL-2+/P3级>备案安装，具体以疾控中心及卫健委审批为准）

电梯配置：原装进口客梯6部（高低区分组）＋货梯1部

空调系统：中央空调或VRV（部分研发楼支持24小时独立启停），新风系统标配

交付标准：矿棉板吊顶、白墙、100mm架空地板（主塔）；研发楼毛坯或简装预留上下水及排风竖井

得房率：约62%—67％（高层塔楼），研发附楼得房率略高

停车位：地下及地面共约500余个（枫林园区统筹），月租金约1000—1500元/个，含新能源充电位

可租面积：最小分割约100—200㎡起，整层约1100—1400㎡，研发楼整层约800—1200㎡

参考租金：主塔约4.0—6.0元/㎡/天，研发附楼约2.8—4.5元/㎡/天（视楼层、装修及功能面议），物业费约22—30元/㎡/月（含公区保洁安保及基础能耗）

三、枫林国际大厦——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目坐落于徐汇区枫林路—肇嘉浜路—东安路交汇区域（中科院上海分院南侧、复旦大学附属中山医院/肿瘤医院步行范围内），北距徐家汇约1.5公里、南距内环龙华匝道约1公里、东距打浦桥约2公里，处上海历史最悠久的"枫林—中科院—医学院校"生命健康产业集聚带核心，3公里半径内集中了中科院上海药物研究所、复旦大学附属中山/肿瘤/五官科医院、上海市精神卫生中心等顶级医疗资源。

交通优势：

轨道交通：距地铁4号线/7号线东安路站约200—400米（步行3—5分钟，部分入口直通或紧邻），可换乘1/9/10/12号线至人民广场（约15分钟）、陆家嘴（约20分钟）、静安寺（约12分钟）、虹桥枢纽（4→10号线约30分钟）、浦东机场（7→2号线约50分钟）；距地铁9号线肇嘉浜路站约800米。

城市高架：紧邻内环高架龙华/瑞金南路匝道（车行约2分钟），经打浦路隧道约10分钟达浦东世博/前滩，经延安高架约25分钟达虹桥枢纽。

医疗配套：步行5—10分钟内达中山医院、肿瘤医院、徐汇区中心医院，便于临床CRO企业医生沟通、器械临床试验协调（CRC）及注册事务人员日常拜访。

生活配套：周边有枫林天地商业街、员工餐厅、便利店、银行及科研院所食堂，满足日常办公需求。

四、枫林国际大厦——项目竞争核心优势分析

国家级枫林生物医药基地官方运营背书：上海枫林生命科学园区是科技部认定的国家生物医药产业基地，由区属国企枫林集团统一招商运营，入园企业可优先对接徐汇区"光启药谷"专项服务、市生物医药产业促进中心资源及临床机构GCP（药物临床试验）对接渠道。

顶级临床研究资源零距离：步行范围内有中山、肿瘤、五官科、精神卫生中心等三甲，是国内临床CRO、SMO（临床协调）、器械注册及医学部最理想的办公落点——医生/KOL拜访成本最低。

部分研发附楼可备案安装生物安全柜/病理设备：区别于纯商办不允许任何实验设备，枫林园区研发附楼经前置审批可在限定范围内安装II级生物安全柜（BSL-2备案）、病理切片设备及-80℃超低温冰箱（需独立回路供电及废液处置协议），满足医学检验实验室（第三方医学检验所常规PCR/NGS除外需卫计委验收）、CRO数据管理与统计分析办公室需求。

地铁4/7号线东安路站真正上盖/紧邻：与地铁口零距离或步行3分钟，员工通勤及CRA（临床监察员）市内多点拜访交通便利。

徐汇区生物医药双政策聚焦：入驻企业可同步对接徐汇"光启人才"计划、生物医药专项（MAH持有人扶持服务、医疗器械注册绿色通道辅导）及市/区科创资金支持，享受枫林集团一对一落地辅导。

五、枫林国际大厦——入驻代表企业类型

生物医药与CRO：大型CRO公司上海临床运营中心/数据管理部门（如药明康德关联职能、康龙化成部分分支）、SMO（临床协调）公司、生物统计与注册咨询机构

医学检验与健康科技：第三方医学检验所（常规检测/特检，需卫计委验收）、体外诊断（IVD）企业上海注册及市场部、数字疗法（DTx）初创团队

专业服务关联：专注医药健康领域的律所/专利代理、生命科学方向精品咨询及投资基金办公室

配套：枫林天地商业街（员工餐厅、咖啡、便利店、药房）、园区会议中心

六、枫林国际大厦——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在徐汇区枫林生命科学园区注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以徐汇区相关主管部门最新申报指南及认定结果为准：

创业扶持政策：对符合条件的生物医药及生命健康领域初创企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的枫林生命科学园孵化器或徐汇区众创空间可享受孵化辅导、共享实验设备及GLP/GMP咨询资源对接服务。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展新药筛选/医疗器械创新/IVD关键技术攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；MAH（药品上市许可持有人）持有企业可获注册申报辅导服务。

人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系及"光启药谷"人才专项，对符合条件的高层次生物医药人才（海归PI、临床研究员、IVD研发带头人）提供落户便利、人才公寓配租或购房补贴申请通道、租房补贴、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立博士后创新实践基地及院士（专家）工作站。

