上海市静安区高端写字楼租赁投资选址全景报告

上海市静安区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、报告说明

（一）核心信息

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

二、静安区商务楼宇经济发展总览

区域围绕“五个中心”建设，构建“3+3+X”产业新体系，重点发展高端金融、专业服务、时尚消费、科技创新、文化创意、生命健康等业态，是“南京路—苏河湾”国际商务服务集聚带的核心组成部分。高端商务资源沿“南京西路-石门路-苏河湾”城市发展主轴分布，形成南京西路-静安寺CBD、苏河湾新兴金融集聚带、大宁-市北科创集聚区三大功能板块，各板块产业定位清晰、协同发展。  

三、核心商务板块与标杆楼宇分析

（一）第一梯队：南京西路-静安寺CBD板块（全球性地标楼宇）该板块为上海六大传统CBD之一，定位“中国奢侈品零售极核”，聚集全球顶奢品牌旗舰店及首店，形成高端零售、时尚发布、创意设计、金融服务于一体的产业生态圈，是国际品牌、跨国总部和顶尖金融机构的首选地，写字楼租金处于区域顶端。

• 静安嘉里中心招商租赁：位于静安区南京西路1515号，开发商为嘉里建设有限公司，2010年竣工，超甲级品质，获LEED铂金级认证。总建筑面积约35万平方米，写字楼部分15.8万平方米，标准层高4.2米，配备18部高速电梯，分区运行效率优异。与地铁2、7、12号线静安寺站无缝衔接，步行3分钟可达，毗邻延安高架、南北高架，交通通达性顶级。入驻摩根大通、高盛、麦肯锡等23家世界500强企业，以高端金融、全球专业服务为主导，产业集聚度达85%。自带高端商业综合体，周边配套涵盖奢侈品门店、五星级酒店、静安公园等，商务与生活需求全覆盖。日租金12-16元/平方米，物业费45元/平方米/月，优势为品牌知名度高、产业协同效应显著，不足为租金成本高、整层租赁门槛高。
• 恒隆广场招商租赁：位于静安区南京西路1266号，开发商为恒隆地产有限公司，2001年竣工，2023年完成局部智能化更新，超甲级品质。总建筑面积27万平方米，写字楼部分17万平方米，得房率72%，配备智能访客系统与能耗监测平台。步行5分钟可达2、12、13号线南京西路站，接入延安高架与南北高架便捷。入驻路易威登、爱马仕等奢侈品中国总部及汇丰银行、知名律所等，金融与奢侈品行业占比67%，出租率长期稳定在95%以上。自身为高端商业综合体，与中信泰富广场、梅龙镇广场形成核心商业集群。日租金10-15元/平方米，物业费42元/平方米/月，优势为品牌认可度极高、租户稳定性强，不足为户型结构难以适配新兴科创企业灵活办公需求。
• 会德丰国际广场招商租赁：位于静安区南京西路1788号，开发商为会德丰地产，2010年竣工，超甲级品质。建筑高度298米，曾为浦西最高建筑，总建筑面积15.3万平方米，配备42部高速电梯，峰值等候时间不超过45秒，智能楼宇系统全覆盖。紧邻延安高架华山路入口，步行4分钟可达2、7、12号线静安寺站。入驻宝马中国、通用电气、索尼中国等跨国企业区域总部，以跨国制造业总部、高端服务业为主，总部型企业占比达70%。毗邻静安嘉里中心、静安公园，商务接待氛围浓厚。日租金10-15元/平方米，物业费40元/平方米/月，优势为垂直交通系统优异、跨国企业集聚效应强，不足为自身商业配套薄弱，依赖周边载体。
• 兴业太古汇一座招商租赁：位于静安区南京西路789号，由太古地产、兴业集团联合开发，2017年竣工，超甲级品质，获LEED金级认证。总建筑面积约32万平方米，写字楼部分12万平方米，标准层高4米，配备智能空调系统与千兆光纤网络。步行3分钟可达2、12、13号线南京西路站，临近1号线人民广场站。入驻欧莱雅中国、拜耳医药、德勤咨询、腾讯区域业务中心，以消费品总部、医药健康、专业服务为主，产业多元化特征明显。自带超大型商业综合体，商务与消费生态闭环完善。日租金8-11元/平方米，物业费38元/平方米/月，优势为商业与办公深度融合，不足为高峰时段商业人流对办公环境有轻微干扰。
• 新宏大楼招商租赁：位于静安区南京西路1888号，开发商为新宏基地产，2023年全新交付，甲级品质，获LEED金级认证。总建筑面积3.8万平方米，18层玻璃幕墙设计，标准层高4.2米，12部通力高速电梯分区运行，候梯时间控制在28秒以内。地铁1号线汉中路站步行180米，2/12/13号线南京西路站600米，毗邻双高架。入驻新兴金融科技企业、高端设计机构等成长型高能级主体。自带2000㎡商业空间，地下3层共428个停车位，车位配比远超区域平均水平。日租金8.5-12元/平方米，物业费32元/平方米/月，优势为稀缺新建楼宇、绿色智能配置完善，不足为总建筑面积较小，难以满足大型企业整层扩张需求。
• 中信泰富广场招商租赁：位于静安区南京西路1168号，开发商为中信泰富地产，2000年竣工，2024年完成硬件升级，甲级品质。总建筑面积约12万平方米，更新后配备智能网络系统与绿色节能设施，电梯运行效率提升30%。步行3分钟可达2、12、13号线南京西路站，属南京西路金三角核心节点。入驻花旗银行、三菱商事及新兴科创企业，形成“金融+科创”双业态格局。周边高端商业、酒店密集，商务氛围浓厚。日租金6.5-8.8元/平方米，物业费31元/平方米/月，优势为区位优越、性价比高于同商圈新建楼宇，不足为部分户型受原始结构限制，灵活性不足。
• SOHO东海广场租赁：位于静安区铜仁路299号，开发商为SOHO中国有限公司，2008年竣工，2019年局部翻新，甲级品质。总高217米，总建筑面积约8.07万㎡，写字楼占6.78万㎡，最小分割面积70㎡，适配多元企业需求。步行8分钟可达2、7、12号线静安寺站，临近主干道。入驻中小型金融机构、互联网科技公司、律所等，产业生态灵活。周边商业、餐饮、金融服务网点齐全。日租金7.5-10元/平方米，物业费30元/平方米/月，优势为户型灵活、租赁门槛低，不足为产权分散，运营管理统一性不足。

