上海市黄浦区高端写字楼租赁投资选址指南：黄浦区优质写字楼租赁汇总

发布时间：2026-01-23 浏览次数：27 来源：www.001zf.com

上海市黄浦区高端商务楼宇投资选址指南

上海市黄浦区写字楼租赁、企业选址免费服务电话：021-64398555

一、报告核心说明
（一）编制主体与定位用途
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，经上海市政府招商局、投资促进中心指导，兼具政策指导性与实践参考性。编制对象覆盖跨国企业、金融机构、科创企业、专业服务机构、产业投资机构及各级招商部门，核心用途为：为政府招商部门提供决策支持，系统性梳理区域高端写字楼资源；为海内外企业决策者提供权威选址依据，助力精准掌握黄浦区高端写字楼分布、品质及产业适配性，服务区域招商工作开展。报告基于公开信息、官方数据及实地调研整理，不涉及商业推广，亦不构成投资或租赁决策的直接建议

聚焦黄浦区甲级或优质乙级写字楼，综合交通便利性、楼宇品质、知名度、建筑新旧、代表企业及产业集聚度等维度评估。数据截至2026年1月23日，来源于第一太平戴维斯、黄浦区人民政府公开信息及实地调研；租金、物业费、出租率等市场信息具有动态性，具体租赁条件、硬件参数需以实地勘察及与业主/授权代理的实际洽谈结果为准。

二、黄浦区域楼宇经济概况

目前区域已形成以金融、商贸、专业服务为主导，生物医药、文化创意协同发展的现代化产业体系，依托《张江高新区黄浦园改革创新发展行动方案(2025-2026年)》，聚焦金融科技、临床研究服务两大核心领域，培育脑机接口等未来产业。政企联动推行“一楼一策”精细化服务，各街道写字楼形成差异化定位，为不同类型、不同阶段企业提供适配空间。