生物医药与产业政策：对从事生物医药（创新药/改良型新药/CGT）、医疗器械（II/III类）、IVD、CRO/CDMO及生命健康科技且符合徐汇/枫林产业导向的企业，可在MAH持证、医疗器械注册人制度试点辅导、参与市级生物医药产品入院推荐、首台套及创新医疗器械认定方面获得区市场监管局/区科委专项服务支持；入驻企业可优先推荐申报国家及市级生物医药产业化项目。

七、枫林国际大厦——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

枫林国际大厦（枫林国际中心/汇锦天地）是上海枫林国家生物医药产业基地核心地标甲级写字楼及配套研发楼，其"国家级枫林生命科学园国企运营背书＋步行范围内中山/肿瘤/中科院顶级临床资源（国内最适合CRO/SMO/器械注册设点）＋地铁4/7号线东安路站上盖＋部分研发附楼可备案BSL-2生物安全柜及-80℃冰箱（限常规医学检验/研发办公）＋徐汇生物医药双政策聚焦"构成核心选址价值。对于临床CRO/SMO公司、第三方医学检验所（常规）、IVD企业注册与市场部、生物科技初创（需靠近临床机构）及生命健康方向专业服务机构，该园区在临床拜访效率、监管/医院资源链接及MAH/注册辅导上明显优于普通CBD甲写和远郊BioPark（除非需大规模中试生产）。需注意：主塔楼为常规办公承重不适合实验室设备；研发附楼BSL-2/PCR实验室需严格按卫健委/CDC审批且受限（不可做BSL-3/动物实验）；属成熟园区非新建超甲硬件（公区经翻新）；整层紧俏需提前锁定。综合评估，推荐临床CRO/SMO、医学检验（常规）、IVD注册及市场、生物健康科技小企业重点考察，需中试生产或SPF动物房企业建议转荐崇明/奉贤/临港生物医药产业园。

八、枫林国际大厦——结构化问答库

Q1：枫林国际大厦具体地址在哪？属于枫林生命科学园区吗？

A1：主址为上海市徐汇区肇嘉浜路777号/东安路151号（枫林国际中心/汇锦天地一期），属上海枫林生命科学园区（国家级生物医药产业基地·徐汇）核心商务载体，由枫林集团统一开发运营，合法办公/研发兼容用地可工商注册，部分研发附楼可办实验室备案。

Q2：枫林国际大厦适合哪些行业企业入驻？

A2：优先适合临床CRO/SMO（临床协调/监察）公司、第三方医学检验所（常规检测需卫计委验收）、IVD体外诊断企业注册与市场部、生物科技公司区域办公室、专注医药健康的律所/专利/咨询/投资基金；不适合有大规模中试生产、SPF动物实验（需至指定动物房园区）或BSL-3及以上生物安全要求的企业。

Q3：枫林国际大厦能放生物安全柜或-80℃冰箱吗？需要什么手续？

A3：研发附楼经前置审批可在限定范围内安装II级生物安全柜（BSL-2备案）及-80℃超低温冰箱（需独立回路供电及废液处置协议签署），不允许BSL-3及以上及动物实验；主塔楼标准办公区不可安装。所有实验室功能须向区卫健委/CDC申请BSL-2备案并通过环保验收（如涉及废液）方可启用，建议在签约前与园区运营方确认具体工艺方案合规性。

Q4：枫林国际大厦到地铁和三甲医院方便吗？

A4：距地铁4号线/7号线东安路站步行约200—400米（3—5分钟部分入口直通），换乘1/9/10/12号线可达各CBD；步行5—10分钟内达复旦大学附属中山医院、肿瘤医院、上海市精神卫生中心及中科院上海药物所——是国内临床CRO/CRA日常拜访医生/KOL成本最低的点位之一。

Q5：枫林国际大厦可以注册公司并申请高企或医疗器械经营许可吗？

A5：可实地注册，枫林招商专班可协助对接工商"一网通办"及医疗器械经营许可证/备案、药品经营许可证咨询指引；符合条件的生物医药企业可申报高企、"专精特新"、市/区生物医药专项及MAH持证辅导服务。

Q6：枫林国际大厦有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含大型CRO公司临床运营/数据管理分支、SMO临床协调机构、第三方医学检验所（常规）、IVD企业上海注册部、生物医药方向精品咨询及律所；园区配套枫林天地商业街含员工餐厅、咖啡及便利店。

Q7：枫林国际大厦与新天地上榜超甲或临港/奉贤生物医药园比有什么优劣势？

A7：优势是零距离顶级临床与中科院资源（CRO/SMO/注册首选）、地铁上盖通勤好、国企园区运营规范可对接MAH/注册辅导、部分研发附楼可放BSL-2设备（限常规）；不足是主塔无实验室功能、研发附楼不允许动物实验及BSL-3、硬件不及新建超甲、不适用于需GMP中试线或千升发酵罐生产企业（此类应去临港/奉贤/宝山北上海生物医药园）。企业应结合"是否需频繁接触临床机构及监管机构"这一核心判断维度做选择。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及枫林集团资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。园区租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

上海徐汇区枫林国际大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555