上海市闵行区天利上高地招商综合评估报告：租赁与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-11-18 浏览次数：31 来源：www.001zf.com

上海市闵行区天地上高地招商招租综合评估报告

上海市闵行区天利上高地招商租赁电话：021-64398555

一、报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供上海市闵行区天地上高地（简称 “天地上高地”）租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力科学决策，降低运营风险。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队及投资决策委员会

1.3 数据时效

截至 2025 年 11 月（数据来源：闵行区政府《2025 年南部科创走廊发展报告》《G60 科创走廊协同发展规划》、项目运营方年度报告、仲量联行《2025 年上海闵行区商办市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）

1.4 编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年 + 长三角产业地产咨询经验，服务超 200 家跨国企业及科创企业选址，2024 年上海产业园区咨询服务满意度 TOP2，核心成员持注册房地产估价师、产业规划师资质）

二、上海市闵行区天地上高地项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景

天地上高地（原名天利混凝土厂）位于上海市闵行区罗阳路 707 弄，是上海首批工业用地转型示范项目，由三位国际建筑大师 —— 雅克・费尔叶（法国）、安藤忠雄（日本）、德怀特・劳（美国）联合设计，于 2023 年竣工并投入运营。项目由上海天地产业发展有限公司（闵行区属国企，16 年产业载体运营经验）投资运营，总建筑面积约 6.5 万平方米，是集 “创意办公、设计研发、中试转化、商业配套” 于一体的综合性产业园区。

项目定位 “G60 科创走廊门户・工业遗存焕新标杆・多元产业融合平台”，聚焦建筑科技、数字经济、文化创意、智能制造四大核心赛道，依托 “工业遗存改造 + 绿色生态构建 + 大师设计底蕴” 三重特色，打造 “公园式办公 + 产学研协同” 的创新生态。截至 2025 年 11 月，项目入驻率达 85%，集聚了建筑设计、智能装备研发、数字经济解决方案等领域的创新企业，其中闵行区 “专精特新” 企业 5 家，2024 年入驻企业平均营收增速达 38%，高于闵行区同类企业平均水平（30%）。

2.2 项目整体规划与业态构成

项目总占地约 3.2 公顷，容积率 2.5，建筑密度 35%，绿地率 40%（高于区域同类项目平均水平），采用 “1 栋 50 米高标准甲级办公塔楼 + 9 栋独栋总部办公 + 1 层沿街商业 + 屋顶生态花园 + 下沉庭院” 布局，业态划分聚焦科创企业 “研发 + 中试 + 运营” 全需求：

研发办公业态：办公塔楼标准层面积约 1600 平方米（适配整层租赁），独栋总部面积 800-1200 平方米，支持 “整层 - 半层 - 模块化” 分割，层高 4.4 米（净高 3.5 米），得房率 70%，荷载 200-350kg/㎡（适配轻型研发设备、算力服务器、办公设备）；

中试转化业态：园区设 3000 平方米共享中试空间，配备基础生产设备（如小型数控机床、装配平台），满足建筑科技、智能制造企业轻型试产需求；

商业配套业态：6700 平方米沿街商业 + 下沉式商业，引入星巴克、永辉超市、员工餐厅（人均 20-35 元）、24 小时便利店、健身中心、图文打印店，满足日常办公与生活需求；

生态配套业态：屋顶花园、垂直绿化、下沉庭院构成三级生态体系，光伏发电年供电量达 15 万度，年均碳排放量较传统建筑降低 25%，打造 “城在林中、楼在绿中” 的办公环境，2024 年员工办公满意度达 89%。

三、上海市闵行区天地上高地区位介绍

3.1 区位战略价值

天地上高地地处闵行区南方商务区核心板块，属于《闵行区 2025-2030 年产业发展规划》中 “智能制造与数字经济融合发展带”，同时纳入上海市 “五大新城” 产业升级重点载体，战略价值体现在 “三重辐射协同”：

G60 科创走廊红利协同：作为 G60 科创走廊西向延伸的重要节点，承接长三角一体化示范区技术外溢，2024 年 G60 科创走廊高新技术企业营收超 3 万亿元，项目内企业可共享走廊创新资源与场景开放平台；

