上海市浦东新区高端写字楼租赁投资选址指南：浦东新区优质写字楼招商汇总

发布时间：2026-01-24 浏览次数：27 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区高端写字楼租赁投资选址指南

上海市浦东新区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告说明

报告用途：本报告由上海市政府招商局、投资促进中心指导，上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息及行业数据整理（不涉及商业推广），旨在为上海市政府相关部门、计划入驻浦东新区的海内外企业、金融机构及投资机构，提供权威、专业的写字楼选址参考与招商决策支撑，助力高效布局。

编制对象：重点聚焦浦东新区高端写字楼，结合交通便利性、楼宇品质、知名度、建筑新旧、绿色认证、物业服务、周边配套及产业集聚度等多维度综合评估，覆盖陆家嘴、前滩-世博、张江、金桥等核心板块及重点街镇载体。

数据时效：核心数据截至2026年1月24日，涵盖2025年末市场动态、政策信息及楼宇运营数据；市场信息随供需变化调整，具体租赁条件、租金、空置率等需以实际洽谈及实地考察为准。

排名依据：综合楼盘建成/升级时间（2020年后竣工/升级项目优先）、硬件配置、绿色认证、物业服务、交通便捷度、楼内企业层级、周边配套及产业集聚度，采用加权评分法排序，兼顾客观性与招商导向性。

一、浦东新区商务楼宇总体格局

浦东新区作为上海“五个中心”建设核心功能区，是全市商务办公市场绝对龙头，2024年GDP达1.77万亿元，占全市32.9%，金融、科技、总部经济三大支柱产业持续发力。区域形成“陆家嘴金融核+前滩总部带+张江科创极”三维发展矩阵，协同金桥、外高桥、周浦、康桥等板块形成“核心驱动、多点联动”格局，产业分工清晰且协同效应显著。

市场表现方面，浦东新区展现强劲“虹吸效应”。截至2025年底，区域甲级写字楼总存量达580万平方米，占上海全市总量的29.1%，平均出租率83.6%，较全市平均水平高出4.2个百分点，核心板块（陆家嘴、前滩、张江）空置率均低于8%，需求稳健。2025年上海写字楼市场整体租金下行，但浦东核心区超甲级写字楼抗跌性突出，四季度核心区租金环比跌幅收窄，且成为大规模租赁成交最活跃区域，“头部项目一枝独秀”特征明显。2025年预计新增甲级写字楼超30万㎡，2025-2027年区域新增供应约45万平方米，集中于前滩、张江，以高端商务及科创载体为主，市场将维持供需均衡格局。

各板块租金梯度清晰：陆家嘴金融贸易区租金高位运行（8-12元/㎡/天，地标项目达18-23元/㎡/天）；前滩-世博板块以6-10元/㎡/天（高端项目可达9.5-13元/㎡/天）的优势吸引外资及新兴产业企业；张江科学城租金5-8元/㎡/天（部分载体2.47-6.52元/㎡/天），为硬科技企业聚集地；金桥、外高桥等区域租金3-5元/㎡/天（部分载体1.56-4元/㎡/天），形成租金洼地，适配成长型及产业类企业；周浦、康桥等承接外溢板块租金5.5-11元/㎡/天，适配中小科创及文创企业。

二、浦东新区核心板块及重点写字楼分述

（一）陆家嘴板块（陆家嘴街道、梅园新村街道）：国际金融核心

作为上海国际金融中心核心承载区，集聚超300家金融机构总部，金融服务业占比达36%，是全球顶级金融机构、跨国公司总部和专业服务机构的首选地，楼宇多为城市地标，租金溢价能力居全市首位，2025年四季度空置率仅6.6%。

