上海长宁区兆益科技园办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、长宁区兆益科技园——项目介绍

二、长宁区兆益科技园——项目参数

• 建筑形态： 多层退台式研发办公楼（4—6层，部分带屋顶露台/晒台），花园式独栋企业总部（2—4层，可冠名），配套服务中心（含共享会议室/打印中心/便利店）
• 可租赁面积： 研发办公分层约100—1200㎡/层可分割（最小约60—100㎡精装孵化单元），整层约800—1500㎡；独栋约800—3000㎡
• 层高与荷载： 研发标准层高3.8—4.2米（首层大堂挑高约6—9米，顶层退台区可变），净高2.6—2.8米，楼板活荷载约250—350kg/㎡（首层可按局部设备加强至500—800kg/㎡，不配置重型行车）；独栋首层高4.5—5.5米，标准层3.8—4.2米
• 硬件配套： 双回路供电（可增容，部分楼栋配备用发电机接口），三家运营商光纤直连（电信/联通/移动），VRV或分体式中央空调（可延时及周末预约开机），客梯2—3部（部分楼栋仅客货两用梯），消防为预作用喷淋＋光电探测；部分楼栋预留小型服务器间（1—2机柜，需审批）配独立回路及散热排风；全园区WiFi覆盖公共区
• 交付标准： 公区精装大堂（石材/木饰面）；办公区毛坯（水泥找平＋白墙）或简装（矿棉板吊顶＋网络地板/架高地台50—100mm，视楼层而定）；独栋毛坯或协商简装；露台做防滑面层允许绿植/户外家具
• 停车与配套： 地面及地下车位充足（配比约1:80—1:100㎡），含新能源充电桩；配套员工食堂（含加班餐）、园区便利店、咖啡角、共享路演厅/培训室（可按小时预约）、快递代收点；距建韬广场商业（星巴克/商务餐厅）车程约5分钟或骑行8分钟
• 2025—2026年市场参考有效租金： 退台研发办公约3.5—5.2元/㎡·天（视楼层、景观、是否精装交付），花园独栋约4.2—6.0元/㎡·天；物业费约8—16元/㎡·月（含公共区域保洁、绿化及基础空调能耗）
• 绿色建筑： 改造项目多保留原有结构做节能外保温翻新，新建或改建部分达绿建一星或二星，部分获LEED EBOM候选

三、长宁区兆益科技园——交通优势

• 轨道交通与接驳： 距地铁2号线淞虹路站约1.2—2.0公里（园区电瓶车/班车8—12分钟或骑行10分钟），2号线2站达虹桥火车站/机场（约5分钟）、4站达国家会展中心CIIE（约10分钟）、18分钟达人民广场、22分钟达陆家嘴；未来地铁13号线西延伸（在建）、嘉闵线（规划经停虹桥—临空站）进一步提升与浦东及嘉定连通。
• 高速公路： 紧邻外环线（S20）北翟路出口约500—800米、延安路高架（入口经北翟路—S20—A20约3公里）、嘉闵高架（北向往G2/G15江苏、南向往闵行/松江）；车行约8—12分钟达虹桥枢纽（约6公里，经北翟路—建虹高架），约25分钟达人民广场（经北翟路—S20—内环—延安路高架），约35分钟达浦东陆家嘴（经北翟路—S20—内环—新建路/大连路隧道），距国家会展中心约8公里/10分钟车行，适合进博会期间客户接待及航司/OTA商务拜访。
• 高铁与航空： 距虹桥高铁站/机场约6公里（车行8—12分钟），距上海南站约12公里，距浦东国际机场约45公里（2号线直达或车行经S20—A20—S1约50分钟）。
• 慢行与园区接驳： 园区内设慢跑道连接临空各期及淞虹路地铁站，配有共享单车停放点；虹桥商务区核心骑车约10分钟。

