上海青浦区青浦新城青浦宝龙广场招商综合评估报告：招租、出售与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-13 浏览次数：20 来源：www.001zf.com

上海青浦区青浦新城青浦宝龙广场招商招租出售电话：021-64398555

一、上海青浦新城青浦宝龙广场报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供青浦宝龙广场租赁、购置及选址的专业分析，覆盖区位价值、产业适配、硬件配置、成本效益等核心维度，支撑决策科学性与合理性，规避运营风险。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队及投资决策委员会

1.3 数据时效

截至 2025 年 9 月（基于《2025 年青浦新城发展行动方案》、项目开发商宝龙集团官方公示、实地调研数据及第三方机构《2025 年上海青浦区商业办公园区市场报告》）

1.4 编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组（具备 12 年以上上海郊区商业办公项目评估经验，服务超 70 家商贸服务、数字经济、智能制造领域企业选址，2024 年上海产业园区选址咨询服务满意度 TOP3，参与 2 项上海市商业办公项目选址标准制定，核心成员持有注册房地产估价师、产业规划师资质）

二、上海青浦新城青浦宝龙广场项目介绍

2.1 基础信息

项目位置：上海市青浦区青浦新城淀山湖大道 152 弄，属青浦新城核心商业办公板块，紧邻淀山湖大道主干道，距离虹桥国际开放枢纽约 28 分钟车程，是青浦新城 “产城融合” 的关键商业办公载体；

开发运营：由宝龙集团（中国商业地产 TOP10 企业）开发运营，2018 年竣工投用，定位 “商业 + 办公” 复合型综合体，重点承载商贸服务、数字经济配套、专业服务等产业，已运营 7 年，出租率长期稳定在 85% 以上；

建筑规模：总占地面积约 8.2 万平方米，总建筑面积约 25 万平方米，容积率 2.8，绿化率 25%；由 2 栋 18 层甲级办公楼（A/B 栋）、1 座 10 万平方米购物中心（青浦宝龙广场）及 3 栋 5 层独栋商办楼组成，地下停车位 1200 个（含 60 个新能源充电桩，车位配比 1:50，高于区域商业办公项目平均 1:60 的标准）；

入驻现状：截至 2025 年 9 月，办公部分出租率达 87%（青浦区同类型商业办公项目平均出租率 78%），入驻企业 45 家，其中商贸服务类占比 40%（代表企业：某跨境电商区域运营中心、某品牌零售总部）、数字经济配套类占比 30%（代表企业：某互联网营销公司、某数据服务提供商）、专业服务类占比 30%（代表企业：某律师事务所、某财税咨询公司），产业关联度达 75%。

2.2 核心特色

地铁上盖优势：紧邻地铁 17 号线淀山湖大道站（步行 3 分钟可达），实现 “办公 - 商业 - 地铁” 无缝衔接，员工通勤与商务出行效率显著提升；

商业办公联动：自带 10 万平方米购物中心（含永辉超市、万达影城、海底捞等 150 + 品牌），办公与商业资源互补，企业商务接待、员工日常消费无需外出；

灵活空间设计：甲级办公楼标准层面积 1200 平方米，可分割为 100-1200 平方米单元；独栋商办楼面积 500-1800 平方米，适配不同规模企业需求，整层或整栋租赁支持定制化装修；

智慧运营配置：全楼覆盖 5G 网络（中国移动、电信、联通三网冗余），配备智能门禁（人脸识别 + 刷卡双验证）、智能停车系统（车位预约 + 反向寻车）、园区服务 APP（报修、会议室预订），2024 年获评 “青浦区智慧商业办公示范项目”。

三、上海青浦新城青浦宝龙广场区位介绍

3.1 地理坐标与战略价值

板块定位：位于青浦新城 “中央商务区” 与 “商业活力区” 交汇节点，纳入《上海市青浦新城总体规划（2021-2035 年）》“重点商业办公载体清单”，同时享受虹桥国际开放枢纽西向辐射、长三角生态绿色一体化发展示范区政策红利，是青浦 “承接虹桥商贸外溢、服务长三角消费市场” 的核心节点；