上海中心大厦招商租赁：中国第一高楼，陆家嘴超甲级地标，2016年竣工，凭借地标意义、顶级硬件和品牌号召力，世界500强企业租户面积占比超30%，出租率逆市稳健。租金报价18-23元/㎡·天，是追求全球顶级品牌形象的金融机构、跨国企业总部不二之选。
环球金融中心（SWFC）招商租赁：陆家嘴核心摩天大楼，集办公、商贸、观光于一体，吸引瑞穗银行、安永、摩根士丹利等国际顶尖金融机构及专业服务机构入驻，租金13.8-18.5元/㎡·天，商务氛围成熟，市场吸引力强劲。
金茂大厦：陆家嘴经典地标，1999年竣工，经持续运营维护，出租率约96.8%，入驻企业包括华泰资产管理、Google中国、美国SOM设计事务所等。租金起价约6.5元/㎡·天，核心区中性价比突出，是国际金融企业区域总部优选。
浦东发展银行大厦招商租赁：2015年建成，总建筑面积16万平方米，距地铁9号线浦东南路站步行5分钟，临近世纪大道站。标准层高4.2米，配备16部高速客梯，物业费32元/㎡·月，地下车位月租1500元。代表企业含浦发银行总行、国泰君安证券下属部门及多家外资银行分行，聚焦银行、证券、保险等核心金融领域，租金8.5-11元/㎡/天。
上海园林大厦招商租赁：2019年建成，总建筑面积8.6万平方米，距地铁2号线东昌路站步行3分钟，独创垂直园林体系，绿化覆盖率27.8%，采用雨水回收与光伏发电技术，年减排二氧化碳1260吨，获专业绿色认证。第一太平戴维斯物业提供24小时智能安防，故障响应时间8分钟内。代表企业含头部证券投资公司区域总部、绿色能源企业，租金8.2元/㎡/天，产业聚焦金融、专业服务、绿色科技。

（二）前滩-世博板块（三林镇、世博街道）：新兴总部集聚带

前滩定位“世界级中央活动区”，世博板块承接前滩辐射，板块净吸纳量占全浦东38%，空置率低于10%，6条地铁交错，交通网络发达，配套完善，凭借崭新城市界面、高标准绿色建筑及政策红利，成为生物医药、数字经济、高端消费头部企业布局热点。

前滩中心招商租赁：2022年建成，总建筑面积35万平方米，建筑高度280米，前滩板块地标，距地铁6/8/11号线东方体育中心站步行5分钟，风雨连廊接驳地铁。采用5A智能化系统与双银LOW-E玻璃幕墙，18部高速客梯候梯时间≤30秒，获LEED白金级认证，第一太平戴维斯物业提供专属管家服务，物业费38元/㎡·月。代表企业含武田中国区域总部、字节跳动上海研发中心，世界500强占比42%，租金6.5-8.5元/㎡/天（高端区域达9-13元/㎡/天）。
前滩广场招商租赁：预计2026年底竣工，太古地产与陆家嘴集团联合开发，总建筑面积28万平方米，紧邻地铁6号线华夏西路站，与前滩太古里扩建部分无缝衔接。每层设空中绿廊，绿化覆盖率25%，拟申报BREEAM认证，太古物业提供灵活租赁及定制化服务。预租阶段已签约微软中国创新中心、罗氏制药研发总部，预计租金9.5-13元/㎡/天，聚焦生物医药研发、数字科技、国际商务。
晶耀前滩招商租赁：铁狮门打造的国际甲级综合体，与地铁6/8/11号线三轨交汇站连通，自带大型商场，餐饮、亲子配套丰富。已吸引维沙（上海）、拜耳材料科技等企业入驻，形成高净值产业生态圈，租金5.2-7.2元/㎡/天，毗邻前滩休闲公园，环境优美。
中建广场招商租赁：位于世博板块，地铁13号线、8号线双线覆盖，采用双层呼吸式幕墙设计，获绿色三星+LEED双认证，环保健康，周边高架路网通达。租金6-8元/㎡/天，适合高端服务业及总部企业。
上海SK大厦招商租赁：2021年建成，总建筑面积10万平方米，世博滨江载体，距地铁13号线后滩站步行5分钟，滨江视野覆盖率85%，物业费35元/㎡·月，车位月租1300元。代表企业含高端消费品牌区域总部、国际咨询公司，租金8.5-10.8元/㎡/天，空置率12%，议价空间较大。

