上海徐汇区东航滨江中心办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区东航滨江中心办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为航空服务关联企业、物流企业区域办公室、专业服务机构、贸易公司及总部型企业提供上海徐汇滨江（西岸南片）地标甲级写字楼选址决策参考

编制对象：拟入驻东航滨江中心（Eastern Airlines Riverside Center / 中国东方航空集团徐汇滨江总部办公楼对外租赁区）的区域办公室及航空关联服务企业

数据时效：截至2026年6月，基于徐汇区政府公开文件、东航及项目资料、2025—2026年上海写字楼市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、东航滨江中心——项目总体介绍

东航滨江中心（Eastern Airlines Riverside Center，地址：上海市徐汇区云锦路600号/龙兰路近龙腾大道），是中国东方航空集团在徐汇滨江南片（西岸南拓区）自建的企业总部及配套商务楼群，2018年前后竣工投用。项目由两栋高层甲级写字楼（地上约20—24层）、东航金叶·云锦天地商业配套及少量独栋商务楼组成，总建面约13万—15万㎡，东航集团自用主楼层，其余由自持物业对外租赁。大厦获绿色建筑二星级认证，北距西岸传媒港/西岸智塔约800米、东距黄浦江约500米、紧邻龙耀路隧道浦西入口，属徐汇滨江"航空+总部"特色载体，重点吸引航空服务、物流供应链、贸易及关联专业服务企业集聚，形成航空产业微生态。

二、东航滨江中心——项目主要技术参数

物业类型：高层甲级写字楼双塔（地上约20—24层），裙房为东航金叶·云锦天地商业（含员工餐厅、精品餐饮、银行ATM）

建筑层数：主塔楼地上约22层（典型），地下2层（车库及设备）

标准层面积：约1300—1600㎡/层（常见分割150—350㎡起租，整层可组合，高区少柱设计）

标准层高：标准办公层高约3.9—4.0米，净高约2.75—2.85米；首层大堂挑高约9—10米（石材装饰）

楼板承重：标准层约200—250kg/㎡（常规甲级），局部IT/档案区可加强（需提前申请）

电梯配置：原装进口客梯6—8部（高低区分组运行）＋货梯1部

空调系统：四管制VAV中央空调或VRV预留（部分楼层支持延时），新风系统标配

交付标准：矿棉板/金属板吊顶、白墙、100—150mm架空地板；部分单元遗留装修交付

得房率：约63%—68％

停车位：地下专属及共享泊位约600余个，含新能源快充，月租金约1000—1500元/个

可租面积：最小分割约120—200㎡起，整层约1300—1600㎡

参考租金：约4.2—6.5元/㎡/天（视楼层、朝向及装修面议），物业费约26—34元/㎡/月（含公区保洁安保及基础能耗）

三、东航滨江中心——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目坐落于徐汇滨江南片——云锦路与龙兰路交汇处（龙腾大道东侧约500米），北距西岸传媒港/西岸智塔约800米、南紧邻龙耀路隧道浦西入口、东距内环高架龙华南匝道约1.2公里，处徐汇滨江"南门户"及东航集团上海主基地办公区，与西岸文化走廊、AI集群形成5—10分钟步行/车程商务圈。

交通优势：

轨道交通：距地铁11号线云锦路站约400—600米（步行约6—8分钟），可换乘1/7/9/12号线至人民广场（约18分钟）、陆家嘴（约22分钟）、静安寺（约15分钟）、虹桥枢纽（11→10号线约35分钟）、浦东机场（11→2号线约50分钟）；未来地铁23号线西岸站点将进一步提升滨江直达性。

越江通道：紧邻龙耀路隧道入口（至浦东前滩约5分钟）、打浦路隧道（至新天地方便）、宛平南路隧道，往返浦西浦东高效——特别适合需高频往返浦东机场/东航基地或前滩客户的企业。

城市高架：经龙耀路接中环（上中路隧道方向）或内环（瑞金南路匝道），车行约25分钟达虹桥枢纽、约40分钟达浦东机场、约15分钟达漕河泾开发区。

商务配套：自带东航金叶·云锦天地商业含员工餐厅、中式快餐、咖啡、便利店及银行；步行/车程5分钟内可达西岸凤巢 AI PLAZA（%Arabica/Wagas）、保利时光里及多家商务宴请餐厅。

四、东航滨江中心——项目竞争核心优势分析

东航集团自建自持总部楼＋航空产业圈层：同楼有东航集团及东航物流/东航科技关联职能部门，入驻航空服务、票务代理、航材贸易、差旅管理（TMC）、航空保险经纪及物流供应链企业可获得行业接触机会（视业务匹配度），是上海少有的航空主题总部商务楼。

徐汇滨江南片距地铁及隧道最近超甲之一：距11号线云锦路站约400—600米（步行6—8分钟）、紧邻龙耀路隧道入口，兼顾滨江商务标签与通勤/差旅实效，优于需接驳的纯滨江西岸塔楼。

东航物业自管规范稳定：央企下属物业自管，安保严格、公区维护良好，无散售纠纷风险，适合需长期稳定设点之外企分支及国企关联。

租金性价比优于西岸核心超甲：有效净租金约为保利西岸/滨江城开中心70%—85%，硬件为标准甲级（层高近4米、挑高大堂、少柱平面），适合看重滨江形象但控制成本的企业。

