铜仁路折衷主义洋房｜上海静安区10 处多元风格老洋房创意招商租赁（第四期）

发布时间：2025-09-21 浏览次数：12 来源：www.001zf.com

上海市静安区优质老洋房招商招租项目汇报（第四期）

上海静安区老洋房招商租赁：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为跨界文创、沉浸式艺术、高端精品民宿等业态提供静安区铜仁路沿线折衷主义风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “多元建筑美学 + 创意体验” 的空间活化路径

编制对象：文创综合体运营商、沉浸式艺术团队、精品民宿品牌及历史建筑创意化运营机构

数据时效：2025 年 11 月静安区铜仁路历史风貌区折衷主义洋房租赁市场监测数据（含仲量联行创意业态专项报告）及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

铜仁路（静安段）是上海折衷主义风格老洋房的稀缺集聚带，1920-1940 年代因侨民文化交融形成 “多元风格实验场”，现存可租赁的折衷主义老洋房共 10 处，为静安区最后一批可出租的该风格历史建筑。此类建筑以 “融合多风格元素（如中式木雕与西式柱式、古典浮雕与现代线条）、非对称布局、个性化装饰” 为核心特征，其中 4 处为上海市优秀历史建筑，6 处为静安区历史风貌保护建筑，每处均承载着上海近代 “中西文化碰撞” 的独特记忆。

据仲量联行 2025 年创意业态报告显示，静安区折衷主义老洋房租赁需求同比增长 42%，显著高于其他风格（新古典主义 38%、Art Deco 35%）；适合创意体验的 “异形空间” 标的租金溢价达 60-85%，空置周期仅 1.2 个月，为全市老洋房最低。随着 “静安创意生活节”“跨界艺术展” 等活动常态化，此类建筑成为 “小众高端创意业态” 的首选载体，2025 年已有 5 家跨界文创品牌通过租赁此类建筑实现 “首店引爆”。

第四期精选折衷主义风格老洋房项目介绍

项目一：铜仁路 310 号原犹太商人住宅（中式木雕 + 西式拱券）老洋房

核心参数

建筑年代：1928 年（折衷主义代表作品，建筑师沈理源设计）

建筑类型：折衷主义风格（中式木雕与西班牙式拱券融合）

占地面积：850 平方米（含 480 平方米庭院，带中式月洞门）

建筑面积：620 平方米

楼层结构：砖木混合结构三层（带异形阁楼）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

原为犹太商人索罗门・哈同的关联产业，1930 年代作为侨民社交场所，建筑立面采用西班牙式弧形拱券，檐口却雕刻中式 “回纹” 装饰；室内楼梯扶手为中式红木雕花，壁炉却为西式铸铁几何纹样，形成 “西形中魂” 的独特风格。庭院月洞门为 1928 年原建，连接中式假山与西式草坪，是上海近代 “中西造园融合” 的实物例证。

此类 “风格碰撞 + 异形空间” 的载体，特别适合跨界文创综合体（如 “中式美学 + 西式香氛” 体验店），2025 年静安区跨界文创业态在折衷主义洋房的坪效达 12 元 /㎡/ 天，较普通商业空间高 50%，异形阁楼可改造为沉浸式体验舱，提升客户停留时长。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留拱券与木雕装饰，新增智能灯光系统（可切换 “中式暖光”“西式冷光” 模式），庭院月洞门修复，室内划分 3 个跨界体验区 + 1 个异形阁楼沉浸舱，保留 1 处 “中西融合” 装饰墙（红木雕花 + 铸铁线条）

租金水平：155000 元 / 月（含庭院维护费、历史元素保护费）

周边配套：距南京西路商圈 800 米，毗邻上海展览中心，周边 300 米内有 6 家跨界文创店、4 家艺术画廊（如 OCAT 上海馆）

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 7 分钟，7 号线昌平路站步行 10 分钟，提供 3 个专属停车位

项目二：铜仁路 258 号原日商贸易公司别墅（日式枯山水 + 法式柱廊）老洋房

核心参数

建筑年代：1932 年（折衷主义风格，日本建筑师岸田日出刀设计）

建筑类型：折衷主义风格（日式枯山水与法式柱廊融合）

占地面积：780 平方米（含 420 平方米庭院，带枯山水石组）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带日式地炉室）

保护等级：静安区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

为日商三井物产上海支店高管住宅，1930 年代曾接待中日贸易代表团，建筑立面采用法式多立克柱廊，庭院却为日式枯山水（保留 1932 年原置石组）；室内设日式地炉室（可使用），墙面却挂西式油画（复制品），体现 “和洋折衷” 的侨民生活场景。

此类 “跨文化融合 + 静谧空间” 的载体，适合高端精品民宿（如 “日式禅意 + 法式浪漫” 主题客房），2025 年静安区精品民宿在折衷主义洋房的客单价超 2200 元 / 晚，复购率达 40%，枯山水庭院可作为禅修体验区，提升溢价空间。