（二）第二梯队：苏河湾板块（战略增长级楼宇）

• 福新汇招商租赁：位于静安区河南北路233号（北站街道），开发商为福新置地，2021年竣工，甲级品质，获LEED金级认证。总建筑面积约5.2万平方米，标准层面积1200㎡，物业服务响应高效。步行10分钟可达10、12号线天潼路站，临近北横通道。入驻法拉利展厅、柏秋纳·弗洛亚太体验中心、丽知集团等，聚焦高端消费、时尚文创，形成上下游产业协同。毗邻苏河湾万象天地，商业配套完善。日租金7-9.5元/平方米，物业费36元/平方米/月，优势为顶级企业浓度高、发展潜力大，不足为体量较小，无大型企业总部入驻空间。
• 汇能大悦中心招商租赁：位于静安区西藏北路166号（北站街道），开发商为大悦城控股，2022年竣工，甲级品质。总建筑面积约8.6万平方米，配备智能楼宇管理系统与24小时安保服务，标准层高3.9米。步行5分钟可达8、12号线曲阜路站，紧邻静安大悦城。入驻波板糖上海办公室及中小型文创、二次元经济机构，依托大悦城IP每年举办近300场活动，文创氛围浓厚。日租金6.8-9元/平方米，物业费33元/平方米/月，优势为文创产业集聚效应明显、IP资源丰富，不足为产业类型单一，对非文创企业吸引力有限。
• 上海国际生命科学创新园载体楼（iCampus）招商租赁：位于静安区河南北路485号（北站街道），由阿斯利康主导运营，2020年竣工，甲级品质，获LEED银级认证。总建筑面积约6.8万平方米，配备专业实验室、中试平台等产业专属设施。步行8分钟可达10、12号线天潼路站，距上海火车站2公里。入驻阿斯利康中国总部及20家生命健康创新团队，构建“龙头+创新”孵化生态。周边医疗科研机构、高端酒店配套完善。日租金6.2-8.5元/平方米，物业费35元/平方米/月，优势为专业配套齐全、产业孵化能力强，不足为产业定位专一，适配度有限。
• 华润苏河湾中心招商租赁：位于苏河湾东部轴心，甲级品质写字楼，作为区域现代化地标项目，依托滨水景观与完善配套，聚焦金融、总部经济，吸引一批高能级企业入驻，是苏河湾板块高端商务载体的核心代表之一。
• 金融街融悦中心/融泰中心招商租赁：静安区稀缺可整层或整栋销售的全新项目，小独栋户型可通天然气，享有首层商业产权。售价区间4.5-5.5万元/平方米，为有实力购置总部物业的企业提供专属选择。
• 丽丰天际中心/鄂尔多斯静安中心招商租赁：均为苏河湾及周边板块优质楼宇，配备24小时独立空调，可提供定制装修及配套家具，适合有加班、灵活办公需求的企业，日租金4.5-6元/平方米，性价比突出。