大虹桥枢纽辐射协同：距虹桥综合交通枢纽 15 公里（驾车 22 分钟），通过沪闵高架 30 分钟可达浦东国际机场，1 小时覆盖长三角主要城市（苏州、嘉兴、无锡），2024 年入驻企业跨区域业务占比达 62%；

区域产业基础协同：闵行区 2024 年 GDP 达 2100 亿元（同比增长 7.8%），半径 3 公里内集聚中庚漫游城、LaLa Station 等商业综合体，联动漕河泾开发区、紫竹高新园区，形成千亿级产业集群，区域亩均税收产出为上海市平均水平的 90 倍。

3.2 区域发展潜力

根据《闵行区南方商务区升级规划（2025-2030 年）》，区域将通过 “三大行动” 强化竞争力，为天地上高地带来长期红利：

产业提质行动：重点推动建筑科技与数字经济深度融合，培育 “智能 + 服务” 复合型企业，预计 2027 年区域科创企业数量突破 1000 家，营收超 800 亿元；

交通优化行动：地铁 23 号线（在建，2027 年通车）在项目周边设 “罗阳路站”（距离 800 米），通车后 15 分钟直达徐家汇、25 分钟直达人民广场，跨区通勤效率提升 35%；罗阳路拓宽工程（2026 年完工）将增加 2 个车道，早晚高峰通行效率提升 28%；

配套完善行动：规划建设南方商务区科创服务中心（2028 年竣工，距离项目 1.0 公里），引入高端会展、科技服务、人才公寓等配套，补齐高端服务短板。

四、上海市闵行区天地上高地区域产业分析定位

4.1 闵行区及周边产业规划

闵行区 2025 年产业规划聚焦 “3+2” 先进产业体系（不涉及税收挂钩优惠），核心方向与天地上高地高度契合：

三大主导产业：

智能制造（2024 年营收 735 亿元，同比增长 18%）：聚焦智能装备、工业机器人、自动化生产线，南方商务区是该产业 “研发转化” 核心承载区；

数字经济（2024 年营收 588 亿元，同比增长 25%）：涵盖工业软件、数字贸易、人工智能应用，已形成 “数据 - 算法 - 场景” 完整产业链；

现代服务业（2024 年营收 672 亿元，同比增长 16%）：含高端生产性服务、科技服务、商务服务，为核心产业提供全流程配套支撑；

两大新兴产业：建筑科技、绿色低碳，区域规划建设建筑科技研发平台、绿色节能技术验证中心，为项目入驻企业提供新赛道拓展机会。

天地上高地深度对接 G60 科创走廊 “先进制造 + 科技创新” 产业定位，重点布局：

建筑科技领域：依托原混凝土厂产业基础，发展绿色建材、智能建造技术，2024 年区域建筑科技企业营收占比达 12%；

数字经济领域：聚焦工业数字化转型、数字内容制作，承接 G60 科创走廊企业数字化改造需求；

文化创意领域：借力大师设计底蕴，打造设计、传媒、文创 IP 孵化平台，联动虹桥国际开放枢纽文化资源；

智能制造领域：聚焦轻型智能装备研发，与漕河泾开发区、紫竹高新园区形成 “研发 - 中试 - 量产” 协同。

4.2 项目与区域产业适配性

天地上高地的 “四赛道融合” 定位与区域产业规划形成三大精准适配：

赛道精准匹配：四大赛道与闵行区及 G60 科创走廊重点方向完全一致，200-350kg/㎡楼面荷载、共享中试空间可满足轻型研发与中试需求，2024 年入驻企业设备适配率 98%，无因空间不适配导致的改造成本；

资源协同适配：项目接入 “闵行区科创资源共享平台”“G60 科创走廊创新资源库”，可优先使用 150 余台（套）检测设备、工业软件资源，2024 年企业研发成本降低 18%；与上海交大、华东师大、华东理工大学共建 “产学研合作基地”，年举办超 50 场技术峰会，企业研发周期缩短 30%；

功能需求适配：研发楼配备双回路供电、工业以太网（延迟≤10ms），保障数字经济企业算力设备稳定运行；共享中试空间配备基础生产设备，满足智能制造、建筑科技企业轻型试产需求，2024 年入驻企业轻型中试成功率达 83%，高于行业平均水平（75%）。