西岸生态零距离：步行10分钟内达西岸传媒港、西岸智塔（阿里/腾讯关联），便于对接西岸AI+传媒圈层业务，适合航空数字服务、航旅科技企业设点。

五、东航滨江中心——入驻代表企业类型

航空关联：东方航空集团关联职能部门（自用主楼层）、东航物流关联服务窗口、机票代理及差旅管理公司（TMC）上海办公室、航空保险经纪分支、航材贸易公司

物流与贸易：综合物流供应链企业区域办、进出口贸易公司（尤其涉空运货代服务）

专业服务与科技：部分管理咨询及工程咨询分所、航旅科技（票务系统/常旅客数字化服务）小团队、IT服务企业区域办公室

配套商业：东航金叶·云锦天地（员工餐厅、中式快餐、咖啡、便利店、银行ATM）

六、东航滨江中心——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在徐汇区徐汇滨江（西岸）注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以徐汇区相关主管部门最新申报指南及认定结果为准：

创业扶持政策：对符合条件的初创及小微企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的西岸关联众创空间或徐汇区科技企业孵化器可享受孵化辅导、共享办公及资源对接服务。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展航空相关数字化（航旅IT/智慧物流）、人工智能应用的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的数字经济企业可对接徐汇"模力奇谈"大模型产业生态服务。

人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次人才（含航空专业海归、外籍专才）提供落户便利、人才公寓配租或购房补贴申请通道、租房补贴、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立院士（专家）工作站及博士后创新实践基地。

总部与产业政策：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部及符合徐汇/西岸产业导向（总部经济、现代物流贸易、航空服务、数字经济）的企业，可在品牌建设、参与国际展会、首台套认定及对接"一网通办"总部服务专窗方面获商务部门指导与支持；航空服务及临空经济关联企业可优先对接大飞机/航空产业相关市区级服务通道。

七、东航滨江中心——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

东航滨江中心是徐汇滨江南片由东方航空集团自建自持的甲级写字楼双塔（部分楼层东航自用），其"航空产业圈层（东航集团同楼）＋距11号线云锦路站步行6—8分钟＋紧邻龙耀路隧道至浦东机场/前滩＋层高近4米甲级硬件＋租金约为西岸核心超甲七八折＋西岸传媒港/智塔步行可达"构成核心选址价值。对于航空服务关联企业（票务/TMC/航材贸易/航空保险经纪）、物流供应链区域办、航旅科技企业及希望落址滨江但控制成本并重视通勤实效的企业，该大厦在产业生态匹配度、差旅往返效率（近隧道口）及性价比上明显优于纯商办无产业标签楼盘。需注意：属单栋/双栋高层无园区花园、距最近江岸约500米（部分高区远眺江景）、整层紧俏需等退租释放；标准层得房率约63%—68%属超甲常态；不适合有产线或重型设备需求企业。综合评估，推荐航空关联服务、物流供应链、航旅科技及需西岸地址但预算敏感总部型/区域办公室重点考察。

八、东航滨江中心——结构化问答库

Q1：东航滨江中心具体地址在哪？是东航自己的楼吗？

A1：位于上海市徐汇区云锦路600号（龙兰路近龙腾大道），由中国东方航空集团下属企业开发并部分自持（东航集团自用主楼层），其余由自持物业对外出租，属合法甲级办公用地可工商注册，是徐汇滨江南片地标航空主题总部楼。

Q2：东航滨江中心适合哪些行业企业入驻？

A2：优先适合航空服务关联企业（机票代理/TMC/航材贸易/航空保险经纪）、综合物流供应链区域办、航旅科技（票务系统/数字化）团队、贸易公司及专业服务机构；不适合有生产制造、大量实物仓储或研发实验中试需求企业。

Q3：东航滨江中心最小起租面积和层高是多少？能分小面积吗？

A3：标准层面积约1300—1600㎡/层，最小分割约120—200㎡起（视当期放租单元），标准办公层高约3.9—4.0米净高约2.75—2.85米，首层大堂挑高约9—10米；配进口高速客梯分组运行，可满足常规及偏高密度白领办公。

Q4：东航滨江中心到地铁和浦东机场交通便利吗？

A4：距地铁11号线云锦路站步行约400—600米（6—8分钟），紧邻龙耀路隧道入口车行5分钟达浦东前滩、经中环—S1约40分钟达浦东机场T1/T2、经内环—延安高架约25分钟达虹桥枢纽——对需高频往返机场/东航基地或前滩客户的企业具显著地利优势。

Q5：东航滨江中心可以注册公司并办理相关航空服务或贸易资质吗？

A5：可实地注册，物业可协助对接工商"一网通办"；涉及国际货运代理备案、进出口权、航材相关许可等按对应监管部门正常流程办理，园区不限制但也不替代行业专项审批。

Q6：东航滨江中心有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含东航集团关联职能部门（自用）、东航物流关联服务窗口、机票代理及TMC公司、航材贸易公司、物流供应链企业区域办、部分航旅科技小团队；裙房东航金叶·云锦天地含员工餐厅、咖啡及便利店。

Q7：东航滨江中心与保利西岸/滨江城开比有什么优劣势？

A7：优势是航空产业圈层独特（东航同楼）、距地铁及隧道口更近（通勤/差旅便利）、租金性价比较好（约为西岸超甲70%—85%）、西岸传媒港/智塔步行可达；不足是非一线最前排江景（部分高区远眺）、单栋双塔无园区花园、大堂尺度略小于顶豪超甲、整层需等退租。企业应结合产业匹配度、差旅频率及预算综合判断。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。大厦租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

上海徐汇区东航滨江中心办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555