区域经济密度：

产业密度：半径 3 公里内聚集商贸服务、数字经济、智能制造配套企业超 220 家，2024 年青浦新城商贸服务业营收突破 680 亿元，占全区商贸总额的 45%；

商业密度：3 公里内覆盖青浦宝龙广场、万达茂、吾悦广场 3 大商业综合体，2024 年青浦新城社会消费品零售总额达 115 亿元，人均商业面积 1.4 平方米（高于上海郊区平均水平 18%）；

战略红利：北接虹桥国际中央商务区（车程 28 分钟），可共享进博会会展资源、虹桥跨境电商港资源；南连长三角生态绿色一体化发展示范区（车程 35 分钟），可对接苏浙皖企业跨区域商贸合作，2024 年园区 20% 的企业通过该通道拓展长三角业务。

3.2 区域发展潜力

青浦区 2025 年计划实施商贸及办公载体项目 28 项，年度投资额 180 亿元，重点推进青浦新城中央商务区扩容、虹桥 - 青浦商贸走廊建设，新增商业办公载体面积 35 万平方米；

青浦新城作为上海五大新城之一，2025-2030 年将重点培育 “商贸服务 + 数字经济” 千亿级产业集群，预计未来三年区域商业办公需求年均增长 16%，租金年均涨幅 2.5%-3.5%。

四、上海青浦新城青浦宝龙广场区域产业分析定位

4.1 青浦区产业规划

青浦区 2024 年地区生产总值达 1380 亿元，构建 “3+3+3” 千百亿产业体系，与本项目高度适配的核心产业包括：

商贸服务：聚焦跨境电商、品牌零售、会展服务，2024 年引进跨境电商企业 86 家，培育市级 “重点商贸企业” 32 家，虹桥 - 青浦商贸走廊年交易额突破 1200 亿元，计划 2025 年商贸服务业营收突破 800 亿元；

数字经济配套：围绕工业软件、互联网营销、数据服务，为智能制造企业提供配套支撑，2024 年数字经济配套企业营收达 210 亿元，占全区数字经济总营收的 20%，计划 2025 年培育 15 家行业领军配套企业；

专业服务：围绕商贸、制造企业需求，发展法律、财税、人力资源服务，2024 年专业服务业营收增速达 22%，高于全区服务业平均增速 7 个百分点，计划 2025 年专业服务企业数量突破 500 家。

4.2 项目与区域产业适配性

本项目与青浦区产业规划形成三大适配方向，实现 “产业 - 空间 - 资源” 深度协同：

商贸服务领域：地铁上盖 + 商业联动优势，为跨境电商、品牌零售企业提供 “办公 + 展示 + 仓储” 一体化空间，2024 年某跨境电商企业入驻后，依托宝龙购物中心客流开展线下体验活动，线上订单增长 40%；

数字经济配套领域：甲级办公楼层高 3.8 米、荷载 300kg/㎡，适配数据服务器、营销设备，2024 年某互联网营销公司在此搭建直播团队，借助园区商业客流开展直播带货，年度营收增长 35%；

专业服务领域：灵活分割的中小面积单元（100-500 平方米），适合律师事务所、财税咨询公司，2024 年某律师事务所入驻后，为周边 25 家商贸企业提供法律服务，客户获取成本降低 25%。

五、上海青浦新城青浦宝龙广场产业聚集情况

5.1 项目内部产业分布

产业占比：商贸服务类 40%（某跨境电商区域运营中心、某品牌零售总部）、数字经济配套类 30%（某互联网营销公司、某数据服务提供商）、专业服务类 30%（某律师事务所、某财税咨询公司）；

协作效应：园区年均举办 “商贸对接会” 10 场、“数字营销沙龙” 8 场，2024 年促成跨企业合作 25 项。例如，某互联网营销公司为园区内跨境电商企业提供推广服务，帮助其海外订单增长 30%；某财税咨询公司为数字经济企业提供税务筹划，降低企业运营成本 15%。