三、分板块高端写字楼解析
黄浦区高端写字楼按功能定位与区位特征，划分为外滩金融集聚带（含南外滩）、新天地/淮海中路、南京东路-人民广场、黄浦滨江四大核心板块，各板块依托自身优势形成差异化产业集聚效应。以下结合综合实力排名（前15名），详细介绍各板块代表性楼宇（租金均≥4元/㎡/天）。
（一）外滩金融集聚带（含南外滩）
板块定位为上海国际金融中心核心承载区，聚焦金融及金融科技类企业总部，坐拥一线江景资源与黄金地段，历史底蕴与现代商务氛围交融，金融企业入驻占比超60%，是金融机构的首选集聚地之一。
1. BFC外滩金融中心（综合排名第1）
地址：黄浦区中山东二路600号，位于外滩街道。租金区间9-12元/㎡/天，物业费42元/㎡/月，竣工年份2016-2019年，交通便捷度五星，品质等级超甲级。开发商为复星集团（原SOHO中国），总建筑面积约42万平方米，由Heatherwick Studio和Foster + Partners联合设计，含2栋双子塔楼+3栋小独栋，享418米临江视野，获LEED铂金级及中国绿色建筑三星双重认证。
交通条件：步行5分钟可达10号线、14号线豫园站，多条公交线环绕，临近延安东路隧道，驾车可快速衔接延安高架、南北高架。代表企业涵盖德意志银行、安联保险、三井住友、普华永道、麦肯锡等17家世界500强企业。优势为外滩金融集聚带核心载体，融合“时尚·艺术·设计”定位，高区单元江景溢价显著；不足为租金处于区域顶端，成本压力较大。
2. 金光外滩中心（综合排名第3）
地址：黄浦区延安东路222号，位于外滩街道。租金区间8.3-11.0元/㎡/天，物业费31元/㎡/月，竣工年份2002年，交通便捷度四星半，品质等级超甲级。开发商为金光集团，总建筑面积19万平方米，50层超高层建筑，配备270度一线江景、智能新风系统及意大利手工定制大理石地面，商务配套成熟。
交通条件：紧邻2号线、10号线南京东路站，步行3分钟可达，自驾可快速接入延安高架。代表企业包括多家国际金融机构、跨国企业区域总部及知名律所。优势为外滩商圈标志性老牌写字楼，区位稀缺性强、金融圈层成熟；不足为竣工年份较早，部分硬件设施相较于新建楼宇存在差距，需局部翻新提升竞争力。
3. 港陆黄浦中心（综合排名第8）
地址：黄浦区四川中路299号，位于外滩街道。租金区间5.8-8元/㎡/天，物业费35元/㎡/月，竣工年份2010年，交通便捷度四星半，品质等级甲级。总建筑面积12.6万平方米，标准层面积1800-2500平方米，3.2米净高，得房率达78%，空间配置灵活。
交通条件：步行8分钟可达2、10号线南京东路站，临近外滩金融带，自驾接入延安高架便捷。代表企业有头部券商华东总部、私募基金、法律咨询机构及科技研发企业，2023年新增租赁面积中金融类企业占比达62%，产业集聚特征显著。优势为产业协同效应强，入驻企业客户到访量提升明显；不足为部分公共区域装修风格偏传统，需升级优化。
4. 补充优质楼宇：外滩SOHO、绿地外滩中心
外滩SOHO：租金7.0~10.0元/㎡/天，距地铁10号线、14号线豫园站步行约5分钟。由SOHO中国开发，德国GMP事务所设计，四栋高层建筑与周边历史建筑群和谐共生，中央设小型广场及户外步行街，配备699个停车位，知名物业公司管理，适配各类高端商务需求。
绿地外滩中心：位于董家渡，是外滩金融集聚带扩容升级的关键项目，定位“国际金融中心新地标”。总建筑面积达120万平方米，涵盖甲级办公楼、高端商业、酒店及住宅，已吸引中国人保等重量级金融央企签约入驻，多个世界500强及行业龙头企业正洽谈合作，发展潜力显著。
（二）新天地/淮海中路板块
板块以国际化氛围、高端商业配套与历史文化底蕴为核心优势，聚焦科创、新媒体与艺术商务融合，是跨国公司总部、奢侈品牌、专业服务业及创意产业的青睐之地，商务与艺术、人文生态深度融合。
1. 太平洋新天地商业中心（综合排名第2）
地址：黄浦区吉安路111号，位于淮海中路街道。租金区间8.5-11.5元/㎡/天，物业费45元/㎡/月，竣工年份2024年，交通便捷度五星，品质等级超甲级。开发商为新鸿基地产，总建筑面积约39万平方米，含250米地标级超甲级办公+2栋100米超甲级办公+裙房商业，保留历史石库门风貌，办公楼获LEED铂金级认证。
交通条件：步行3-10分钟接驳1、2、8、10、13号线，5条地铁线环绕，临近南北高架、延安高架。代表企业涵盖头部奢侈品集团区域总部、国际咨询公司、金融科技领军企业（动态更新中）。优势为新天地太平桥板块最新核心项目，自持8.8万㎡高端商业，与K11、香港广场形成奢侈品消费矩阵；不足为仍处于招商培育期，产业集聚效应尚未完全显现。
