上海写字楼新增项目集中浦江沿岸 前滩二季度净吸纳量突出

 今年以来,受新冠肺炎疫情影响,上海商业地产业受到相对的负面影响。不过,随着上海下调疫情防控响应级别,上海写字楼的需求也迅速恢复。近期,澎湃新闻调研了上海各区域写字楼的供应情况,试图还原目前上海写字楼业态的真实现状。

上海新增项目集中浦江沿岸

  根据多家商业地产公司的报告,2020年上半年上海至少录得9个新增项目入市,包括静安华宝中心、前滩东方广场二期、盈凯文创广场、上海金融街中心一期、世博滨江大厦·北座、陆家嘴滨江中心(H1楼)、北外滩来福士广场西塔、富源广场1号楼和上海西岸国际人工智能中心X-1等,至少为市场带来40万平方米的甲级写字楼供应。

  CBRE(世邦魏理仕)华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越预计,今年下半年上海供应将有100万平方米。戴德梁行预计,未来五年,上海市将有超过640万平方米的甲级写字楼供应将入市。

  高力国际的研究则显示,上海写字楼市场将在未来两年迎来供应高峰。根据高力国际的报告,上海2021年至2024年的办公楼市场新增供应或超过800万平方米。

  值得注意的是,今年上半年的新增入市项目中,大部分项目都在浦江沿岸的位置,如前滩、徐汇滨江、北外滩等热门区域。

  事实上,这些区域受地理位置、面积性价比、产业集群、配套优势等影响,需求突出,疫情后恢复也较快。

  前滩二季度净吸纳量超过核心区域位列第一

  如前滩区域,CBRE的报告显示,前滩在今年二季度录得净吸纳量约3.4万平方米,在上海各重要区域中位列第一。据CBRE的研究,到2023年,前滩的新增供应或达到120万平方米,其中三分之二的交类型或来自搬迁,租户来源或有19.8%的租户来自陆家嘴,13.5%的租户来自工业园区,超过20%的租户或来自浦东其他地区。


  根据CBRE2019年初对前滩的11座甲级楼宇,741位入驻企业员工进行的满意度调查显示,有68.2%的员工表示对前滩的新建办公楼满意;53%的员工认为和之前的办公地点相比,到前滩上班交通更方便了。有75.3%的员工表示,会向朋友推荐前滩。

  从今年上半年的租赁情况来看,前滩录得超过6万平米的租赁。其中包括西门子中国在前滩时代广场租赁的18743平米、德州仪器在前滩中心租赁10000平方米、安居客在晶耀前滩T7租赁的10800平米、灿谷在前滩东方广场二期租赁8400平方米、办伴在前滩中心租赁5000平米等。此外基石药业、薄荷网等都在前滩租赁了超过4000平米的办公楼。

  去年年底,德国医药和高性能材料巨头默克和美国医疗技术公司BD就已入驻前滩。不久前,铁狮门以人民币17.6亿元的价格将前滩的一处办公楼出售给影星张庭和林瑞阳夫妇创办的公司TST庭秘密。

  高力国际预计,前滩在2020年下半年将继续呈现较好的净吸纳量。

  仲量联行华东区研究部总监黄璐向澎湃新闻分析指出,在经济有所放缓的情况下,租户的租赁决策偏谨慎。如对于非中高端服务业之类的企业来说,搬去一个有配套、交通环境较好、又希望有一个长期稳定可发展的空间的,去前滩这样这样的新兴区域是比较匹配经营战略的。

  此外,也不乏有些原本在中央商务区的企业,因为扩张升级的需求,同时考虑到租金降低的,也会选择“落户”到包括前滩在内的新兴区域。

  值得一提的是,办公楼市场上,除了“超大型”的企业租户外,传统的租约一般是3年一签,不过,有不愿具名的业内人士表示,看到有前滩的租户签了5年以上,或表示该企业希望在前滩“长期驻扎”。

  腾讯阿里等逾20家企业将签约入驻徐汇滨江

  另一个突出的新兴区域,则是在前滩对岸的徐汇滨江。

  今年4月8日,徐汇区召开2020年重大工程建设现场推进会。2020年,徐汇区共安排重大工程共计61项,包含区级重大工程正式项目31项、预备项目8项,其中包括西岸区域的西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城等重大工程。

  其中,腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业都将入驻徐汇滨江“西岸智慧谷”。据上海西岸开发(集团)有限公司统计,到今年年底,上海西岸国际人工智能中心将实现逾20家企业签约,入驻率达到90%,超3000名员工入驻办公,楼宇经济产值可达10000元/㎡。

  据了解,楼内不仅聚集了微软亚洲研究院(上海)、微软-仪电人工智能创新院、阿里巴巴、上海鲲鹏+昇腾生态创新中心等人工智能头部企业,还有包括联影智能、每步科技、非汐科技、思必驰、云译科技、缙铖医疗、问境科技、完美柒嘉、亿铸科技等垂直细分领域的标杆企业。

  而早在今年1月份,西岸传媒港最后一栋建筑,也是腾讯华东总部完成结构封顶。腾讯科技(上海)有限公司总经理张立军在接受采访时表示,腾讯华东总部预计2021年上半年将正式迁入徐汇滨江的总部大厦。华东总部将把人工智能和大数据产业作为核心重点,加以大力发展。

  在高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群看来,在上海商业地产中长期的趋势方面,前滩和徐汇滨江是上海未来的新兴区域的主要指出。

  吴群指出,在上海的非中央区域,从楼盘的聚集、交通便利、政府的规划及支持、配套设施、租金等方面来看,前滩和徐汇滨江的性价比非常高。“相比其他的次中心,比如说大虹桥、北滨江、五角场等,徐汇滨江和前滩的综合优势也更加明显。”吴群认为。

  “中期到长期的未来,这两个区域会是新兴的市中心。”吴群说,“今后十年,在上海的新兴版块里,两个明星板块就是徐汇滨江和前滩。”


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