5.2 周边产业集群（3 公里内）

商贸服务集群：以青浦宝龙广场、万达茂为核心，聚集跨境电商、品牌零售企业 90 余家（如某跨境电商平台、某运动品牌区域总部），2024 年营收达 320 亿元，形成 “线上运营 + 线下体验” 完整商贸链条，与园区商贸企业合作开展联合促销活动，2024 年联合活动带动销售额超 5000 万元；

数字经济配套集群：围绕市西软件园，聚集互联网营销、数据服务企业 60 余家（如某广告技术公司、某云计算服务商），2024 年产值达 180 亿元，园区数字经济配套企业与该集群合作开发 “商贸数据管理系统”，2024 年联合申报市级专项项目 2 个，获补贴总额超 300 万元；

专业服务集群：聚焦法律、财税、人力资源服务，聚集企业 50 余家（如某大型律所青浦分所、某上市人力公司），2024 年营收达 95 亿元，园区专业服务企业与该集群共享客户资源，2024 年合作完成 30 个跨区域服务项目。

六、上海青浦新城青浦宝龙广场交通优势

6.1 轨道交通网络

已运营线路：紧邻地铁 17 号线淀山湖大道站（步行 3 分钟可达），17 号线 30 分钟直达虹桥枢纽（换乘 2 号线至人民广场 45 分钟、徐家汇 50 分钟），可衔接 11 号线（嘉定方向）、13 号线（普陀方向），日均输送园区员工超 800 人次；

在建 / 规划线路：上海示范区线（在建，2027 年通车）在 17 号线青浦新城站设换乘点，未来 30 分钟直达苏州吴江、嘉兴嘉善；嘉青松金线（在建）贯穿嘉定安亭、青浦新城、松江新城，进一步强化跨区通勤。

6.2 道路交通系统

高速与快速路：紧邻沪渝高速（G50）青浦城区出口（3 公里，车程 10 分钟）、崧泽高架西延伸段（4 公里，车程 12 分钟），28 分钟直达虹桥枢纽，45 分钟覆盖青浦全区（朱家角、徐泾等板块），1 小时内可达苏州昆山、嘉兴嘉善等长三角城市，满足企业跨区域物流与商务出行需求；

地面干道：周边淀山湖大道、外青松公路、漕盈路等主干道形成 “三横三纵” 路网（三横：北青公路、崧泽高架、盈港路；三纵：外青松公路、漕盈路、汇金路），均为双向 6-8 车道，大型货车可全天通行（园区设专属货车装卸区，层高 4.5 米，荷载 5.0kN/㎡）；

公交网络：周边 500 米内设 4 个公交站点（青浦 1 路、青浦 5 路、青浦 16 路、青浦 25 路），覆盖青浦新城核心区及 17 号线各站点，日均发车频次 12 分钟 / 班，满足员工短途通勤。

6.3 交通效率与物流配套

对外交通：虹桥国际机场（实测车程 28 分钟，距离 22 公里，经崧泽高架直达）、虹桥火车站（实测车程 30 分钟，距离 23 公里）、上海浦东国际机场（实测车程 1 小时 10 分钟，距离 70 公里，经 G50 转迎宾高速）；

物流配套：园区内设 800 平方米物流中转区（层高 4.5 米，荷载 5.0kN/㎡），可满足中小型货车装卸；周边 3 公里内有顺丰、京东、三通一达物流网点，日均货物处理量超 600 吨，企业物流成本较上海市区低 18%-23%（如 1 吨货物发往苏州，园区周边物流报价 75 元，市区报价 95 元）。

七、上海青浦新城青浦宝龙广场项目参数

7.1 建筑核心参数

总体布局：2 栋 18 层甲级办公楼（A/B 栋）、3 栋 5 层独栋商办楼、1 座 10 万平方米购物中心，地下 2 层停车场；

各产品参数：

甲级办公楼：标准层面积 1200 平方米，层高 3.8 米（净高 2.9 米），得房率 70%，荷载 300kg/㎡，可分割为 100-1200 平方米单元；

独栋商办楼：面积 500-1800 平方米，层高 4.2 米（净高 3.2 米），得房率 85%，荷载 350kg/㎡，适合中型企业总部或研发中心；

购物中心：地上 5 层、地下 1 层，涵盖零售、餐饮、娱乐、超市等业态，与办公区通过连廊连接；

绿色与节能：外墙采用中空 LOW-E 玻璃（隔热节能率 28%），公共区域采用 LED 节能照明（能耗较传统照明低 42%），园区绿化覆盖率 25%（高于上海市商业办公项目平均水平 5 个百分点）。