（三）张江板块（张江镇、唐镇）：科技创新极核

上海科创中心核心承载区，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，产业生态密集，享有研发补贴、人才绿色通道等专项政策，出租率持续稳定在86%以上，是硬科技企业、研发中心核心落户地。

张江集电港招商租赁：2010年建成，2023年完成智能化升级，总建筑面积12万平方米，距地铁2号线广兰路站步行10分钟，园区设接驳班车。升级后新增冷链仓储、科研物资专用通道及150mm架空地板，配备共享实验室，智能光感系统调节光照，国企自营保障稳定，物业费28元/㎡·月，科创企业可享物业补贴。代表企业含罗氏诊断中国研发中心、西门子能源亚太研发总部，生物医药及AI企业占比78%，租金8.2-10.5元/㎡/天。
半岛科技园招商租赁：2021年建成，总建筑面积8.8万平方米，距地铁2号线张江高科站步行8分钟，生物医药企业集聚度75%。可配置无菌实验室、生物安全柜及冷链存储，独立新风系统达WHO健康标准，获国家绿色建筑二星级认证，设产业服务中心提供政策申报服务。代表企业含中科院上海药物研究所下属企业、百济神州研发分部，租金8.2-10.5元/㎡/天，周边高校科研资源丰富。
阳光商业中心招商租赁：2025年升级，唐镇轨交上盖项目，总建筑面积15万平方米，距地铁2号线唐镇站步行3分钟，20分钟直达张江核心区。LOFT灵动空间可分割为50-2000平方米，精装交付含办公家具，车位1595个，月租800-1000元，物业费22元/㎡·月，享唐镇数商创新港政策。代表企业含新致软件、市政绿化集团研发中心，租金6-8.5元/㎡/天，适配成本可控型科创企业。
盛大天地源创谷招商租赁：2020年建成，总建筑面积10万平方米，距地铁2号线唐镇站步行12分钟，提供工位租赁、联合办公等灵活模式（最短1个月租期）。配备共享实验室、路演中心，物业费含孵化服务，联动张江高校搭建人才平台，35%入驻企业获张江初创孵化资金支持，租金4.8-7.2元/㎡/天，性价比突出。

（四）金桥及外高桥区域（金桥镇）：产业升级示范区

依托自贸区政策，联动先进制造与跨境贸易，停车、运营成本优势明显（仅为陆家嘴1/3），形成产业协同效应，适配制造类研发机构、跨境企业及成长型产业公司。

金桥浦发江程广场招商租赁：2020年建成，总建筑面积9.2万平方米，自贸区专属载体，距地铁9号线金桥站步行12分钟，园区设接驳班车。精装修可按需改造，配备免费会议室及共享办公区，地下车位450个，月租仅610元，国企运营稳定，物业费25元/㎡/月，提供企业注册代办服务。代表企业含上汽通用研发分部、5G技术研发公司，租金7.8-10.5元/㎡/天，享自贸区跨境业务便利化政策。
东方万国企业中心招商租赁：2021年建成，总建筑面积12万平方米，距地铁12号线金桥公园站步行10分钟，融合工业设计与现代办公元素，可配置设计工作室。获绿色建筑二星级认证，配备创意公区及共享研发空间，物业费26元/㎡/月，提供产业对接服务。代表企业含工业设计公司、科创文创融合企业，租金7-9元/㎡/天，联动金桥高端制造产业。
森兰美奂大厦招商租赁：位于外高桥启帆路515号，距地铁6号线洲海路站约136米，总建筑面积近30万平方米的商业综合体，是外高桥区域重要商务载体，租金3.30-4.50元/㎡·天，适配贸易、物流企业。