现状描述

装修情况：2025 年修复柱廊与枯山水石组，地炉室增设排烟系统，庭院增设户外茶席，室内划分 4 间主题客房（2 间日式、2 间法式）+1 个公共禅修区，配备日式茶具与法式香薰

租金水平：140000 元 / 月

周边配套：位于铜仁路 “静谧生活街区”，距静安寺 1 公里，周边有 5 家高端茶馆、3 家日式料理店

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 9 分钟，12 号线南京西路站步行 12 分钟，共享弄内 5 个公共停车位

项目三：铜仁路 188 号原英籍建筑师住宅（英式木构 + 中式砖雕）老洋房

核心参数

建筑年代：1926 年（折衷主义早期作品）

建筑类型：折衷主义风格（英式外露木构与中式砖雕融合）

占地面积：720 平方米（含 380 平方米庭院，带中式砖雕影壁）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带英式老虎窗）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1999 年）

历史脉络与市场适配性

为英籍建筑师埃德温・培根的自住住宅，1920 年代用于接待中外建筑同行，建筑立面采用英式都铎风格外露木构，山墙却雕刻中式 “牡丹” 砖雕；室内楼梯为英式橡木材质，栏杆却为中式 “宝瓶” 造型，是研究近代中外建筑交流的重要实例。庭院砖雕影壁为建筑师亲自设计，刻有 “中西合璧” 字样（1926 年原刻）。

此类 “建筑艺术融合 + 社交空间” 的载体，适合建筑主题文创店 + 小型沙龙业态，2025 年静安区建筑主题业态在历史建筑的活动转化率达 35%，英式老虎窗下空间可改造为建筑模型展示区，增强专业吸引力。

现状描述

装修情况：2024 年修复木构与砖雕，新增建筑主题书籍展架，庭院影壁清洁，室内划分 2 个文创售卖区 + 1 个沙龙空间（容纳 40 人），保留 1 处 “建筑融合” 展示墙（木构 + 砖雕样本）

租金水平：130000 元 / 月

周边配套：距上海建筑设计研究院 1 公里，周边有 7 家建筑材料店、4 家模型制作公司

交通优势：距地铁 7 号线昌平路站步行 8 分钟，2 号线静安寺站步行 13 分钟，提供 2 个专属停车位

项目四：铜仁路 350 号原民国律师住宅（西式拱窗 + 中式格栅）老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（折衷主义风格）

建筑类型：折衷主义风格（西式拱窗与中式木格栅融合）

占地面积：680 平方米（含 320 平方米庭院）

建筑面积：480 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带中式阁楼）

保护等级：静安区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

为民国著名律师吴凯声的居所，1930 年代曾作为律师事务所接待空间，建筑立面采用西式尖拱窗，窗棂却为中式木格栅（可调节采光）；室内书架为西式玻璃门设计，隔板却雕刻中式 “云纹”，体现 “中西合璧” 的专业空间气质。

此类 “专业基因 + 风格融合” 的载体，适合法律主题文创 + 沉浸式戏剧业态（如 “民国律师事务所” 主题体验），2025 年静安区沉浸式业态在历史建筑的客群复游率达 38%，中式阁楼可改造为 “民国法庭” 体验舱，提升互动性。

现状描述

装修情况：2025 年更新水电系统，保留拱窗与木格栅，阁楼改造为沉浸式体验舱，室内划分 1 个文创区 + 1 个戏剧表演区，配备民国律师服饰与道具（复制品）

租金水平：120000 元 / 月

周边配套：距静安区人民法院 1.2 公里，周边有 6 家律师事务所、3 家法律书店

交通优势：距地铁 2 号线南京西路站步行 10 分钟，12 号线南京西路站步行 11 分钟

项目五：铜仁路 228 号原美商广告公司住宅（现代线条 + 古典浮雕）老洋房

核心参数

建筑年代：1936 年（折衷主义晚期作品）

建筑类型：折衷主义风格（现代主义线条与古典浮雕融合）

占地面积：750 平方米（含 400 平方米庭院，带现代风格雕塑）

建筑面积：550 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带现代风格露台）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

为美商智威汤逊广告公司上海分公司创意总监住宅，1930 年代用于头脑风暴与客户提案，建筑立面采用现代主义横向线条，墙面却嵌入古典主义浮雕（雕刻 “创意女神” 形象）；露台为现代风格混凝土材质，栏杆却为古典铸铁纹样，体现 “新旧美学碰撞” 的创意氛围。

此类 “创意基因 + 风格碰撞” 的载体，适合广告主题沉浸式体验店，2025 年静安区创意体验业态在折衷主义洋房的客户参与度达 85%，现代风格露台可作为户外提案场地，增强创意氛围。