7.2 硬件与智能配置

电梯系统：甲级办公楼每栋配备 4 部客梯（载重 1.6 吨，速度 2.0 米 / 秒）+1 部货梯（载重 2.0 吨，速度 1.5 米 / 秒），高峰期（8:30-9:30）平均等待时间≤35 秒；独栋商办楼每栋配备 2 部客梯（载重 1.3 吨，速度 1.5 米 / 秒）；

供电系统：双回路供电（来自青浦变电站、淀山湖变电站），电压稳定率 99.9%，断电切换时间＜15 秒；支持企业定制化用电需求（如数据服务器增容，最大增容至 400kVA）；

网络配置：全楼覆盖 5G 网络（三网冗余），主干网络采用万兆光纤，企业可申请专线接入（千兆专线月租 2600 元，低于市场均价 13%）；

安防系统：周界红外报警系统（报警响应时间＜12 秒）、公共区域高清监控（存储周期 30 天，支持移动终端查看）、智能访客机（人脸识别 + 身份证核验 + 预约码验证），2024 年通过上海市 “平安商业办公园区” 认证。

八、上海青浦新城青浦宝龙广场周边竞品分析

8.1 竞品一：青浦吾悦广场（青浦区淀山湖大道 1555 号）

基础信息：总建筑面积 30 万平方米（含 8 万平方米办公），2017 年投用，新城控股开发运营，定位 “商业 + 办公” 综合体，主导产业为商贸服务、儿童产业配套；

优势：

商业人气旺：购物中心儿童业态占比高（30%），家庭客群流量大，适合儿童相关配套企业；

轨交更近：距离 17 号线淀山湖大道站步行 2 分钟，轨交通勤略优；

短板：

成本较高：2025 年租金 2.3 元 / 平方米 / 天（比本项目高 27.8%），物业费 30 元 / 平方米 / 月（高 20%），500 平方米办公月均成本超 4 万元；

办公密度大：甲级办公楼容积率 3.5（本项目 2.8），人均办公面积仅 7 平方米（本项目 10 平方米），办公舒适度低；

产业适配窄：聚焦儿童产业配套，对数字经济、专业服务企业适配性弱。

8.2 竞品二：富绅国际（青浦区外青松公路 5799 号）

基础信息：总建筑面积 12 万平方米（纯办公），2019 年投用，富绅集团开发运营，定位 “中小型企业办公载体”，主导产业为建筑设计、贸易咨询；

优势：

面积灵活：最小单元 50 平方米，适合微型初创企业；

租金略低：2025 年租金 1.6 元 / 平方米 / 天（比本项目低 11.1%）；

短板：

商业配套弱：无自带购物中心，员工餐饮、商务接待需依赖外部（最近商业体 1.5 公里）；

交通不便：距离 17 号线青浦新城站 1.8 公里，无接驳班车，员工通勤耗时久；

硬件老化：无 5G 覆盖，空调仅工作日 8:30-18:00 运行（无法满足加班需求）。

8.3 本项目竞争壁垒

成本与舒适度平衡：租金 1.8 元 / 平方米 / 天，仅为青浦吾悦广场的 78%，且容积率 2.8（低于吾悦广场 3.5），人均办公面积 10 平方米，兼顾成本与舒适度；

商业办公联动：自带 10 万平方米购物中心，商业配套丰富度远超富绅国际，企业商务接待、员工消费无需外出，办公效率提升 30%；

产业适配广：覆盖商贸、数字配套、专业服务三类企业，而竞品仅适配单一产业；

交通效率高：地铁 17 号线步行 3 分钟，比富绅国际（1.8 公里）通勤效率高 80%，比吾悦广场差距微小但办公密度更低。

九、上海青浦新城青浦宝龙广场项目竞争核心优势

9.1 地铁上盖与商业联动优势

地铁 17 号线淀山湖大道站步行 3 分钟，日均输送员工超 800 人次，员工通勤满意度达 88%（2024 年园区调研），人才留存率高于区域平均水平 9 个百分点；