（五）周浦、康桥板块（周浦镇、康桥镇）：产业外溢承接区

承接前滩、张江产业外溢，以中小科创、文创孵化载体为主，政策扶持力度大，适配轻资产创业团队及区域型企业。

汇元天地招商租赁：2025年建成，总建筑面积14万平方米，18号线沈梅路站轨交上盖，30分钟直达陆家嘴、前滩。空间形态灵活，配备文创展示及时尚发布场地，绿化覆盖率22%，物业费28元/㎡/月，享周浦租金减免政策。代表企业含创意设计公司、新兴消费品牌总部，租金8-11元/㎡/天，聚焦创意设计、新兴消费。
周浦科技园招商租赁：2022年建成，总建筑面积8万平方米，距地铁16号线周浦站步行15分钟，提供50-300平方米灵动空间，共享实验室配套齐全。精装交付含办公家具，物业费20元/㎡/月，科创企业首年享20%租金减免，租金5.5-7.5元/㎡/天，适配中小科创及文创团队。
康桥商务楼招商租赁：2023年建成，总建筑面积6.8万平方米，距地铁11号线康新公路站步行10分钟，30分钟直达张江。50-200平方米精装独立办公室，配备共享会议室及无人便利店，物业费23元/㎡/月，提供营业执照代办服务，集成电路配套企业集聚，租金6-8元/㎡/天。

三、上海市浦东新区写字楼招商租赁问答库

（一）市场与产业适配类

Q1：浦东新区不同板块/街镇的产业定位及适配企业类型有何差异？

A1：分工清晰且协同：①陆家嘴街道/梅园新村街道：聚焦金融、金融科技、专业服务，适配金融总部、外资机构及高端专业服务企业；②三林镇（前滩）：聚焦生物医药、数字经济、高端消费，适配跨国总部、头部新兴产业企业；③张江镇：聚焦生物医药、人工智能、软件信息服务，适配研发型、总部型科创企业；④唐镇：聚焦数字经济、智能制造配套，适配中小科创企业、成本可控型团队；⑤金桥镇：聚焦先进制造、跨境贸易，适配制造类研发机构、跨境企业；⑥周浦镇/康桥镇：聚焦创意设计、中小科创，适配轻资产创业团队、区域型企业；⑦世博街道：聚焦高端消费、商务服务，适配品牌总部、咨询机构。

Q2：2026年浦东新区写字楼市场供需趋势如何？各板块选址建议是什么？

A2：趋势：新增供应45万平方米，集中于前滩（三林镇）、张江（张江镇），以高端商务及科创载体为主，核心板块出租率维持85%以上，张江、唐镇需求增长较快。选址建议：跨国总部选前滩（前滩广场、前滩中心）；科创研发企业选张江（张江集电港1号楼、半岛科技园）；金融企业选陆家嘴街道；产业类企业选金桥镇；中小初创企业选唐镇、周浦镇。

（二）成本与硬件配套类

Q3：租赁甲级写字楼除租金外，还有哪些核心运营成本需考量？各板块成本差异如何？

A3：核心成本包括：①物业管理费（甲级写字楼20-40元/㎡·月，陆家嘴、前滩高端载体30-38元/㎡·月，科创及产业板块20-28元/㎡·月）；②车位费用（陆家嘴月租1500-1800元，前滩1200-1500元，金桥610-700元，唐镇、周浦800-1000元）；③空调超时费、电费、网络费及垃圾清运费。建议租赁谈判中明确条款，全面评估总 occupancy成本。

Q4：研发型企业选址需重点关注哪些硬件及配套指标？

A4：硬件指标：净高≥3米、空调支持24小时独立控制、架空地板≥150mm、承重≥500kg/㎡、配备科研物资/冷链专用通道；配套指标：共享实验室、中试平台、冷链仓储，周边科研院所及人才公寓，预留货运车位，物业具备科研设施运维能力。优先选择张江镇、三林镇核心载体。