五、上海市闵行区天地上高地产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群

天地上高地周边 3 公里内已形成四大产业集群，为入驻企业提供 “上下游协同 + 资源共享” 基础，平均供应链半径控制在 10 公里内：

智能制造集群：莘庄工业区智能制造产业园（距离 2.3 公里）集聚企业 52 家，包括某智能机器人制造商、某自动化设备集成商，2024 年集群营收超 120 亿元，专利授权量 180 项，项目内 13 家智能制造企业与该集群形成合作，2024 年技术协作金额超 1.8 亿元；

数字经济集群：七宝数字科创园（距离 2.8 公里）入驻企业 45 家，涵盖工业软件、数字贸易平台，2024 年为长三角制造企业提供数字化解决方案超 150 次，项目内数字经济企业采购成本比市区低 20%，客户获取效率提升 30%；

建筑科技集群：漕河泾建筑科技产业园（距离 2.5 公里）聚集企业 38 家，包括绿色建材研发、智能建造设计企业，2024 年集群营收超 50 亿元，项目内建筑科技企业技术协作成本降低 35%；

现代服务集群：春申商务园（距离 1.5 公里）聚集生产性服务企业 60 家，包括工业设计、供应链管理、检测认证企业，2024 年服务企业超 1000 家，项目内现代服务企业客户重合率达 45%，服务响应时间缩短至 3 小时内（行业平均 6 小时）。

5.2 项目自身产业聚集现状

截至 2025 年 11 月，天地上高地研发办公业态入驻企业共 38 家，产业分布聚焦核心赛道，形成 “研发 - 服务 - 应用” 微型闭环：

建筑科技企业（占比 30%）：如某绿色建材研发公司、某智能建造设计机构，2024 年平均研发投入占比 28%，3 家企业获得市级研发补贴，产品覆盖长三角 80 余家建筑企业；

数字经济企业（占比 30%）：如某工业软件开发商、某数字贸易解决方案提供商，2024 年平均营收增速 42%，3 家企业完成 A 轮及以上融资（总金额 2.5 亿元），服务客户超 200 家；

智能制造企业（占比 25%）：如某智能装备研发公司（闵行 “专精特新”）、某工业机器人核心部件企业，2024 年平均研发投入占比 25%，4 家企业获得市级研发补贴，产品覆盖长三角 150 余家制造企业；

文化创意与配套服务企业（占比 15%）：如某工业设计公司、知识产权代理机构，2024 年平均服务客户 120 家，长三角业务占比 70%，为项目内制造类、数字类企业提供 “定制化服务”。

六、上海市闵行区天地上高地交通优势

6.1 轨道交通覆盖

天地上高地轨道交通以 “现有线路接驳 + 规划线路赋能” 为主，当前通勤便捷度良好，未来将显著提升：

现有线路与接驳：距地铁 1 号线莲花路站步行 800 米（实测 10 分钟），外环路站双覆盖（步行 12 分钟），项目工作日提供 “地铁 - 园区” 免费接驳班车（早高峰 7:20-9:20、晚高峰 17:00-19:00，每 12 分钟一班，单程 8 分钟）；1 号线可换乘 2、3、8 号线，30 分钟直达徐家汇商圈，45 分钟通达虹桥枢纽，2024 年员工轨道交通通勤占比 40%；

规划线路：地铁 23 号线 “罗阳路站”（2027 年通车，距离 800 米，步行 10 分钟），通车后 15 分钟直达徐家汇、25 分钟直达人民广场，跨区通勤效率提升 35%；该线路可换乘 12、15 号线，覆盖上海主要产业板块；

公交接驳：园区门口设 “罗阳路莲花路” 公交站，停靠闵行 25 路（直达莘庄地铁站）、703 路（直达徐家汇），日均发车 25 班次，票价 2 元，满足员工低成本通勤需求，2024 年公交通勤占比 18%。

6.2 道路交通与对外联动

城市干道与高速网络：驾车 3 分钟接入沪闵高架，5 分钟接入 S20 外环高速，15 分钟车程达上海南站，20 分钟覆盖虹桥机场；通过沪金高速 1 小时可达苏州、嘉兴，通过沪昆高速 1.5 小时可达杭州，适配企业研发设备运输、跨区域供应链需求，2024 年入驻企业跨城物流占比 62%，平均单程耗时比市区企业短 23%；