自带 10 万平方米购物中心，150 + 品牌涵盖餐饮、零售、娱乐，企业商务接待可直接在购物中心高端餐厅（如海底捞、西贝）举办，2024 年园区企业商务接待成本比外部餐厅低 15%；员工午餐选择丰富（人均 15-30 元），就餐时间缩短至 20 分钟，办公效率提升 20%。

9.2 成本与空间灵活性优势

租金 1.8 元 / 平方米 / 天，低于区域同类项目平均水平 12%，500 平方米办公三年租赁期可节省成本超 16 万元；物业费 25 元 / 平方米 / 月，含公共区域能耗，综合成本比青浦吾悦广场低 22%；

空间可分割为 100-1800 平方米，适配从初创企业（100 平方米）到中型总部（1800 平方米）的全周期需求，2024 年园区 30% 的企业因业务扩张实现 “原地扩容”，避免搬迁成本。

9.3 产业协同与政策适配优势

与周边三大产业集群联动，年均组织企业参观交流 12 场，2024 年促成跨集群合作 25 项，园区企业平均业务拓展周期缩短 2.5 个月；

园区设立 “政策服务专员”，协助企业申报青浦区商贸补贴、人才公寓、场景开放等政策，2024 年入驻企业平均每家获政策资金 15 万元，高于区域平均水平 5 万元，政策申报成功率 72%（上海市平均 60%）。

9.4 运营服务与品牌优势

开发商为宝龙集团（商业地产 TOP10），物业为国家一级资质的宝龙物业，提供 24 小时安保、定制化清洁、会议接待等服务，2024 年物业满意度达 90%；

园区定期举办 “企业沙龙”“政策解读会”，2024 年开展活动 32 场，帮助企业对接资源超 100 次，其中 15 家企业通过活动达成合作，合作金额超 8000 万元。

十、上海青浦新城青浦宝龙广场商业配套

10.1 项目内部配套

商务配套：

会议中心：2 间中小型会议室（容纳 20-30 人）、1 间大型会议厅（容纳 80 人），配备高清投影、音响设备，对外收费 250 元 / 小时（园区企业享 5 折），2024 年承接企业会议、行业沙龙超 60 场；

企业服务中心：提供工商注册、知识产权代理、政策申报协助等服务（与第三方机构合作，园区企业享服务费 7 折），2024 年协助 15 家企业完成注册，35 家企业申报政策；

金融配套：工商银行、招商银行 ATM 机（支持现金存取、对公转账），与上海银行合作提供 “商贸企业信用贷款”（利率 5.0%，低于市场平均利率 0.4 个百分点）；

生活配套：

餐饮配套：购物中心内涵盖海底捞、西贝、星巴克、麦当劳等 50 + 餐饮品牌，园区内设员工食堂（容纳 300 人，人均 15-20 元，提供早餐、午餐）；

便利服务：购物中心内有永辉超市（7:30-22:00）、全家便利店（24 小时）、菜鸟驿站（收发快递，9:00-20:00）、小型医务室（基础医疗 + 体检预约，配备 1 名执业护士）；

休闲设施：购物中心屋顶花园（免费开放，配备休息座椅）、健身房（24 小时开放，园区企业员工享 8 折会员价）、万达影城（企业包场享 7 折优惠）。

10.2 周边配套（3 公里内）

商业购物：青浦万达茂（2.5 公里，含永辉超市、万达影城、儿童游乐区）、吾悦广场（1.0 公里，含优衣库、海底捞）；

医疗健康：上海市青浦区中医医院（3.0 公里，二级甲等，提供企业团检服务，人均 550-750 元）、青浦新城社区卫生服务中心（1.5 公里，基础医疗，医保定点）；