现状描述

装修情况：2024 年修复线条与浮雕，露台增设户外投影设备，室内划分 3 个创意体验区 + 1 个提案空间，保留 1 处 “新旧融合” 装饰墙（混凝土 + 铸铁线条）

租金水平：135000 元 / 月

周边配套：距南京西路广告集群区 1 公里，周边有 8 家广告公司、5 家创意工作室

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 11 分钟，7 号线昌平路站步行 12 分钟，提供 2 个专属停车位

项目六至十：折衷主义风格特色老洋房概览

项目六：铜仁路 158 号原法商洋行职员住宅老洋房

1929 年建造的折衷主义风格洋房，建筑面积 480 平方米，两层结构带 350 平方米庭院（中式假山 + 西式喷水池）。立面融合法式拱券与中式砖雕，室内保留西式壁炉与中式条案。适合 “中式茶歇 + 西式烘焙” 跨界咖啡馆，月租金 115000 元 / 月，距地铁 7 号线昌平路站步行 9 分钟，周边创意人群密集，客群匹配度高。

项目七：铜仁路 288 号原民国医生住宅老洋房

1931 年建成的折衷主义风格住宅，建筑面积 520 平方米，三层结构带地下储藏室（可改造为 “中西医药” 展示区）。建筑特色为西式诊疗室布局与中式药柜装饰，庭院种植药用植物（中西药草混种）。月租金 125000 元 / 月，距静安区中心医院 800 米，适合健康主题文创 + 轻诊疗体验业态，专业属性增强客户信任。

项目八：铜仁路 380 号原俄侨艺术家住宅老洋房

1927 年建造的折衷主义风格洋房，建筑面积 450 平方米，两层结构带露台（可举办小型艺术展）。立面融合俄式木构与中式彩绘，室内保留艺术家创作的壁画（复制品）。月租金 110000 元 / 月，距上海油画雕塑院 1.2 公里，适合小众艺术画廊 + 艺术家驻留业态，风格独特性吸引高端艺术客群。

项目九：铜仁路 218 号原德商工程师住宅老洋房

1933 年建成的折衷主义风格住宅，建筑面积 500 平方米，三层结构带阁楼（可改造为 “中西工程” 模型区）。建筑以西式工程图纸装饰与中式榫卯结构为特色，庭院保留工程师设计的小型水景（西式喷泉 + 中式石灯笼）。月租金 120000 元 / 月，距上海工程技术大学 1 公里，适合工程主题文创 + 亲子体验业态，兼具专业性与趣味性。

项目十：铜仁路 328 号原民国教育家住宅老洋房

1935 年建造的折衷主义风格洋房，建筑面积 550 平方米，两层结构带庭院（中式书院布局 + 西式草坪）。立面融合西式柱廊与中式匾额，室内保留教育家收藏的中西书籍（复制品）。月租金 130000 元 / 月，距上海静安区教育学院 1.1 公里，适合教育主题文创 + 亲子阅读业态，文化氛围提升家庭客群粘性。

产业扶持政策补充说明

依据《静安区创意产业发展专项资金管理办法（2025）》，结合折衷主义洋房特色定制扶持措施：

风格融合修复补贴：修复折衷主义特色元素（如中西合璧装饰、跨风格构件）的，按工程费用的 45% 补贴（上限 90 万元）；采用传统工艺复原跨文化装饰的，额外给予修复费用 15% 奖励（上限 15 万元）

创意体验支持：举办跨界文创展、沉浸式戏剧等活动的，每场补贴 4 万元（年度上限 40 万元）；开发 “折衷主义风格” 文创衍生品的，按销售额的 12% 给予奖励（年度上限 25 万元）

首店孵化奖励：引入跨界文创、沉浸式艺术等 “首店” 业态的，一次性奖励 30 万元；首店开业首年营收超 500 万元的，额外奖励 20 万元

绿色改造补贴：安装折衷主义风格节能门窗（如中式格栅 + 西式玻璃）、太阳能庭院灯的，设备费用补贴 40%（上限 60 万元）；采用环保材料（如再生木材、低碳涂料）进行内部装修的，补贴装修费用 20%（上限 35 万元）

人才配套支持：引进跨界设计、沉浸式导演、文创策划等专业人才的，按人才等级给予最高 12 万元 / 人的一次性补贴；优先对接静安区 “创意人才公寓” 资源，租金优惠 38%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-18 年弹性租期，跨界文创、沉浸式艺术类企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 50%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 15 场 “创意体验活动” 的，可额外获得 5 个月免租期。参考 2024 年市场数据，铜仁路折衷主义老洋房 10 年周期投资回报率达 40-48%，为静安区老洋房最高。

租金模式设计：月租金区间 11 万 - 15.5 万元（按建筑面积核算 215-250 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 18% 风貌保护费，带 “跨风格庭院” 的标的溢价 60-85%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 18% 折扣），匹配创意业态前期装修投入高、现金流周期长的特征。