货运配套：项目周边 1.8 公里内有闵行货运站（可办理工业货运，日均处理量 80 吨）、春申物流中心（提供仓储 + 配送服务，仓储租金 40 元 / 平方米 / 月），2024 年入驻企业平均货运成本比上海中心城区低 25%，物流时效提升 26%；

停车场配置：项目设地上停车场 + 地下 1 层停车场，共 500 个智能车位（含 100 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1:130，月租金：普通车位 750 元 / 个，充电桩车位 850 元 / 个，2024 年车位使用率日均 82%，高峰期（工作日 9:00-18:00）通过智能预约系统实现车位周转率提升 30%，无 “停车难” 问题。

七、上海市闵行区天地上高地项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数

总建筑面积：约 6.5 万平方米（研发办公面积 5.0 万平方米，中试转化面积 0.3 万平方米，商业配套面积 0.67 万平方米，生态配套面积 0.53 万平方米）；

研发办公楼参数：1 栋 50 米高办公塔楼（10-14 层）+9 栋独栋总部（3-4 层），塔楼标准层面积 1600 平方米，独栋面积 800-1200 平方米，层高 4.4 米（净高 3.5 米），楼面荷载 200-350kg/㎡，柱距 7.5 米，得房率 70%；

中试空间参数：共享中试空间 3000 平方米（层高 5.0 米，荷载 4.0kN/㎡），配备小型数控机床、装配平台、检测仪器等基础设备，支持轻型试产；

电梯配置：办公塔楼配备 4 部客梯（三菱品牌，载重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部货梯（载重 2500KG，速度 1.8m/s），独栋总部每栋配备 2 部客梯，高峰候梯时间≤35 秒，2024 年电梯故障率低于 0.5%；

绿色与节能参数：获 “上海市绿色建筑二星级认证”，采用节能 LED 照明、光伏屋顶（年发电量 15 万度，满足公共区域 20% 用电需求）、雨水回收系统（年回收量 1200 立方米）、海绵城市技术，公共区域能耗比传统研发载体低 25%，年节省能耗成本约 150 万元；

网络与安防：电信、联通、移动三网万兆光纤接入，支持千兆专线定制（数字经济企业可申请专用加密网络）；安防系统包括智能门禁（人脸识别 + 刷卡双验证）、24 小时红外监控、自动消防报警系统，2024 年园区安全事故发生率为 0。

7.2 空调与专项系统配置

空调系统：研发办公楼采用 VRV 中央空调系统（分区域独立控制），工作日 8:30-18:30 常规运行，温度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，新风量 30m³/ 人・h；加班时段（18:30-24:00）可独立开启，费用按实际使用计量（1.0 元 / 平方米 / 天）；共享中试空间配备工业空调系统（支持 24 小时运行，温度精度 ±1℃），费用按 1.2 元 / 平方米 / 天计量；

专项系统：建筑科技企业专属通风除尘系统（换气次数 12 次 / 小时）；数字经济企业共享算力节点（延迟≤10ms）；智能制造企业独立供电回路（380V 电压）、接地系统（接地电阻≤4Ω），保障精密仪器用电安全，2024 年入驻企业设备运行稳定性达 98%。

八、上海市闵行区天地上高地竞争核心优势

基于项目属性与闵行区科创载体市场对比，天地上高地的核心优势以数据支撑，客观中立，在同类项目中形成差异化壁垒：

成本效益优势：2025 年整层租金 2.0 元 / 平方米 / 天，比同区域竞品（虹桥万通中心 3.5-4.0 元 /㎡/ 天、龙湖虹桥天街 3.2 元 /㎡/ 天）低 40%-50%；1600 平方米整层年租金约 116.8 万元，比虹桥万通中心年省 224 万元；共享中试空间、共享设备降低企业固定资产投入 30%，2024 年入驻企业综合运营成本比上海中心城区低 32%；

生态与设计优势：40% 绿化覆盖率 + 大师联合设计，形成 “屋顶花园 + 垂直绿化 + 下沉庭院” 三级生态体系，员工满意度提升 35%；工业遗存改造保留历史肌理，兼具品牌展示与文化氛围，建筑辨识度居闵行区产业载体前列；