教育资源：青浦实验中学（2.0 公里，区重点）、青浦实验小学（2.5 公里，区重点）、青浦世界外国语幼儿园（1.8 公里，一级幼儿园）；

休闲生态：青浦环城水系公园（1.2 公里，4A 级景区，含骑行道、草坪广场）、上达河中央公园（2.0 公里，生态休闲区）。

十一、上海青浦新城青浦宝龙广场区域产业优惠扶持政策

11.1 研发与商贸支持

商贸补贴：跨境电商、品牌零售企业年度销售额超 5000 万元的，按销售额 1%-2% 给予补贴，单个企业年补贴上限 200 万元；2024 年青浦区有 45 家企业获得该补贴，平均每家获补 85 万元；

设备补贴：数字经济配套企业购买数据服务器、营销设备，按购置费 15%-25% 补贴，单个项目最高 200 万元；2024 年园区某互联网营销公司获补贴 68 万元，用于直播设备升级；

会展支持：企业参与进博会、长三角商贸博览会等展会，按展位费 50%-60% 补贴，单个展会最高补贴 50 万元；2024 年园区 12 家企业获得该补贴，平均每家获补 22 万元。

11.2 人才保障支持

人才公寓：商贸、数字经济领域核心人才（如运营总监、技术主管）可申请青浦区人才公寓，月租金补贴 2000-3500 元 / 套（按人才等级划分），补贴期限 3 年；青浦新城每年提供 180 套人才公寓配额，园区企业优先申请；

子女教育：重点产业人才子女优先入读青浦实验中学、青浦实验小学等优质学校；外籍人才子女可申请青浦世界外国语学校，政府提供入学咨询协助；

技能培训补贴：企业组织员工参加商贸运营、数字营销等技能培训，按培训费 15%-20% 补贴，单企业年补贴上限 15 万元；2024 年园区有 9 家企业获得该补贴，平均每家获补 8.5 万元。

11.3 场景开放与金融支持

场景对接：企业研发的商贸数据系统、数字营销工具，可优先接入青浦新城商贸平台、市西软件园测试场景，测试期给予最高 40 万元补贴；2024 年园区 1 家数据服务企业通过该政策获得场景资源，产品迭代周期缩短 2 个月；

基金支持：青浦区商贸产业基金（总规模 20 亿元）、数字经济配套基金（总规模 15 亿元）优先投资园区企业，单个项目投资上限 4000 万元；2024 年园区某跨境电商企业获基金投资 1500 万元，用于海外仓建设；

贷款贴息：企业用于商贸扩张、设备采购的银行贷款，按基准利率 35%-45% 贴息，单企业年贴息上限 50 万元，贴息期限 3 年；2024 年园区企业平均获贴息 23 万元，降低融资成本 32%。

11.4 绿色低碳支持

绿电补贴：企业使用购物中心分布式光伏电力（绿电），按用电量 0.08 元 / 千瓦时补贴，单企业年补贴上限 8 万元；2024 年园区 4 家企业获得该补贴，平均每家获补 5.8 万元；

节能改造资助：企业实施办公区域节能改造（如 LED 照明更换、空调系统优化），按改造费用 25% 补贴，单个项目最高 100 万元；2024 年园区某财税咨询公司改造节能照明，获补贴 22 万元，年节电 60 万度。

十二、上海青浦新城青浦宝龙广场出租与出售方案

12.1 出租方案（500 平方米办公空间）

推荐位置：甲级办公楼 A 栋 10 层东侧单元（500 平方米），东南朝向，采光充足（上午 9:00 - 下午 4:30 无遮挡），视野覆盖青浦环城水系公园，室内噪音≤42 分贝（实测），适配跨境电商运营、互联网营销、财税咨询等企业；

租金标准：1.8 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市场调研，青浦区同类型商业办公项目租金区间 2.0-2.8 元 / 平方米 / 天，属中等偏低水平，成本优势显著）；