2. K11香港新世界大厦（综合排名第4）
地址：黄浦区淮海中路300号，位于淮海中路街道。租金区间8-10元/㎡/天，物业费38元/㎡/月，竣工年份2003年，交通便捷度五星，品质等级超甲级。开发商为香港新世界集团，总建筑面积约13.7万平方米（办公6.4万㎡），278.3米高61层，是中国首个艺术购物中心+超甲级写字楼复合体，智能楼宇系统与能耗监测体系完善。
交通条件：地下二层直接与1号线一大会址·黄陂南路站地下通道相连，地处南北高架和延安高架交汇处，通达性极佳。代表企业包括国际时尚品牌区域总部、艺术文化机构、高端咨询公司。优势为艺术氛围与商务属性融合独特，周边37个国际一线品牌首店，日均客流量18.7万人次；不足为办公面积占比有限，大型企业整层租赁选择空间较小。
3. 企业天地3号（综合排名第6）
地址：黄浦区湖滨路222号，位于淮海中路街道。租金区间6.5-9元/㎡/天，物业费36元/㎡/月，竣工年份2018年，交通便捷度四星半，品质等级超甲级。开发商为瑞安集团，楼高150米，获LEED金级认证，绿色建筑设计搭配智能办公系统，高区可俯瞰太平湖景观。
交通条件：步行5分钟可达13号线新天地站，10分钟可达1、2、8号线，交通接驳便捷。代表企业有跨国企业区域总部、金融科技公司、高端管理咨询机构。优势为依托新天地板块高端圈层资源，产业协同效应明显；不足为租金波动幅度相对较大，受市场环境影响显著。
4. SOHO复兴广场（综合排名第9）
地址：黄浦区马当路388号，位于淮海中路街道。租金区间5.5-7元/㎡/天，物业费32元/㎡/月，竣工年份2012年，交通便捷度四星半，品质等级甲级。地处衡山路-复兴路历史文化风貌区，现代商务建筑与历史风貌融合，网络覆盖完善，适配新媒体企业需求。
交通条件：步行5分钟可达13号线马当路站，临近10号线新天地站，公交线四通八达。代表企业包括小红书总部、药明康德、塔岚特云计算科技、上海康德弘翼医学临床研究有限公司，新媒体、生物医药及科创企业集聚度高。优势为产业生态成熟，商务与生活配套完善；不足为产权分散，部分单元租赁需对接不同业主，流程相对复杂。
5. 补充优质楼宇：中海国际中心、瑞安广场、力宝广场、淮海金融大厦
中海国际中心（综合排名第11）：地址黄浦区西藏南路1558号，位于老西门街道，租金区间5-6.8元/㎡/天，物业费29元/㎡/月，竣工年份2012年，交通便捷度四星，品质等级甲级。9号线和13号线马当路站步行3分钟可达，年均出租率稳定在95%，获长三角C9联盟“示范楼宇大奖”，集聚Under Armour、戴森、住友制药等11家以上跨国公司区域总部，形成贸易、金融、生物医药产业集群。
瑞安广场：租金8.0~10.5元/㎡/天，位于淮海中路333号，地铁1号线一大会址·黄陂南路站上盖。总建筑面积逾7.8万平方米，标准层面积约2000平方米，办公空间高效实用，凭借优越区位与优质物业，吸引众多国内外知名企业入驻。
力宝广场：租金8.0~11.0元/㎡/天，地处淮海中路222号，距地铁1号线一大会址·黄陂南路站约290米、8号线大世界站约270米。由香港九龙仓集团投资建造，集高档购物商厦、高级办公楼及酒店式服务公寓于一体，商务配套完备。
淮海金融大厦：地处淮海中路商圈核心，临近地铁1号线一大会址·黄陂南路站，交通便利且闹中取静，提供设施齐全的现代化办公空间，适配各类专业服务机构及品牌企业。
（三）南京东路-人民广场板块
板块为上海传统政治、文化中心及交通枢纽，商业底蕴深厚，立体交通网络发达，侧重综合商务，集聚金融、专业服务及零售总部，适配各类企业办公需求，政企协同服务优势显著。
1. 上海来福士广场（综合排名第5）
地址：黄浦区西藏中路268号，位于南京东路街道。租金区间7-8.5元/㎡/天，物业费39-40元/㎡/月，竣工年份2003年，交通便捷度五星，品质等级超甲级。开发商为凯德置地，总建筑面积8.77万平方米，222米高51层，集购物中心、甲级写字楼为一体，配备智能化办公系统及24小时安保服务。
交通条件：1、2、8号线人民广场站交汇，距地铁15号口东南方向约22米，上海市中心交通枢纽，公交线路密集覆盖。代表企业有跨国企业中国区分部、知名快消品牌总部、金融服务机构。优势为紧邻人民广场和南京路步行街，商业配套成熟度极高；不足为竣工年份较早，停车场容量有限，高峰时段停车压力较大。
2. 宏伊国际广场（综合排名第7）