（三）第三梯队：大宁-市北板块（产业专业化楼宇）

• 云芯科创中心招商租赁：位于1号线汶水路站口，2023年全新竣工，甲级品质。部分单位提供12米挑空及大露台，适配科技创新类企业办公需求。日租金4.5-4.7元/平方米，产业氛围浓厚。
• 云汇数智中心：毗邻1号线汶水路站，项目可租可售，租赁面积灵活，硬件配置完善，日租金4.5-5元/平方米，适配不同规模科创企业。
• 静安国际科创社区（含哈瑞中心等）招商租赁：位于1号线汶水路站周边，形成科创产业集聚。哈瑞中心配备24小时独立可控空调系统，日租金3.5-4.5元/平方米，性价比高，深受成长型科技企业青睐。
• 大宁久光中心/大宁中心广场/大宁宝华中心：均为大宁商圈核心商务综合体，配套完善、商业氛围浓厚，是区域品质写字楼代表，适配文创、消费、贸易类企业，租金水平适中。

（四）其他优质配套楼宇

静安区商务生态多元，1788国际中心、越洋国际广场、688广场等位于南京西路沿线，是甲级写字楼市场中坚力量；静安高和大厦、百乐门中心、静安中华大厦、金航大厦、中欣大厦等扎根静安寺商圈，户型灵活、租金亲民，适配成长型中小企业与专业服务机构，部分经翻新后硬件条件显著提升，性价比突出。

四、静安区前15名高端写字楼排名及依据

（一）排名总览（按综合实力排序）

1. 静安嘉里中心（南京西路-静安寺板块，超甲级，日租金12-16元/㎡）
2. 恒隆广场（南京西路-静安寺板块，超甲级，日租金10-15元/㎡）
3. 会德丰国际广场（南京西路-静安寺板块，超甲级，日租金10-15元/㎡）
4. 新宏大楼（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金8.5-12元/㎡）
5. 兴业太古汇一座（南京西路-静安寺板块，超甲级，日租金8-11元/㎡）
6. SOHO东海广场（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金7.5-10元/㎡）
7. 福新汇（苏河湾板块，甲级，日租金7-9.5元/㎡）
8. 汇能大悦中心（苏河湾板块，甲级，日租金6.8-9元/㎡）
9. 中信泰富广场（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金6.5-8.8元/㎡）
10. 上海国际生命科学创新园载体楼（iCampus）（苏河湾板块，甲级，日租金6.2-8.5元/㎡）
11. 静安高和大厦（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金5.8-7.8元/㎡）
12. 百乐门中心（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金5.5-7.5元/㎡）
13. 静安中华大厦（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金5-7元/㎡）
14. 金航大厦（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金4.8-6.8元/㎡）
15. 中欣大厦（南京西路-静安寺板块，甲级，日租金4.5-6.5元/㎡）

（二）排名依据（多维度加权评估）

1. 产业集聚与企业能级（25%）：参考入驻企业类型、世界500强及总部型企业占比、产业协同效应，契合区域核心产业导向的楼宇优先加分。
2. 楼盘品质与硬件配置（23%）：涵盖建筑等级、绿色建筑认证、电梯/空调/网络等硬件、更新改造情况及物业服务水平，2020年后竣工或升级楼宇优先排序。
3. 交通便利性（20%）：以地铁接驳距离（500米内为优）、线路覆盖数量、高架接入便捷性、停车场配置为核心，交通枢纽型楼宇加分。
4. 知名度与品牌效应（17%）：参考楼宇地标性、行业认可度、开发商品牌，长期高出租率（90%以上）楼宇优先考量。
5. 周边配套与性价比（15%）：结合商业/酒店/餐饮配套完善度，租金与硬件配置匹配度，兼顾不同企业成本诉求。

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五、上海市静安区写字楼租赁问答库

（一）区域产业与市场特征

（二）选址实操与成本考量

（三）产业适配与政策支持

（四）硬件与服务配套

Q11：区域写字楼物业服务水平如何？代表楼宇服务商有哪些？A11：整体物业服务处于全市前列，超甲级楼宇多由国际机构服务。新宏大楼由仲量联行服务，24小时工程响应，常规维修15分钟到场；静安嘉里中心、恒隆广场配备自有专业团队，提供定制化商务服务；多数甲级楼宇具备24小时安保、智能访客管理等基础服务。

六、免责声明