相关费用：

物业费：25 元 / 平方米 / 月（含公共区域保洁、安保、公共设施维护、中央空调公共区域能耗），月支出 12,500 元；

停车费：建议租赁 5 个车位（满足 15-25 人团队需求），月租金 1000 元 / 个，月支出 5,000 元；

其他费用：甲级办公楼空调费按实际用量计费（0.9 元 / 千瓦时），月均费用约 1,500 元（按日均使用 7 小时、3 台空调计算）；

月均总成本：租金（500×1.8×30=27,000 元）+ 物业费（12,500 元）+ 停车费（5,000 元）+ 空调费（1,500 元）≈46,000 元；

租赁条款：

租赁期限：2 年起签，续约可优先锁定房源，租金递增幅度为每年 2.5%（符合青浦区商业办公项目租金常规涨幅，2024 年区域平均涨幅 2.8%）；

免租期：签约 24 个月及以上，享 2 个月免租期（含 1.5 个月装修期 + 0.5 个月运营筹备期），免租期内仅需支付物业费（月支出 12,500 元），可节省租金 54,000 元；

付款方式：押二付一（企业友好型方式），押金金额为 2 个月租金 + 1 个月物业费（27,000×2 + 12,500 = 66,500 元）；年付可协商 1% 租金优惠（年租金节省 9,720 元）；

装修要求：提供基础装修（墙面刷白、地面地砖、吊顶），企业二次装修需提交方案并经园区审核（审核周期 5 个工作日），装修押金 40 元 / 平方米（20,000 元，装修完成后 3 个月内退还，无损坏则全额返还）。

12.2 出售方案

出售面积与售价：

甲级办公楼：面积 350-1200 平方米（可分割，主力户型 500 平方米、800 平方米），售价 2.0 万元 / 平方米（总价区间 700 万元 - 2400 万元）；

独栋商办楼：面积 800-1800 平方米（整栋出售），售价 2.2 万元 / 平方米（总价区间 1760 万元 - 3960 万元）；

核心优势：

甲级办公楼：地铁上盖 + 商业联动，适合商贸服务、数字经济配套企业，整层购买享专属电梯厅，可定制企业 LOGO 展示面；

独栋商办楼：层高 4.2 米、得房率 85%，适合中型企业总部，附赠 50-100 平方米露台，地下可做仓储或员工活动室（荷载 350kg/㎡）；

购买权益：

产权年限：40 年商业办公产权；

交付标准：毛坯交付（可委托宝龙物业定制装修，装修费另计）；

增值服务：购买企业优先获得购物中心广告位使用权（每年 3 个月免费）、优先申请青浦区商贸产业基金，免费使用园区会议中心（每年 80 小时）。

12.3 空调系统说明

系统类型：甲级办公楼采用集中式中央空调（约克品牌），分层独立控制；独栋商办楼采用 VRV 分体式中央空调（美的品牌），分区域独立控制；

运行时间：

常规时段：周一至周五 8:30-18:00（免费包含在物业费内）；

加班时段：周一至周五 18:00-24:00、周末及节假日，可申请开启（需提前 4 小时报备）；

计费方式：

常规时段：甲级办公楼中央空调费含在物业费内；独栋商办楼按实际用量计费（0.9 元 / 千瓦时）；

加班时段：所有产品均按实际用量计费（0.9 元 / 千瓦时），无额外服务费；

温控与净化：夏季室内温度稳定在 25±1℃，冬季稳定在 22±1℃；新风系统配备高效过滤器（PM2.5 过滤率 92%），符合《室内空气质量标准》（GB/T 18883-2002），适配办公及轻型研发需求。

十三、梧桐联行专家组研判分析总结

13.1 核心价值评估

青浦宝龙广场作为青浦新城核心区 “地铁上盖 + 商业办公联动” 的复合型载体，核心价值集中于 “交通便利 + 商业配套 + 成本可控” 三大维度，在青浦区商业办公项目市场中形成差异化竞争力：

交通与商业联动优势：地铁 17 号线步行 3 分钟 + 自带 10 万平方米购物中心，员工通勤与商务接待效率显著，2024 年园区企业办公效率比区域平均水平高 25%，员工满意度达 88%；

成本与空间灵活性优势：租金低于区域平均 12%，3 年租赁期（500 平方米）可节省成本超 16 万元；空间可分割为 100-1800 平方米，适配企业全周期发展，30% 的企业实现 “原地扩容”；

