上海长宁区古北SOHO招商综合评估报告:项目招租情况分析

上海古北SOHO招商招租电话:021-64398555

一、上海古北SOHO核心价值摘要
古北 SOHO位于长宁区虹桥街道红宝石路 188 号,是 SOHO 中国打造的超甲级商务地标(总建面 15.86 万㎡),由国际建筑事务所 KPF 设计,2018 年竣工。项目坐拥古北国际商务区核心区位,紧邻 13 万㎡新虹桥绿地,融合办公、商业、生态于一体,形成 “绿色商务” 生态圈。核心优势包括:
  • 交通枢纽优势:地铁 10 号线伊犁路站直连(步行 100 米),25 分钟直达虹桥枢纽;
  • 产业集聚效应:入驻率超 90%,集聚江森自控、丰田、贝素设计等跨国企业;
  • 成本政策双优:租金较周边低 10%-15%,叠加长宁区夜间经济、文创产业专项补贴;
  • 绿色智能标杆:LEED 金级认证 + VAV 空调系统,能耗降低 25%。
二、上海古北SOHO区位与产业价值
2.1 战略区位
  • 古北国际商务区核心:毗邻虹桥经济技术开发区,半径 3 公里内聚集 47 家跨国企业区域总部;
  • 政策高地:享受长宁区 “文创产业扶持 + 夜间经济示范区” 双重政策,企业增值税区级留存返还 50%;
  • 生态资源:紧邻新虹桥中心公园,绿化率 30%,提升员工满意度。
2.2 产业定位与聚集
  • 主导产业
  • 专业服务:四大会计师事务所、法律咨询机构(占比 40%);
  • 科技创新:贝素设计、郡州广告等数字创意企业;
  • 协同效应:与高岛屋百货、古北财富中心形成商务配套闭环,降低企业采购成本 20%。
三、上海古北SOHO交通优势
立体交通网络
交通类型
关键节点
距离 / 时间
核心价值
地铁
10 号线伊犁路站
100 米(直连)
30 分钟达陆家嘴
公交
红宝石路银珠路站
264 米
8 条线路覆盖全域
高架路网
延安高架 / 内环高架
入口 500 米
15 分钟达静安寺
航空枢纽
虹桥 T2 航站楼
车程 25 分钟
日均航班超 1000 架次
效率价值:实现 “零距离进地铁、25 分钟达机场、1 小时通长三角” 的商务动线。
四、上海古北SOHO项目规划与硬件配置
4.1 产品设计特色
  • 地标建筑:主楼 38 层(含地上 41 层),辅楼 12 层,标准层面积 1,620-3,200㎡,500㎡单元灵活分割,得房率 70%;
  • 绿色智能:VAV 中央空调 + PM2.5 过滤系统,层高 4.05 米(净高 2.8 米),架空地板 130mm;
  • 文化赋能:空中连廊设计融合 “无尽之柱” 艺术理念,提升企业品牌调性。
4.2 核心参数与费用
表:500㎡办公单元配置与年成本
参数类别
配置标准
年费用测算
空调系统
VAV 中央空调(含新风)
工作日 8:30-19:30
电梯配置
17 部客货梯(峰值等候≤25 秒)
包含于物业费
物业费
30 元 /㎡/ 月
30×500×12=18 万元
车位费用
945 个(含充电桩)
1,300 元 / 月・位(按 5 个计:7.8 万元)
网络支持
电信 / 联通 / 移动万兆光纤
企业自主签约
五、上海古北SOHO产业生态与商业配套
5.1 企业集群与协同
  • 世界 500 强矩阵:江森自控(楼宇智能)、丰田(研发中心)、贝素设计(建筑科技)形成技术转化闭环;
  • 创新企业生态:吸引广告传媒、工业设计类企业占比 60%,年均举办产业对接会超 50 场。
5.2 全维配套体系
  • 高端商业
  • 古北高岛屋百货(奢侈品零售)、虹桥艺术中心(文化展览);
  • 米其林餐厅集群(步行 5 分钟);
  • 人才保障
  • 服务式公寓(雅诗阁品牌)、国际学校(上海美国学校);
  • 停车特权:参与虹桥商圈 “限时共享停车”,消费享 3 小时免费。
六、上海古北SOHO租赁方案分析(500㎡)
6.1 优惠租金方案
  • 市场均价:7-9.4 元 /㎡/ 天(高区景观溢价);
  • 战略客户价6.0-8.4 元 /㎡/ 天(降 1.0 元,税 9%);
  • 年租金成本:6.0×500×365=109.5 万元(取低值);
6.2 综合成本测算
成本项
金额(万元)
说明
基础租金
109.5
按 6.0 元 /㎡/ 天计算
物业费
18.0
含公共区域能耗
车位费(5 个)
7.8
长租客户价
年度总成本
135.3
较市场价低 15%
6.3 政策增效
  • 文创企业享长宁区 “3 年租金补贴 20%”,首年实付约 112 万元
  • 夜间经济企业额外获 活动场地费减免
七、上海古北SOHO政策支持体系
7.1 区域三级政策
  • 高新技术企业:研发费用加计扣除 200%;
  • 专项补贴
  • 海派特色小店:户外空间经营许可 + 租金支持;
  • 夜间经济主体:活动审批绿色通道。
7.2 园区专项服务
  • 极速营商:企业注册 “1 工作日办结”,环评预审提速 50%;
  • 文化赋能:免费对接虹桥艺术中心展览资源;
  • 停车共享:接入虹桥商圈限时免费停车计划。
八、上海古北SOHO项目优势总结:四大战略支点
  1. 区位价值唯一性
古北国际商务区核心地标,日均高端客流超 5 万人,企业曝光度提升 40%;
  1. 产业生态深度
与江森自控、丰田等 “链主企业” 毗邻办公,技术协同降低研发成本 25%;
  1. 绿色商务标杆
LEED 金级认证 + VAV 智能空调,能耗降低 25%,员工满意度提升 30%;
  1. 政策红利窗口期
叠加 文创补贴 + 夜间经济支持,10 年综合税负降低 35%。
选址行动建议
  1. 优先锁定主楼中高区单元:500㎡现房享 免租期 3 个月,联系招商热线13651646342;
  1. 政策速申:立即启动 “长宁区文创企业” 认定,同步申报税收返还;
  1. 生态嫁接:接入虹桥艺术中心品牌活动资源,提升企业形象曝光。


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