上海写字楼市场逐步复苏 空置率小幅回调

 日前,CBRE世邦魏理仕发布《2020年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示,2020年上半年上海写字楼需求逐步复苏,租赁成本成为首要考量因素。伴随上海相继发布特色产业园区规划与政策,园区写字楼方面生物医药与TMT行业尤为活跃。其中,零售物业市场方面,上海“五五购物节”等多项举措有力带动消费市场复苏,零售业变革升级将加速到来;物流方面,医药类以及冷链物流需求方面凸显成长趋势。

二季度写字楼市场空置率小幅回调

  受特殊时期影响,上半年上海写字楼市场有三个新增项目面市,分别为静安宝华中心、前滩东方广场二期与金融街一期,多个项目推迟至下半年交付。伴随上海城市有序复苏,商务活动逐步恢复正常,二季度写字楼带看量明显增多,需求活跃度逐渐回暖,录得净吸纳量72874平方米,环比增长259%。事实上,上海多元化经济结构为写字楼需求的复苏夯实了基础。具体来看,金融、TM T、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学等行业多点开花,其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。

  区域上来看,面积性价比突出的新兴商务区为前滩、大虹桥以及核心区周边次中心板块,主要吸收医药及生命科学、专业服务、电子产品等搬迁扩租需求;而城市核心区以南京西路、陆家嘴为代表,经济活动回暖之下需求呈现韧性,主要吸纳了专业服务、消费品制造业、TM T以及传统金融的新租扩租需求,使得第二季度市场空置率小幅回调。

  CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示,预计下半年供应将有100万平方米,随着上海各项秩序逐渐恢复,之前被推迟的租赁需求将一一落地,下半年净吸纳量将逐步攀升。同时,在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下,积极深化中资企业可持续发展,预计将为上海写字楼市场带来新一轮需求。

  园区新增供应近八成来自漕河泾

  上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应,其中近八成来自于漕河泾板块。伴随上海经济复苏,园区写字楼租赁需求在二季度呈现复苏迹象,季度净吸纳量达48815平方米,环比上升293.7%。值得注意得是,受特殊时期影响,医药、TM T行业迎来发展契机,二季度医药研发企业在张江、外高桥等板块均陆续积极扩张;而游戏开发与电商类公司则选址漕河泾板块;与此同时,金融证券及服务行业在张江与金桥板块中吸纳了大面积成交。总体来看,商务园区租金在特殊时期凸显韧性,二季度平均租金报价为130.0元/月/平方米,较去年底仅下降0.8%,业主在免租期等的优惠条款方面更为灵活,而二季度末空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。

  CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区部主管丁竹君认为,二季度上海相继发布特色产业园区规划、在线新经济与数字新基建发展行动方案,以及促进产业投资政策等利好举措,随后五个生物医药产业园分别挂牌张江、临港、宝山等板块;市北继发展大数据与超高清视频产业后,开启区块链产业新篇章。未来6个月,预计商务园区写字楼市场将迎来逾50万平方米的新增供应,分别位于张江、漕河泾、金桥、市北等板块,伴随城市经济逐步复苏,商务园区的租赁需求将进一步得到释放。”

  多重利好带动零售市场逐步回暖

  特殊时期加速了上半年上海零售业市场品牌迭代的趋势,其中餐饮业态表现最为明显。一方面不少财务和运营抗风险能力较弱的餐饮店铺闭店歇业;而另一方面,年轻态的领先连锁咖啡茶饮与中式简餐品牌持续快速扩张。此外,新兴美妆集合店受资本青睐在核心及次级商圈逆势抢占市场,针对Z世代的消费习惯利用线下打卡线上分享的模式引流效果显着。CBRE华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺表示,近期上海政府推进‘五五购物节’、‘夜生活节’等多重措施以激发内生需求,电商平台与实体商家融合发展,购物中心客流与零售消费额伴随二季度多个重点节日已呈现逐步回暖态势。未来伴随本地居民消费意愿进一步提升,预计外来游客消费需求亦有望出现反弹。此外,上海零售市场下半年将迎来33.4万平方米的新增体量投入次级商圈,位于核心商圈的上海广场及新天地二期将完成改造重新回归;全市空置率将逐步下行,租金水平有望止跌回稳。


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