地址：黄浦区南京东路299号，位于南京东路街道。租金区间6-7.5元/㎡/天，物业费30-40元/㎡/月，竣工年份2009年，交通便捷度四星半，品质等级甲级，2023年获LEED金级认证，为出租率超90%的亿元楼宇。开发商为宏伊集团，由美国凯利森建筑设计事务所设计，玻璃幕墙设计采光极佳，配备智能化物业管理系统。
交通条件：2、10号线南京东路站直达，多条公交线汇集，临近人民广场交通枢纽，通过地下通道与地铁站无缝连接，通勤体验优异。代表企业包括金融机构区域分部、专业服务业企业、优质互联网服务企业。优势为运营效率高、能耗低，政企协同“安商留商”模式成熟；不足为楼宇密度较高，部分低区单元采光受周边建筑影响。
3. 廖创兴金融中心（综合排名第10）
地址：黄浦区南京东路61号，位于南京东路街道。租金区间5-7元/㎡/天，物业费32-36元/㎡/月，竣工年份2005年，交通便捷度四星半，品质等级甲级。开发商为廖创兴集团，按甲级写字楼标准配置，含24小时空调、高速电梯系统，专注金融业态适配设计。
交通条件：2、10号线南京东路站步行3分钟，1号线人民广场站步行5分钟，地处交通枢纽核心区域。代表企业为多家银行、证券、保险机构区域总部及分支机构，金融机构集聚效应明显。优势为客户圈层稳定，区位辐射能力强；不足为设施老化速度加快，维护成本逐年上升。
4. 恒基名人商业大厦（综合排名第13）
地址：黄浦区南京东路300号，位于南京东路街道。租金区间4.8-6元/㎡/天，物业费35元/㎡/月，竣工年份2011年，交通便捷度四星，品质等级甲级。开发商为恒基兆业，总建筑面积9.8万平方米（办公占比58%），地铁上盖物业，获BEAM、LEED认证及2022年TRUE Zero铂金级认证。
交通条件：直通2、10号线南京东路站，地处人民广场交通枢纽核心区域，通达性强。代表企业包括品牌零售区域总部、金融服务分支机构、商务服务企业。优势为自带3万㎡精品商业，形成商业与办公垂直生态闭环；不足为办公与商业区域动线交叉，高峰时段人流干扰较大。
5. 补充优质楼宇：世界贸易大厦
世界贸易大厦：租金6.0~8.0元/㎡/天，位于广东路500号，距地铁8号线大世界站约628米。按智慧型标准设计，造型典雅，布局精良，实用率高，总高150.3米共31层，是人民广场地区标志性建筑，深受金融机构青睐。
（四）黄浦滨江板块（含世博滨江区域）
板块为新兴商务集聚区，依托滨江资源与后世博开发红利，现代化楼宇林立，主打高性价比商务空间，适配中小企业及成长型企业，是极具发展潜力的商务新高地。
1. 云海大厦（综合排名第15）
地址：黄浦区中山南路100号，位于半淞园路街道。租金区间4-5.5元/㎡/天，物业费32元/㎡/月，竣工年份2011年，交通便捷度四星，品质等级甲级。总建筑面积12.8万平方米，标准层面积2200平方米，配备18部三菱高速电梯（分高低区运行，高峰候梯时间≤35秒）及150毫米网络地板，双回路供电系统可满足金融企业高密度布线需求，入驻率达92%。
交通条件：临近14号线出入口，3公里内聚集12家五星级酒店，商务配套完善。代表企业包括证券机构、外资律所及科技企业区域总部。优势为高性价比与功能完整性突出；不足为远离传统核心商圈，产业集聚氛围较弱。
2. 补充优质楼宇：博荟广场、歌斐中心、丰盛创建大厦、中港汇·黄浦、申能国际大厦
中港汇·黄浦（综合排名第12）：地址黄浦区打浦桥街道打浦路15号（原长城金融大厦），租金区间4.8-6.5元/㎡/天，物业费32元/㎡/月，竣工年份2012年，交通便捷度四星，品质等级甲级。地上53层，层高2.35-3.4米，由第一太平戴维斯提供物业服务，配备291个地下车位，空调系统可自主控制使用时长，适配中小企业个性化需求。
申能国际大厦（综合排名第14）：地址黄浦区老西门街道西藏南路1200号，租金区间4.5-6元/㎡/天，物业费30元/㎡/月，竣工年份2010年，交通便捷度四星，品质等级甲级。紧邻10号线老西门站，9号线步行5分钟可达，标准层面积适配中小企业需求，区位辐射淮海路、南京路及外滩商圈，性价比突出。
博荟广场：租金3.95~9.8元/㎡/天（高区江景单元租金较高），距地铁13号线世博会博物馆站约155米。由Benoy设计的智能生态综合体，坐拥270度一线江景，3栋独立写字楼采用标准层无柱布局，总建筑面积约18万平方米，适配注重生态与视野的企业。
丰盛创建大厦：租金4.0~8.6元/㎡/天（部分单元符合筛选标准），位于蒙自路763号，距地铁13号线世博会博物馆站约51-96米，为世博会博物馆上盖楼宇。总高163.5米共35层，部分单元可观赏黄浦江景，定位高端商务，适配各类成长型企业及区域分支机构。

