上海市徐汇区高端商务楼宇投资选址调研报告

上海市徐汇区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、报告说明

（一）核心信息

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组（基于公开信息整理，不涉及商业推广）。

二、徐汇区商务楼宇经济发展总览

区域核心竞争力体现在“科技产业集聚+租金性价比+成熟配套”的复合优势，形成从徐家汇成熟商圈到漕河泾产业高地、西岸滨江未来地标的完整价值梯度，可满足企业从初创到总部设立的全生命周期需求。截至2026年1月，甲级及以上写字楼总存量超450万平方米，平均出租率87%，滨江片区甲级写字楼空置率低于8%，显著优于全市平均水平。

三、核心商务板块及重点楼宇解析

（一）徐家汇核心商务区

• 徐家汇中心ITC招商租赁：新鸿基地产开发，含T1、T2两座超甲级塔楼。T1（2022年竣工）高220米，标准层面积2000-2300㎡，入驻默沙东中国总部、迅销集团等企业，出租率100%，租金8.5-11.8元/㎡·天，物业费43元/㎡·月；T2（2026年一季度竣备）高370米，为徐家汇第一高楼，标准层面积2500-3000㎡，配备36部高速电梯，租金11-15元/㎡·天，物业费45元/㎡·月，重点承接跨国总部及高端金融机构。
• 港汇恒隆广场（港汇中心一座）招商租赁：恒基地产开发，2005年竣工、2024年全面升级，总建筑面积14万平方米，标准层面积1800-2100㎡，与地铁无缝衔接，租金6.5-9元/㎡·天，物业费33元/㎡·月，长期吸引跨国企业分支机构及金融机构，是商圈老牌地标。
• 飞洲国际广场：零陵路899号，总建筑面积8万平方米，获LEED金级预认证，双回路供电+10G光纤入户，新风量30立方米/小时/人，租金约3元/㎡·天，性价比突出。
• 上海实业大厦招商租赁：房源灵活（110-350㎡+），122.51㎡房源月租金约1.31万元，折合3.3元/㎡·天，在区域内具备租金优势。

（二）衡复历史文化风貌区

• 越界·衡山路8号招商租赁：前身为上海卷烟厂，集奢华办公与顶奢商业于一体，租金6.0-8.5元/㎡·天，适合追求人文氛围的总部型企业。
• 世纪商贸广场（The Center）招商租赁：长乐路989号，顶级甲级地标，管家式物业服务为行业标杆，深受外资律所、咨询巨头青睐。
• 德必·永福里招商租赁：老建筑改造而成，提供独栋、露台等多元空间，租金7.0-8.5元/㎡·天，打造轻松创意办公环境。
• 永嘉庭招商租赁：6栋低密度建筑组成，绿化率35%，总建筑面积8.2万平方米，适合展示型总部办公，国际化街区氛围浓厚。

（三）徐汇滨江板块（西岸）

• 星扬西岸中心招商租赁：西岸开发集团打造，2021年竣工，高280米，获LEED铂金级认证，标准层面积2400-2800㎡，11号线云锦路站临近，入驻腾讯华东总部，租金9.5-13元/㎡·天，物业费42元/㎡·月，是板块商务标杆。
• AI Tower西岸智塔招商租赁：2022年竣工，双子塔结构，总建筑面积17.6万平方米，集聚微软亚洲研究院等20余家AI领军企业，入驻企业可享最高30%研发补贴，租金9-12.5元/㎡·天，物业费40元/㎡·月。
• 源点大厦招商租赁：2023年竣工，获LEED金级+WELL金级双重认证，含塔楼及独栋空间，距11号线云锦路站90米，租金8.5-12元/㎡·天，物业费38元/㎡·月，为滨江“智慧谷”核心载体。
• 东航滨江中心招商租赁：2023年竣工，11号线龙耀路站上盖，标准层面积1200-1500㎡，车位配比1:80，租金8-11元/㎡·天，物业费36元/㎡·月，航空金融企业集聚。
• 网易中心招商租赁：一线江景，面积选择灵活（50㎡-整层），精装修可定制，租金3.3-5.0元/㎡·天，适配科技、文创企业。

（四）漕河泾-南站板块

• 徐汇万科中心招商租赁：万科等联合开发，总建筑面积70万平方米，三期（2024年竣工）采用POD公园导向模式，TMT企业占比超40%，租金7.8-10.5元/㎡·天，物业费35元/㎡·月。
• 北杨人工智能创新中心（北杨人工智能小镇）招商租赁：双国企联合开发，总投资150亿元，地铁15号线朱梅路站上盖，吸引奇瑞汽车、米哈游入驻，形成完整AI生态，租金3-4元/㎡·天，性价比突出。
• 漕河泾科技绿洲五期招商租赁：2022年竣工，绿色生态办公空间，可配置生物医药专属设施，共享实验室及中试平台，租金6.8-9.5元/㎡·天，物业费30元/㎡·月，适配生物医药企业。
• 华鑫中心招商租赁：2021年竣工，标准层面积1500-1800㎡，新风量30立方米/人/小时，租金7-9.8元/㎡·天，物业费32元/㎡·月，科创企业集聚度高。
• 光大会展中心招商租赁：漕宝路66号，户型覆盖64.15-679.21㎡，月租金7609元起，物业费23-25元/㎡·月，周边商业配套成熟。

四、写字楼排名依据及区域优势总结

（一）排名依据

1. 楼盘新旧与品质（25%）：2020年后竣工/升级楼宇优先，考量绿色认证、硬件配置、智能化水平及物业服务，超甲级楼宇额外加分。
2. 产业集聚与企业能级（22%）：参考入驻企业类型、头部企业占比，契合三大主导产业的楼宇优先加分。
3. 交通便利性（20%）：以地铁接驳距离、线路覆盖、高架接入、车位配置为核心，轨交上盖及TOD模式额外加分。
4. 知名度与品牌效应（16%）：参考地标性、开发商品牌，高出租率（85%以上）楼宇优先。
5. 周边配套与性价比（17%）：结合配套完善度、租金与硬件匹配度，特色载体适当加分。

（二）区域优势总结

徐汇区依托《“十四五”规划》，构建“一港一谷一城一湾”产业格局，推动载体从“空间供给”转向“生态供给”。徐家汇配套成熟度全市领先，滨江板块龙头集聚，漕河泾政策与产业协同优势突出。通过旧改盘活存量资源（如X2创意空间），依托张江高新区政策为科创、生物医药企业提供补贴。随着徐家汇中心T2、西岸金融城交付及交通设施落地，区域商务能级将持续提升，成为企业战略布局优选。

五、上海市徐汇区写字楼招商租赁问答库

（一）板块产业定位差异

（二）运营成本考量因素

（三）绿色建筑与智能化水平

（四）2026年市场趋势与选址建议

（五）租金梯队划分

第一梯队（11元/㎡·天以上）：徐家汇中心ITC T2，适配跨国总部；第二梯队（8-11元/㎡·天）：星扬西岸中心、西岸智塔等，适配头部科创企业；第三梯队（4-8元/㎡·天）：华鑫中心、腾飞大厦等，适配中小科创及区域型企业。

六、免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息编制，数据截至2026年1月24日。报告内容仅供参考，不构成投资或租赁决策建议，楼宇租金、空置率等信息可能动态变化，需以实地考察及实际洽谈为准。编制方及指导单位不对依赖本报告内容采取的行动承担法律责任，投资者请独立核实信息。