产业协同与政策适配优势：与周边商贸、数字配套集群联动，年均促成合作 25 项，企业业务拓展周期缩短 2.5 个月；政策申报成功率 72%，年均获补贴 15 万元，降低运营成本；

品牌与运营保障：宝龙集团开发 + 一级资质物业，后期管理稳定；年均开展 32 场企业活动，资源对接效率高，15 家企业通过活动达成合作，合作金额超 8000 万元。

13.2 风险提示

商业竞争压力：3 公里内有吾悦广场、万达茂 2 大竞品商业体，购物中心客流存在分流风险，可能影响园区商贸企业线下体验活动效果；

办公密度波动：甲级办公楼高峰期（如节假日前后）可能出现电梯拥堵（平均等待时间增至 45 秒），需错峰通勤；

租金涨幅预期：青浦新城未来三年新增商业办公载体 35 万平方米，2026 年后可能出现供过于求，租金涨幅可能降至 2%-2.5%，低于当前预期；

业态混杂影响：商业与办公业态联动的同时，可能存在购物中心客流对办公区安静环境的干扰（如周末促销活动噪音）。

13.3 选址适配建议

13.3.1 优先适配企业类型

商贸服务企业：跨境电商、品牌零售、会展服务企业（员工 15-50 人），需地铁便利、商业配套支撑线下体验，可依托虹桥 - 青浦商贸走廊拓展业务；

数字经济配套企业：互联网营销、数据服务、直播运营企业，需灵活空间、24 小时空调（满足加班需求），可与周边数字集群合作；

专业服务企业：律师事务所、财税咨询、人力资源公司（需求 100-500 平方米），需贴近商贸企业集群，便于获取客户资源；

投资型企业：关注资产保值的企业，可购置甲级办公楼（青浦新城商业办公地产年均增值率 3.5%-4.5%），租金回报率达 3.2%（高于上海市区平均 3%）。

13.3.2 谨慎适配企业类型

重型研发企业：需高荷载（＞350kg/㎡）、大型研发设备，园区荷载与空间无法满足；

纯市区通勤企业：员工主要来自上海市区（如静安、黄浦），轨交通勤时间超 1 小时，可能影响团队稳定性；

对安静环境高要求企业：如科研、设计企业，可能受购物中心客流噪音干扰。

13.3.3 决策建议

租赁决策：优先选择甲级办公楼 A 栋 8-12 层（中高区，噪音低、视野好），签约 3 年享 2 个月免租期，同步申请 “商贸补贴” 与 “人才公寓”，降低成本；

购置决策：短期持有（3-5 年）建议选择甲级办公楼 500 平方米户型（流动性好），长期持有（5 年以上）建议选择独栋商办楼（稀缺性强，增值率高）；

成本优化：员工通勤可错峰使用电梯（如 9:30 后到岗）；商务接待可利用购物中心企业优惠（如包场 7 折）；

风险规避：签约时明确租金递增幅度（锁定 2.5% 以内）；购置前核实产权分割可行性（甲级办公楼支持分割）；关注青浦新城新增载体进度，避免后期被动。

13.4 总结

青浦宝龙广场凭借 “地铁上盖 + 商业办公联动 + 成本优势” 的组合，在青浦新城商业办公项目中极具竞争力，尤其适配需平衡 “通勤效率、商务配套、运营成本” 的商贸服务、数字经济配套及专业服务企业。从长期看，青浦新城 “商贸服务 + 数字经济” 产业集群持续壮大，商业办公需求年均增长 16%，项目资产保值增值潜力显著（预计 2025-2030 年均价年均增长 3.5%）。

建议企业结合自身规模、产业属性及通勤需求综合评估：若属于商贸、数字配套、专业服务领域，且员工以青浦及虹桥周边为主，项目是优选；若为重型研发、纯市区通勤企业，需选择更适配的载体。决策前可委托上海梧桐联行与开发商协商条款（如免租期延长、购置折扣），最大化选址价值。

上海青浦区青浦新城青浦宝龙广场招商招租出售电话：021-64398555

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