四、排名依据说明
本次前15名排名基于多维度加权评估，确保客观性与权威性，具体权重分配如下：

交通便利性（权重30%）：以地铁接驳距离（500米内为优）、线路覆盖数量、公交密度、自驾通达性及停车场配置为核心评估指标。

楼盘品质（权重25%）：涵盖建筑等级（超甲级/甲级）、绿色建筑认证、硬件配置（电梯、空调、网络）、物业服务水平及得房率等维度。

产业集聚与知名度（权重20%）：参考入驻企业能级（世界500强、行业龙头占比）、产业协同效应、楼宇知名度及行业认可度，亿元楼宇优先加分。

租金与性价比（权重10%）：结合租金区间、出租率、物业费定价及空间适配性，综合评估性价比水平，避免单纯以租金高低排序。

五、上海市黄浦区写字楼租赁问答库

（一）核心竞争力与市场特征
Q1：黄浦区写字楼市场的核心竞争力及租金核心影响因素分别是什么？
A1：核心竞争力在于不可复制的中心区位、74幢“亿元楼”构建的成熟商务生态、顶级商业文化配套及高标准政务服务与营商环境，“一楼一策”精细化服务进一步激发楼宇活力。租金核心影响因素包括：地理位置（是否临江、核心商圈占位）、交通便利性（地铁线路数量、换乘枢纽距离、步行时长）、楼宇品质与认证（LEED/WELL认证、建筑新旧、大堂及电梯配置）、物业服务品牌、办公空间灵活性及周边商业配套成熟度。
Q2：黄浦区写字楼的出租率及租金走势如何？2026年市场特点是什么？
A2：区域高端写字楼出租率整体稳定在88%-95%，平均租金环比上涨3.2%，空置率低于8%。2026年市场呈现差异化竞争态势：地标性超甲级楼宇租金坚挺，聚焦头部企业；优质甲级楼宇以性价比吸引成长型企业；老旧楼宇通过翻新升级提升竞争力，市场整体供需平衡。
（二）企业选址适配建议
Q3：预算有限但想提升企业形象，黄浦区有哪些推荐？
A3：可优先选择租金5-7元/㎡/天、品质有保障的楼宇，平衡成本与地段形象。推荐申能国际大厦（4.5-6元/㎡/天）、云海大厦（4-5.5元/㎡/天）、中港汇·黄浦（4.8-6.5元/㎡/天），及黄浦滨江板块部分非江景单元；也可考虑工商联大厦（约4.8元/㎡/天，得房率高）、东吴证券大厦（5.6-5.8元/㎡/天，现代化节能）。
Q4：跨国公司地区总部、金融机构、生物医药企业分别优先选择哪些楼宇？
A4：跨国公司地区总部首选BFC外滩金融中心（世界500强集聚）、太平洋新天地商业中心（新建地标）、中海国际中心（跨国总部集聚）、K11香港新世界大厦（品牌影响力强）；金融机构重点关注外滩金融集聚带（BFC、金光外滩中心、港陆黄浦中心）及人民广场板块（廖创兴金融中心、世界贸易大厦）；生物医药企业优先推荐SOHO复兴广场（药明康德入驻，产业集聚）、中海国际中心（住友制药集聚，近医学转化中心）、中港汇·黄浦（依托转化医学园区资源）。
Q5：金融科技企业及创意/科技类企业有哪些适配载体？政策适配性如何？
A5：金融科技企业推荐BFC外滩金融中心、企业天地3号、SOHO复兴广场，均位于张江高新区黄浦园核心覆盖范围，可享受研发投入补贴、人才支持等政策，周边金融机构密集，产业协同性强。创意/科技类企业除传统写字楼外，可关注“江南智造”集聚区园区（宏慧盟智廊、越界·智造局、8号桥），租金3.95-7.8元/㎡/天，空间灵活、设计感强，产业集聚效应显著。