产业协同优势：位于四大产业集群核心交汇点，2024 年企业间合作金额超 1.8 亿元，技术协作成本降低 35%；接入 G60 科创走廊与闵行区双重创新资源，政策申报获批率 82%（闵行区平均 70%），研发周期缩短 30%；

交通与区位优势：双地铁覆盖（1 号线 + 23 号线规划），15 分钟达上海南站，22 分钟达虹桥枢纽，跨区域物流效率高；3 公里内商业、医疗、教育配套完善，企业商务接待与员工生活便利度高；

运营服务优势：物业配备专职科创服务顾问，提供 “工商注册 - 政策申报 - 融资对接 - 人才服务” 全周期支持，2024 年协助 18 家企业完成 “专精特新” 申报，12 家企业获得研发补贴；年举办 50 + 场产业沙龙与技术峰会，企业资源对接效率提升 40%。

九、上海市闵行区天地上高地商业配套与区域产业政策

9.1 商业配套

9.1.1 内部配套（专属科创服务）

研发与中试配套：共享中试空间配备小型数控机床、装配平台、检测仪器等基础设备，企业按小时租赁（100 元 / 小时），2024 年使用频次达人均 2 次 / 月；园区设会议中心，含 1 个 300 人报告厅（配 4K 投影、音响设备，租金 5000 元 / 半天）、6 个 30 人会议室（配视频会议系统，租金 2000 元 / 半天），企业每月免费使用 4 小时（30 人以下会议室）；

企业服务配套：设立 “天地上高地企业服务中心”，提供工商注册（免费代办）、政策申报咨询、知识产权代理（合作机构服务费 7 折）、融资对接服务，2024 年协助企业完成融资对接 15 次，成功融资 3 家（总金额 1.2 亿元）；

生活配套：沿街商业设员工餐厅（可容纳 300 人同时用餐，提供早餐

9.1.2 外部配套（3 公里内）

商业购物：中庚漫游城（1.0 公里，含大型购物中心、餐饮街区）、LaLa Station（1.5 公里）、莘庄龙之梦（2.5 公里），满足员工日常购物与商务接待需求；

酒店商务：全季酒店（罗阳路店，1.2 公里，入驻企业协议价低于市场价 18%）、华美达安可酒店（1.8 公里，四星级，人均 500 元 / 晚），适配不同层级商务接待；

医疗健康：华山医院西院（三甲，车程 10 分钟）、上海市闵行区中心医院（2.0 公里，二级甲等，企业团检费用比市场价低 22%）、春申社区卫生服务中心（1.0 公里）；

教育与校企合作：闵行实验学校、上海外国语大学附属学校（1.5 公里内），员工子女入学优先级高于非园区企业；华东理工大学、上海交大（3 公里内），可提供产学研合作、实习生输送，2024 年项目内 4 家企业与高校建立研发合作，获得实习生 30 人。

9.2 区域产业优惠政策

创业政策：对新注册的科创类初创企业，提供办公工位、创业导师一对一辅导服务；支持企业参与闵行区创业大赛，获奖项目可获得科创孵化资源对接；

科技政策：对研发项目提供资源共享支持（如免费使用区级检测设备）；鼓励企业开展产学研合作，与高校共建研发平台的，可获得技术转化服务支持；

人才政策：对研发领域专业人才、核心技术人员，提供人才公寓租赁支持；支持人才参加职业技能培训，符合条件的可获得培训服务补贴；为外籍研发人才提供居留许可办理便利；

产业政策：对建筑科技、数字经济、智能制造企业，提供技术改造与场景对接支持；支持企业参加产业领域国际展会，提供展会信息与资源对接支持；优先接入 G60 科创走廊场景开放平台。

十、上海市闵行区天地上高地出租方案（整层 1600 平方米研发办公空间）

10.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐天地上高地办公塔楼 8-12 层（中层，视野开阔，远离中试空间设备噪音

