上海陆家嘴写字楼出租率单月逆市上升25%,办伴创造行业高出租率

2019年以来,北、上、广、深等多个一线城市写字楼空置率创历史新高。世邦魏理仕研究表明,截至2019年上半年,上海甲级写字楼空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近10年新高。租金报价与有效租金同步下行,当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

一方面是写字楼存量竞争激烈,另一方面,上海新增供应量却还在不断增加。莱坊高级董事、上海办公楼及工业服务部主管张延军表示,预计2019年下半年,上海还将有超过150万平方米左右的新项目入市,市场租金将存在下行压力,空置率继续上升。

在写字楼"存量竞争激烈、新增供应不断面市、活跃用户持续减少"等客观因素的影响下,上海、北京等一线城市的写字楼去化情况愈发严峻,部分联合办公品牌也因经营问题面临促销降价和关店。而Distrii办伴作为中新合资的"智慧新办公"领军企业,意料之中地在风口之后乍显锋芒,不仅在上半年开启全国规模化的战略布局,而且各项目出租率均呈现稳步增长态势,成熟项目平均出租率超过90%,新开项目单月去化率超过20%。特别值得一提的是,在写字楼空置率屡创新高的上海陆家嘴地区,Distrii办伴金砖大厦空间7月单项目出租率实现25%的提升,上半年开业的虹桥中骏广场空间也在3个月内实现满租,一连串逆市优秀表现背后的原因令人深思。


一、办伴陆家嘴项目7月去化超200工位、虹桥商务区项目3月满租


据悉,受前滩板块、徐汇滨江板块、北外滩板块、虹桥板块等新兴商务区的政策支持和价格优惠等综合因素的影响,陆家嘴金融租户正在不断外迁,"写字楼长时间出现整层空置的情况、单套房源成交的时间维度拉长、企业租赁成交面积缩小···"成为了陆家嘴写字楼的招商近况。

相对于较冷的整体市场表现,Distrii办伴经营的陆家嘴金砖大厦办公空间的出租率却在快速提升,7月单月去化工位数超过200个,单月出租率较上月攀升25%。更难能可贵的是,在周边众多业主疯狂降价促销的情况下,办伴依然凭借高端智慧商务办公空间的产品优势守住了价格底线,平均签约成交价格比周边竞品高出1.5-2倍。目前,办伴金砖大厦办公空间的入驻企业以金融、咨询、IT企业为主,吸引了包括顺丰快递在内的众多知名企业入驻。


另外,地处大虹桥商务区的中骏广场办公空间今年3月中旬开业,该项目在周围楼宇大量空置、竞品竞争激烈的情况下,2个月出租率即突破80%,3个月实现满租,入驻企业以处于稳定发展期、具有一定规模的互联网和科技企业为主。同时,该项目以企业自持资产委托管理经营的独特模式受到了政府机构和行业的高度关注,吸引了虹桥管委会、平安财富中心、ULI城市土地学会、唯品会等诸多政府机构、国际房地产组织和知名企业前来参观交流,成为办伴助力高效盘活企业闲置资产的标杆项目。无独有偶,一年之前,办伴在虹桥的另一个办公空间冠捷项目,同样以"3个月满租"的去化表现吸引了众多企业的参访。

办伴各项目去化的优秀表现,得益于对传统办公行业升级的深刻理解和行业积累。对办伴而言,2018年是三年磨一剑,通过三年的打磨逐步形成了"空间+科技+服务"的三个"能力中心";而在2019年,"能力中心"又升级发展为既紧密协同、数据共享又独立运作、可对外输出能力的三大平台:科技资管平台、办公科技中台以及招商资运平台。凭借着三大平台的综合运营,办伴自营、联营、输出和委托管理等多合作模式的各项目平均出租率、爬坡速度和续约率均保持高成长,稳步居于行业前列。


二、办伴创造行业高出租率、高爬坡速度和高续约率

首先,办伴在北京、上海两地所有项目的平均出租率接近90%,明显高于同行70%平均水平。办伴上海所有项目平均出租率达到85%以上,其中成熟项目的平均出租率超过90%。办伴北京区域项目平均出租率高达90%以上,项目坪效均高于所在区域平均水平40%以上,其中朝阳区和海淀区地段优势项目及大客户企业定制项目,共计6个项目自交付之日起均已实现满租。


其次,办伴项目出租率的爬坡速度越来越快,迭代后的3.0产品出租率达到85%的平均去化时间仅需3个月。以上海项目为例,办伴"虹桥中骏广场、虹桥冠捷大厦、张江景瑞中心、长宁携程网络大楼、漕河泾科创大楼"等项目均在3个月内实现了满租,且漕河泾项目以"2个月满租"刷新了办伴项目爬坡速度记录。在北京,中关村悦莱大厦项目装修期间已实现80%的预招租,开业当月满租,第2个月即实现盈利,成为中关村地区行业内的商办地标项目;天作国际、天使物语、海淀天翼、外企大厦等企业定制项目更是开业即达到满租。




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