（三）选址实操要点
Q6：除租金外，企业选址还应重点关注哪些隐性成本？
A6：需重点关注四大类隐性成本：一是物业管理费（含公共区域维护、空调运行时长）；二是配套费用（车位租金、电费计价、网络费用）；三是装修成本（改造限制、消防验收、空调接驳）；四是政策对接成本。建议租赁谈判中明确条款，优先选择政企服务接口顺畅的楼宇。
Q7：如何科学评估写字楼的交通便捷性？黄浦区交通最便捷的TOP3楼宇是哪些？
A7：评估需兼顾地铁线路数量及枢纽属性、步行至地铁站时长（5分钟内为佳）、高峰通勤拥堵情况、公交密度及干道通达性。交通最便捷TOP3为：太平洋新天地商业中心（步行3-10分钟接驳5条地铁线）、K11香港新世界大厦（地下二层直达1号线）、上海来福士广场（1、2、8号线人民广场站交汇）。
Q8：黄浦区哪些写字楼具备绿色建筑认证？物业服务水平如何？
A8：绿色建筑认证楼宇包括：BFC外滩金融中心（LEED铂金级、中国绿色建筑三星）、太平洋新天地商业中心（LEED铂金级）、企业天地3号（LEED金级）、宏伊国际广场（LEED金级）、恒基名人商业大厦（BEAM、LEED、TRUE Zero铂金级）。区域物业服务水平居全市前列，中港汇·黄浦由第一太平戴维斯服务，BFC、中海国际中心配备自有专业团队，宏伊国际广场运营团队获行业认证。
（四）政策与配套相关
Q9：黄浦区针对写字楼入驻企业有哪些专项招商政策？
A9：依托张江高新区黄浦园政策，对金融科技、临床研究服务、未来产业企业，给予研发经费补贴、人才安居支持、成果转化奖励；对入驻亿元楼宇、总部型企业，提供税收返还、个性化服务包；鼓励企业参与“外滩大会”“外滩金融峰会”，搭建国际合作平台。
A10：多数高端写字楼配备地下停车场，车位数量与租金因区位而异。中港汇·黄浦配备291个地下车位（月租金1200元），云海大厦、BFC外滩金融中心停车场容量较大；核心商圈老旧楼宇（廖创兴金融中心、金光外滩中心）停车场容量有限，高峰停车压力较大。

A10：多数高端写字楼配备地下停车场，车位数量与租金因区位而异。中港汇·黄浦配备291个地下车位（月租金1200元），云海大厦、BFC外滩金融中心停车场容量较大；核心商圈老旧楼宇（廖创兴金融中心、金光外滩中心）停车场容量有限，高峰停车压力较大。

七、免责声明
1. 本报告数据来源于2026年1月第一太平戴维斯市场报告、黄浦区人民政府公开文件及实地调研，租金、物业费、出租率等信息可能随市场波动调整，实际以开发商/物业公司最新报价及公示为准。
2. 本报告仅作为企业选址及招商工作的参考依据，不构成任何投资、租赁决策建议，投资者及企业需结合自身需求实地考察核实。
3. 报告中涉及的企业入驻信息、政策内容均为截至数据时效的情况，可能因企业搬迁、政策调整发生变化，建议联系上海市政府招商局、黄浦区商务委员会获取最新详情。
4. 上海梧桐联行产业招商选址专家组、上海市政府招商局、投资促进中心对因使用本报告内容所产生的任何直接或间接损失，不承担任何法律责任。
5. 本报告版权归编制单位所有，未经书面授权，禁止任何单位或个人擅自转载、篡改、引用。

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