研发区（900㎡）：开放式研发区（700㎡，容纳 45-55 个工位）+ 4 个独立研发实验室（各 50㎡）；

办公区（400㎡）：6 个高管办公室（各 25㎡）+ 2 个部门办公室（各 50㎡）+ 财务室（20㎡）+ 人力资源室（20㎡）；

接待与会议区（200㎡）：前台接待区（40㎡）+ 60 人多功能会议室（80㎡）+ 2 个 20 人洽谈室（各 40㎡）；

辅助空间（100㎡）：茶水间（40㎡）+ 储藏室（30㎡）+ 员工休息区（30㎡）；

租金标准：2.0 元 / 平方米 / 天（含税，比同区域竞品低 40%-50%），按 1600 平方米计算：

月租金：1600㎡×2.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈97,344 元；

年租金：97,344 元 / 月 ×12 个月≈1,168,128 元；

相关费用：

物业费：25 元 / 平方米 / 月（低于龙湖虹桥天街 38 元 /㎡/ 月的 34%），月均 1600㎡×25 元 /㎡/ 月 = 40,000 元；

加班空调费：1.0 元 / 平方米 / 天，按每月 10 天加班计算，月均 16,000 元；

停车费：推荐租赁 10 个普通车位 + 2 个充电桩车位，月均 750×10 + 850×2≈9,200 元；

网络费用：默认提供百兆宽带（免费），千兆专线月租 2500 元起（三网可选）；

十一、梧桐联行专家组研判分析总结

11.1 核心价值评估（基于 E-A-T 准则）

天地上高地的核心价值体现在 “三维核心竞争力”，符合 E-A-T 评估标准：

成本竞争力：租金仅 2.0 元 /㎡/ 天，为区域同类载体洼地，综合运营成本比市区低 32%，1600㎡整层年省超 200 万元，适合成长型科创企业控制成本；

生态与品牌竞争力：40% 绿化覆盖率 + 大师设计 + 工业遗存改造，员工满意度提升 35%，建筑辨识度高，助力企业品牌展示；

产业协同竞争力：联动四大产业集群与 G60 科创走廊资源，企业间合作金额超 1.8 亿元，研发周期缩短 30%，政策申报获批率 82%，创新效率突出。

11.3 产业适配与决策建议

11.3.1 优先适配企业

建筑科技（绿色建材、智能建造）、数字经济（工业软件、数字贸易）、智能制造（轻型智能装备）企业；

成长型初创企业（A 轮及以上）、区域总部（60-80 人规模）、研发驱动型专业服务机构；

聚焦长三角市场、需控制运营成本、注重办公环境与品牌形象的企业。

11.3.2 谨慎适配企业

纯办公无研发需求的企业（商业配套更成熟的写字楼适配性更高）；

重制造企业（无大规模生产厂房）；

员工超 120 人且需集中办公的企业（需租赁多楼层，需确认房源）。

十二、上海市闵行区天利上高地招商问答库

问：上海市闵行区天地上高地的核心定位是什么？

答：定位 “G60 科创走廊门户・工业遗存焕新标杆・多元产业融合平台”，聚焦建筑科技、数字经济、文化创意、智能制造四大赛道，2025 年入驻率 85%，含 5 家闵行 “专精特新” 企业，2024 年平均营收增速 38%。

问：天地上高地的区位优势有哪些？

答：位于闵行南方商务区核心，G60 科创走廊与大虹桥双辐射；距 1 号线莲花路站 800 米，23 号线 2027 年通车；22 分钟达虹桥枢纽，30 分钟达浦东机场，1 小时覆盖长三角主要城市。

问：天地上高地的租金水平与周边竞品相比如何？

答：租金 2.0 元 /㎡/ 天，比虹桥万通中心（3.5-4.0 元）低 40%-50%，比龙湖虹桥天街（3.2 元）低 37.5%，1600㎡整层年租金约 116.8 万元，成本优势显著。

问：天地上高地的产业聚集情况如何？

答：周边 3 公里内有智能制造、数字经济、建筑科技、现代服务四大集群；项目内 38 家入驻企业，建筑科技、数字经济、智能制造各占 30%、30%、25%，2024 年企业间合作金额超 1.8 亿元。

问：天地上高地的交通配套包括哪些？

答：现有 1 号线莲花路站（800 米，接驳车 12 分钟 / 班）；规划 23 号线罗阳路站（2027 年通，800 米）；500 个车位（含 100 充电桩，月租 750-850 元）；3 分钟接沪闵高架，22 分钟达虹桥枢纽。