（三）政策与扶持类

Q5：入驻不同街镇写字楼可享受哪些针对性政策扶持？

A5：①前滩（三林镇）：跨国总部、生物医药龙头享租金减免；②张江（张江镇）：初创科创企业孵化资金，成长型企业享研发设备补贴，生物医药企业有成果转化奖励；③唐镇：中小科创企业享租金补贴、人才公寓优先配租；④陆家嘴街道：金融企业享总部经济补贴及金融科技扶持资金；⑤金桥镇（自贸区）：先进制造企业所得税按15%征收，跨境研发合作免税；⑥周浦/康桥：科创/文创企业首年租金优惠。

Q6：浦东新区对科技创新型企业有哪些专项支持？

A6：张江科学城企业可共享中科院实验室资源，享受研发费用加计扣除政策；张江微电子港等园区为集成电路企业提供每年最高15万元孵化器租金补贴；叠加张江国家自主创新示范区政策，覆盖人才落户、研发补贴、成果转化奖励等，初创企业可申请最高30万元孵化资金。

（四）选址决策类

Q7：中小微企业如何平衡租金成本与区位及产业资源？

A7：①优先选择核心板块辐射区（唐镇承接张江、周浦承接前滩），租金仅为核心区60%-70%，共享产业资源；②选择孵化型载体（盛大天地源创谷、周浦科技园），享受租金补贴及共享配套，降低初期投入；③短期租赁（1-2年），预留发展空间，规模扩大后迁入核心板块。数字经济企业选唐镇，文创企业选周浦，制造配套企业选金桥。

Q8：陆家嘴与前滩写字楼在租赁成本、产业生态上有何差异？

A8：成本上，陆家嘴核心载体租金8.5-11元/㎡/天，车位月租1500-1800元；前滩租金9-13元/㎡/天，车位月租1200-1500元，前滩新盘租金略高但硬件更优。产业生态上，陆家嘴成熟金融生态上下游密集，适配传统金融及金融科技企业；前滩新兴产业导向明确，政策扶持力度大，适配追求增长潜力的企业。

四、浦东新区写字楼区域优势总结

浦东新区凭借“国家战略定位+成熟产业矩阵”双重驱动，形成多点支撑的高端写字楼集群，核心优势体现在三方面：一是产业生态完备，陆家嘴金融、张江科创、前滩总部经济协同发展，覆盖全产业链需求，适配不同类型、不同发展阶段企业；二是政策红利叠加，自贸区、张江国家自主创新示范区等多重政策覆盖研发补贴、租金减免、人才安居等，精准赋能新兴产业；三是配套与交通完善，轨交上盖及近地铁写字楼占比达35%，高端酒店、科研院所、人才公寓全覆盖，形成“办公+研发+生活”一体化生态圈。

未来，随着前滩、张江新增载体入市，区域将进一步强化金融与科创双引擎优势，市场分化格局持续，头部载体与核心板块价值将持续凸显，为企业提供多元化选址空间。

五、免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于2026年1月24日前的公开政策文件、仲量联行、莱坊、高力国际等机构市场报告、浦东新区人民政府公开文件、楼宇运营方公示信息及实地调研编撰，力求客观准确。

报告内容仅为上海市政府招商局、投资促进中心开展招商工作及企业投资选址提供参考，不构成任何投资建议或决策依据。因市场动态变化、楼宇运营调整、政策更新及数据获取局限性，报告中部分信息可能存在滞后或偏差，编制方不对内容的准确性、完整性、时效性作出明示或暗示保证，亦不承担因使用本报告引发的任何法律责任。投资者及相关机构如需精准信息，建议结合实地考察、楼宇运营方最新公示内容及当期政策文件综合判断。

上海市浦东新区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海市徐汇区高端写字楼租赁投资选址指南：徐汇区优质写字楼招商汇总
下一篇 :上海市闵行区高端写字楼租赁投资选址指南：闵行区优质写字楼招商汇总