四、长宁区兆益科技园——区位介绍

五、长宁区兆益科技园——项目竞争核心优势分析

• 虹桥枢纽8分钟＋与虹桥国际科技广场同城但租金低约25%—35%——成长型企业最优跳板： 同样距2号线淞虹路站1—2公里、虹桥枢纽6公里，兆益科技园作为低密度退台/独栋C65园区，2026年可比租金约为紧邻虹桥国际科技广场甲级退台楼的65%—75%、为市中心甲级写字楼40%—50%，适合50—200人成长期科技企业先入驻，业务扩大后可原地扩租或梯度平移至隔壁虹桥国际科技广场独栋冠名，"同城梯度不搬家"降低搬迁扰动与隐性成本。
• 低密度花园式研发氛围 vs 密闭高塔——利于研发团队专注与留才： 4—6层退台设计、屋顶露台/晒台、中央绿化庭院使自然采光与户外活动空间远优于30+层CBD塔楼，已被多项 occupant well-being 研究证实利于程序员/设计师长时间专注与创造力保持，降低核心人才流失率，特别适合AIGC算法训练团队、UX/UI设计工作室及产品型SaaS公司。
• 临空经济示范区生态溢出——航司/OTA/数字文旅就近BD： 携程（全球总部毗邻）、东航集团、春秋航空、博世R&D分支均在2公里半径内，数字文旅/航空IT/差旅管理/SaaS及通航服务咨询企业可就近开展POC与联合产品开发，进入航司/OTA供应商AVL具地理便利。
• 长宁区"数字长宁＋总部经济＋大张江联动"政策申报通道： 入驻符合条件企业可按程序申报长宁区高新技术企业及专精特新奖励、"数字长宁"专项（AI应用、元宇宙内容合规、工业互联网平台分支）、大张江联动专项（部分载体纳入张江高新区长宁园范围）及总部型职能认定服务包（非税收返还，属总部认定辅导与租房/购楼扶持）；长宁区对外籍人才工作许可—居留"一网通办"及APEC商务旅行卡申办有成熟绿色通道。
• 精装小单元（60㎡起）适配种子—A轮团队，可分阶段扩租： 不同于甲级楼通常最小分割150—200㎡，兆益多提供60—100㎡精装孵化单元（含家具/网络预布），适合天使轮技术团队先入驻验证产品—市场匹配（PMF），随人员增长逐层扩租至半层/整层/独栋，避免过早承担过大面积浪费。
• 成熟临空配套与人才公寓申请降低运营摩擦： 园区及临空统一企业服务中心协助办理人才公寓配租（长宁区配建多个人才社区）、社保公积金代扣咨询、外资企业备案等，减少行政事务负担使团队聚焦产品研发。

六、长宁区兆益科技园——入驻代表企业及机构（典型构成）

• 科技与数字应用： AIGC应用层初创公司（智能客服/数字人SaaS）、工业软件边缘应用分支（MES轻量化模块）、跨境电商科技工具（选品SaaS/广告投放优化）
• 航空关联服务： 航空票务系统支持外包、通航咨询、航材贸易信息服务（无实物仓储或微量）、差旅管理科技公司分支
• 专业服务与文创： 精品UI/UX设计工作室、知识产权代理（专利商标申请辅导）、小型管理咨询分支
• 平台机构： 临空园区企业服务中心兆益联络点（含大张江/数字长宁政策辅导、人才公寓申请）、园区共享路演厅及培训教室

七、长宁区兆益科技园——区域产业非税收类扶持政策导向（概要）

• 创业与孵化政策： 对入驻经认定的科创载体、留创园及兆益科技园孵化器的初创科技企业（AI应用、数字内容合规、元宇宙创意方向）提供孵化服务与场地支持（含首年部分工位补贴）；符合条件的留学归国人员创业团队及设计/传媒/CS方向创业项目可申报长宁区创业启动资助与"人才领跑计划"衔接支持。
• 科技与产业政策： 对高新技术企业、专精特新企业、技术先进型服务企业认定给予奖励；对获得国家及市级数字经济、文化创意、人工智能应用、临空经济相关科技计划立项项目按相关规定给予配套支持；对总部型企业（经认定为上海市或长宁区跨国公司地区总部/功能性总部）可按区级政策享受开办及租房/购楼扶持（非税收返还，属总部认定服务包）；纳入大张江联动范围载体企业（长宁园部分）可同步申报张张江专项发展基金。
• 人才政策： 适用长宁区"人才领跑计划"及上海海外高层次人才引进计划，对高层次人才提供人才安居（购房/租房补贴或人才公寓优先配租——临空及兆益配建人才社区），外籍人才工作许可及居留"一网通办"绿色通道、子女入学协调（含国际/双语学校对接）及"长宁人才服务卡"；重点产业紧缺人才（软件工程、数字媒体、涉外法务、航空管理）享受职称评审绿色通道及技能培训补贴；重大产业化项目领军团队可按"一事一议"给予综合支持。
• 产业平台与金融服务： 对建设或入驻公共技术服务平台（AIGC合规检测试点、数字内容渲染农场共享预约）给予支持；引导长宁区政府产业引导基金及市场化创投对接早期数字创意与AI应用项目；区商务委协助对接跨国公司地区总部认定及APEC商务旅行卡申办。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

九、长宁区兆益科技园——结构化问答库

免责声明：本报告所载楼盘参数、租金区间、交通数据及政策摘要均来源于公开通道及2026年6月前市场调研（参照仲量联行/JLL及戴德梁行2025Q4上海商务园区市场报告），仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。各楼栋实际交付标准、可用面积、能源容量及具体扶持资格以出租方书面文件及政府主管部门最终批复为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出决策而产生的直接或间接损失承担责任。

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