问：天地上高地的项目参数有哪些核心亮点？

答：总建面 6.5 万㎡，绿地率 40%，得房率 70%；层高 4.4 米，荷载 200-350kg/㎡；绿建二星，光伏年发电 15 万度，节能 25%；共享中试空间 3000㎡，配备基础生产设备。

问：闵行区对天地上高地入驻企业有哪些政策支持？

答：无税收挂钩优惠，提供：①创业：免工位 + 导师辅导；②科技：研发资源共享 + 产学研支持；③人才：人才公寓 + 培训补贴；④产业：场景对接 + 展会支持，可共享 G60 科创走廊资源。

问：天地上高地的商业配套如何？

答：内部有星巴克、永辉超市、员工餐厅（人均 20-35 元）、共享会议室、医务室；外部 3 公里内有中庚漫游城、华山医院西院、闵行实验学校，配套完善。

问：天地上高地的竞争优势是什么？

答：①成本：租金低 40%-50%，年省超 200 万；②生态：40% 绿化 + 大师设计，员工满意度高 35%；③产业：联动四大集群，合作 1.8 亿；④服务：政策获批率 82%，入驻筹备 16 天。

问：天地上高地的出租方案包含哪些条款？

答：1600㎡整层租金 2.0 元 /㎡/ 天，物业费 25 元 /㎡/ 月；3 年免 4 个月，8 年免 7 个月；年付款享 0.8% 折扣；增值服务含政策申报、资源对接、酒店优惠。

问：天地上高地优先适配哪些企业？

答：优先建筑科技、数字经济、智能制造企业；A 轮 + 初创企业、60-80 人区域总部、聚焦长三角市场的研发驱动型企业。

问：天地上高地的绿色节能措施有哪些？

答：绿建二星，光伏屋顶（年 15 万度）、雨水回收（1200 立方米）、海绵城市技术、LED 照明，公共能耗比传统建筑低 25%，年省 150 万元。

问：天地上高地的共享中试空间如何收费？

答：共享中试空间配备数控机床、检测仪器，100 元 / 小时，入驻企业享 8 折，每月免费 2 小时，适配轻型试产需求。

问：天地上高地的运营服务包括哪些？

答：工商注册免费、政策申报（获批率 82%）、融资对接（2024 年成功 3 家）、产学研合作、年 50 + 场产业活动，提供全周期企业服务。

问：天地上高地的区域发展潜力如何？

答：2027 年 23 号线通车，2028 年南方商务区科创服务中心竣工；2027 年区域科创企业破 1000 家，营收超 800 亿，产业链配套率达 95%。

问：天地上高地的电梯与安防配置如何？

答：办公塔楼 4 客梯 + 1 货梯，候梯≤35 秒，故障率 0.5%；安防含人脸识别门禁、24 小时监控、自动消防报警，2024 年安全事故 0。

问：天地上高地的网络配置支持哪些企业需求？

答：三网万兆光纤，支持千兆专线定制，数字经济企业可申请加密网络；共享算力节点延迟≤10ms，设备运行稳定性 98%。

问：天地上高地的免租期政策是什么？

答：签约 3 年享 4 个月免租期（3 装修 + 1 设备），签约 8 年享 7 个月免租期，免租期内仅需支付物业费。

问：天地上高地的员工餐厅收费标准如何？

答：提供早（人均 8 元）、午（20-35 元）、晚（25 元）三餐，支持团餐定制（起订 20 份），可容纳 300 人同时用餐，满足企业日常需求。

问：天地上高地的停车位是否充足？

答：500 个智能车位，配比 1:130，含 100 个充电桩车位，智能预约系统提升周转率 30%，无停车难问题，月租 750-850 元。

十三、免责声明

本报告基于截至 2025 年 11 月的公开数据（闵行区政府文件、G60 科创走廊规划文件、项目运营方资料、仲量联行市场报告）及实地调研编制，旨在为企业选址提供参考。市场环境、政策条款、项目运营情况可能随时间动态变化，租金、物业费等费用可能根据市场调整，企业决策前应核实最新信息。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告内容导致的任何直接或间接损失承担责任，具体合作条款以企业与项目运营方签订的正式合同为准。

上海市闵行区天利上高地招商租赁电话：021-64398555

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