写字楼租售市场常见的几种盈利模式?

写字楼租售市场根据运营方式的不同,大致可分为出售、出租、自营和证券化四类,虽说这四类模式都以营利为目的,但大家比较熟悉的依旧是出售和出租者两类,对于自营和证券化了解的并不清楚,今天我们就来详细说下写字楼租售市场常见的这几种营利方式。


  所谓出售就是项目入市后由开发商出让产权,让投资者去运营写字楼,企业获取一次性资金收入,当然出售也细分为整体出售、散售两种,目前写字楼租售市场主要以散售为主。而出租就是将写字楼租赁给商家,业主受租金,当然出租里也分了整体出租、分片出租和散租这几种。


    自营就是企业不出售也不出租,而是自己参与到项目的运营中,这种情况比较常见的是酒店,基本都是独立运营,因为这样利润空间比较大。证券化模式是房企将自持楼盘打包出售给房地产基金或者REITs来回收资金,同时房企也可持有一些股权,分享后续的项目管理收益。



    上文中我们提到了写字楼租售市场四种常见的盈利模式,那么这四种模式优劣势分别是什么呢。要知道国内写字楼租售市场最常见的就是租售两种模式,而且租赁模式最为常见,究其原因无非是租赁相较于出售现金流稳定,盈利能力强,而且地产资产证券化作为可行的融资模式逐渐兴起,“租”的模式更易实现证券化。


    目前国内写字楼租售市场常见的运营模式是自持+出租及自持+自营为主,比如万达就是自持+出租模式,酒店业务可自营也可委托管理。居然之家是采取直营店和加盟店的模式运营。



    相比出售这种一锤子买卖,自持物业对外出租这种运营模式现金收入更稳定,盈利效果也最好,融资更受债权人青睐。需要额外提及的是以租赁为主的盈利模式资金回笼速度较慢,这会是一个长远问题,比如有初期巨大资金投入的决心。


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